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HOME EQUITY ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Melhim Namem Chalhub www.melhimchalhub.com.

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1 HOME EQUITY ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Melhim Namem Chalhub

2 Objeto Campo de aplicação Aspectos do leilão Jurisprudência IPTU Cessão fiduciária na recuperação de empresa TEMAS ABORDADOS

3 Objeto Propriedade superveniente Coisa futura Imóvel de sócio da empresa devedora TEMAS ABORDADOS

4 Campo de aplicação Garantia de quaisquer operações de crédito Jurisprudência do Tribunal de Justiça do Paraná TEMAS ABORDADOS

5 Aspectos do leilão Dação em pagamento Leilão de dois imóveis Perdão da dívida remanescente Consórcio Lance mínimo TEMAS ABORDADOS

6 Jurisprudência Não restituição das quantias pagas pelo devedor fiduciante TEMAS ABORDADOS

7 IPTU Obrigação do fiduciante Interpretação dos tribunais TEMAS ABORDADOS

8 RECUPERAÇÃO DE EMPRESA Cessão fiduciária de créditos Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça TEMAS ABORDADOS

9 Propriedade superveniente Domínio do promitente vendedor (Lei 6766/1979, art. 29, Código Civil, art ) Coisa fungível (Lei 4.728/1966, art. 66-B, § 3º) Imóvel de sócio de empresa devedora OBJETO

10 PROPRIEDADE SUPERVENIENTE Código Civil, arts e 1.361, § 3º) § 3 o A propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o arquivamento, a transferência da propriedade fiduciária.

11 PROPRIEDADE SUPERVENIENTE Enunciado 506-V Jornada de Direito Civil do CEJ do CJF: Estando em curso contrato de alienação fiduciária, é possível a constituição concomitante de nova garantia fiduciária sobre o mesmo imóvel, que, entretanto, incidirá sobre a respectiva propriedade superveniente que o fiduciante vier a readquirir quando do implemento da condição a que estiver subordinada a primeira garantia fiduciária; a nova garantia poderá ser registrada na data em que convencionada e será eficaz desde a data do registro, produzindo efeito ex tunc.

12 COISA FUNGÍVEL Mercados financeiro e de capitais, créditos fiscais e previdenciários (§ 3º do art. 66B da Lei nº 4.728/1965: art. 55 da Lei nº /2004). Em regra, commodities no financiamento do agronegócio (dotadas de padronização, armazenagem e venda em unidades certificadas e aprovadas previamente - Certificado de Depósito Agropecuário (CDA) e Warrant Agropecuário (WA): Lei nº /2004.

13 COISA FUNGÍVEL CDA/WA são títulos unidos, emitidos simultaneamente pelo depositário a pedido do depositante, cujo endosso opera a transmissão da propriedade do produto ao endossatário, nos termos do mandato outorgado pelo depositante ao depositário, em caráter irrevogável. Este tem poderes para vender os bens em leilão a ser realizado em bolsa de mercadorias ou a venda do CDA em conjunto com o WA em bolsa de mercadorias ou de futuros ou em mercado de balcão organizado.

14 COISA FUNGÍVEL: EXECUÇÃO Venda dos bens em bolsa de mercadorias, seguida de ação judicial para cobrança da dívida remanescente, se houver. Questiona-se: execução ou monitória. Súmula 384 do STJ: Cabe ação monitória para haver saldo remanescente oriundo de venda extrajudicial de bem alienado fiduciariamente em garantia.

15 IMÓVEL DE SÓCIO DA DEVEDORA Cautelar Inominada nº – TJ-SP – Relator: Des. Melo Bueno - Julgamento: 26/11/2012. Alienação fiduciária declaratória de nulidade de cláusula e ação cautelar julgamento em conjunto - Bem imóvel dado em garantia fiduciária em contrato de mútuo Legitimidade da garantia. Inteligência do §1º, do art. 22 da Lei nº 9.514/97, incidente na espécie - ausência de comprovação de que se trata de único imóvel, caracterizando bem de família CPC, art. 333, II. Renúncia à proteção. Penhorabilidade. Recurso desprovido. Ação cautelar improcedente.

16 CAMPO DE APLICAÇÃO (Lei /2004, art. 51) [...] as obrigações em geral também poderão ser garantidas, inclusive por terceiros, por cessão fiduciária (...) e por alienação fiduciária de coisa imóvel.

17 CAMPO DE APLICAÇÃO Jurisprudência AI – TJPR - Publicado: 04/04/2012 Direito Processual Civil. Agravo de Instrumento. Ação Declaratória de nulidade de garantia fiduciária. Expropriação extrajudicial. Lei 9.514/97. Empréstimo bancário. Constituição de capital de giro. Art. 263/CPC. Suspensão do procedimento expropriatório. Recurso negado. 1. Não se tratando de operação garantida fiduciariamente com amparo na Lei 9.514/94, por não se tratar de financiamento imobiliário (para fins de aquisição, edificação ou reforma de imóvel), mas sim de mútuo para constituição de capital de giro, imperiosa a suspensão do procedimento expropriatório fundamentado na citada lei, para evitar-se dano de difícil reparação aos mutuários. 2. Agravo de instrumento negado.

18 CAMPO DE APLICAÇÃO Jurisprudência Agravo de Instrumento – TJPR – (relator Des. Francisco Jorge, unânime) Melhor examinando sobre o tema, constata-se que a alienação fiduciária prevista na Lei 9.514, de fato, é dotada de via independente da lei que a criou, sendo inclusive expressamente admitida pelo art. 51 da Lei /2004, de modo que não se visualiza a necessária verossimilhança na alegação de ilegalidade por desvio de finalidade, formulada pelo mutuário para justificar a concessão da antecipação da tutela, com a determinação da suspensão do procedimento expropriatório pelo credor.

19 CAMPO DE APLICAÇÃO Jurisprudência Agravo de Instrumento – TJPR – (relator Des. Eduardo Sarrão, unânime) Cédula de Crédito Bancário. Empréstimo para capital de giro. Imóvel alienado fiduciariamente à instituição financeira que concedeu o empréstimo. Alegado desvirtuamento do instituto. Inocorrência. Possibilidade de contratar- se alienação fiduciária como garantia de contratos que não digam respeito ao Sistema de Financiamento Imobiliário. Previsão na própria Lei e na Lei /2004. É lícita a contratação de alienação fiduciária de imóvel como garantia de empréstimo alheio ao sistema de financiamento imobiliário, como ocorre no contrato de empréstimo para capital de giro.

20 DAÇÃO EM PAGAMENTO A dação do direito eventual do fiduciante importa em consolidação da propriedade plena no antigo credor. A dação dispensa o leilão (Lei 9.514/1997, § 7º do art. 26).

21 Código Civil: Art Quando, vendida a coisa, o produto não bastar para o pagamento da dívida e das despesas de cobrança, continuará o devedor obrigado pelo restante. Prazo: 30 dias após consolidação Primeiro leilão: preço mínimo fixado no contrato Segundo leilão: saldo devedor e acrescidos Exoneração do devedor pelo saldo remanescente. Diferente da alienação fiduciária de bem móvel (Código Civil - Art ) LEILÃO

22 Exoneração da obrigação do devedor de pagar o saldo remanescente. Diferente da alienação fiduciária de bem móvel (Código Civil - Art ) LEILÃO

23 CONSÓRCIO Lei nº /2008 Art. 14. No contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão, devem estar previstas, de forma clara, as garantias que serão exigidas do consorciado para utilizar o crédito. (...) § 6º Para os fins do disposto neste artigo, o oferecedor de garantia por meio de alienação fiduciária de imóvel ficará responsável pelo pagamento integral das obrigações pecuniárias estabelecidas no contrato de participação em grupo de consórcio, por adesão, inclusive da parte que remanescer após a execução dessa garantia.

24 Proposta legislativa: Lei 9.514, art. 24: Parágrafo único. No caso do inciso VI do caput deste artigo, caso o valor convencionado pelas partes seja inferior àquele atribuído pelo órgão municipal competente para efeito do imposto de transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, decorrente da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este será o valor mínimo para oferta do imóvel no primeiro leilão. LEILÃO - VALOR MÍNIMO

25 ? Leilão único com ofertas sucessivas ? ? Dois leilões ? Suspensão do leilão tão logo alcançado o valor do débito, encargos e despesas (Código de Processo Civil: Art (...). Parágrafo único. Será suspensa a arrematação logo que o produto da alienação dos bens bastar para o pagamento do credor. Perdão da dívida ( 9.514, § 5º do art. 27) LEILÃO – DOIS IMÓVEIS

26 Leilão é modo de acertamento de haveres. Direito patrimonial disponível. Admite-se transação (C. Civil, arts. 840 e segs.) Art É lícito aos interessados prevenirem ou terminarem o litígio mediante concessões mútuas. Art Só quanto a direitos patrimoniais de caráter privado se permite a transação. DISPENSA DO LEILÃO MEDIANTE TRANSAÇÃO

27 Restituição das quantias pagas. Prevalência do art. 27 da Lei sobre o art. 53 CDC AgIn no REsp SP ( ) AgIn no REsp RS ( ) Em verdade, a situação fática dos autos discrepa daquela em que firmado o entendimento desta Corte Superior, conforme julgados colacionados; trata-se, in casu, de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis e não de simples promessa de compra e venda (...) a solução da controvérsia, seja ela buscada no âmbito do conflito de normas, seja pela ótica da inexistência de conflitos entre os dispositivos normativos em questão, leva à prevalência da norma específica de regência da alienação fiduciária de bens imóveis, concluindo-se, por conseguinte, pelo descabimento da pretensão de restituição das prestações adimplidas, por força dos §§ 4º, 5º e 6º do art. 27 da Lei nº 9.514/97. JURISPRUDÊNCIA

28 Restituição das quantias pagas. Prevalência do art. 27 da Lei sobre o art. 53 do CDC Recurso Especial SP ( ) A regra especial do § 4º da Lei n /97 claramente estatui que a restituição ao devedor, após a venda do imóvel em leilão, será do valor do saldo que sobejar ao total da dívida apurada. Portanto, existe regra especial para a situação jurídica em questão, que deve preponderar sobre a regra geral do Código de Defesa do Consumidor. JURISPRUDÊNCIA

29 Recurso Especial Nº DF (2009/ ) Relatora: Ministra Nancy Andrighi - Julgamento: 13/03/2012 SFI – Sistema Financeiro Imobiliário. Lei 9.514/97. Alienação fiduciária de bem imóvel. Inadimplemento do fiduciante. Consolidação do imóvel na propriedade do fiduciário. Leilão extrajudicial. Suspensão. Irregularidade na intimação. Pretensão, do credor, a obter a reintegração da posse do imóvel anteriormente ao leilão disciplinado pelo art. 27 da Lei 9.514/97. Possibilidade. Interpretação sistemática da Lei. JURISPRUDÊNCIA Reintegração antes do leilão

30 Recurso especial nº GO (2012/ ) – Relator Ministro Marco Buzzi - Julgamento: 16/08/2012 Recurso especial (Art. 105, III, a" e c", da CF) – Ação de reintegração de posse – Alienação fiduciária de imóvel – Retomada do bem por iniciativa do credor fiduciário após frustrados leilões extrajudiciais – hipótese que autoriza a fixação de taxa de ocupação do imóvel enquanto mantido em poder do devedor fiduciante - Art. 37-A da Lei n /1997 – Vedação ao enriquecimento sem causa – Recurso provido. JURISPRUDÊNCIA Taxa de ocupação

31 IPTU E CONDOMÍNIO LEI Nº /2009, art. 72 Lei nº /2009, Art. 72. Nas ações judiciais de cobrança ou execução de cotas de condomínio, de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana ou de outras obrigações vinculadas ou decorrentes da posse do imóvel urbano, nas quais o responsável pelo pagamento seja o possuidor investido nos respectivos direitos aquisitivos, assim como o usufrutuário ou outros titulares de direito real de uso, posse ou fruição, será notificado o titular do domínio pleno ou útil, inclusive o promitente vendedor ou fiduciário.

32 SÚMULA 399 DO STJ IPTU Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU. REsp Nº – 12/08/2009

33 RECUPERAÇÃO DE EMPRESA Lei nº /2005 Art. 49. Estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos. (...) § 3º Tratando-se de credor titular da posição de proprietário fiduciário de bens móveis ou imóveis, de arrendador mercantil, de proprietário ou promitente vendedor de imóvel cujos respectivos contratos contenham cláusula de irrevogabilidade ou irretratabilidade, inclusive em incorporações imobiliárias, ou de proprietário em contrato de venda com reserva de domínio, seu crédito não se submeterá aos efeitos da recuperação judicial e prevalecerão os direitos de propriedade sobre a coisa e as condições contratuais, observada a legislação respectiva, não se permitindo, contudo, durante o prazo de suspensão a que se refere o § 4º do art. 6º desta Lei, a venda ou a retirada do estabelecimento do devedor dos bens de capital essenciais a sua atividade empresarial.

34 RECUPERAÇÃO JUDICIAL Superior Tribunal de Justiça Recurso Especial ES, Rel Min. Maria Isabel Gallotti, j Recurso Especial. Recuperação Judicial. Contrato de cessão fiduciária de duplicadas. Incidência da exceção do art. 49, § 3º da Lei /2005, 66- B, § 3º da Lei 4.728/ Em face da regra do art. 49, § 3º da Lei nº /2005, não se submetem aos efeitos da recuperação judicial os créditos garantidos por cessão fiduciária Recurso especial provido.

35 RECUPERAÇÃO JUDICIAL Superior Tribunal de Justiça Recurso Especial SP, DJe Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva Recurso Especial. Recuperação Judicial. Cédula de crédito garantida por cessão fiduciária de direitos creditórios. Natureza jurídica. Propriedade fiduciária. Não sujeição ao processo de recuperação judicial. Trava bancária. 1. A alienação fiduciária de coisa fungível e a cessão fiduciária de direitos sobre coisas móveis, bem como de títulos de crédito (ou possuem a natureza jurídica de) propriedade fudiciária, não se sujeitando, portanto, aos efeitos da recuperação judicial, nos termos do art. 49, § 3º, da Lei nº / Recurso especial não provido.

36 RECUPERAÇÃO JUDICIAL Superior Tribunal de Justiça Recurso Especial MT, j Decisão monocrática Ministro Sidnei Beneti. Com relação à questão de mérito, o Acórdão recorrido está em conformidade com a orientação das Turmas que compõem a Segunda Seção desta Corte no sentido de que o crédito garantido por cessão fiduciária não se submete ao processo de recuperação judicial, uma vez que possui a mesma natureza de propriedade fiduciária, podendo o credor valer-se da chamada trava bancária. (...) Ante o exposto, nega-se seguimento ao Recurso Especial.


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