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Mercado de Imóveis Corporativos. Visão geral do Mercado O valor médio de locação no Rio aumentou ligeiramente, 1,46% em relação ao segundo trimestre,

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1 Mercado de Imóveis Corporativos

2 Visão geral do Mercado O valor médio de locação no Rio aumentou ligeiramente, 1,46% em relação ao segundo trimestre, possuindo ainda o espaço mais caro para escritório das cidades pesquisas. O valor médio por metro quadrado ficou em R$ 88,54 por mês, apresentando a menor taxa de vacância: 3,9%; Em São Paulo, o valor de locação mensal médio fechou o trimestre em R$ 80,29 m2; Brasília registrou o maior aumento dos valores de locação atingindo R$76,00 por m2 por mês, resultado de um novo espaço de escritório entregues; Salvador teve a maior taxa de vacância, em torno de 24% devido ao novo espaço de escritório entregues mas não ocupadas durante o período; Porto Alegre apresentou a maior queda no valor mensal de locação, onde a média é de R$ 52,00 m2, representando 10,4% a menos em comparação com o 4 º trimestre de O valor médio de locação no Rio aumentou ligeiramente, 1,46% em relação ao segundo trimestre, possuindo ainda o espaço mais caro para escritório das cidades pesquisas. O valor médio por metro quadrado ficou em R$ 88,54 por mês, apresentando a menor taxa de vacância: 3,9%; Em São Paulo, o valor de locação mensal médio fechou o trimestre em R$ 80,29 m2; Brasília registrou o maior aumento dos valores de locação atingindo R$76,00 por m2 por mês, resultado de um novo espaço de escritório entregues; Salvador teve a maior taxa de vacância, em torno de 24% devido ao novo espaço de escritório entregues mas não ocupadas durante o período; Porto Alegre apresentou a maior queda no valor mensal de locação, onde a média é de R$ 52,00 m2, representando 10,4% a menos em comparação com o 4 º trimestre de 2008.

3 Bairros Preferenciais Porto Alegre: Centro, Moinhos de Vento, Carlos Gomes e Praia de Belas; São Paulo: Centro, Paulista, Jardins, Faria Lima, Itaim, Vila Olímpia, Berrini, Marginal, Barra Funda, Paraíso, Vila Mariana, Moema e Alphaville; Rio de Janeiro: Centro, Zona Sul, Orla, Cidade Nova e Barra da Tijuca; Curitiba: Centro, Centro-Cívico, Batel, Champagnat e Ecoville; Brasília: Asa Norte e Asa Sul; Salvador: Centro, Tancredo neves e ACM. Porto Alegre: Centro, Moinhos de Vento, Carlos Gomes e Praia de Belas; São Paulo: Centro, Paulista, Jardins, Faria Lima, Itaim, Vila Olímpia, Berrini, Marginal, Barra Funda, Paraíso, Vila Mariana, Moema e Alphaville; Rio de Janeiro: Centro, Zona Sul, Orla, Cidade Nova e Barra da Tijuca; Curitiba: Centro, Centro-Cívico, Batel, Champagnat e Ecoville; Brasília: Asa Norte e Asa Sul; Salvador: Centro, Tancredo neves e ACM.

4 Valorização e Rentabilidade Com uma rentabilidade média de 1,2% a 1,5% ao mês, os imóveis comerciais são opções de investimentos seguros para quem pode aplicar a partir de R$ 130 mil na aquisição de um espaço. Para garantir este retorno, no entanto, o investidor precisa ficar atento à depreciação e a manutenção do imóvel, além de atualizar o valor do aluguel; A rentabilidade varia principalmente de acordo com a localização do empreendimento. Com uma rentabilidade média de 1,2% a 1,5% ao mês, os imóveis comerciais são opções de investimentos seguros para quem pode aplicar a partir de R$ 130 mil na aquisição de um espaço. Para garantir este retorno, no entanto, o investidor precisa ficar atento à depreciação e a manutenção do imóvel, além de atualizar o valor do aluguel; A rentabilidade varia principalmente de acordo com a localização do empreendimento.

5 Fatores considerados na aquisição de Imóvel para investimento Liquidez - Imóveis de menor valor costumam ter mais liquidez do que imóveis mais caros; Localização – Prioridade para imóveis com fácil acesso a transporte público. A proximidade com universidades, escolas, hospitais e comércios também facilita; Se o imóvel é comercial, o ideal é que esteja próximo a fóruns ou grandes centros comerciais; Conservação - O estado do imóvel e do condomínio como um todo. Pintura, piso, azulejos, áreas comuns; Condomínio - Taxas condominiais altas dificultam locações e vendas; Tamanho - A tendência para locação comercial, é de espaços menores - em vez de um escritório de 500 m2, existe a preferência de cinco de 100m2, pois o risco de todos ficarem sem alugar ao mesmo tempo é bem menor; Valor do imóvel - É mais fácil vender um imóvel de R$ 100 mil do que um de R$ 500 mil. Se for um investimento a longo prazo, como um imóvel na planta, o ideal é que as parcelas não ultrapassem 30% da renda; Vagas de garagem - Quanto mais vagas o imóvel tiver, melhor. Mas isso não significa que um imóvel sem garagem não seja interessante, depende da localização e proximidade com transporte público; Andar do imóvel - Normalmente os andares mais altos são os mais valorizados.

6 Perspectivas Estima-se que até o final do ano o mercado paulistano seja incrementado por quase 160 mil m2 de novas áreas de escritórios. O número se somaria aos 8,4 milhões de metros quadrados que compõem o estoque total da cidade. Desses, 2,4 milhões equivalem a edifícios de padrão A e AA, enquanto os outros 6 milhões de metros quadrados espalham-se por empreendimentos de nível B e C; O segundo maior mercado de escritórios do País, o Rio de Janeiro, possui 4,1 milhões de metros quadrados de áreas corporativas menos da metade de São Paulo. Desses, apenas 900 mil enquadram-se nos parâmetros mais valorizados de edifícios; Em Belo Horizonte, por exemplo, estima-se que o volume total de áreas corporativas não chegue a 2 milhões de metros quadrados, sendo 71% de classe C; Curitiba possui o quarto maior estoque de escritórios classe A, com aproximadamente 100 mil metros quadrados disponíveis para locação. O estoque total de Curitiba é de 1,1 milhão de metros quadrados; Em Porto Alegre, o mercado de escritórios classe A, ainda é pequeno – m². Estima-se que até o final do ano o mercado paulistano seja incrementado por quase 160 mil m2 de novas áreas de escritórios. O número se somaria aos 8,4 milhões de metros quadrados que compõem o estoque total da cidade. Desses, 2,4 milhões equivalem a edifícios de padrão A e AA, enquanto os outros 6 milhões de metros quadrados espalham-se por empreendimentos de nível B e C; O segundo maior mercado de escritórios do País, o Rio de Janeiro, possui 4,1 milhões de metros quadrados de áreas corporativas menos da metade de São Paulo. Desses, apenas 900 mil enquadram-se nos parâmetros mais valorizados de edifícios; Em Belo Horizonte, por exemplo, estima-se que o volume total de áreas corporativas não chegue a 2 milhões de metros quadrados, sendo 71% de classe C; Curitiba possui o quarto maior estoque de escritórios classe A, com aproximadamente 100 mil metros quadrados disponíveis para locação. O estoque total de Curitiba é de 1,1 milhão de metros quadrados; Em Porto Alegre, o mercado de escritórios classe A, ainda é pequeno – m².

7 Porto Alegre

8 Participação dos imóveis corporativos no Mercado Imobiliário O volume em ofertas, em 01/10/2009 era de unidades novas, distribuídos em 151 empreendimentos. Das unidades em oferta 53,42% eram apartamentos com 3 dormitórios, 22,67% eram apartamentos com 2 dormitórios e apartamentos com 1 dormitório representavam 4,60%; Os imóveis comerciais correspondiam a 11,79% do estoque em 01/10/2009. O volume em ofertas, em 01/10/2009 era de unidades novas, distribuídos em 151 empreendimentos. Das unidades em oferta 53,42% eram apartamentos com 3 dormitórios, 22,67% eram apartamentos com 2 dormitórios e apartamentos com 1 dormitório representavam 4,60%; Os imóveis comerciais correspondiam a 11,79% do estoque em 01/10/2009.

9 Oferta e Vendas por Tipo Setembro/2009 Fonte: Sinduscon/RS

10 Oferta por Tipo e Estágio do Imóvel Setembro/2009 Fonte: Sinduscon/RS

11 Histórico de Vendas - últimos 12 meses

12 Evolução da Participação das Unidades por Finalidade de Uso

13 Classificação dos imóveis por padrão O critério de classificação de edifícios e a nomenclatura utilizada não são regidas por norma oficial. As empresas do segmento adotam o que lhes convém, no entanto existe consenso do que é alto padrão ou não; Segundo os critérios da Jones Lang LaSalle, os edifícios são segmentados em 4 classes: AA, A, B, C; São analisados cerca de 160 itens técnicos dos edifícios, atribuindo pontos a cada um deles. O edifício recebe a classificação de acordo com a somatória dos pontos; Algumas empresas utilizam as terminologias Triple A, A+ ou simplesmente A. No entanto, são apenas terminologias diferentes, pois o objeto em análise é o mesmo; Os itens a seguir relacionados são resumo das características técnicas de cada padrão de edifício e não possuem necessariamente caráter de obrigatoriedade. O critério de classificação de edifícios e a nomenclatura utilizada não são regidas por norma oficial. As empresas do segmento adotam o que lhes convém, no entanto existe consenso do que é alto padrão ou não; Segundo os critérios da Jones Lang LaSalle, os edifícios são segmentados em 4 classes: AA, A, B, C; São analisados cerca de 160 itens técnicos dos edifícios, atribuindo pontos a cada um deles. O edifício recebe a classificação de acordo com a somatória dos pontos; Algumas empresas utilizam as terminologias Triple A, A+ ou simplesmente A. No entanto, são apenas terminologias diferentes, pois o objeto em análise é o mesmo; Os itens a seguir relacionados são resumo das características técnicas de cada padrão de edifício e não possuem necessariamente caráter de obrigatoriedade.

14 Classificação dos imóveis por padrão Os edifícios Classe AA são considerados top de mercado. Possuem excelentes características e especificações técnicas, como: –Área útil do andar maior que 800 m²; –Pé direito (do piso ao forro) superior à 2,70 metros; –Sistema de ar condicionado central moderno com controladores; –Sistema redundante de telecomunicações; –Excelente sistema de prevenção e combate a incêndio com pelo menos duas escadas de emergência, sprinklers e detectores de fumaça; –Heliponto; –Piso elevado instalado; –Forro e vidros termo-acústicos; –Relação de vagas de estacionamento por área útil maior ou igual a 1:30 m²; –Sistema de supervisão e gerenciamento predial (BMS) completo; –Acabamentos externos e internos de primeira qualidade; –Ótimo aproveitamento entre área útil/carpete/privativa; –Alta eficiência no transporte vertical (elevadores). Os edifícios Classe AA são considerados top de mercado. Possuem excelentes características e especificações técnicas, como: –Área útil do andar maior que 800 m²; –Pé direito (do piso ao forro) superior à 2,70 metros; –Sistema de ar condicionado central moderno com controladores; –Sistema redundante de telecomunicações; –Excelente sistema de prevenção e combate a incêndio com pelo menos duas escadas de emergência, sprinklers e detectores de fumaça; –Heliponto; –Piso elevado instalado; –Forro e vidros termo-acústicos; –Relação de vagas de estacionamento por área útil maior ou igual a 1:30 m²; –Sistema de supervisão e gerenciamento predial (BMS) completo; –Acabamentos externos e internos de primeira qualidade; –Ótimo aproveitamento entre área útil/carpete/privativa; –Alta eficiência no transporte vertical (elevadores).

15 Classificação dos imóveis por padrão Os edifícios Classe A são caracterizados por: –Bom aproveitamento entre área útil/carpete/privativa; –Área útil do andar superior a 500 m²; –Sistema de ar condicionado central; –Pé direito (do piso ao forro) superior ou igual a 2,70 metros; –Andar preparado para receber piso elevado; –Forro e vidros termo-acústicos; –Bom sistema de supervisão e gerenciamento predial (BMS); –Boas instalações de telecomunicações; –Relação de vagas de estacionamento por área útil maior ou igual a 1: 35 m²; –Acabamentos externos e internos de boa qualidade; –Boa eficiência no transporte vertical (elevadores). Os edifícios Classe A são caracterizados por: –Bom aproveitamento entre área útil/carpete/privativa; –Área útil do andar superior a 500 m²; –Sistema de ar condicionado central; –Pé direito (do piso ao forro) superior ou igual a 2,70 metros; –Andar preparado para receber piso elevado; –Forro e vidros termo-acústicos; –Bom sistema de supervisão e gerenciamento predial (BMS); –Boas instalações de telecomunicações; –Relação de vagas de estacionamento por área útil maior ou igual a 1: 35 m²; –Acabamentos externos e internos de boa qualidade; –Boa eficiência no transporte vertical (elevadores).

16 Classificação dos imóveis por padrão Os edifícios Classe Edifícios classe B são aqueles que não atendem as exigências primordiais para serem considerados prédios AA ou A, entretanto, devem possuir bom estado de conservação e ar condicionado central, sendo aceitáveis os sistemas self-contained e split-system. A condição básica para ser inserido na categoria C é a ausência de ar condicionado central. Os edifícios Classe Edifícios classe B são aqueles que não atendem as exigências primordiais para serem considerados prédios AA ou A, entretanto, devem possuir bom estado de conservação e ar condicionado central, sendo aceitáveis os sistemas self-contained e split-system. A condição básica para ser inserido na categoria C é a ausência de ar condicionado central.

17 Fontes de Pesquisa: Sinduscon/RS Cushman & Wakefield Jones Lang LaSalle Colliers Fontes de Pesquisa: Sinduscon/RS Cushman & Wakefield Jones Lang LaSalle Colliers


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