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CONTRATOS EM ESPÉCIE 26 Sílvio de Salvo Venosa. 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III 2 2 26.1. Incorporador. Incorporação. Conceito. Natureza jurídica:

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Apresentação em tema: "CONTRATOS EM ESPÉCIE 26 Sílvio de Salvo Venosa. 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III 2 2 26.1. Incorporador. Incorporação. Conceito. Natureza jurídica:"— Transcrição da apresentação:

1 CONTRATOS EM ESPÉCIE 26 Sílvio de Salvo Venosa

2 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III Incorporador. Incorporação. Conceito. Natureza jurídica: – o contrato é regido pela Lei n o 4.591/64, Lei de Condomínios e Incorporações; a Lei n o , de 2 de agosto de 2004, que cria o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias também atinge a conceituação esse contrato;

3 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III 3 3 – segundo a noção concebida pelo art. 28 dessa lei, incorporação imobiliária é negócio jurídico que tem por finalidade promover, administrar e realizar a construção, para alienação total ou parcial de unidades autônomas; – a figura do incorporador descrita no art. 29 desta lei;

4 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III 4 4 – a Lei n o 4.591/64 atribuiu efeito real em favor dos adquirentes e do incorporador, mediante registro da documentação necessária no cartório imobiliário; – a Lei n o /2004, buscou justamente melhor garantia para os adquirentes, bem como para as instituições financiadoras fomentadoras do empreendimento; – o incorporador pode adotar o sistema de venda direta a preço global, empreitada ou de preço de custo;

5 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III 5 5 – o contrato de incorporação é plurilateral; – a importância das exceções pessoais e gerais que podem ser opostas pelos aderentes ao incorporador; – na incorporação, ocorre um encadeamento de atos negociais civis, mercantis e administrativos.

6 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III Partes: – conforme o art. 29, o incorporador pode ser pessoa física ou jurídica, comerciante ou não; – o art. 31 do diploma apresenta numerus clausus para a figura do incorporador;

7 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III 7 7 – em toda incorporação, está implícita a outorga de mandato ao incorporador, para que represente os interesses dos adquirentes; – como mandatário, o incorporador sujeita-se à responsabilidade inerente à gestão de interesses alheios; – adquirentes ou subscritores nesse negócio jurídico serão quaisquer pessoas naturais ou jurídicas que se proponham a adquirir unidades autônomas.

8 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III Objeto: – o art. 8 o refere-se a conjunto de casas térreas ou assobradadas e prédios com unidades autônomas, importando que haja possibilidade de aquisição de unidades autônomas pelos aderentes; – os aderentes deste negócio plurilateral devem fornecer o numerário necessário para o empreendimento; – o negócio pressupõe a vinculação entre a alienação das frações do terreno e a construção (art. 29, parágrafo único).

9 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III Conteúdo. Lançamento da incorporação. Construção: – a incorporação propriamente dita é precedida da escolha do terreno e do estudo técnico do empreendimento; – a seguir, impõe-se a inscrição da incorporação no registro imobiliário; – o art. 32 da lei especifica o vasto rol de documentos que deve ser apresentado pelo incorporador;

10 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III 10 – feita a inscrição imobiliária, o incorporador terá o prazo de 60 dias a contar do termo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do contrato relativo à fração ideal do terreno, do contrato de construção e da Convenção de Condomínio (art. 35); – a lei faculta ao incorporador estabelecer prazo de carência dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento (art. 34);

11 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III 11 – o prazo máximo de carência será de 180 dias, prazo de validade do registro imobiliário (art. 33); – não havendo prazo de carência, o prazo de 60 dias contar-se-á da data de qualquer ajuste preliminar (art. 35, § 1 o ); – se o incorporador pretender a desistência da construção no prazo de carência, cabe denunciá-la por escrito ao Registro de Imóveis (art. 35, § 2 o );

12 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III 12 – cumpre que se faça a eleição, em assembléia geral, antes do início das obras, da Comissão de Representantes, salvo se ela já constar do próprio contrato de construção, como permite a lei (art. 50); – a obtenção do habite-se e a averbação da construção constituem-se em procedimentos finais da incorporação (art. 44).

13 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III Construção por empreitada e por administração. Venda por preço global: – a Lei n o 4.591/64 estabelece que a construção, na incorporação, pode ser feita pelo sistema de empreitada, a preço fixo, ou reajustável por índices previamente determinados (art. 55); – nesta empreitada a lei permite o reajuste de preço, em contrário ao art. 619, que proíbe o desfazimento unilateral do pacto, como seria possível pelo art. 623, justamente porque se trata de empreendimento coletivo;

14 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III 14 – aplicam-se os princípios dos Códigos no tocante à responsabilidade do construtor pelos riscos da obra, sua solidez e segurança; – na empreitada a preço fixo, é vedado o aumento de preço; os preços sujeitos a correção monetária são reajustáveis:

15 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III 15 Correção monetária – Índices – Sinduscon – Contrato de incorporação, no regime de empreitada, a preço fixo – Admissibilidade – Preço que, apesar de irreajustável, deve sofrer atualização dos valores das parcelas, em face da ascensão inflacionária – Índice, ademais, previsto contratualmente e adequado ao negócio da construção civil – Recurso provido (TJSP, Apelação Cível – São Paulo – Rel. Des. Mello Junqueira, );

16 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III 16 – pelo sistema de administração ou a preço de custo, cabe aos futuros condôminos fornecer ao incorporador e ao construtor, nos prazos convencionados, os valores destinados ao empreendimento; – os arts. 58 a 62 da lei regulamentam a construção por administração; – as responsabilidades do incorporador nesses negócios, afora os princípios gerais dos contratos, estão discriminadas no art. 43.

17 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III Obrigações e direitos do incorporador: – além do elenco de obrigações do incorporador enunciado na Lei n o 4.591/64, a este se agregam as responsabilidades decorrentes dos princípios gerais dos contratos e do Código de Defesa do Consumidor; – a desistência do empreendimento pelo incorporador no prazo de carência, devolvendo as importâncias recebidas dos adquirentes no prazo de 30 dias, sob pena de execução (art. 36);

18 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III 18 – a obrigação do incorporador de resultado na entrega do edifício pronto e acabado, assim como a unidade autônoma do adquirente; – o inadimplemento do incorporador deve ser examinado em conjunto com suas obrigações (art. 43, incisos IV e VI); – o incorporador não pode carrear aos adquirentes as despesas e custos referentes às unidades não vendidas, conforme art. 35, § 6 o, parte final;

19 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III 19 – presente a vulnerabilidade do aderente, cabe a aplicação dos princípios da lei de defesa do consumidor.

20 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III Obrigações e direitos dos adquirentes. Inadimplemento contratual. Aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor: – o contrato de incorporação pode trazer expressamente a cláusula resolutória; – a aplicação dos princípios gerais dos contratos, levando-se em conta que a Lei n o 4.591/64 pontilha vários direitos específicos do adquirente;

21 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III 21 – o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor considera nula a cláusula que no contrato de compra e venda estabeleça a perda total das prestações pagas em benefício do credor que pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado:

22 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III 22 Contrato – Compromisso de compra e venda de imóvel – Incorporação imobiliária – Contrato de adesão – Aplicabilidade das disposições da Lei n o 8.078/90 – Código de Defesa do Consumidor. Não há de admitir-se a prevalência do ajuste de vontades para impor a uma das partes, em profundo desequilíbrio no cumprimento de contrato, não só a perda do imóvel, como também da integridade das parcelas pagas (TJSP – Ap. Cível , , 7 a Câmara de Direito Privado – Rel. Oswaldo Breviglieri).

23 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III 23 – a dedução da cláusula penal permitida pela jurisprudência; – o presente Código, no art. 413, determina que nessa situação o juiz reduza eqüitativamente a penalidade; – no inadimplemento do incorporador, é curial que o adquirente faça jus à devolução de tudo o que pagou mais perdas e danos.

24 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III Comissão de representantes e assembléia geral de adquirentes. Convenção do condomínio: – em qualquer modalidade de incorporação, podem os interessados reunir-se em Assembléia Geral durante o andamento das obras, a fim de tratarem de assuntos a elas relacionados (art. 49); – os poderes da assembléia geral de adquirentes permitem até destituir o incorporador, na hipótese de paralisação das obras, sob as condições do inciso VI do art. 43;

25 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III 25 – a Comissão de Representantes é estatuída no art. 50 e deveria constituir- se, na prática, do corpo fiscalizador do incorporador; – a exigência da lei da minuta da futura Convenção de Condomínio, que regerá a edificação ou o conjunto de edificações (art. 32, j), devendo esta ser submetida à aprovação dos condôminos, quando terminada a construção.

26 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III Inadimplência do incorporador: – na hipótese de falência do incorporador, não sendo possível à maioria dos adquirentes prosseguir na edificação, os aderentes serão credores privilegiados pelas quantias que houveram pago ao incorporador, respondendo subsidiariamente seus bens pessoais (art. 43, inciso III);

27 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III 27 – no contrato de empreitada, ao construtor também se aplicam os incisos II, III, IV e VI do art. 43, no que couber; – na construção por administração, cabe à comissão dos representantes ou à assembléia dos adquirentes destituir o administrador;

28 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III 28 – a Lei n o 4.591/64 capitula também crimes e contravenções, tendo como agentes o incorporador, o corretor e o construtor, como pessoas físicas ou dirigentes das respectivas pessoas jurídicas (arts. 65 e 66).

29 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III Inadimplência do adquirente: – na aquisição de unidade por preço global, o art. 41 autoriza que os efeitos da mora recaiam também sobre o valor da parcela da fração ideal do terreno, no caso de atraso no pagamento das parcelas; – o art. 63 da lei de incorporações permite que os contratos estipulem sanções para o inadimplemento; – o art. 52 confere direito de retenção em favor do construtor.

30 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III Extinção: – o contrato de incorporação extingue-se pelo cumprimento ou pela inexecução; – os contratos de aquisição dos adquirentes que gravitam em torno do contrato centralizador extinguem-se pelos meios ordinários de desfazimento, com as particularidades da lei especial: distrato, rescisão, resilição etc.

31 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III O patrimônio de afetação. Lei n o , de 2 de agosto de 2004: – a separação do empreendimento, ou seja, a construção ou edificação, do patrimônio geral do incorporador;

32 26. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA V. III 32 – o objetivo da afetação voltado para que o empreendimento possa administrar-se de per si, não sendo passível de ser contaminado por insolvência, falência ou outras vicissitudes econômicas ou financeiras do incorporador, motivadas por negócios alheios ao patrimônio afetado; – obriga-se que o incorporador mantenha escrituração contábil em separado para cada incorporação submetida a esse regime (art. 7 o ); – o patrimônio de afetação do incorporador descrito no art. 31-A, da Lei n o 4.591/64, com a redação que lhe deu a Lei n o /2004.


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