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SEBRAE PROJEÇÕES DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE LONDRINA PARA OS PRÓXIMOS 10 ANOS REALIZAÇÃO:

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1 SEBRAE PROJEÇÕES DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE LONDRINA PARA OS PRÓXIMOS 10 ANOS REALIZAÇÃO:

2 OBJETIVO E METODOLOGIA

3 METODOLOGIA ADOTADA AV. REPÚBLICA ARGENTINA, 50 CJ. 61 TEL: (41) CEP CURITIBA -PR Para a realização desse trabalho o presente estudo foi dividido em sete etapas: 1. Organização dos dados fornecidos pela PML; 2. Definição das possíveis variáveis e a escolha das mesmas; 3.Criação de um modelo econométrico; 4.Projeção de cenários pessimista, realista e otimista; 5.Projeção de metragens necessárias para atender os cenários; 6.Dimensionamento da matéria prima necessária; 7.Participação dos insumos na composição do CUB.

4 CONCEITO DE ECONOMETRIA AV. REPÚBLICA ARGENTINA, 50 CJ. 61 TEL: (41) CEP CURITIBA -PR A Econometria trata da mensuração de relações de variáveis de natureza econômica. A Econometria combina Teoria Econômica com a Matemática e a Estatística, com o objetivo de fornecer conteúdo empírico as formulações teóricas da Economia para: 1. Verificar a validade das Teorias Econômicas; 2. Avaliação das Políticas Econômicas; 3. Previsão de valores e variáveis de natureza econômica

5 CONCEITO DE ECONOMETRIA – PROJEÇÃO DE MERCADO AV. REPÚBLICA ARGENTINA, 50 CJ. 61 TEL: (41) CEP CURITIBA -PR Previsão: É de fundamental importância, pois, na formulação de políticas de planejamento, é necessário que sejam conhecidos, com o menor erro possível, os valores futuros das variáveis econômicas, permitindo, dessa forma, o julgamento da necessidade ou não, da adoção de medidas preventivas e/ou corretivas. Para tanto são desenvolvidos modelos, que permitem compreender e estimar fenômenos que ocorrem nos mercados.

6 1ª Etapa Organização dos dados fornecidos pela PML

7 1ª Etapa – Organização dados AV. REPÚBLICA ARGENTINA, 50 CJ. 61 TEL: (41) CEP CURITIBA -PR O histórico conhecido de metragem quadrada construída, os quais foram fornecidos pela Prefeitura Municipal de Londrina, com a classificação usada pela mesma, foram organizados, anualizados, e ficaram da seguinte forma:

8 1ª Etapa – Organização dados AV. REPÚBLICA ARGENTINA, 50 CJ. 61 TEL: (41) CEP CURITIBA -PR Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB): Principal indicador do setor da construção, o Custo Unitário Básico (CUB) é calculado mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil de todo o país. Determina o custo global da obra para fins de cumprimento do estabelecido na lei de incorporação de edificações habitacionais em condomínio, assegurando aos compradores em potencial um parâmetro comparativo à realidade dos custos. Atualmente, a variação percentual mensal do CUB tem servido como mecanismo de reajuste de preços em contratos de compra de apartamentos em construção e até mesmo como índice setorial.

9 1ª Etapa – Organização dados AV. REPÚBLICA ARGENTINA, 50 CJ. 61 TEL: (41) CEP CURITIBA -PR Esses dados foram divididos, dentro de cinco grupos do CUB: R1 normal, R1 baixo, R1 alto, RP1Q, GI, R-16 Alto, CSL-16 Normal, CSL-8 Alto e CAL-8 Alto, e ficaram da seguinte maneira:

10 1ª Etapa – Organização dados AV. REPÚBLICA ARGENTINA, 50 CJ. 61 TEL: (41) CEP CURITIBA -PR A seguir a tabela com a nova divisão, com sua respectiva metragem quadrada construída ano a ano, nesta divisão foram excluídas as obras públicas, que representam em média 2,25% da metragem total.

11 2ª Etapa Definição das possíveis variáveis

12 2ª Etapa SELEÇÃO DAS VARIÁVEIS AV. REPÚBLICA ARGENTINA, 50 CJ. 61 TEL: (41) CEP CURITIBA -PR Para a Construção de um modelo de previsão, o primeiro passo é a seleção das variáveis, partindo de: Teoria Econômica (conhecimento a priori da relação causal entre variáveis como PIB e metragem construída, etc); As variáveis foram selecionadas tomando como base o impacto que provocam na construção civil. Estudos prévios demonstram que variáveis como taxa Selic, emprego, renda etc. explicam a variação da metragem construída.

13 2ª Etapa SELEÇÃO DAS VARIÁVEIS AV. REPÚBLICA ARGENTINA, 50 CJ. 61 TEL: (41) CEP CURITIBA -PR Em uma primeira análise ficou definido as seguinte variáveis que poderiam explicar a metragem quadrada construída em Londrina: 1.Emprego formal em Londrina 2.Emprego no setor de serviços em Londrina 3.Rendimento Médio Mensal (Nacional) 4.Câmbio 5.INCC 6.Selic 7.TJLP 8.CUB anual 9.CUB trimestral 10.CUB mensal 11.PIB Brasil 12.PIB da Indústria da Construção 13.PIB da Agricultura 14.PIB da Indústria da Transformação 15.PIB da Indústria Extrativa 16.PIB Total da Indústria

14 2ª Etapa SELEÇÃO DAS VARIÁVEIS AV. REPÚBLICA ARGENTINA, 50 CJ. 61 TEL: (41) CEP CURITIBA -PR Com as variáveis selecionadas, foram feitas as análises de regressão para cada uma delas, 1º sem intercepto, e posteriormente com intercepto 0, e com os resultados chegou-se a conclusão que as que mais explicavam a metragem quadrada construída eram as seguintes: 1.Rendimento Médio Mensal 2.Emprego Total Londrina 3.CUB Anual 4.Selic A eliminação do intercepto da análise de regressão, eleva consideravelmente a capacidade explicativa do modelo, dessa forma isso foi usado em todas as regressões feitas a partir desse momento.

15 3ª e 4ª Etapa Definição de um modelo econométrico e criação de cenários

16 3ª Etapa MODELO ECONOMÉTRICO AV. REPÚBLICA ARGENTINA, 50 CJ. 61 TEL: (41) CEP CURITIBA -PR Com as variáveis selecionadas, foi feita uma regressão múltipla, onde a metragem quadrada seria o nosso y, e o Rendimento médio mensal, emprego em Londrina, CUB Anual e Selic, seriam x 1, x 2, x 3, x 4. Esse modelo (Regressão Múltipla) foi definido pelos seguintes motivos: É o tipo de projeção mais utilizado na construção civil; Demonstra um crescimento, buscando a recuperação histórica do setor; Pela construção civil ser explicada por diversas variáveis. A função obtida com a regressão múltipla ficou da seguinte forma: y = ( 1154,61 x Rendimento) + (10,1313 x emprego) – (2103,41 x CUB) – ( x Selic) onde y é a metragem construída em Londrina

17 4ª Etapa DEFINIÇÃO DE CENÁRIOS AV. REPÚBLICA ARGENTINA, 50 CJ. 61 TEL: (41) CEP CURITIBA -PR Para se fazer a projeção da metragem quadrada construída, seria necessário uma projeção também das variáveis x n, as quais são explicadas pelo PIB Brasil. Dessa forma foram feitas regressões lineares, onde o x seria o PIB e o y as próprias variáveis escolhidas anteriormente, assim com uma variação no PIB seria definida a projeção delas para os anos subseqüentes. Esse valores seriam usados na projeção da metragem construída. Com isso foi possível criar cenários, um otimista, um pessimista e outro moderado, os quais foram definidos pela variação do PIB, as variações para estes cenários ficaram da seguinte forma: VARIAÇÃO PIB PESSIMISTA5%2% REALISTA5%3%3,5% OTIMISTA5%4%5%

18 5ª Etapa Projeção de metragens de acordo com o cenário

19 5ª Etapa METRAGEM EM CADA CENÁRIO AV. REPÚBLICA ARGENTINA, 50 CJ. 61 TEL: (41) CEP CURITIBA -PR As projeções foram feitas com a metragem construída total, e para sair da projeção e chegar na divisão do CUB, foi feita a média da participação de cada tipo (R1 normal, R1 baixo, R1 alto, RP1Q, GI, R-16 Alto, CSL-16 Normal, CSL-8 Alto e CAL-8 Alto) na metragem total nos últimos dois anos, pois representa as condições atuais de mercado.

20 5ª Etapa METRAGEM EM CADA CENÁRIO AV. REPÚBLICA ARGENTINA, 50 CJ. 61 TEL: (41) CEP CURITIBA -PR

21 Projeções m 2 REALISTA AV. REPÚBLICA ARGENTINA, 50 CJ. 61 TEL: (41) CEP CURITIBA -PR

22 Projeções m 2 PESSIMISTAS AV. REPÚBLICA ARGENTINA, 50 CJ. 61 TEL: (41) CEP CURITIBA -PR

23 Projeções m 2 OTIMISTAS AV. REPÚBLICA ARGENTINA, 50 CJ. 61 TEL: (41) CEP CURITIBA -PR

24 6ª Etapa Insumos necessários para atender a demanda projetada em cada cenário

25 Projeções R$ INSUMOS REALISTAS AV. REPÚBLICA ARGENTINA, 50 CJ. 61 TEL: (41) CEP CURITIBA -PR Com a metragem projetada, foi calculado o quanto em R$ será gasto entre 2008 e 2017 em cada insumo, pode ser observado que esses insumos representam 83% da composição do CUB:

26 Projeções QUANTIDADES INSUMOS - MODERADAS AV. REPÚBLICA ARGENTINA, 50 CJ. 61 TEL: (41) CEP CURITIBA -PR

27 Projeções QUANTIDADES INSUMOS - MODERADAS AV. REPÚBLICA ARGENTINA, 50 CJ. 61 TEL: (41) CEP CURITIBA -PR

28 Projeções R$ INSUMOS PESSIMISTAS AV. REPÚBLICA ARGENTINA, 50 CJ. 61 TEL: (41) CEP CURITIBA -PR

29 Projeções QUANTIDADES INSUMOS - PESSIMISTAS AV. REPÚBLICA ARGENTINA, 50 CJ. 61 TEL: (41) CEP CURITIBA -PR

30 Projeções R$ INSUMOS OTIMISTAS AV. REPÚBLICA ARGENTINA, 50 CJ. 61 TEL: (41) CEP CURITIBA -PR

31 Projeções QUANTIDADES INSUMOS - OTIMISTAS AV. REPÚBLICA ARGENTINA, 50 CJ. 61 TEL: (41) CEP CURITIBA -PR

32 7ª Etapa Participação (%) dos insumos na composição do CUB

33 Participação Insumos R1 Normal

34 Participação Insumos R16 - Alto

35 Participação Insumos GI

36 Participação Insumos RP1Q

37 REALIZAÇÃO:


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