Crédito Imobiliário no Brasil

Apresentação em tema: "Crédito Imobiliário no Brasil"— Transcrição da apresentação:

1 Crédito Imobiliário no Brasil
Dr. Luiz Antonio Rodrigues Economista Diretor de Crédito Imobiliário do Banco Itaú

2 O Crédito Imobiliário no Brasil

3 SFH (Sistema Financeiro da Habitação)
Depósito de Poupança Financiamento Imobiliário Crédito Imobiliário Poupança Banco Rendimento Prestações

4 Direcionamento da Poupança
100% FINANCIAMENTO CRÉDITO IMOBILIÁRIO 65% FAIXA LIVRE Sobra EXIGIBILIDADE ADICIONAL 10% - Deduções ENCAIXE OBRIGATÓRIO 20% SFH 80% CH Caixa do Governo

5 Recursos da Poupança que não retornam ao mercado
100% (64 bilhões) Recursos Livres 5% Compulsórios 30% 130 mil unidades financiadas 720 mil empregos gerados em 2 anos FCVS 19% Retorno de 10% para o mercado Duplo Financiamento 3% Financiamentos em Atraso PES** 7% Financiamentos em Atraso 21% Financiamentos em Dia 15% 2006 * Proporção de financiamentos em dia e em atraso projetada com base na carteira de clientes Itaú ** PES: Plano de Equivalência Salarial

6 Inadimplência no Mercado Imobiliário
Tempo de duração na execução: Cerca de 07 anos Contratos com 4 ou + prestações em atraso Contratos em execução Contratos com 4 ou + prestações em atraso Contratos em execução Fonte: BACEN Contratos em Execução: Projeção com base nas informações do Itaú

7 Prejuízo na Retomada do Imóvel
Contratos assinados até 1998 Processo de retomada do imóvel Desestímulo ao mercado de crédito imobiliário Política de crédito restritiva Valor de entrada elevado (reduz quantidade de financiamentos) Aplicado variação da categoria profissional nas prestações limitada a variação do IPC 100% 95% 38% 30% 18% 351 mil 332 mil 133 mil 105 mil 10 mil 3 mil 22 mil 6 mil 63 mil 12% Valor da Dívida Dívida c/ decisão judicial Valor do imóvel Valor de venda Custas de Execução ITBI Condomínio Atrasado IPTU Atrasado Valor recuperado (*) Após 7 anos de execução (*) Amostra aleatória real

8 Mutuário – Resultado das Ações Contra Encerradas – Maio / 2006
Amostragem: Decisão não altera o crédito ,8 % (Ex.: Exclusão de órgãos de proteção ao crédito, cancelamento da execução extrajudicial, alteração de Cia. Seguradora) Decisão altera o crédito ,0 % Capitalização de juros na Tabela Price 1,0 % Inversão da forma de amortização 0,2 % Alteração do índice da correção do saldo devedor 0,4 % Redução da taxa de juros ,4 %

9 O que falta resolver Meu contrato tinha cobertura do FCVS, paguei todas as prestações mas não consigo utilizar o FCVS para quitar meu financiamento imobiliário. Por quê?

10 Duplo Financiamento FCVS
Fundo que cobria o saldo devedor remanescente do contrato FCVS Impossibilidade de utilização do FCVS para o 2º imóvel financiado CADMUT (Cadastro Nacional de Mutuários): Sistema que registra os financiamentos imobiliários e a data das operações Duplo financiamento é o 2º cadastro apontado em nome do mutuário O CADMUT ainda está em aberto, podendo gerar novos duplos financiamentos Novo Código Civil: Hipoteca tem validade de 20 anos Prevê 10 anos para a prescrição do prazo de início da execução Os prazos estão se encerrando Notificação ao mutuário podendo ser judicial

11 Duplo financiamento – Perfil dos contratos
1a. Parcela do contrato repactuado Aposentadoria Idade Prazo 36 60 120 160 Idade no fim do refinanciamento Idade no início do prazo Idade no início do aposentadoria Fonte: Média dos contratos ativos da carteira do Itaú + Banestado

12 Por que após 15 anos do fim das prestações de um financiamento imobiliário ainda tenho de pagar prestações 5 vezes maiores?

13 Contratos desequilibrados
Depois 1987 O Saldo Residual passou a ser de responsabilidade do cliente DESCASAMENTO ENTRE AS TAXAS DE REAJUSTE Saldo Devedor Prestação X TR mensalmente IPC anualmente

14 Última prestação do contrato original
Contratos desequilibrados – Perfil dos contratos Aposentadoria 1a. Parcela do contrato repactuado * Idade no término do prazo 1 mês antes da aposentadoria Idade Prazo Última prestação do contrato original 1 97 103 216 Premissas: Saldo Devedor: R$ 116,8 mil Valor da Garantia: R$ 69,7 mil Prazo: 216 meses * Valor da aposentadoria hoje Fonte: Carteira Banco Itaú - média dos contratos em dia

15 A Importância da Adimplência

16 A importância da adimplência
Para o país desenvolvimento do mercado da construção civil; geração de emprego; geração de renda; solução para o problema do déficit habitacional. Para o cliente política de crédito mais flexível; valor de entrada menor; prazo de contratação maior. Para o incorporador obtenção de crédito com mais facilidade; aumento da produção; aumento das vendas. Para o acionista mercado propício para investimento; garantia do cumprimento do contrato; retorno do Capital. Para o Poder Judiciário redução do número de processos; maior rapidez no julgamento; menores custos; geração de Paz Social.

17 A adimplência e a capacidade de gerar novos créditos
em 2 anos Empregos gerados 129 mil 96 mil 68 mil 6 mil O retorno do Capital gera empregos e reduz o déficit habitacional 95% 90% 85% 70% Pontualidade PREMISSAS: Prejuízo não reaplicado Juros = 12% a.a. Carteira = R$ 1 bilhão Prazo = 180 meses Valor médio = 50 mil Sistema = SAC

18 O que acontece em países desenvolvidos
tempo de recuperação do crédito custo de recuperação do crédito Relação Créd Imob / PIB INGLATERRA 1 ano perde 4,75% 52% ITÁLIA 3 anos perde 18 a 20% 5,5% BRASIL 7 anos perde 82% 2% Fonte: Inglaterra/ Itália – Livro: “Salvando o Capitalismo dos Capitalistas” Brasil - Bacen

19 Problemas decorrentes da inadimplência
A adimplência permite o retorno do Capital ao mercado, gera emprego e possibilita financiar moradia. Execução Quebra de contrato Inadimplência Retomada do imóvel Ações contra Aumenta a exigência p/ novos empréstimos Aumenta o risco O banco perde $ Não há investimento Cria instabilidade social Desemprego

20 O que os agentes do mercado fizeram para resolver os problemas dos financiamentos imobiliários

21 Problemas já solucionados
SAC – Sistema de Amortização Constante Ajustes na Alienação Fiduciária SPE – Sociedade de Propósito Específico Patrimônio de Afetação Depósito Incontroverso CCI – Cédula de Crédito Imobiliário Antecipação temporária da redução da taxa de juros

22 O valor da dívida dificilmente ultrapassará o valor do imóvel
SAC: O valor da dívida dificilmente ultrapassará o valor do imóvel

23 Sistema de Amortização
Tabela Price: O cliente observa que o saldo devedor não diminui conforme sua expectativa Problema: SAC: O saldo devedor é reduzido na medida que as amortizações são liquidadas e por conseqüência, a prestação passa a ser menor Solução: g 54 73 85 91 150 Em caso de atraso, o valor da dívida ultrapassará o valor do imóvel 120 R$ mil 90 valor do imóvel atualizado valor do imóvel atualizado (0,5% a.a.) 60 valor da dívida na TP valor da dívida na TP 30 valor da dívida no SAC valor da dívida no SAC Não apresenta saldo residual 60 120 180 PREMISSAS • valor do imóvel: R$ • valor do financiamento: R$ • taxa de juros: 12% a.a. • TR: 8% a.a.

24 Alienação Fiduciária:
DESCRIÇÃO O imóvel fica na propriedade indireta do credor; Dificulta o contrato de gaveta; Adimplência nos financiamento contribui para a Justiça Social; Responsabilidade do devedor para pagar impostos e taxas;

25 Alienação Fiduciária Problema: Solução: Retorno do capital ao mercado
Lei nº 9.514/97 A hipoteca tem trânsito judicial em processo de longo prazo, causando consideráveis prejuízos ao agente financeiro e aos próprios mutuários Problema: Implantou-se a alienação fiduciária e está em desenvolvimento um grande programa nacional de conscientização para protegê-la de vícios que levaram a descrença na hipoteca. Solução: Retorno do capital ao mercado EXECUÇÃO JUDICIAL (em R$ mil) ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA (em R$ mil) Prejuízo do Banco 351 Valor a ser devolvido ao cliente 117 106 102 Dívida Bruta Valor Recuperado Dívida Bruta Valor Recuperado Tempo Execução - 7 anos Tempo Execução – 6 meses (*) Valor médio da carteira em execução no Itaú

26 SPE: Sociedade de Propósitos Específicos
Segregação dos Riscos da Incorporadora

27 Abertura de uma empresa para cada empreendimento
SPE Sociedade de Propósito Específico Abertura de uma empresa para cada empreendimento Vantagem Segregação dos riscos da Incorporadora Maior proteção aos compradores das unidades e à garantia principal do banco Base para proposta do Patrimônio de Afetação

28 Patrimônio de Afetação
Maior segurança na conclusão dos empreendimentos É fundamental o mutuário ter consciência da diferença entre um empreendimento em afetação e outro sem afetação

29 Patrimônio de Afetação
Lei nº /04 Segregação do empreendimento do Patrimônio do Empresário PRINCIPAIS VANTAGENS Patrimônio afetado não vai para a massa falida Comissão de obras decide o que fazer em caso de inadimplência das construtoras Os recursos são creditados na conta do empreendimento Tributação limitada a 7% EVITOU Utilização dos recursos de um empreendimento para construir outro Problemas na entrega da obra Descrença no mercado Efeito Encol

30 Depósito Incontroverso:
Retorno do principal, possibilitando um maior volume de financiamento imobiliário

31 Depósito Incontroverso
Lei nº 9.514/97 Pagamento do Principal da dívida Reaplicado imediatamente em um novo financiamento R$ 303 Amortização Pagamento incontroverso Novos financiamentos Sempre paga Valor do imóvel: R$ Financiamento : R$ 72ª prestação : R$ * * Desconsiderando juros e taxas R$ 310 Juros Depósito do valor controvertido Pode ser sacado pelo banco para novos financiamentos Em juízo

32 CCI: Cédula de Crédito Imobiliário
Maior liquidez no mercado de Crédito Imobiliário

33 Cédula de Crédito Imobiliário
Lei nº /04 Maior Liquidez no mercado de Crédito Imobiliário Padronização das informações Com ou sem garantia real Maior liquidez através da redução da burocracia Economia com registro de imóveis nas transferências dos créditos Padronização dos indexadores

34 SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário
Depósito de Poupança Financiamento Imobiliário Crédito Imobiliário Poupança Banco Rendimento Prestações Capital para Novos Financiamentos CCI Investidores

35 Alternativas para o crescimento do mercado de Crédito Imobiliário

36 Perfil em relação ao rendimento *
Valores em milhões Foco das Instituições Financeiras* 0,1 3,3 0,9 0,4 1,5 4,4 0,6 1,6 4,4 21,2 7,4 5,6 Imóvel próprio = 33,3 Alugado + cedidos = 11,5 Déficit habitacional = 6,7 Fonte: IBGE – CENSO 2000 (*) Rendimento do responsável pelo domicílio SM: Salário Mínimo

37 Redução da Taxa de Juros
Sem taxa reduzida Com taxa reduzida Diferença i Taxa de juro 12% 8% 33% i 1º Prestação 1.149 903 21,5% i Total pago 3,3% h 6,4 milhões de famílias Valor do imóvel: ,00 Valor do Financiamento: ,00 % de Financiamento: % Prazo: % Comprometimento de Renda: % Idade do Proponente: anos VMSA*: R$ 25,00 TR 0,1937% am VMSA: Valor de Manutenção de Serviços Administrativos

38 Carteira Hipotecária Residencial Redução da Taxa de Juros
Antes de julho 2006 Após julho 2006 Diferença i Taxa de juro 14% 12,5% 10,7% i 1º Prestação 1.613 1.498 7,1% i Total pago 5,2% Valor do imóvel: ,00 Valor do Financiamento: ,00 Prazo: % Comprometimento de Renda: % Idade do Proponente: anos VMSA*: R$ 26,94 TR 0,1937% am VMSA: Valor de Manutenção de Serviços Administrativos

39 h i Aumento do Prazo de Financiamento h 160 mil famílias Diferença
Antes julho 2006 Após julho 2006 Diferença h Prazo 180 240 33% i 1º Prestação 1.015 903 11,3% h 160 mil famílias Valor do imóvel: ,00 Valor do Financiamento: ,00 % de Financiamento: % Taxa de Juro: 8% nas 36 primeiras prestações; 12% nas demais % Comprometimento de Renda: % Idade do Proponente: anos VMSA: R$ 25,00

40 Aumento do Percentual de Financiamento
Antes de julho 2006 Após julho 2006 Diferença % máxima h 75% 80% 6,7% de financiamento Valor de h 75.000,00 80.000,00 6,7% financiamento Percentual entrada 25% 20% i Valor entrada 25.000,00 20.000,00 25% h 1º Prestação 849 903 6,3% Valor do imóvel: ,00 Prazo: meses Taxa de Juro: 8% na 36 primeiras prestações, 12% nas demais Comprometimento de Renda: % Idade do Proponente: anos VMSA: R$ 25,00

41 Renda x Prestação SAC Tabela Price Com inflação Sem inflação
% Comprometimento de renda % Comprometimento de renda Sem inflação % Comprometimento de renda % Comprometimento de renda Premissas: IPCA: 4% a.a. TR: 2% a.a. Valor do imóvel: R$ 80 mil Valor financiado: R$ 56 mil Prestação

42 Características do Crédito Imobiliário no Brasil

43 Spread Bancário = - Taxa Poupança Perdas Custo Tributos Spread 12,0%
6,17% 1,0% 3,0% 0,9% = - Inadimplência Imóveis retomados Agências Pessoal Cobrança Terceiros PIS COFINS IR Contribuição Social

44 Modalidades de Financiamento
Sistema Financeiro da Carteira Hipotecária Prestação Fixa Habitação (SFH) (CH) Mínimo R$ 40 mil Máximo R$ 350 mil Valor do imóvel A partir de R$ 350 mil A partir de R$ 60 mil Taxa de juros até 12% livre livre índice de correção índice da poupança sem correção índice da poupança (TR) monetária (TR) monetária Tipo do imóvel residencial residencial e comercial residencial Tipo do imóvel sim não só na aquisição Utilização do FGTS sim não só na aquisição PARA USO DO FGTS Para proponentes e imóveis enquadrados nas condições e exigências dos financiamentos no “Âmbito do SFH” (Lei – art. 20/MP 2.197), e: Não seja proprietário de imóvel no mesmo município; Não possua outro financiamento habitacional nessas condições

45 Evolução do Processo de Garantia e Liquidez do Mercado de Automóveis
250 mil contratos/mês prazo: 60 meses taxa: 2% a.m. 100 mil contratos/mês 40 mil contratos/mês 1994 1998 2004 acesso ao RENAVAN identificação do proprietário identificação de multas alienação eletrônica ausência de cadastro único de informações venda do bem no momento da busca e apreensão (Lei ) busca e apreensão demoradas busca e apreensão demoradas

46 Simplificar o processo de contratação
Situação atual: Tempo de aprovação de crédito Tempo de emissão do contrato Tempo de registro e liberação de dinheiro Número de certidões exigidas Com o contrato registrado, ocorre a liberação dos recursos Criar dinâmica tal como no mercado de automóveis, com liberação dos recursos em 3 dias.

47 Os clientes buscam o Banco que tem a melhor combinação
Processo de Compra de um Imóvel Cliente Cliente Análise Jurídica Avaliação do Imóvel Emissão do Contrato Assinatura e Registro Liberação do Dinheiro Crédito Documentação FGTS Aprovação Rápida Pouca Burocracia Rapidez no Processo + Segurança Jurídica Comodidade Internet Central Atendimento Liberação Rápida Os clientes buscam o Banco que tem a melhor combinação

48 Pós-Venda: O que o cliente busca
Em situação de dificuldade financeira o banco deve auxiliar o cliente, buscar alternativas para o pagamento, propor acordos e estar aberto à negociação Flexibilidade de pagamento, tal como existe nas construtoras Não quer venda casada, pois traz dificuldades em cumprir o contrato

49 Plano Empresário É o empréstimo destinado a empresas da construção civil para viabilizar a produção e comercialização de empreendimentos imobiliários. Conceito Em Patrimônio de Afetação (Lei ) Em SPE – Segregação dos riscos da incorporadora Forma de Contratação Taxa de Juros - 12% aa + TR (Índice de atualização - caderneta de poupança) TSA - R$ 25,69 Taxa de Juros Hipoteca do terreno e das benfeitorias realizadas Penhor dos recebíveis Pré e Pós chaves Garantias Adicionais dos sócios ( imóveis ou aplicações financeiras) Seguro garantia da conclusão do imóvel (quando necessário) Garantias

50 Agenda

51 Ações necessárias para a diminuição do déficit habitacional
Campanha de valorização da hipoteca e alienação fiduciária Maior segurança no contrato Campanha de valorização do incontroverso Aumento do percentual do financiamento devido a preservação do principal Solucionar a questão dos contratos desequilibrados e duplo financiamento Desafogar a justiça diminuindo a intervenção do juiz de tentar reduzir a injustiça social Redução do índice do Compulsório Aumento de recursos para financiamento Grande interação com o Poder Judiciário, visando a sensibilização da importância do retorno do capital e a diminuição do número de processos jurídicos Fortalece a alienação fiduciária e cria o conceito que a adimplência deve ser priorizada Queda nos juros, diminuição de tributos e aumento no prazo do financiamento Aumento da população atendida devido à diminuição do valor da renda exigida

52 Muito Obrigado!