REGISTRO DE IMÓVEIS I PROFESSORA MONETE HIPÓLITO SERRA (Registradora Civil e Tabeliã de Notas do Distrito do Jaraguá – São Paulo, Capital)

SISTEMA REGISTRAL IMOBILIÁRIO
Definição: conjunto de regras e princípios acerca da criação, modificação e extinção dos direitos reais. Engloba não só a tutela destes direitos, como a liberdade de contratar sobre os mesmos e os efeitos decorrentes da sua publicidade inscritiva.

DIREITOS REAIS X PESSOAIS
Direitos reais: poder direto e imediato sobre a coisa, oponível erga omnes, e independentemente de com quem se encontre a coisa (direito de sequela) . Direitos pessoais: relação entre pessoas, tendo por objeto uma prestação.

CLASSES DOS SISTEMAS REGISTRAIS
Sob o ponto de vista de organização - SISTEMAS DE FÓLIO REAL: nestes a organização do registro sé dá por predios, ou seja, todos os lançamentos de direitos reais são estruturados em função do imóvel em relação ao qual estes direitos se refiram. É o que ocorre no nosso sistema atual de matriculas.

Observa-se claramente esta característica com a leitura do art. 176, §1º, I da LRP que assim dispõe: “Cada imóvel terá sua matricula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei”.

- SISTEMAS DE FÓLIO PESSOAL: nestes a organização se dá em virtude das pessoas envolvidas na relação obrigacional independentemente do imóvel que esteja envolvido na transação. Exemplo – Sistema das Transcrições (anterior às Matriculas).

Sob o ponto de vista dos efeitos - SISTEMAS DECLARATIVO: o registro não é pressuposto para a transmissão do direito real a qual se dá com o contrato, tem como seu ícone o SISTEMA FRANCÊS. TRANSMISSÃO – CONTRATO.

Sob o ponto de vista dos efeitos - SISTEMA CONSTITUTIVO: o registro é ESSENCIAL para a transmissão do direito real, tem como seu ícone o SISTEMA ALEMÃO. TRANSMISSÃO – REGISTRO.

SISTEMA BRASILEIRO ECLÉTICO – Misto entre os sistemas declarativos e constitutivos. Regra – SISTEMA CONSTITUTIVO. Todavia, existem casos em que a alteração do direito real independe do registro (sistema declarativo) como ocorre na usucapião, sucessão causa mortis, desapropriação, etc. Nestes casos registro visa atingir a publicidade.

Maior diferença entre o sistema alemão e brasileiro (em sua forma constitutiva) – GRAU DA PRESUNÇÃO DE VERACIDADE ATRIBUÍDA AO REGISTRO. Sistema Alemão – juris et de jure Sistema Brasileiro – juris tantum.

A expressão da relatividade do direito real brasileiro esta descrita no §2º do artigo do CC 2002 que assim dispõe: “Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser visto como dono do imóvel.”

Outra grande diferença entre os sistemas reside na publicidade material, visto que na Alemanha ela é restrita àqueles que demonstrarem legítimo interesse e no Brasil é livre.

Neste sentido temos o artigo 16 da LRP que assim dispõe: “Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo do interesse do pedido.”

SISTEMAS REGISTRAIS DO BRASIL
Até agora analisado o sistema comum (regra), mas existem outras modalidades convivendo em nosso país. São elas: - SISTEMA TORRENS - SISTEMA DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEIR RURAIS POR ESTRANGEIROS - SISTEMA DE PROPRIEDADES PÚBLICAS

SISTEMA TORRENS (Decreto 451-B de 31/05/1890 e 955-A de 5/11/1890) Implementado por Rui Barbosa com base no Sistema Australiano. Originalmente poderia compreender imóveis urbanos e rurais sendo restringido apenas aos rurais a partir do CPC de 1939 (art. 457)

Inscrição – invulnerabilidade do direito. Apesar de não se poderem inscrever novos imóveis urbanos os já inscritos não perdem esta garantia. Características quando da sua implementação: Possibilidade de alienações e onerações no próprio título através de endossos e tradição. Sem formalização do negócio causal. (primeira causa de esvaziamento – insegurança)

HOJE: Não existe livro especial – averbação na matricula. Não subsiste mais sistema de endossos e tradição do título. Procedimento para obtenção da garantia: (arts. 277 a 288 LRP) Pedido endereçado ao juiz autuado pelo registrador que verificará sua regularidade podendo fazer exigências (sujeitas ao procedimento de dúvida).

Pedido em ordem – remessa ao Juiz que se entender que os documentos justificam a propriedade do requerente expedirá editais, ordenará que se notifiquem as pessoas interessadas e ouvirá o Ministério Público. Não havendo impugnações - inscrição. Impugnado – procedimento ordinário (cancelando-se a prenotação mediante mandado).

SISTEMA ESPECIAL IMÓVEIS RURAIS ADQUIRIDOS POR ESTRANGEIROS (Lei 5.709/71 e Decreto /74) Objetivo – regulamentar aquisição de imóveis rurais por estrangeiros.

POR QUE ESTA REGULAMENTAÇÃO SERIA NECESSÁRIA?

Evitar alienações de partes estratégicas do território nacional à estrangeiros. SOBERANIA E SEGURANÇA NACIONAL Não é forma constitutiva de direito real – forma de controle de quantidade e localidade de imóveis adquiridos por estrangeiros. Livro Especial – REGISTRO DE TERRAS RURAIS ADQUIRIDAS POR ESTRANGEIROS.

AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS
Art. 1º (Lei 5.709/71)- O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta Lei. Pessoa física estrangeira que não resida no Brasil ou pessoa jurídica estrangeira que não esteja autorizada a funcionar no Brasil, não poderá adquirir imóvel rural situado no território brasileiro.

Segundo o artigo CC : É nacional toda sociedade organizada de conformidade com a lei brasileira e que tenha no País a sede de sua administração.

§ 1º(Art. 1 da Lei 5709/71) - Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior. Todavia, EC 6/95 alterou art. 171 CF retirando de seu texto os conceitos que diferenciavam “empresa brasileira” (art. 171, I) de “empresa brasileira de capital nacional” (art. 171, II).

Essa alteração teve o intuito de impedir qualquer proteção, benefício ou tratamento preferencial as empresas brasileiras de capital nacional, visando fortalecer a globalização. Neste contexto a Advocacia Geral da União emitiu o parecer AGU/LA-01/97 (aprovado pelo Presidente Fernando Henrique Cardoso) adotando o entendimento de que o §1º, do art. 1º da Lei nº 5.709/71 não teria sido recepcionado pela CF/88.

Processo CG n° 2010/83224 (250/10-E) REGISTRO DE IMÓVEIS. Aquisições de imóveis rurais por pessoas jurídicas brasileiras com participação majoritária estrangeira. Indicação do entendimento a ser seguido, a respeito da matéria, pelo CNJ. Remessa a esta CGJ para que determine a observância, pelos tabeliães e oficiais de registro, além das devidas comunicações por parte destes últimos. Inteligência dos arts. 10, 11, 12, c.c. 1°, § 1°; todos da Lei n° 5.709/71. Superveniência de parecer da Advocacia Geral da União, revendo seu posicionamento anterior, devidamente aprovado pela Presidência da República. Decisão de caráter normativo por parte desta CGJ.

§ 2º (Art. 1 Lei 5709/71) - As restrições estabelecidas nesta Lei não se aplicam aos casos de sucessão legítima, ressalvado o disposto no art. 7º Parágrafo só fala em sucessão legítima - a testamentária estaria sujeita a todas as restrições trazidas pela lei.

O artigo 7 a que se refere o parágrafo comentado trata de aquisição de terras em áreas consideras indispensáveis para segurança nacional, caso em que mesmo se tratando de sucessão legítima depende do assentimento prévio da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional.

O QUE É CONSIDERADO ÁREA INDISPENSÁVEL PARA A SEGURANÇA NACIONAL?

Faixa interna, de 150 quilômetros de largura, paralela à linha divisória do território nacional; (lei 6.634/79, art. 1)

Pessoa física estrangeira - regras: Art. 3º - A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua.

O QUE SERIA UM MÓDULO DE EXPLORAÇÃO INDEFINIDA?

IMÓVEL RURAL DEFINIÇÕES BÁSICAS
MÓDULO RURAL – Específico do imóvel segundo a sua exploração. MÓDULO FISCAL – Média da área dos módulos rurais do município. MÓDULO DE EXPLORAÇÃO INDEFINIDA – Base no Módulo Rural mas sem levar em conta a exploração de cada imóvel (de acordo com a ZTM) ZTM (Zona Típica de Módulo) – Estabelecida pelo INCRA de acordo com as caracteristicas da região.

Código da ZTM ZTM MEI (em ha) FMP (em ha) A A A B B B C C D

FRAÇÃO MÍNIMA DE PARCELAMENTO (FMP): Menor área que pode resultar do parcelamento do imóvel rural. Variável de acordo com a ZTM que varia de acordo com as características da região, sendo que o mínimo necessário para a exploração rural depende do tipo de exploração da região, condições gerais do solo, adensamento populacional, etc.

DISCUSSÃO SOBRE SE O MÓDULO PODERIA SER MENOR QUE A FMP. Art. 65 (Estatuto da Terra) - “O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural.”

Art. 8 da lei 5.868/72 – Para fins de transmissão a qualquer título, na forma do art. 65 (lei 4.504/64 – Estatuto da Terra), nenhum imóvel rural, poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel OU da fração mínima de parcelamento fixada no parágrafo primeiro deste artigo, prevalescendo a de menor área.

Voltando a lei 5.709/71 - o §1 do art.3 assim dispõe: § 1º - Quando se tratar de imóvel com área não superior a três módulos, a aquisição será livre, independendo de qualquer autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei.

A aquisição até 3 módulos é livre, salvo se a área estiver situada em área considerada indispensável à segurança nacional, em que dependerá de assentimento prévio da Sec. Geral do Cons. de Defesa Nacional (art. 7.º, § 1.°, do regulamento).

§ 2º - O Poder Executivo baixará normas para a aquisição de área compreendida entre 3 (três) e 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida. Esta norma é o Decreto /74 o qual em seu art. 7, § 2 determina que para estes casos será necessária a autorização do INCRA. As autorizações do INCRA e da Secretaria Geral do Conselho de Defesa Nacional terão prazo de validade de 30 dias no qual deverá ser lavrada a escritura seguindo-se a transcrição no Registro de Imóveis no prazo de 15 dias.

Art. 5º - As pessoas jurídicas estrangeiras referidas no art. 1º desta Lei só poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários.

Pessoas jurídicas estrangeiras não poderão simplesmente investir na aquisição de terras brasileiras. Projetos deve estar vinculada aos objetivos estatutários da empresa, ou seja, a empresa deve ser um empresa agrícola, pecuária, industrial ou de colonização.

§ 1º - Os projetos de que trata este artigo deverão ser aprovados pelo Ministério da Agricultura, ouvido o órgão federal competente de desenvolvimento regional na respectiva área. Além de ser necessária a implantação de um projetos vinculado aos objetivos sociais da empresa esta implantação tem que ser aprovada pelo Ministério da Agricultura.

Caso o projeto não seja aprovado fica vedada a compra da terra. § 2º - Sobre os projetos de caráter industrial será ouvido o Ministério da Indústria e Comércio. PROJETOS AGRÍCOLAS, PECUÁRIOS E DE COLONIZAÇÃO – MINISTÉRIO DA AGRICULTURA. INDUSTRIAIS – MINISTÉRIO IND E COM

Art. 8º - Na aquisição de imóvel rural por pessoa estrangeira, física ou jurídica, é da essência do ato a escritura pública. Independentemente das hipóteses gerais de dispensa da escritura pública, toda vez que o adquirente for pessoa estrangeira será da essência do ato a escritura pública.

Art. 9º - Da escritura relativa à aquisição de área rural por pessoas físicas estrangeiras constará, obrigatoriamente: I - menção do documento de identidade do adquirente; II - prova de residência no território nacional; e III - quando for o caso, autorização do órgão competente ou assentimento prévio da Sec-Geral do Conselho de Segurança Nacional (hoje Cons Defesa Nac).

Parágrafo único. Tratando-se de pessoa jurídica estrangeira, constará da escritura a transcrição do ato que concedeu autorização para a aquisição da área rural, bem como dos documentos comprobatórios de sua constituição e de licença para seu funcionamento no Brasil.

Art Os Cartórios de Registro de Imóveis manterão cadastro especial, em livro auxiliar, das aquisições de terras rurais por pessoas estrangeiras, físicas e jurídicas, no qual deverá constar: I - menção do documento de identidade das partes contratantes ou dos respectivos atos de constituição, se pessoas jurídicas; II - memorial descritivo do imóvel, com área, características, limites e confrontações; e III - transcrição da autorização do órgão competente, quando for o caso.

Art Trimestralmente, os Cartórios de Registros de Imóveis remeterão, sob pena de perda do cargo, à Corregedoria da Justiça dos Estados a que estiverem subordinados e ao Ministério da Agricultura, relação das aquisições de áreas rurais por pessoas estrangeiras, da qual constem os dados enumerados no artigo anterior.

Parágrafo único. Quando se tratar de imóvel situado em área indispensável à segurança nacional, a relação mencionada neste artigo deverá ser remetida também à Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional. As informações devem também ser prestadas ao INCRA (item 91 Cap XX NSCGJ). Na hipótese de inexistência de aquisição de imóvel rural por estrangeiro, a comunicação negativa também é obrigatória e será feita trimestralmente à CGJ (item 92.1 Cap XX NSCGJ). A volta para as mãos de brasileiros tb devem ser comunicadas a CGJ.

Art A soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não poderá ultrapassar a um quarto da superfície dos Municípios onde se situem, comprovada por certidão do Registro de Imóveis, com base no livro auxiliar de que trata o art. 10. § 1º - As pessoas da mesma nacionalidade não poderão ser proprietárias, em cada Município, de mais de 40% (quarenta por cento) do limite fixado neste artigo. MESMA NACIONALIDADE – MENOS QUE 10%

O parágrafo segundo do artigo em análise traz às exceções a esta regra de limite de ¼ do território do município para estrangeiros e limite de 40% deste ¼ para estrangeiros da mesma nacionalidade. Assim, estas exceções não se referem a regra geral de necessidade de autorização para aquisição de área superior a três módulos que continua incidindo sobre os casos abaixo relacionados.

§ 2º - Ficam excluídas das restrições deste artigo as aquisições de áreas rurais: I - inferiores a 3 (três) módulos; II - que tiverem sido objeto de compra e venda, de promessa de compra e venda, de cessão ou de promessa de cessão, mediante escritura pública ou instrumento particular devidamente protocolado no Registro competente, e que tiverem sido cadastradas no INCRA em nome do promitente comprador, antes de 10 de março de 1969; III - quando o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira sob o regime de comunhão de bens.

§ 3º - O Presidente da República poderá, mediante decreto, autorizar a aquisição além dos limites fixados neste artigo,(limite de ¼ de estrangeiros e 40% mesma nacionalidade) quando se tratar de imóvel rural vinculado a projetos julgados prioritários em face dos planos de desenvolvimento do País. Art Salvo nos casos previstos em legislação de núcleos coloniais, onde se estabeleçam em lotes rurais, como agricultores, estrangeiros imigrantes, é vedada, a qualquer título, a doação de terras da União ou dos Estados a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas.

Art A aquisição de imóvel rural, que viole as prescrições desta Lei, é nula de pleno direito. O tabelião que lavrar a escritura e o oficial de registro que a transcrever responderão civilmente pelos danos que causarem aos contratantes, sem prejuízo da responsabilidade criminal por prevaricação ou falsidade ideológica. O alienante está obrigado a restituir ao adquirente o preço do imóvel. SENDO DECLARADA NULA A COMPRA NÃO EXISTE POSSIBILIDADE DE RATIFICAÇÃO OU APROVEITAMENTO DE QUALQUER FORMA DOS ATOS PRATICADOS.

Restrições aplicam-se também no caso de fusão ou incorporação de empresas, alteração de controle acionário ou transferência de pessoa jurídica nacional para estrangeiros, bem como no caso de usucapião, por se entender que o termo aquisição deve ser entendido de maneira ampla. Única exceção feita lei 6.572/78 - aquisição “causa mortis” e ainda assim somente no caso de sucessão legítima (ficando assim excluídas as testamentárias).

NÃO EXISTE NENHUMA VEDAÇÃO A QUE O ESTRANGEIRO ADQUIRA IMÓVEIS URBANOS NO PAÍS, PODENDO FAZÊ-LO LIVREMENTE.

COMO O CONTROLE DAS PROPRIEDADES RURAIS ESTRANGEIRAS É FEITA PELO RI É NECESSÁRIA CERTIDÃO DESTE PARA O PEDIDO DE AUTORIZAÇÃO DE NOVAS AQUISIÇÕES, BEM COMO PARA A LAVRATURA DA ESCRITURA.

Art. 6º (Dec 74965/74) - Ao estrangeiro que pretende imigrar para o Brasil é facultado celebrar, ainda em seu país de origem, compromisso de compra e venda do imóvel rural desde que, dentro de 3 (três) anos, contados da data do contrato, venha fixar domicílio no Brasil e explorar o imóvel. § 1º Se o compromissário comprador descumprir qualquer das condições estabelecidas neste artigo, reputar-se-á absolutamente ineficaz o compromisso de compra e venda, sendo-lhe defeso adquirir, por qualquer modo, a propriedade do imóvel.

§ 2º No caso previsto no parágrafo antecedente, caberá ao promitente-vendedor propor a ação para declarar a ineficácia do compromisso, estando desobrigado de restituir as importâncias que recebeu do compromissário comprador. § 3º O prazo referido neste artigo poderá ser prorrogado pelo Ministério da Agricultura, ouvido o INCRA, se o promitente-comprador embora sem transferir seu domicílio para o Brasil por motivo justificado, utilizou o imóvel na implantação de projeto de culturas permanentes. § 4º Dos compromissos de compra e venda devem constar obrigatoriamente, sob pena de nulidade, as cláusulas estabelecidas neste artigo.

Art. 9º O interessado que pretender obter autorização para adquirir imóvel rural formulará requerimento ao INCRA, declarando: a) se possui, ou não, outros imóveis rurais; b) se, com a nova aquisição, suas propriedades não excedem 50 (cinquenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua; c) a destinação a ser dada ao imóvel, através do projeto de exploração, se a área for superior a 20 (vinte) módulos.

Parágrafo único. O requerimento de autorização será instruído por documentos que provem: 1) a residência do interessado no território nacional; 2) a área total do município onde se situa o imóvel a ser adquirido; 3) a soma das áreas rurais transcritas em nome de estrangeiros, no município, por grupos de nacionalidade;

4) qualquer das circunstâncias mencionadas nos incisos do § 2º do artigo 5º deste Regulamento. (os casos que dispensam do limite de ¼ de terras estrangeiras no município e 40% destas terras para a mesma nacionalidade)

SISTEMA DE PROPRIEDADES PÚBLICAS (Lei 5.972/73, Lei 9.821/99, Lei 5868/72 e Decreto-lei /73) Os bens públicos de uma forma geral não ficam sujeitos a registro no registro imobiliário competente. Não obrigatoriedade diferente de impossibilidade.

Esta dispensa se funda no fato deste tipo de bem ser impenhorável e imprescritível, sendo ainda em regra inalienável (necessitando para alienação que não esteja afetado e que exista autorização legislativa). Todavia, necessária a inscrição para os fins de alienação ou oneração (com efeitos de PUBLICIDADE- inscrição DECLARATIVA) para que seja mantida a continuidade registrária.

QUADRO DA EVOLUÇÃO LEGISLATIVA REGISTRAL NO BRASIL
Início – Todas as terras eram públicas. Capitanias Hereditárias – Ordenações do Reino. Doações (sem transmitir o domínio pleno até satisfeita a condição de exploração efetiva das terras) à pessoas escolhidas pela Coroa com o compromisso de cultiva-las, sob pena de retornarem a Coroa (terras devolutas). Propriedade transferia-se pela tradição (art. 5 par. 1). Sistema que não conferia segurança a terceiros, sobretudo quanto a constituição de hipotecas.

Lei Orçamentária nº 317 de 31/10/1843 regulamentada pelo Decreto nº 482 de 14/11/1846 – criou nosso primeiro registro geral de hipotecas (visando dar maior garantia aos créditos) – deixou de fora os demais tipos de direitos reais. Lei nº 601 de 18/09/1850 separou os bens do domínio publico dos do particular criando o registro paroquial que visava inventariar as terras possuídas no Brasil. Efeitos meramente estatísticos, não conferia propriedade.

Lei nº de 24/09/1864: a) instituiu o registro de imóveis por ato inter vivos e a constituição dos ônus reais (art. 7º); b) declarau que a transmissão não se operava a respeito de terceiros, senão pela transcrição desde a sua data (art.8º), e que esta não induziria a prova do domínio; Excluiu os atos judiciais e as transmissões Causa mortis.

c) aboliu hipotecas não estabelecidas por ela (art. 1º), restringindo o objeto da hipoteca aos bens imóveis por ela enumerados (art. 2º); d) manteve as hipotecas legais gerais sobre bens presentes e futuros apenas em favor da mulher casada, dos menores e dos interditos (art. 3º, §11), e exigiu que as demais hipotecas legais fossem especializadas; e) determinar que a hipoteca convencional fosse sempre especial, com quantia determinada e sobre bens presentes (art. 4º);

f) exigiu a escritura pública como da substância do contrato (art.4º, § 6º) e sua inscrição no registro, para valer contra terceiros; g) reconheceu a hipoteca judiciária (arts 3º e 9º);

h) instituiu a prenotação, ou seja, a anotação preventiva para garantir a prioridade em favor das hipotecas que dependessem de especialização (art. 9º, § 27); i) enumerou, taxativamente, os ônus reais (art. 6º), sujeitando-os à transcrição.

Lei nº 3272 de 5/10/1885 – obrigatoriedade de inscrição de todas as hipotecas legais. Decreto 451-B – criou o Registro Torrens. Código Civil de 1916 (art. 530 a 534, 859 e 860) – criou a instituição pública Registro Imobiliário com a incumbência de constituição de direitos reais.

Decreto nº /28 – estabeleceu a obrigatoriedade da transcrição anterior para que se pudesse transcrever ou inscrever qualquer título no Registro de Imóveis. Excepcionalmente por ocasião da primeira inscrição permitia a inscrição simultânea tanto do título pelo qual o transmitente adquiriu o direito como daquele pelo qual transmitia.

Dispensava o registro do título anterior quando este não estivesse obrigado a registrar segundo o direito então vigente (mas este deveria ser apresentado).

Decreto nº 4867/39 – regime precursor ao atual. Fólio Pessoal - apesar de o sistema não ser organizado exatamente pelo nome (como ocorre no Sistema Francês) e sim pela seqüência dos atos, neste regime dava-se mais importância as pessoas que figuravam no registro do que ao imóvel propriamente dito. A cada transmissão - nova transcrição com número próprio.

Possibilidade de uma única transcrição se proceder a transferência de mais de um imóvel, desde que se vinculasse ao mesmo adquirente, podendo até ser diversos os transmitentes.

Livro 3-A, de Transcripção dos Immoveis a folhas 78 (setenta e oito) e sob número de ordem 157 (cento e cinquenta e sete), verifiquei constar a transcrição seguinte aqui trasladada verbo ad verbum, a saber:”Nº DE ORDEM: 157. DATA: 2 de julho de FREGUEZIA DO IMMOVEL: Marília. DENOMINAÇÃO OU RUA E Nº DO IMMOVEL: Patrimonio “Oriente”. Lotes 5 e 6 do quarteirão 2 . Av. Rodolpho Miranda. CONFRONTAÇÕES E CARACTERISTICOS DO IMMOVEL: Dois lotes de terreno numeros cinco e seis no quarteirão nº 2, com frente para a Avenida Rodolpho Miranda, medindo onze metros por trinta e trez metros de fundos. NOME E DOMICILIO DO ADQUIRENTE: Maria José Carvalho, Geraldo de Carvalho e Antonio de Carvalho, domiciliados em Pompéia, menores impuberes. NOME E DOMICILIO DO TRANSMITENTE: Carlos Vendramini e sua mulher dona Thereza Denipotti, proprietarios, domiciliados em Marilia. TITULO: Venda e compra. FÓRMA DO TITULO E TABELIÃO QUE O FEZ: Escriptura publica de 12 de abril de 1929, lavrada nas nótas do tabelião de Marilia, Rodolpho Vegueiros. VALOR DO CONTRACTO: R$800$000 (oitocentos mil réis). CONDIÇÕES DO CONTRACTO: Não há. Piratininga, 2 de julho de (Devidamente Selada). O Off., (a.) Francisco de Castro. AVERBAÇÕES: Tr (Total)

As descrições eram muito precárias sendo comuns expressões como “mais ou menos” para elucidar o tamanho de um imóvel, visto que as áreas não eram elementos essenciais sendo considerado meramente enunciativo. As medidas perimetrais e as confrontações também na maioria das vezes não se mostravam precisas sendo também corriqueira a expressão “com quem de direito” para designar confrontantes.

Confrontações e característicos do immóvel: Um imóvel agrícola, denominado Paiol, situado neste município de Piratininga, constituído de terras de cultura, com a área de 195 alqueires e 1/2, mais ou menos, com pés de café formados, 05 casas para colonos, construídas de tábuas cobertas de telhas, uma casa de morada também construída de tábuas coberta de telhas, paiol assoalhado, coberto de telhas, pasto fechado com arame, com a área de 40 alqueires mais ou menos, um carro com nove bois e um novilho e gado de criar, dividindo o immóvel em sua integridade com Luiz de tal, até a estrada de automóvel que vem de Bauru, dividindo com o Japonez Lêda, até o segundo mata burro; seguindo direito, até Água do Paiol, segue dividindo com quem de direito e depois pela estrada de automóvel até outro mata burro, dividindo com Jeovah ou com o sítio que foi de Antonio Soares, até encontrar com herdeiros de Farias, vai dividir com os compradores desde a divisa do pasto até a lavoura de café, que são ligadas.

As transcrições das transmissões se faziam no Livro nº 3 vigente, sendo que as garantias hipotecárias no Livro nº 2, as penhoras no Livro nº 4 e os loteamentos no Livro nº 08, sendo que um mesmo imóvel poderia ter inscrições e transcrições em todos os livros, dependendo dos atos praticados.

DIFERENÇA ENTRE TRANSCRIÇÃO E MATRICULA
Lei 6.015/73 (MATRICULAS) – Sistema atual Organização por imóvel (a cada imóvel deverá corresponder uma única matricula, ficando gravada nela todo o histórico desta propriedade). Art O Livro 2 – Registro Geral – será destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não aribuídos ao Livro n.3.

MATRICULA A descrições das propriedades são feitas de forma rígida e completa, trazendo a Lei de Registros Públicos todos os requisitos para abertura de uma matricula e para a feitura de cada registro. Parágrafo primeiro (art. 176 LRP) - “A escrituração do Livro n. 2 obedecerá às seguintes normas: I- cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei;

MATRICULA II – são requisitos da matrícula:
II – são requisitos da matrícula: 1) o número de ordem, que seguirá ao infinito; 2) a data; 3) a identificação do imóvel que será feita com a indicação: a) se rural, do código de imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;

MATRICULA b) se urbano, de suas características e confrontações, localizações, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver. 4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como: a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação;

MATRICULA 5) O número do registro anterior;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Minsitério da Fazenda; 5) O número do registro anterior;

TÍTULOS ADMITIDOS NO REGISTRO DE IMÓVEIS
Art Somente são admitidos registro: I - escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros; II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;

III - atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal; (ATUALMENTE STJ) IV - cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo.

Art Em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, bem como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório.

REGISTRO III – são requisitos do registro no Livro n.2: 1) a data; 2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como: a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação;

REGISTRO 3) o título de transmissão ou do ônus;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda; 3) o título de transmissão ou do ônus; 4) a forma do título, sua procedência e caracterização 5) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver.

DIFERENÇA ENTRE REGISTRO E AVERBAÇÃO
Em regra podemos dizer que Registro é o ato praticado para constituição ou transmissão do Direito Real em sí enquanto as Averbações seriam atos anexos praticados para alterar as condições do Registro ou mesmo extinguir seus efeitos.

Todavia, esta regra não é muito bem seguida pelo legislador que algumas vezes ignorando a sistemática registral e cria situações oponíveis erga omnes através de averbações. Ex: item 16, inciso II, art. 167 (LRP) - averbação dos contratos de locação para exercício do direito de preferência em contraposição ao item 3, inciso I do mesmo artigo que determina o registro dos mesmos contratos para o direito de vigência quando da alienação do imóvel.

Outro exemplo que foge a regra especificada é o item 3, inciso II, art. 167 (LRP) o qual apesar de especificar a constituição de um direito real (compromisso de compra e venda) se dá através de uma averbação. “os contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Dec.-lei 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente a vigência desta lei”.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA LOTEAMENTOS ANTES DA LRP – AVERBADOS. DEPOIS - REGISTRADOS. Neste caso específico procurou-se manter a sistemática anterior para os loteamentos registrados antes da vigência da Lei de Registros Públicos.

PENHORA - Lei /02 modificações - §§ 4º e 6º do art. 659, e do art. 698, CPC que – AVERBAÇÃO DA PENHORA no Registro de Imóveis para sua validade perante terceiros. Não confundir esta averbação com a averbação premonitória trazida pela lei /06 a qual é feita antes da realização efetiva da penhora e só tem como objetivo dar publicidade registral a existência do processo de execução.

Art. 246 da LRP “Além dos casos expressamente indicados no item II do art. 167, serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.”

Assim vemos que o rol das averbações é amplo, aberto, fazendo que a enumeração alí trazida pela lei seja considerada numerus apertus, ou seja, meramente exemplificativa.

DIREITOS REAIS INSCRITÍVEIS
Art No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. I - o registro: 1) da instituição de bem de família; (arts 1711 a 1721 CC a 265 LRP): Imóvel Urbano ou Rural (c/ seus acessórios) - Habitado pela família ou com renda destinada a habitação da família.

(arts 1711 a 1721 CC a 265 LRP): Pode abranger além do Imóvel valores mobiliários com renda destinada à conservação do imóvel e o sustento da família – não pode exceder o valor do prédio (somados não podem ultrapassar 1/3 do patrimônio líquido do instituidor à época da instituição). - Pode ser instituído por terceiros (doação ou testamento).

(arts 1711 a 1721 CC a 265 LRP): Constituí-se com o Registro no RI. - Fica isento de dívidas posteriores à sua instituição, salvo se provenientes de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio.

(arts 1711 a 1721 CC a 265 LRP): PROCEDIMENTO Publicação de edital da escritura contendo: a) o resumo da escritura, nome, naturalidade e profissão do instituidor, data do instrumento e nome do tabelião, situação e característicos do prédio;

(arts 1711 a 1721 CC a 265 LRP): b) o aviso de que, se alguém se julgar prejudicado, deverá, dentro em trinta (30) dias, contados da data da publicação, reclamar contra a instituição, por escrito e perante o oficial.

(arts 1711 a 1721 CC a 265 LRP): Findo o prazo, sem que tenha havido reclamação, o oficial transcreverá a escritura, integralmente, no livro nº 3 e fará a inscrição na competente matrícula, arquivando um exemplar do jornal em que a publicação houver sido feita e restituindo o instrumento ao apresentante, com a nota da inscrição.

(arts 1711 a 1721 CC a 265 LRP): Se for apresentada reclamação, dela fornecerá o oficial, ao instituidor, cópia autêntica e lhe restituirá a escritura, com a declaração de haver sido suspenso o registro, cancelando a prenotação.

(arts 1711 a 1721 CC a 265 LRP): O instituidor poderá requerer ao Juiz que ordene o registro, independentemente da reclamação. Se o Juiz determinar que proceda ao registro, ressalvará ao reclamante o direito de recorrer à ação competente para anular a instituição ou de fazer execução sobre o prédio instituído, na hipótese de tratar-se de dívida anterior e cuja solução se tornou inexeqüível em virtude do ato da instituição.

BEM DE FAMÍLIA LEGAL (LEI 8.009/90) - Imóvel utilizado pela entidade familiar como sua moradia permanente. - Havendo vários imóveis utilizados como residência, a impenhorabilidade recairá sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado, para esse fim, no Registro de Imóveis (art. 5 par. Único).

BEM DE FAMÍLIA LEGAL (LEI 8.009/90) - A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados (estas últimas se estendem ao prédio locado). - Excluem-se da impenhorabilidade os veículos de transporte, obras de arte e adornos suntuosos.

BEM DE FAMÍLIA LEGAL (LEI 8.009/90) A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: I - em razão dos créditos de trabalhadores da própria residência e das respectivas contribuições previdenciárias;

BEM DE FAMÍLIA LEGAL (LEI 8.009/90) II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato; III - pelo credor de pensão alimentícia; IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

BEM DE FAMÍLIA LEGAL (LEI 8.009/90) V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar; VI - por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.

Art No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. I - o registro: 2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais; 3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;

4) do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles(Livro 3); 5) das penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis; 6) das servidões em geral (registra no dominante e averba no serviente – qdo houver); 7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família; Direito de Família – legal – independe de registro.

USO – DIREITO REAL DE USO CONCESSÃO COMUM DE USO: apenas confere ao ao particular um direito pessoal, instransfeível (não registrável) – Ex. Banca de jornal. Não é possível sua inscrição (nem como averbação para publicidade – Processo CG 195/01).

8) das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição de última vontade; DISCUSSÃO sobre a registrabilidade no Registro de Imóveis, frente ao NCC que deixou de ser elencar este tipo de direito como sendo um Direito Real. Entendimento predominante na doutrina e jurisprudência: DIREITOS REAIS – ROL TAXATIVO. Restaria o registro em RTD.

9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenha por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo,de uma só vez ou em prestações;

IMÓVEIS LOTEADOS – INADIMISSÍVEL CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO Art. 25 (Lei 6.766/79) - São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros. Súmula 166 STF - É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Dec-Lei 58, de

NOS CASOS DE IMÓVEIS NÃO LOTEADOS É LÍCITO SE ESTIPULAR A CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO, CASO EM QUE O CONTRATO NÃO POSSIBILITARÁ A ADJUTICAÇÃO COMPULSÓRIA – terá ingresso no RI (discussão).

Art Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

10) da enfiteuse; 11) da anticrese; 12) das convenções antenupciais (Livro 3); 13) das cédulas de crédito rural(Livro 3); 14) das cédulas de crédito, industrial(Livro 3); 15) dos contratos de penhor rural(Livro 3);

16) das incorporações, instituições (Livro 2) e convenções de condomínio(Livro 3); 17) dos loteamentos urbanos e rurais; 18) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis; Ação real – busca a tutela de um direito real Ação reipersecutória – procura reaver coisa própria temporariamente fora do domínio Deve ser apresentado à registro o instrumento citatório ou a sua determinação.

19) dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores;

20) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança; 21) dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha; 22) da arrematação e da adjudicação em hasta pública;

23) das sentenças declaratórias de usucapião (deve ser aberta nova matricula – conhecendo-se a anterior proceder encerramento);

24) da compra e venda pura e da condicional; (só devem constar do REGISTRO condições que influenciem diretamente no direito real) Art É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.

PACTO COMISSÓRIO Art CC/16. Ajustado que se desfaça a venda, não se pagando o preço até certo dia, poderá o vendedor, não pago, desfazer o contrato, ou pedir o preço. Paragrafo único: Se em 10 dias de vencido o prazo, o vendedor, em tal caso, não reclamar o preço, ficará de pleno direito desfeita a venda.

O PACTO COMISSÓRIO não foi previsto no CC/2002, mas com a mesma finalidade temos a cláudula resolutiva. Art. 474 CC. Art A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial. Todavia, mesmo estipulada expressamente não admite o cancelamento administativo do registro.

25) da permuta; Art Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações: II - é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.

A permuta não se converte em Venda e Compra pelo fato de as partes completarem o valor do bem em dinheiro para alcançar a equivalência. Deve-se verificar qual dos atos é predominante.

Vários condominos em um único imóvel, para se atribuir parte certa para cada um ESCRITURA DE DIVISÃO. Uma vez desmembrado primeiramente o imóvel para que cada condômino fique inteiramente com um dos imóveis resultantes do desmembramento SÓ PERMUTA.

Art Em caso de permuta, e pertencendo os imóveis à mesma circunscrição, serão feitos os registros nas matrículas correspondentes, sob um único número de ordem no Protocolo. NÃO É POSSÍVEL A CINDIBILIDADE.

Art No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. I - o registro: 26) da dação em pagamento;

27) da transferência, de imóvel a sociedade, quando integrar quota social; Art. 64 (Lei 8934/94). A certidão dos atos de constituição e de alteração de sociedades mercantis, passada pelas Juntas Comerciais em que foram arquivados, será o documento hábil para a transferência, por transcrição no registro público competente, dos bens com que o subscritor tiver contribuído para a formação ou aumento do capital social.

SOBRE ESTA OPERAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL PARA A SOCIEDADE, BEM COMO NA FUSÃO, CISÃO, INCORPORAÇÃO OU EXTINÇÃO DE PESSOA JURÍDICA NÃO INCIDE ITBI (salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil) – ART. 156, PAR. 2, I CF.

Art. 156 CF. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

§ 2º - O imposto previsto no inciso II: I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;

29) da doação entre vivos; Não se aplicam as restrições referentes a venda de ascendentes à descendentes. Art A doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança. Pode-se especificar que sai da metade disponível. Descendentes para fins de colação serão considerados os herdeiros (netos ocorre redução à parte disponível, mas não colação)

CLAUSULAS DE INALIENABILIDADE, INCOMUNICABILIDADE E IMPENHORABILIDADE Só podem ser impostas em liberalidades e no momento da transmissão do bem (não se pode clausular bem próprio)

Não podem ser impostas sobre a legitima, salvo motivo justificado. Art Salvo se houver justa causa, declarada no testamento, não pode o testador estabelecer cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade, e de incomunicabilidade, sobre os bens da legítima. Como a doação entre ascendente e descendntes implica adiantamento de legítima aplicam-se as mesmas regras, ou seja, imposssibilidade de clausular estes bens a menos que os mesmos saiam da metade disponível do doador.

Salvo disposição em contrário, no ato de constituição, NÀO se extinguem com a morte do doador. Art § 2o Mediante autorização judicial e havendo justa causa, podem ser alienados os bens gravados, convertendo-se o produto em outros bens, que ficarão sub-rogados nos ônus dos primeiros.

CLAUSULA DE REVERSÃO Art. 547 CC. O doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao donatário. Parágrafo único. Não prevalece cláusula de reversão em favor de terceiro. Basta a apresentação do óbito para que a reversão se opere no RI, salvo se esta for parcial caso em que o título hábil será o formal de partilha.

CLAUSULA DE INDIVISIBILIDADE Art A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão. § 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de 5 anos, suscetível de prorrogação ulterior.

CLAUSULA DE INDIVISIBILIDADE § 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador. § 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo. DIVISÃO: ATOS - DESMEMBRAMENTO - ATRIBUIÇÃO

30) da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o valor da indenização; 31) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel.

32) da imissão provisória na posse, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando concedido à União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, para a execução de parcelamento popular, com finalidade urbana, destinado às classes de menor renda. Exceção legal a regra de irregistrabilidade da posse – este tipo de posse se converte em propriedade com a sentença do processo de desapropriação que fixa o valor da indenização (art. 26 lei 9785/99)

33) dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia; CONCESSÃO DE USO ESPECIAL PARA FINS DE MORADIA (MP 2.220)

INDIVIDUAL REQUISITOS: - Posse, até 30/06/01, - por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição, - até 250 m2 de imóvel público situado em área urbana, utilizando-o para sua moradia ou de sua família - não seja proprietário ou concessionário, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural.

A CONCESSÃO: - É GRATUITA - NÃO SERÁ CONCEDIDA AO MESMO CESSIONÁRIO MAIS DE UMA VEZ - PODE O HERDEIRO CONTINUAR NA POSSE DE SEU ANTECESSOR DESDE QUE JÁ RESIDA NO IMÓVEL POR OCASIÃO DA ABERTURA DA SUCESSÃO.

COLETIVA: - Posse, até 30/06/01, - por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição, - MAIS DE 250 m2 de imóvel público situado em área urbana, utilizando-o para moradia de POPULAÇÃO DE BAIXA RENDA - não seja possível identificar os terrenos ocupados individualmente por cada possuidor - não seja proprietário ou concessionário, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural.

SOMA DE PRAZOS: pode-se acrescentar a sua posse à de seu antecessor desde que estas sejam contínuas. Nesta modalidade será atribuída igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os ocupantes, estabelecendo frações ideais diferenciadas. A fração ideal atribuída a cada possuidor não poderá ser superior a duzentos e cinqüenta metros quadrados E CASO ESTE TENHA INDIVIDUALIZADA SUA ÁREA DE POSSE PODERÁ OPTAR PELA CONCESSÃO INDIVIDUAL.

No caso de a ocupação acarretar risco à vida ou à saúde dos ocupantes, o Poder Público garantirá ao possuidor o exercício do direito de CONCESSÃO DE USO ESPECIAL PARA FINS DE MORADIA INDIVIDUAL OU COLETIVO em outro local.

TAMBÉM SE GARANTE ESTE DIREITO EM OUTRO LOCAL na hipótese de ocupação de imóvel: I - de uso comum do povo; II - destinado a projeto de urbanização; III - de interesse da defesa nacional, da preservação ambiental e da proteção dos ecossistemas naturais; IV - reservado à construção de represas e obras congêneres; ou V - situado em via de comunicação.

O direito de concessão de uso especial para fins de moradia é transferível por ato inter vivos ou causa mortis E extingue-se no caso de: I - o concessionário dar ao imóvel destinação diversa da moradia para si ou para sua família; ou II - o concessionário adquirir a propriedade ou a concessão de uso de outro imóvel urbano ou rural. Parágrafo único. A extinção de que trata este artigo será averbada no cartório de registro de imóveis, por meio de declaração do Poder Público concedente.

34) da constituição do direito de superfície de imóvel urbano; Fixado por escritura pública, registrada no RI. Estabelece: a) Tempo: (determinado ou indeterminado); b) Direito de utilizar – de acordo com a legislação urbanística: solo; subsolo; espaço aéreo. c) Gratuita ou Onerosa; d) Termos de Transferência.

Havendo morte do superficiário o direito se transmite aos herdeiros. Tanto o superficiário quanto o proprietário possuem direito de preferência em caso de alienação do terreno ou do direito de superfície. 35) do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público.

CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO (Dec-lei 271/67, arts 7 e 8): atribui uso de bem público como direito real, transferível por ato inter vivos ou causa mortis (nos limites do termo de outorga) – REGISTRADA. Direito real resolúvel que pode ser contratado por prazo determinado ou indeterminado, de forma gratuita ou remunerada. Pode se dar para urbanização, industrialização, cultivo da terra ou outra utilização de interesse social.

II - a averbação: 1) das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento;

2) por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais; ESPECIALIDADE QUANTO AO CANCELAMENTO DO USUFRUTO: Verificar se foi pago o Imposto de Transmissão quando da sua instituição. CANCELAMENTO DA MATRICULA NÃO SE CONFUNDE COM ENCERRAMENTO DA MATRICULA.

3) dos contratos de promessa de C/V, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58, de 10/12/37, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei; 4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;

5) da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas; 6) dos atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei;

7) das cédulas hipotecárias (Constituída em virtude do Dec-lei 70/66 – único tipo de cédula averbado); 8) da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis; Caução de direitos não confundir com a Caução do bem estabelecida na lei de locação (art. 37, I L. 8245/91 – pode se dar por instrumento particular e também é averbada na matricula do bem).

9) do restabelecimento da sociedade conjugal (documento hábil – certidão RC com a averbação de restabelecimento); Registrada partilha esta perde a eficácia (efeito ex tunc ) com o restabelecimento ressalvados os direitos de terceiros. 10) das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso;

Fideicomisso Constitui-se por dois atos: 1) o registro do título que origina a transmissão da propriedade do imóvel fideicometido (do fideicomitente para o fiduciário); 2) a averbação (constituição do fideicomisso), na qual se consignarão as condições impostas ao fideicomisso, os nomes e qualificações do segundo beneficiado (fideicomissário).

11) das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados; 12) " ex offício ", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público. 13) das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro ( que não estejam sendo partilhados).

14) da re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do SFH, ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros. 15) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência. 16) do Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário

17) da notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano; 18) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; 19) da extinção do direito de superfície do imóvel urbano; O proprietário recupera o domínio, independente de indenização, sobre: terreno; acessões; benfeitorias.

20) da cessão de crédito imobiliário; 21) da reserva legal; (não confundir com preservação permanente) 22) da servidão ambiental (excesso de reserva legal que se pretende arrendar a imóvel que não possua a área mínima destinada à reserva legal)

DIREITOS REAIS NÃO SUJEITOS À REGISTRO
Vimos que a promessa de c/v é registrável e expressamente prevista no art. 167 LRP. Vimos que são registráveis a doação, a permuta e a dação em pagamento de bem imóvel. PERGUNTA: SÃO REGISTRÁVEIS AS PROMESSAS DE DOAÇÃO, DE PERMUTA E DE DAÇÃO EM PAGAMENTO? OU DE INSTITUIÇÃO E TRANSMISSÃO DE OUTROS DIREITOS REAIS?

- PROMESSA DE PERMUTA: REGRA: não é registrável; EXCEÇÃO: incorporação imobiliária, devendo, além dos requisitos normais, o promissário adquirente da propriedade em incorporação terá direito à imitir-se na posse do terreno com possibilidade alienação deste em frações ideais, bem como a demolição e construção na sua área (art. 32, alínea "a", da Lei 4.591/64). - PROMESSA DE DOAÇÃO – em sendo a doação uma liberalidade nem sequer vincula o doador a menos que a mesma seja onerosa – caso em que se enquadra na explicação seguinte.

- PROMESSA DE DAÇÃO EM PAGAMENTO: Verificamos que para a maioria da doutrina e jurisprudência os direitos reais são numerus clausus de modo que somente são considerados reais os direitos assim elencados na lei. A DAÇÃO EM PAGAMENTO foi considerada pelo legislador como sendo um direito real, mas não a sua promessa, bem como de forma genérica a promessa de instituição ou transmissão de direitos reais.

E QUANTO AOS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO E COMODATO?

Aplica-se o mesmo raciocínio, ou seja, não tendo sido elevados a categoria de direitos reais pelo legislador, não são registráveis.

E QUANTO A CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS, A MESMA É REGISTRADA?

E QUANTO A POSSE?

TODA VEZ QUE FALARMOS EM REGISTRO DE IMÓVEIS ESTAMOS FALANDO EM PROPRIEDADE OU DIREITOS A ELA LIGADOS, salvo alguns registros no Livro 3 que foram lá inseridos por questão de publicidade. Esta é justamente a maior diferença entre CADASTRO e REGISTRO, visto que no último não existe preocupação alguma com a propriedade, podendo ser considerado como um banco de dados destinado a finalidades estatísticas e tributárias.

E QUANTO AO PROTESTO CONTRA ALIENAÇÃO DE BENS?

Iten 68.3, Cap XX NSCGJ-SP. O protesto contra alienação de bens, o arrendamento e o comodato são atos insuscetíveis de registro, admitindo-se a averbação do protesto contra alienação de bens diante de determinação judicial expressa do juiz do processo (grifei).

COMPETÊNCIA REGISTRAL
Previsão art. 169 da LRP : “Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no cartório da situação do imóvel” (...) - regra. EXCEÇÕES Art. 169, I – as averbações, que serão efetuadas na matricula ou à margem do registro a que se referirem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição.

EXCEÇÕES Art. 169, II – “os registros relativos a imóveis situados em comarcas ou circunscrições limítrofes, serão feitos em todas elas, devendo o Registro de Imóveis fazer constar dos registros tal ocorrência”.

EXCEÇÕES Art. 171 da LRP “Os atos relativos a vias férreas serão registrados no cartório correspondente à estação inicial da respectiva linha”. IMPORTANTE (art. 170 da LRP) “o desmembramento territorial posterior ao registro não exige sua repetição no novo cartório”.

ESCRITURAÇÃO I – Livro n.1 – Protocolo;
Art. 173 da LRP “Haverá, no Registro de Imóveis, os seguintes livros: I – Livro n.1 – Protocolo; II - Livro n.2 – Registro Geral; II – Livro n. 3 – Registro Auxiliar; III – Livro n.4 – Indicador Real; IV- Livro n.5 – Indicador Pessoal”

ESCRITURAÇÃO - Livro de Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros
Devemos acrescentar: - Livro de Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros - Livro de Registro de Indisponibilidades - Livro de Recepção de Títulos.

ESCRITURAÇÃO Sequência de livros marcada por acréscimo de letra ao número do Livro. Ex: Livro 1 (Protocolo) - primeiro será o livro 1A, segundo 1B e assim por diante seguindo todas as letras do alfabeto e depois de se extinguirem estas acrescentando-se mais uma letra (1AA, 1AB... 1AZ, 1BA...1BZ...).

ESCRITURAÇÃO Com exceção do Livro n.1 (Protocolo) todos os demais poderão ser substituídos por fichas (parágrafo único, art. 173 LRP).

LIVRO N.1 (PROTOCOLO) Art.174 LRP “O Livro n. 1 – Protocolo – servirá para apontamento de todos os títulos apresentados diariamente, ressalvado o disposto no parágrafo único do art. 12 desta lei.” Regra - Todos os títulos que ingressarem no Registro de Imóveis devem ser inscritos no Livro Protocolo PRENOTAÇÃO - prioridade de determinado título em relação a um outro inscrito posteriormente.

LIVRO N.1 (PROTOCOLO) Exceção – Os títulos que a requerimento da parte sejam apresentados apenas para exame (de seus aspectos registrários) e calculo (dos emolumentos devidos pelo ato) - Livro de Recepção de Título. ESTA INSCRIÇÃO NÃO GERARÁ OS EFEITOS DA PRIORIDADE.

MODELO LIVRO N.1 (PROTOCOLO)
__________________

LIVRO N.3 (REGISTRO AUXILIAR)
Art. 177 LRP “O Livro n. 3 – Registro Auxiliar – será destinado ao registro dos atos que, sendo atribuídos ao Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente a imóvel matriculado”. Livro de Registro Auxiliar – títulos necessitam desta inscrição para a formação de sua publicidade erga omnes.

Art. 178 LRP “Registrar-se-ão no Livro 3 – Registro Auxiliar: I - a emissão de debêntures, ( ATUALMENTE REGISTRO NA JUNTA COMERCIAL – LEI art. 62, II ) sem prejuízo do registro eventual e definitivo, na matrícula do imóvel, da hipoteca, anticrese ou penhor que abonarem especialmente tais emissões, firmando-se pela ordem do registro a prioridade entre as séries de obrigações emitidas pela sociedade;

II- as cédulas de crédito rural e de crédito industrial, sem prejuízo do registro da hipoteca cedular; (apesar de o inciso só falar em cédulas de crédito rural e industrial também se registram as cédulas de crédito comercial, à exportação e de produto rural – AS CÉDULAS DE CRÉDITO BANCÁRIAS INDEPENDEM DE REGISTRO). III- as convenções de condomínio;

IV- o penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles; VI – os contratos de penhor rural;

V- as convenções antenupciais; Art As escrituras antenupciais serão registradas no livro nº 3 do cartório do domicílio conjugal, sem prejuízo de sua averbação obrigatória no lugar da situação dos imóveis de propriedade do casal, ou dos que forem sendo adquiridos e sujeitos a regime de bens diverso do comum, com a declaração das respectivas cláusulas, para ciência de terceiros.

VII – os títulos que, a requerimento do interessado, forem registrados no seu inteiro teor, sem prejuízo do ato praticado no Livro n.2. Inscrição na matricula (Livro n.2) se dá por extrato, ou seja, apenas os pontos mais relevantes do título dele são extraídos para fazer parte integrante do registro.

LIVRO N.4 (INDICADOR REAL)
Art. 179 LRP “O Livro n.4 – Indicador Real – será o repositório de todos os imóveis que figurarem nos demais livros, devendo conter sua identificação referência aos números de ordem dos outros livros e anotações necessárias.” ESCRITURAÇÃO – LIVRO/FICHA Um único imóvel pode possuir mais de uma inscrição (todas as possíveis para facilitar a localização do mesmo).

LIVRO N.4 (INDICADOR REAL)
LIVRO ENCADERNADO - deverá conter número de ordem crescente além de índice por ruas, quando se tratar de imóveis urbanos, ou por nomes e situações no caso de imóveis rurais. O INDICADOR REAL É UM LIVRO OBRIGATÓRIO, NÃO PODENDO SER SUBSTITUÍDO POR SISTEMAS DE INFORMÁTICA.

LIVRO N.5 (INDICADOR PESSOAL)
Art. 180 LRP “O Livro n.5 – Indicador Pessoal – dividido alfabeticamente será o repositório dos nomes de todas as pessoas que, individualmente ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, figurarem nos demais livros, fazendo-se referência aos respecitos números de ordem. Parágrafo único. Se não for utilizado o sistema de fichas, o Livro n. 5 conterá, ainda, o número de ordem de cada letra do alfabeto, que seguirá, indefinidamente, nos livros da mesma espécie. Os oficiais poderão adotar, para auxiliar as buscas, um livro-índice ou fichas em ordem alfabética.”

LIVRO DE REGISTRO DE INDISPONIBILIDADES
Item 93 (Cap XX NSCGJ): Os delegados do serviço de Registro de Imóveis deverão manter um livro, que poderá ser escriturado por fichas, denominado Livrode Registro de Indisponibilidades, destinado ao registro dos ofícios da Corregedoria Geral da Justiça ou dos interventores e liquidantes de instituições financeiras em intervenção ou liquidação extrajudicial, comunicando a indisponibilidade dos bens de diretores e ex-administradores das referidas sociedades.

Item 94 (Cap XX NSCGJ): Os registros conterão o número de ordem, a data de sua efetivação, a indicação do ofício que lhe deu origem, os nomes e a qualificação das pessoas cujos bens foram declarados indisponíveis. Item 94.1 A indisponibilidade de bens será averbada à margem da transcrição, inscrição ou, ainda, na matrícula dos imóveis.

Item 95: O Livro deverá conter uma coluna destinada às averbações das comunicações que cancelem ou alterem os respectivos registros, as quais, portanto, serão efetivadas à sua margem, nunca constituindo novo registro. Hipóteses legais de indisponibilidade: Intervenção e liquidação extrajudicial (Inst. Financeiras – Lei 6.024/74) Medida Cautelar Fiscal (Lei 8.397/92) Ação Civil Pública (Improbidade Adm – Lei 8.429/92, art. 7 e art. 37 par. 4 da CF)

Hipóteses legais de indisponibilidade: Falência (Lei 7.661/45, art. 12, par. 4) Recuperação Judicial (Lei /05, art. 82, par 2, art. 103, art. 154, par. 5) Planos Privados de Assitência de Saúde (Lei 9.656/98, art. 24-A) Entidades de Previdência Privada (Lei 6.435/77, art. 71)

Hipóteses legais de indisponibilidade: Insolvência (CPC, art. 752) Indisponibilidade eletrônica (CTN, art. 185-A) IMPORTANTE: A indisponibilidade decorrente da penhora fiscal (art, 53, par. 1 lei 8.212/91) não tem ingresso no livro de indisponibilidades DECORRÊNCIA LEGAL DA PENHORA.

Item (NSCGJ): Os mandados judiciais QUE NÃO CONTEM COM PREVISÃO LEGAL ESPECÍFICA PARA INGRESSO NO RI, mas que determinem a indisponibilidade de qualquer bem imóvel, deverão ser recepcionados no Livro 1 – Protocolo e, em seguida, arquivados em classificador próprio. Item Quando se tratar de ordem que tenha por objeto título determinado, que já esteja tramitando no registro imobiliário para fim de registro, ficará este sustado, e prorrogada a prenotação por motivo da ordem judicial, até que seja solucionada a pendência, cumprindo seja anotada a ocorrência na respectiva prenotação.

Item Quando se tratar de ordem genérica de indisponibilidade de determinado bem imóvel, sem a indicação do título que a ordem pretenda atingir, não serão sustados os registros dos títulos que estejam tramitando, porque estes devem ter assegurado o seu direito de prioridade. Neste caso a prenotação do mandado de indisponibilidade, prorrogada até ordem judicial em contrário, impedirá o acesso ao registro de qualquer outros títulos que permanecerão protocolados, no aguardo da oportunidade para o exercício do direito de prioridade ao registro (Item )

PRINCÍPIOS DO REGISTRO DE IMÓVEIS
DIVIDEM-SE EM: - PRINCÍPIOS QUE INFORMAM OS REGISTROS - PRINCÍCIOS QUE INFORMA OS EFEITOS DOS REGISTROS

PRINCÍPIOS QUE INFORMA OS REQUISITOS DOS REGISTROS
PRINCÍPIO DA UNITARIEDADE DA MATRICULA Todo imóvel deverá possuir uma única matrícula e cada matricula deverá possuir um único imóvel (art. 176, par 1, I LRP). Impossibilidade de abertura de matrículas de frações ideais.

PRINCÍPIO DA INSCRIÇÃO A constituição, transmissão e extinção dos direitos reais sobre imóveis, por atos inter vivos, só se operam mediante a sua INSCRIÇÃO no registro de imóveis. (art CC e 172 LRP).

PRINCÍPIO DA INSCRIÇÃO Nos casos de atos mortis causa ou de aquisição originária da propriedade (onde não existe transmissão) a inscrição é necessária tanto para a sua publicidade perante terceiros quanto para sua disponibilidade (visto que é necessário se respeitar o princípio da continuidade).

PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE Nenhum título deve ter ingresso no Registro de Imóveis sem que se encontre registrado o seu título anterior, ou seja, àquele que lhe conferiu o direito que esta sendo objeto desta nova inscrição.

PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE A matricula nada mais é do que uma cadeia dominial na qual são obrigatoriamente inscritos os direitos reais incidentes sobre determinado imóvel.

PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE Assim, essa seqüência não pode ser quebrada de modo que para que uma pessoa possa, por exemplo, transmitir a propriedade ela primeiro deve provar que é proprietária e para que isto seja verdade necessário será que esteja registrado o seu título de aquisição desta propriedade.

PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE Art. 195 LRP: Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matricula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.

PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE EXCEÇÕES: aquisições originárias e terras públicas comprovadas por procedimento discriminatório.

PRINCÍPIO DA LEGALIDADE Somente terão ingresso no registro de imóveis os direitos reais assim definidos em lei e estes títulos passíveis de ingresso no fólio real devem ser juridicamente válidos e atender aos requisitos legais da registrabilidade.

PRINCÍPIO DA LEGALIDADE Esse controle de legalidade é exercido pelo registrador através da QUALIFICAÇÃO REGISTRAL.

PRINCÍPIO DA INSTÂNCIA OU ROGAÇÃO Os atos serão praticados no Registro de Imóveis de acordo com a provocação do interessado.

PRINCÍPIO DA INSTÂNCIA OU ROGAÇÃO Se por exemplo, o registrador foi ao casamento do proprietário de um dos imóveis existentes em sua serventia, este fato não o habilita a averbar o casamento na matricula.

PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE OBJETIVA Obrigatoriedade de que todo imóvel objeto de registro esteja perfeitamente descrito de acordo com os requisitos da lei, devendo ainda sempre haver coincidência entre a descrição apresentada no título e a encontrada no fólio real.

PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE SUBJETIVA Necessidade de perfeita qualificação das partes e da coincidência da qualificação constante no título com a existente na serventia.

PRINCÍPIOS QUE INFORMA OS EFEITOS DOS REGISTROS
PRINCÍPIO DA PRIORIDADE O título que primeiro tiver ingresso no protocolo terá preferência de registro em detrimento a outro contraditório que tenha sido protocolizado em data posterior.

PRINCÍPIO DA PRIORIDADE Ressalta-se que a prioridade refere-se apenas a títulos contraditórios, ou seja, aqueles que se referem ao mesmo imóvel e que contenham direitos reais excludentes. Deve, ainda, ser levada em conta nos casos que mesmo não sendo contraditórios os direitos os mesmos apresentam uma ordem de gradação de acordo com a posição de sua inscrição. Exemplo: hipotecas, casos em que quanto antes registradas as mesmas preferem as demais.

PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE O o registro é a forma de dar publicidade aos atos inscritíveis. Assim, os atos inscritos no Registro de Imóveis tornam-se públicos pelo simples fato da inscrição e somente este ato tem o condão de lhes dar a devida publicidade.

PRINCÍPIO DA PRESUNÇÃO E DA FÉ PÚBLICA Os direitos inscritíveis em nosso sistemas gozam de uma presunção relativa de veracidade pelo fato de se encontrarem insertos no fólio real. E mais, o oficial da serventia imobiliária goza de fé pública em relação aos atos que pratica no exercício das funções.

PRINCÍPIO DA CONCENTRAÇÃO Todos os direitos reais incidentes sobre determinado imóvel devem estar reunidos na matricula do mesmo. Assim, verificada a matricula do imóvel não há perigo de existirem, fora desta, outros direitos reais dotados de publicidade que lá não estejam.

QUALIFICAÇÃO REGISTRÁRIA
Verificação pelo registrador da existência no título dos requisitos necessários para que o mesmo possa ingressar no registro de imóveis. TODO E QUALQUER TÍTULO que ingresse na serventia imobiliária passará por esta qualificação para se verificar se o mesmo se encontra apto para o registro. Em outras palavras a qualificação registraria consiste na verificação pelo registrador de que se o título obedece a todos os princípios registrais e em especial a legalidade.

Dentre os requisitos registrários se encontra a analise da legalidade do título que engloba não só as características extrínsecas formais do título como também os elementos de validade e existência do negócio jurídico tais como objeto lícito e não defeso em lei, partes capazes, forma prescrita ou não defesa em lei, etc...

Todavia, o que não esta na Serventia não está no mundo registrário, deste modo não pode o registrador devolver um título que conste o vendedor como solteiro, estando ele na matricula também como solteiro, por ter o mesmo notícia de que este vendedor estaria no momento da venda casado.

Caso o registrador entenda que o título não atende algum dos requisitos registrários deverá elaborar uma nota de devolução FUNDAMENTADA contendo os motivos de sua recusa, bem como as exigências que devem ser cumpridas para que o título possa ter ingresso no fólio real.

PROCEDIMENTO DE DÚVIDA
Se a parte não concordar com os motivos e exigências feitas pelo registrador ou não puder cumprí-las poderá requerer que seja o título remetido ao Juiz Corregedor Permanente com a suscitação de dúvida.

Art Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimí-la, obedecendo-se ao seguinte: I - no Protocolo, anotará o oficial, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida; Il - após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas;

III - em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, perante o juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias; IV - certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeterse-ão ao juízo competente, mediante carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título.

PRAZO ESPECIAL – EXECUÇÕES FISCAIS: Item 37, Cap XX NSCGJ-SP: Para o registro de arresto ou penhora decorrente de execuções fiscais, indispensável a apresentação da contra-fé e cópia do termo ou auto respectivo, fornecendo-se recibo ao encarregado da diligência.

PRAZO ESPECIAL – EXECUÇÕES FISCAIS: Item 37.1, Cap XX NSCGJ-SP: Havendo exigências a cumprir, o oficial do registro as comunicará, por escrito e em cinco dias, ao Juízo competente, para que a Fazenda Pública, intimada, possa, diretamente perante o cartório, satisfazê-las, ou, não se conformando, requerer a suscitação de dúvida.

DUVIDA INVERSA – CRIAÇÃO JURISPRUDENCIAL BASE – ECONOMIA PROCESSUAL SUSCITAÇÃO DIRETA PELO INTERESSADO, OFICIAL INTIMADO À APRESENTAR POR ESCRITO AS RAZÕES QUE LEVARAM A DEVOLUÇÃO DO TÍTULO.

Art Se o interessado não impugnar a dúvida no prazo referido no item III do artigo anterior, será ela, ainda assim, julgada por sentença (CARÁTER ADMINISTRATIVO). Art Impugnada a dúvida com os documentos que o interessado apresentar, será ouvido o Ministério Público, no prazo de dez dias. Art Se não forem requeridas diligências, o juiz proferirá decisão no prazo de quinze dias, com base nos elementos constantes dos autos.

PROCEDIMENTO DE DUVIDA
Art Da sentença, poderão interpor apelação, com os efeitos devolutivo e suspensivo, o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado. Note que o Oficial não tem competência para recorrer da dúvida de modo que se ela for considerada improcedente este estará obrigado a realizar o registro ainda que continue não concordando com o fato.

DUVIDA JULGADA: I - PROCEDENTE, documentos serão restituídos à parte, independentemente de translado, dando-se ciência da decisão ao oficial, para que a consigne no Protocolo e cancele a prenotação; II - IMPROCEDENTE, interessado apresentará, de novo, os seus documentos, com o respectivo mandado, ou certidão da sentença, que ficarão arquivados, para que, desde logo, se proceda ao registro, declarando o oficial o fato na coluna de anotações do Protocolo.

Art A decisão da dúvida tem natureza administrativa e não impede o uso do processo contencioso competente. Tanto assim o é que quem analisa a dúvida é o Juiz Corregedor Permanente e este só tem atribuições administrativas não tendo natureza jurisdicional.

Art Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 (trinta) dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais. OFICIAL TEM UM PRAZO DE 15 DIAS PARA ANALIZAR O TÍTULO E SE FOR O CASO DEVOLVÊ-LO COM EXIGÊNCIAS. AS EXIGÊNCIAS DEVERÃO SER FEITAS TODAS DE UMA ÚNICA VEZ.

Art Se o documento, uma vez prenotado, não puder ser registrado, ou o apresentante desistir do seu registro, a importância relativa às despesas previstas no art. 14 será restituída, deduzida a quantia correspondente às buscas e a prenotação. Art No processo, de dúvida, somente serão devidas custas, a serem pagas pelo interessado, quando a dúvida for julgada procedente.

INOVAÇÃO CC/ HIPOTECA Art CC. Se tiver dúvida sobre a legalidade do registro requerido, o oficial fará, ainda assim, a prenotação do pedido. Se a dúvida, dentro em noventa dias, for julgada improcedente, o registro efetuar-se-á com o mesmo número que teria na data da prenotação; no caso contrário, cancelada esta, receberá o registro o número correspondente à data em que se tornar a requerer.

TÍTULOS JUDICIAIS Títulos Judiciais - QUALIFICAÇÃO REGISTRÁRIA (verificação da conformidade dos mesmos com a legislação registrária). Qualificação não pode atingir o mérito da decisão judicial, restringindo-se a verificação de suas formalidades extrínsecas sobre as quais não se tenha tratado dentro do dispositivo da sentença.

COMPROVAÇÃO PAGAMENTO ITR
Instrução Normativa da Receita Federal nº 256 art.54: “É obrigatória a comprovação do pagamento do ITR, referente aos cinco últimos exercícios, para serem praticados quaisquer dos atos previstos nos arts. 167 e 168 da Lei nº 6.015/73 – Lei dos Registros Públicos (LRP), observada a ressalva prevista no caput do art. 53”. (caso em que a exigibilidade do imposto esteja suspensa ou em curso de cobrança executiva em que tenha sito efetivada a penhora) “Parágrafo único: São solidariamente responsáveis pelo imposto e pelos acréscimos legais, nos termos do art. 134 do CTN, os serventuários do registro de imóveis que descumprirem o disposto neste artigo, sem prejuízo de outras sanções legais”.

ISENÇÃO ITR “Art. 2º.Instrução Normativa 256 (...) I - a pequena gleba rural, desde que o proprietário, titular do domínio útil ou possuidor a qualquer título a explore só ou com sua família, e não possua outro imóvel; (...)

§ 1º:Pequena gleba rural é o imóvel com área igual ou inferior a: I - cem hectares, se localizado em município compreendido na Amazônia Ocidental ou no Pantanal mato-grossense e sul-mato-grossense; II - cinqüenta hectares, se localizado em município compreendido no Polígono das Secas ou na Amazônia Oriental; III - trinta hectares, se localizado em qualquer outro município.

CCIR Art. 22, §1º (Lei 4.947/66): “Sem apresentação do Certificado de Cadastro, não poderão os proprietários, a partir da data a que se refere este artigo, sob pena de nulidade, desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda imóveis rurais”.

CND INSS O Art. 257 do Decreto 3048/99 estabelece que:
“Deverá ser exigido documento comprobatório de inexistência de débito relativo às contribuições a que se referem os incisos I, III, IV, V, VI e VII do parágrafo único do art. 195, destinadas à manutenção da seguridade social, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: I - da empresa: (...) b) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo;

CND INSS IV - do produtor rural pessoa física e do segurado especial referidos, respectivamente, na alínea "a" do inciso V e no inciso VII do caput do art. 9º, quando da constituição de garantia para concessão de crédito rural e qualquer de suas modalidades, por instituição de créditos pública ou privada, desde que comercializem a sua produção com o adquirente domiciliado no exterior ou diretamente no varejo a consumidor pessoa física, a outro produtor rural pessoa física ou a outro segurado especial;

CND INSS § 8º Independe da apresentação de documento comprobatório de inexistência de débito: (...) II - a constituição de garantia para concessão de crédito rural, em qualquer de suas modalidades, por instituição de crédito pública ou privada ao produtor rural pessoa física e ao segurado especial referidos, respectivamente, na alínea "a" do inciso V e no inciso VII do caput do art. 9º, desde que estes não comercializem a sua produção com o adquirente domiciliado no exterior nem diretamente no varejo a consumidor pessoa física, a outro produtor rural pessoa física ou a outro segurado especial; (...)”

CND INSS I - da empresa: (...)
Também o art. 47 da Lei 8.212/91 estabelece que: “É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: I - da empresa: (...) b) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo;

CND INSS PESSOA FÍSICA (dispensa quando houver oneração de imóvel): Declaração sob sua exclusiva responsabilidade de que não comercializa a produção no exterior ou diretamente consumidor no varejo. PESSOA JURÍDICA: Sempre precisa quando onerar imóvel.

CND INSS EXCEÇÃO: § 8º do art. 257 do Decreto 3.048/99
§ 8º Independe da apresentação de documento comprobatório de inexistência de débito (...) IV - a transação imobiliária referida na alínea "b" do inciso I do caput, que envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa. (Inciso incluído pelo Decreto nº 3.265, de )

E-mail: monete@cartoriojaragua.com.br
MONETE HIPÓLITO SERRA

REGISTRO DE IMÓVEIS I PROFESSORA MONETE HIPÓLITO SERRA (Registradora Civil e Tabeliã de Notas do Distrito do Jaraguá – São Paulo, Capital)

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