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Construção Civil I Aula 01 – Estudo da viabilidade técnica e econômica de projetos Prof. Deyse Macêdo.

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1 Construção Civil I Aula 01 – Estudo da viabilidade técnica e econômica de projetos Prof. Deyse Macêdo

2 Setor da Construção Civil Comparado a outros setores industriais??? Produtividade global Desperdício de materiais Qualificação da mão-de-obra Qualidade do produto final

3 Setor da Construção Civil Comparado a outros setores industriais??? Produtividade global Desperdício de materiais Qualificação da mão-de-obra Qualidade do produto final

4 Definições importantes Empreendedora = Construtora??????

5 Fonte: FONTENELLE, 2002.

6 aspectos mercadologicos do projeto (interface mais estrategica): "conceituac ̧ a ̃ o" do empreendimento; tipologias do edificio/unidades e definic ̧ a ̃ o dos equipamentos/servic ̧ os dos ambientes coletivos e privativos; grau de flexibilidade (opc ̧ o ̃ es de variac ̧ a ̃ o de planta e/ou acabamentos); especificac ̧ a ̃ o de materiais e componentes e dos equipamentos dos sistemas prediais; exige ̂ ncias de desempenho; etc.; INTERFACE PRODUTO-PROJETO : Fonte: FONTENELLE, 2002.

7 soluc ̧ a ̃ o dos aspectos tecnicos-construtivos do projeto, tais como: normas tecnicas aplicaveis; selec ̧ a ̃ o tecnologica dos subsistemas construtivos; resoluc ̧ a ̃ o das interfaces entre subsistemas construtivos, entre as diversas disciplinas de projeto ou entre os agentes envolvidos; considerac ̧ a ̃ o, no desenvolvimento dos projetos, das tecnologias construtivas dominadas pelo construtor; etc. INTERFACE PROJETO-PRODUÇÃO : Fonte: FONTENELLE, 2002.

8 Exemplo de programa de necessidades de clientes Cliente A: a) Faixa de Rendimentos: R$ 8500,00; b) Localização: facilidade do shopping center próximo; c) Dimensão do imóvel: acima de 400m 2 ; d) Mobilidade no projeto.

9 Exemplo de programa de necessidades de clientes Cliente B: a) Faixa de Rendimentos: R$ 2500,00; b) Localização: não há exigência; c) Dimensão do imóvel: até 150m 2 ; d) Menor preço com manutenção da funcionalidade.

10 Diferenciação CTE (1999) resume assim os três tipos possíveis de incorporação (os quais são empregados em função da própria formulação que gerou o negócio imobiliário): Por empreitada - pode ser a preço fixo ou variável (por índice pré-determinado), através do qual os condôminos contratam, com o construtor ou incorporador, a construção da unidade autônoma, por um preço certo e determinado, hipóteses em que o construtor assume o risco dos aumentos dos custos; Fonte: FONTENELLE, 2002.

11 Diferenciação Por administração - conhecida também como preço de custo; neste sistema, se houver impontualidade no pagamento das parcelas do custeio por parte dos adquirentes das frações ideais do terreno, a responsabilidade não cabe ao construtor. A remuneração do construtor pela administração da obra normalmente é um percentual sobre o custo do empreendimento; Venda de bens para entrega futura - é a Incorporação em que o incorporador contrata vender por preço certo e determinado a unidade autônoma e a fração ideal de terreno, para a entrega em data também pré-determinada. Fonte: FONTENELLE, 2002.

12 Fatores que contribuiram para mudanças do cenário imobiliário (CTE, 1999) Número elevado de competidores na produção de bens construídos; Queda de preços; Estabilização econômica; Mudança do perfil do consumidor brasileiro; Abertura de mercado; Reorganização econômica mundial.

13 Importância do estudo de viabilidade do projeto Fonte: MELHADO & AGOPYAN, 1995.

14 Custos de alterações – em cada etapa do empreendimento Fonte: MELHADO & AGOPYAN, 1995.

15 Fonte: FONTENELLE, 2002.

16 Estratégias competitivas Liderança no custo total; Estratégia de diferenciação; Estratégia de enfoque. Fonte: FONTENELLE, 2002.

17 Implementação de estratégias competitivas Liderança no custo total: a empresa visa elevada produtividade e baixos custos ao longo da vida útil; Estratégia de diferenciação: os fatores adotados como diferenciação devem ser levados valorizados pelos clientes; Estratégia de enfoque: foco integral no segmento alvo- pretendido. Fonte: FONTENELLE, 2002.

18 Fases da viabilidade técnica e econômica de projetos

19 Cadeia de retroalimentação da viabilidade técnica e econômica de projetos Fonte: FONTENELLE, 2002.

20 Modelo conceitual para definição do produto e aquisição do terreno numa empresa de incorporação imobiliária (CTE, 1999) Fonte: FONTENELLE, 2002.

21 Pontos importantes na concepção de projeto Definição do produto; Aquisição do terreno; Estudo de viabilidade do empreendimento; Gestão da documentação para incorporação; Gestão dos projetos: planejamento e gerenciamento; Gestão da promoção de empreendimentos imobiliários; Fonte: FONTENELLE, 2002.

22 Pontos importantes na concepção de projeto Gestão das vendas de empreendimentos imobiliários; Gestão da construção: planejamento e gerenciamento; Gestão do contrato e da carteira de cobrança; Gestão do atendimento ao cliente; Entrega do empreendimento e elaboração do manual do proprietário e do síndico; Instalação do condomínio; Assistência técnica pós-entrega.

23 Estudo de viabilidade do terreno estudo do custo do terreno; estudo comercial; estudo dos custos globais; estudo dos recursos financeiros; consolidac ̧ a ̃ o dos estudos anteriores. Fonte: FONTENELLE, 2002.

24 Etapas de projeto Fonte: FONTENELLE, 2002.

25

26 Fases do projeto – viabilidade até o projeto finalizado Fonte: FONTENELLE, 2002.

27 Fase I Fonte: FONTENELLE, 2002.

28 Fase I Fonte: FONTENELLE, 2002.

29 Fase II Fonte: FONTENELLE, 2002.

30 Fase III Fonte: FONTENELLE, 2002.

31 Diferenciação Fase III Fonte: FONTENELLE, 2002.

32 Fase III - Diferenciação Fonte: FONTENELLE, 2002.

33 Fase III Fonte: FONTENELLE, 2002.

34 Detalhes – Fase III Fonte: FONTENELLE, 2002.

35

36 Resumo das etapas de retroalimentação do empreendimento

37 Exemplo de um procedimento de viabilidade

38 Exemplo de um procedimento de projeto após viabilidade

39 Bibliografia FONTENELLE, E. C. Estudos de caso sobre a gestão de projeto em empresas de incorporação e construção. São Paulo, 2002, 384p. MELHADO,S.B.; AGOPYAN,V. O conceito de projetos na construção de edifício: diretrizes para sua elaboração e controle. BT/PCC/139, São Paulo, BORGES, A.C.; MONTEFUSCO, E.; LEITE, J.L. Prática das pequenas construções. Vol. I, 8a Edição. São Paulo: Editora Edgard Blücher, 2004, 336 p.


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