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CONTRATOS EM ESPÉCIE 27 Sílvio de Salvo Venosa. 27. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA V. III 2 2 27.1. Conceito. Promessa de compra e venda com eficácia real:

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1 CONTRATOS EM ESPÉCIE 27 Sílvio de Salvo Venosa

2 27. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA V. III Conceito. Promessa de compra e venda com eficácia real: – a promessa de compra e venda com eficácia real ocorre pelo fato de a lei autorizar o registro de um contrato, gerador de obrigações, atribuindo-lhe eficácia de direito real;

3 27. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA V. III 3 3 – o compromisso de compra e venda é admitido em todas as modalidades de contratação definitiva, como contrato preliminar, promessa de contrato, compromisso, contrato preparatório, pré-contrato, entre outras; – a Lei n o 6.766/79 consagrou a denominação compromisso de compra e venda, sendo as partes denominadas promitente, compromitente-vendedor ou cedente, e promissário, compromissário-comprador, compromissário-adquirente ou cessionário;

4 27. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA V. III 4 4 – a possibilidade que a lei confere ao compromissário, de obtenção do título aquisitivo por via judicial, em caso de inadimplemento, permitindo-lhe a real aquisição da propriedade imóvel, nos termos do art. 530 do Código Civil.

5 27. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA V. III Natureza jurídica do compromisso de compra e venda de imóvel. Particularidades: – o contrato de compromisso de compra e venda gerando, fundamentalmente, uma obrigação de dar, uma obrigação de fazer e, uma vez inscrito, acarreta o surgimento de um direito real em favor do compromissário comprador;

6 27. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA V. III 6 6 – pelo compromisso de compra e venda de imóvel, os poderes inerentes ao domínio, ius utendi, fruendi et abutendi, são transferidos ao compromissário comprador; – o Decreto-lei n o 58/37, no art. 11, permitiu que o compromisso de compra e venda seja efetuado por instrumento público ou particular;

7 27. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA V. III 7 7 – o art. 15 atribuiu ao adquirente o direito de exigir a outorga da escritura, quando antecipado ou ultimado o pagamento do preço; – no art. 16, com a redação dada pela Lei n o 6.014/73, concede-se ao compromissário comprador a ação de adjudicação compulsória, na hipótese de recusa de outorga de escritura, pelo procedimento sumário;

8 27. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA V. III 8 8 – a Lei n o 6.766/79, dispondo sobre o parcelamento do solo, no art. 25, estabelece: São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.

9 27. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA V. III Adjudicação compulsória: – o compromisso registrado confere ao adquirente direito de seqüela, permitindo-lhe reivindicar a propriedade ao cumprir o compromisso e exigir a outorga da escritura pela adjudicação compulsória (art. 639 do CPC);

10 27. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA V. III 10 – a sentença produzirá os mesmos efeitos do contrato cuja conclusão foi recusada (RSTJ 28/419, RT 591/94, 617/82, 619/100); – o contrato deve ser irretratável, porque a cláusula de arrependimento exclui a possibilidade de utilização do art. 639; – essa cláusula de arrependimento reputa-se ineficaz nos compromissos de imóveis loteados sob o regime do Decreto-lei n o 58/37 (Súmulas 413 e 167 do STF);

11 27. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA V. III Características da promessa de compra e venda: – o Decreto-lei n o 58/37 permitiu, no art. 11, o compromisso particular, manuscrito, datilografado ou impresso, bem como o instrumento público, para os imóveis loteados; – o art. 22, com redação posterior, referente a imóveis não loteados, faz menção apenas a contratos sem cláusula de arrependimento;

12 27. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA V. III 12 – uma vez necessária a intervenção judicial, pode haver emenda da mora em juízo; – a aplicação do art. 53 do CDC na promessa de compra e venda; – a cláusula de vencimento contagiante, prevista no art. 14 do Decreto-lei n o 58/37.


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