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Dr. Luiz Antonio Rodrigues Economista Diretor de Crédito Imobiliário do Banco Itaú Crédito Imobiliário no Brasil.

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Apresentação em tema: "Dr. Luiz Antonio Rodrigues Economista Diretor de Crédito Imobiliário do Banco Itaú Crédito Imobiliário no Brasil."— Transcrição da apresentação:

1 Dr. Luiz Antonio Rodrigues Economista Diretor de Crédito Imobiliário do Banco Itaú Crédito Imobiliário no Brasil

2 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ O Crédito Imobiliário no Brasil

3 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ SFH (Sistema Financeiro da Habitação) PoupançaBanco Crédito Imobiliário Depósito de Poupança Financiamento Imobiliário Rendimento Prestações

4 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/2006 Direcionamento da Poupança Caixa do Governo POUPANÇA 100% FINANCIAMENTO CRÉDITO IMOBILIÁRIO 65% FAIXA LIVRE Sobra EXIGIBILIDADE ADICIONAL 10% - Deduções ENCAIXE OBRIGATÓRIO 20% SFH 80% CH 20%

5 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Recursos da Poupança que não retornam ao mercado 15% 21% 19% 30% 5% * Proporção de financiamentos em dia e em atraso projetada com base na carteira de clientes Itaú ** PES: Plano de Equivalência Salarial % (64 bilhões) Recursos Livres Financiamentos em Dia FCVS Compulsórios Financiamentos em Atraso PES** 7% Duplo Financiamento 3% 130 mil unidades financiadas 720 mil empregos gerados em 2 anos Financiamentos em Atraso Retorno de 10% para o mercado

6 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Inadimplência no Mercado Imobiliário Fonte: BACEN Contratos em Execução: Projeção com base nas informações do Itaú Contratos com 4 ou + prestações em atraso Tempo de duração na execução: Cerca de 07 anos Contratos em execução Contratos com 4 ou + prestações em atraso Contratos em execução

7 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ (*) Após 7 anos de execução (*) Amostra aleatória real 351 mil 133 mil 105 mil63 mil 6 mil 22 mil 3 mil 10 mil Valor da Dívida Valor do imóvel Valor de venda Custas de Execução ITBI Condomínio Atrasado IPTU Atrasado Valor recuperado 18% 30% 38% 12% Desestímulo ao mercado de crédito imobiliário Política de crédito restritiva Valor de entrada elevado (reduz quantidade de financiamentos) 332 mil Dívida c/ decisão judicial Processo de retomada do imóvel 95% Aplicado variação da categoria profissional nas prestações limitada a variação do IPC Prejuízo na Retomada do Imóvel Contratos assinados até %

8 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Mutuário – Resultado das Ações Contra Encerradas – Maio / 2006 Decisão não altera o crédito 5,8 % (Ex.: Exclusão de órgãos de proteção ao crédito, cancelamento da execução extrajudicial, alteração de Cia. Seguradora) Decisão altera o crédito 2,0 % Capitalização de juros na Tabela Price 1,0 % Inversão da forma de amortização 0,2 % Alteração do índice da correção do saldo devedor 0,4 % Redução da taxa de juros 0,4 % Amostragem:

9 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Meu contrato tinha cobertura do FCVS, paguei todas as prestações mas não consigo utilizar o FCVS para quitar meu financiamento imobiliário. Por quê? O que falta resolver

10 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Duplo Financiamento Fundo que cobria o saldo devedor remanescente do contrato FCVS Impossibilidade de utilização do FCVS para o 2º imóvel financiado Notificação ao mutuário podendo ser judicial CADMUT (Cadastro Nacional de Mutuários): Sistema que registra os financiamentos imobiliários e a data das operações Duplo financiamento é o 2º cadastro apontado em nome do mutuário O CADMUT ainda está em aberto, podendo gerar novos duplos financiamentos Novo Código Civil: Hipoteca tem validade de 20 anos Prevê 10 anos para a prescrição do prazo de início da execução Os prazos estão se encerrando

11 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Duplo financiamento – Perfil dos contratos Aposentadoria 1a. Parcela do contrato repactuado Idade no início do prazo Fonte: Média dos contratos ativos da carteira do Itaú + Banestado Idade no início do aposentadoria Idade no fim do refinanciamento Idade Prazo

12 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Por que após 15 anos do fim das prestações de um financiamento imobiliário ainda tenho de pagar prestações 5 vezes maiores?

13 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Contratos desequilibrados DESCASAMENTO ENTRE AS TAXAS DE REAJUSTE Saldo Devedor Prestação X TR mensalmente IPC anualmente Depois 1987 O Saldo Residual passou a ser de responsabilidade do cliente

14 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Idade Prazo Aposentadoria Última prestação do contrato original 1a. Parcela do contrato repactuado 103 Idade no término do prazo 1 mês antes da aposentadoria * Premissas: Saldo Devedor: R$ 116,8 mil Valor da Garantia: R$ 69,7 mil Prazo: 216 meses * Valor da aposentadoria hoje Fonte: Carteira Banco Itaú - média dos contratos em dia Contratos desequilibrados – Perfil dos contratos

15 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ A Importância da Adimplência

16 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ A importância da adimplência Para o incorporador obtenção de crédito com mais facilidade; aumento da produção; aumento das vendas. Para o acionista mercado propício para investimento; garantia do cumprimento do contrato; retorno do Capital. Para o Poder Judiciário redução do número de processos; maior rapidez no julgamento; menores custos; geração de Paz Social. Para o país desenvolvimento do mercado da construção civil; geração de emprego; geração de renda; solução para o problema do déficit habitacional. Para o cliente política de crédito mais flexível; valor de entrada menor; prazo de contratação maior.

17 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Carteira = R$ 1 bilhão Prazo = 180 meses Valor médio = 50 mil Sistema = SAC Prejuízo não reaplicado Juros = 12% a.a. PREMISSAS: 95%90% 85% 70% em 2 anos Pontualidade O retorno do Capital gera empregos e reduz o déficit habitacional A adimplência e a capacidade de gerar novos créditos Empregos gerados 129 mil96 mil68 mil6 mil

18 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ custo de recuperação do crédito Relação Créd Imob / PIB perde 4,75% 52% INGLATERRA ITÁLIA perde 18 a 20%5,5% tempo de recuperação do crédito BRASIL perde 82%2% 1 ano 3 anos 7 anos Fonte: Inglaterra/ Itália – Livro: Salvando o Capitalismo dos Capitalistas Brasil - Bacen O que acontece em países desenvolvidos

19 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Quebra de contrato Não há investimento Desemprego Inadimplência Aumenta o risco A adimplência permite o retorno do Capital ao mercado, gera emprego e possibilita financiar moradia. O banco perde $ Aumenta a exigência p/ novos empréstimos Execução Ações contra Cria instabilidade social Retomada do imóvel Problemas decorrentes da inadimplência

20 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ O que os agentes do mercado fizeram para resolver os problemas dos financiamentos imobiliários

21 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/2006 SAC – Sistema de Amortização Constante Ajustes na Alienação Fiduciária SPE – Sociedade de Propósito Específico Patrimônio de Afetação Depósito Incontroverso CCI – Cédula de Crédito Imobiliário Antecipação temporária da redução da taxa de juros Problemas já solucionados

22 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ SAC: O valor da dívida dificilmente ultrapassará o valor do imóvel

23 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Sistema de Amortização Tabela Price: O cliente observa que o saldo devedor não diminui conforme sua expectativa Problema: SAC: O saldo devedor é reduzido na medida que as amortizações são liquidadas e por conseqüência, a prestação passa a ser menor Solução: R$ mil PREMISSAS valor do imóvel: R$ valor do financiamento: R$ taxa de juros: 12% a.a. TR: 8% a.a. valor da dívida na TP valor da dívida no SAC valor do imóvel atualizado (0,5% a.a.) Em caso de atraso, o valor da dívida ultrapassará o valor do imóvel Não apresenta saldo residual

24 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Alienação Fiduciária: O imóvel fica na propriedade indireta do credor; Dificulta o contrato de gaveta; Adimplência nos financiamento contribui para a Justiça Social; Responsabilidade do devedor para pagar impostos e taxas; DESCRIÇÃO

25 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Tempo Execução - 7 anosTempo Execução – 6 meses Retorno do capital ao mercado Dívida BrutaValor Recuperado Dívida BrutaValor Recuperado ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA (em R$ mil)EXECUÇÃO JUDICIAL (em R$ mil) Prejuízo do Banco Valor a ser devolvido ao cliente (*) Valor médio da carteira em execução no Itaú Alienação Fiduciária A hipoteca tem trânsito judicial em processo de longo prazo, causando consideráveis prejuízos ao agente financeiro e aos próprios mutuários Implantou-se a alienação fiduciária e está em desenvolvimento um grande programa nacional de conscientização para protegê-la de vícios que levaram a descrença na hipoteca. Problema: Solução: Lei nº 9.514/97

26 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ SPE: Sociedade de Propósitos Específicos Segregação dos Riscos da Incorporadora

27 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/2006 Abertura de uma empresa para cada empreendimento Vantagem Segregação dos riscos da Incorporadora Maior proteção aos compradores das unidades e à garantia principal do banco Base para proposta do Patrimônio de Afetação SPE Sociedade de Propósito Específico

28 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Patrimônio de Afetação Maior segurança na conclusão dos empreendimentos É fundamental o mutuário ter consciência da diferença entre um empreendimento em afetação e outro sem afetação

29 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Segregação do empreendimento do Patrimônio do Empresário Patrimônio de Afetação Patrimônio afetado não vai para a massa falida Comissão de obras decide o que fazer em caso de inadimplência das construtoras Os recursos são creditados na conta do empreendimento Tributação limitada a 7% PRINCIPAIS VANTAGENS Utilização dos recursos de um empreendimento para construir outro Problemas na entrega da obra Descrença no mercado Efeito Encol EVITOU Lei nº /04

30 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Depósito Incontroverso: Retorno do principal, possibilitando um maior volume de financiamento imobiliário

31 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Pagamento do Principal da dívida Sempre paga Em juízo Reaplicado imediatamente em um novo financiamento Depósito Incontroverso Valor do imóvel: R$ Financiamento : R$ ª prestação : R$ 613* * Desconsiderando juros e taxas R$ 310 Juros R$ 303 Amortização Pagamento incontroverso Depósito do valor controvertido Novos financiamentos Pode ser sacado pelo banco para novos financiamentos Lei nº 9.514/97

32 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ CCI: Cédula de Crédito Imobiliário Maior liquidez no mercado de Crédito Imobiliário

33 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Padronização das informações Com ou sem garantia real Maior liquidez através da redução da burocracia Economia com registro de imóveis nas transferências dos créditos Padronização dos indexadores Maior Liquidez no mercado de Crédito Imobiliário Cédula de Crédito Imobiliário Lei nº /04

34 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário PoupançaBanco Crédito Imobiliário Depósito de Poupança Financiamento Imobiliário Rendimento Prestações Investidores Capital para Novos Financiamentos CCI

35 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Alternativas para o crescimento do mercado de Crédito Imobiliário

36 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Perfil em relação ao rendimento * Fonte: IBGE – CENSO 2000 Imóvel próprio = 33,3 21,2 4,4 3,3 Alugado + cedidos = 11,5 7,4 1,6 1,5 0,9 Déficit habitacional = 6,7 Valores em milhões 5,6 0,6 0,4 0,1 (*) Rendimento do responsável pelo domicílio SM: Salário Mínimo Foco das Instituições Financeiras*

37 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ ,4 milhões de famílias Valor do imóvel: ,00 Valor do Financiamento: ,00 % de Financiamento: 80% Prazo: 240 % Comprometimento de Renda: 25% Idade do Proponente: 30 anos VMSA*: R$ 25,00 TR 0,1937% am Redução da Taxa de Juros VMSA: Valor de Manutenção de Serviços Administrativos Sem taxa reduzida Com taxa reduzida Taxa de juro12%8% 33% 1º Prestação ,5% Total pago ,3% Diferença

38 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Valor do imóvel: ,00 Valor do Financiamento: ,00 Prazo: 240 % Comprometimento de Renda: 25% Idade do Proponente: 30 anos VMSA*: R$ 26,94 TR 0,1937% am Carteira Hipotecária Residencial Redução da Taxa de Juros VMSA: Valor de Manutenção de Serviços Administrativos Antes de julho 2006Após julho 2006 Taxa de juro 14%12,5% 10,7% 1º Prestação ,1% Total pago ,2% Diferença

39 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ mil famílias Valor do imóvel: ,00 Valor do Financiamento: ,00 % de Financiamento: 80% Taxa de Juro: 8% nas 36 primeiras prestações; 12% nas demais % Comprometimento de Renda: 25% Idade do Proponente: 30 anos VMSA: R$ 25,00 Aumento do Prazo de Financiamento Antes julho 2006Após julho 2006 Prazo % 1º Prestação ,3% Diferença

40 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Valor do imóvel: ,00 Prazo: 240 meses Taxa de Juro: 8% na 36 primeiras prestações, 12% nas demais Comprometimento de Renda: 25% Idade do Proponente: 30 anos VMSA: R$ 25,00 Aumento do Percentual de Financiamento Antes de julho 2006Após julho 2006 % máxima de financiamento 75%80% 6,7% 1º Prestação Diferença Valor entrada , ,0025% Percentual entrada 25% 20% Valor de financiamento , ,00 6,7% ,3%

41 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Renda x Prestação % Comprometimento de renda Premissas: IPCA: 4% a.a. TR: 2% a.a. Valor do imóvel: R$ 80 mil Valor financiado: R$ 56 mil % Comprometimento de renda SAC Tabela Price Com inflaçã o Sem inflaçã o Prestação

42 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Características do Crédito Imobiliário no Brasil

43 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Spread Bancário Agências Pessoal Cobrança Terceiros Inadimplência Imóveis retomados PIS COFINS IR Contribuição Social Taxa PoupançaPerdasCustoTributos Spread 12,0% 6,17%1,0%3,0%0,9% 1,0% =----

44 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Modalidades de Financiamento Para proponentes e imóveis enquadrados nas condições e exigências dos financiamentos no Âmbito do SFH (Lei – art. 20/MP 2.197), e: Não seja proprietário de imóvel no mesmo município; Não possua outro financiamento habitacional nessas condições PARA USO DO FGTS Sistema Financeiro da Habitação (SFH) Carteira Hipotecária (CH) Prestação Fixa Valor do imóvel Mínimo R$ 40 mil Máximo R$ 350 mil A partir de R$ 350 milA partir de R$ 60 mil Taxa de jurosaté 12%livre índice de correção monetária índice da poupança (TR) índice da poupança (TR) sem correção monetária Tipo do imóvelresidencialresidencial e comercialresidencial Tipo do imóvelsimnãosó na aquisição Utilização do FGTSsimnãosó na aquisição

45 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/2006 Evolução do Processo de Garantia e Liquidez do Mercado de Automóveis mil contratos/mês 100 mil contratos/mês 250 mil contratos/mês prazo: 60 meses taxa: 2% a.m. busca e apreensão demoradas ausência de cadastro único de informações acesso ao RENAVAN identificação do proprietário identificação de multas alienação eletrônica venda do bem no momento da busca e apreensão (Lei ) busca e apreensão demoradas

46 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Simplificar o processo de contratação Tempo de aprovação de crédito Tempo de emissão do contrato Tempo de registro e liberação de dinheiro Número de certidões exigidas Criar dinâmica tal como no mercado de automóveis, com liberação dos recursos em 3 dias. Com o contrato registrado, ocorre a liberação dos recursos Situação atual:

47 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Processo de Compra de um Imóvel Análise Jurídica Avaliação do Imóvel Emissão do Contrato FGTS Documentação Assinatura e Registro Liberação do Dinheiro Crédito Aprovação Rápida Pouca Burocracia Rapidez no Processo + Segurança Jurídica Liberação Rápida Cliente Comodidade Os clientes buscam o Banco que tem a melhor combinação Internet Central Atendimento

48 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Pós-Venda: O que o cliente busca Não quer venda casada, pois traz dificuldades em cumprir o contrato Em situação de dificuldade financeira o banco deve auxiliar o cliente, buscar alternativas para o pagamento, propor acordos e estar aberto à negociação Flexibilidade de pagamento, tal como existe nas construtoras

49 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Plano Empresário Em Patrimônio de Afetação (Lei ) Em SPE – Segregação dos riscos da incorporadora Taxa de Juros Garantias Conceito Forma de Contratação Taxa de Juros - 12% aa + TR (Índice de atualização - caderneta de poupança) TSA - R$ 25,69 Hipoteca do terreno e das benfeitorias realizadas Penhor dos recebíveis Pré e Pós chaves Garantias Adicionais dos sócios ( imóveis ou aplicações financeiras) Seguro garantia da conclusão do imóvel (quando necessário) É o empréstimo destinado a empresas da construção civil para viabilizar a produção e comercialização de empreendimentos imobiliários.

50 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Agenda

51 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Ações necessárias para a diminuição do déficit habitacional Aumento da população atendida devido à diminuição do valor da renda exigida Campanha de valorização da hipoteca e alienação fiduciária Campanha de valorização do incontroverso Solucionar a questão dos contratos desequilibrados e duplo financiamento Redução do índice do Compulsório Grande interação com o Poder Judiciário, visando a sensibilização da importância do retorno do capital e a diminuição do número de processos jurídicos Queda nos juros, diminuição de tributos e aumento no prazo do financiamento Maior segurança no contrato Aumento do percentual do financiamento devido a preservação do principal Desafogar a justiça diminuindo a intervenção do juiz de tentar reduzir a injustiça social Aumento de recursos para financiamento Fortalece a alienação fiduciária e cria o conceito que a adimplência deve ser priorizada

52 Diretoria de Crédito Imobiliário Banco Itaú 24/07/ Muito Obrigado!


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