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CONTRATOS EM ESPÉCIE 2 Sílvio de Salvo Venosa. 2. COMPRA E VENDA V. III 2 2 2.1. Conceito. Efeitos obrigacionais do contrato de compra e venda: – a compra.

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1 CONTRATOS EM ESPÉCIE 2 Sílvio de Salvo Venosa

2 2. COMPRA E VENDA V. III Conceito. Efeitos obrigacionais do contrato de compra e venda: – a compra e venda definida como a troca de uma coisa por dinheiro; – a compra e venda inserida no grupo dos contratos que objetivam a transferência de um bem de um contratante ao outro;

3 2. COMPRA E VENDA V. III 3 3 – os princípios da compra e venda aplicáveis na elaboração e interpretação de outros contratos que lhe estão próximos em semelhança, estrutura e efeitos; – a compra e venda caracterizada como contrato consensual, com efeitos exclusivamente obrigacionais, nos termos do art. 482;

4 2. COMPRA E VENDA V. III 4 4 – no contrato de compra e venda o vendedor obriga-se a transferir a coisa, enquanto o comprador, pagando o preço, possui direito e obrigação de recebê-la (arts. 481, 1.226, 1.245); – a transmissão dos direitos reais sobre bens imóveis disciplinado no art do Código; – o inadimplemento do contrato de compra e venda por parte do vendedor e a ação pessoal para a entrega da coisa regulada pelo estatuto processual;

5 2. COMPRA E VENDA V. III 5 5 – a admissibilidade da execução na obrigação de dar, decorrente de compra e venda, documentada em título descrito no art. 585, II, do CPC (arts. 621 a 628 do CPC); – nos compromissos de compra e venda de imóveis, a obrigação do promitente- vendedor de concluir o contrato definitivo, como modalidade de obrigação de fazer (art. 639 do CPC);

6 2. COMPRA E VENDA V. III 6 6 – as situações legais, nas quais o domínio transfere-se pelo contrato: – art. 8 o do Decreto-lei n o 3.545/41: compra e venda de títulos da dívida pública; – Decreto-lei n o 911/69: alienação fiduciária em garantia, que transfere a propriedade sem a tradição.

7 2. COMPRA E VENDA V. III Classificação da compra e venda: – contrato oneroso que supõe equivalência de prestações, em que ambas as partes obtêm vantagem econômica; – contrato translativo, instrumento para a transferência e aquisição da propriedade; – contrato bilateral ou de prestações correspectivas entre as partes envolvidas;

8 2. COMPRA E VENDA V. III 8 8 – contrato comutativo que, no momento de sua conclusão, as partes conhecem o conteúdo de sua prestação; admite-se a compra e venda aleatória (arts. 458 a 461); – contrato de execução simultânea ou diferida, dependendo da vontade das partes;

9 2. COMPRA E VENDA V. III 9 9 – o vigente Código revoga expressamente a Parte Primeira do Código Comercial, com os dispositivos acerca da compra e venda (art ); – o direito da empresa e do consumidor absorve todo o universo negocial, abrangendo a compra e venda civil e compra e venda mercantil.

10 2. COMPRA E VENDA V. III Elementos constitutivos. Coisa, preço e consentimento. Forma: – os três elementos no contrato de compra e venda: res (a coisa), pretius (o preço) e consensus (o consentimento);

11 2. COMPRA E VENDA V. III 11 – a res ou merx, no contrato de compra e venda, como a coisa suscetível de apreciação econômica, alienável, que sai do patrimônio do vendedor e ingressa no do comprador (arts. 426, e 1.911); – a compra e venda contratada para a cessão de direitos de bens incorpóreos; – a existência real ou potencial da coisa na compra e venda (arts. 458 a 461);

12 2. COMPRA E VENDA V. III 12 – a coisa individuada, determinada ou determinável, pelo gênero e quantidade (art. 243); – a compra e venda aleatória, com a provável existência da coisa (art. 483); – a regra geral de que ninguém pode transferir mais direitos do que tem e a possibilidade da venda de coisa alheia (art ); – a compra e venda da coisa litigiosa (art. 42 do CPC; art. 457 do Código);

13 2. COMPRA E VENDA V. III 13 – no contrato de compra e venda, o pretium deve ser em dinheiro, pecunia numerata, para a caracterização do negócio (art. 482); – a possibilidade de cláusula potestativa no contrato de compra e venda (art. 489); – a compra e venda contratada com o preço fixado por terceiro designado pelos contratantes (art. 485); – o contrato de compra com o preço fixado à taxa do mercado, ou da bolsa, em certo e determinado dia e lugar (art. 486);

14 2. COMPRA E VENDA V. III 14 – o preço do contrato de compra e venda traduzido em título de crédito pro soluto em que a entrega das cártulas representam pagamento definitivo; – pagamento do contrato em título efetuado pro solvendo será ultimado quando liquidado seu valor; – o preço do contrato fixado em função de índices ou parâmetros, desde que suscetível de objetiva determinação (art. 487);

15 2. COMPRA E VENDA V. III 15 – o preço real, justo como princípio fundante do contrato de compra e venda (arts. 421 e 422); – a compra e venda torna-se perfeita e acabada com o acerto de seu objeto, do preço e da modalidade de pagamento (art. 488); – a compra e venda não se submete à forma especial, podendo ocorrer verbalmente ou por escrito, público ou particular como modalidade de contrato meramente consensual;

16 2. COMPRA E VENDA V. III 16 – a compra e venda imobiliária sujeita-se à regra ao art. 108 do atual Código; – as restrições instrutórias, no estatuto processual, aos contratos verbais (art. 401 do CPC); – os instrumentos que integram o contrato, vinculando o ofertante (arts. 30 e 40 do CDC).

17 2. COMPRA E VENDA V. III Falta de legitimação do contratante na compra e venda: – a ausência de legitimação como especificação da capacidade de comprar e vender.

18 2. COMPRA E VENDA V. III Venda a Descendente (art do Código de 1916 e art. 496 do Atual Código): – as doações, nessa hipótese, importam adiantamento de legítima, nos termos do art. 544;

19 2. COMPRA E VENDA V. III 19 – o art. 496 do atual Código estipula expressamente a anulabilidade da venda a descendente; – o parágrafo único do art. 496 dispensa o consentimento do cônjuge para vender quando o regime de bens for o da separação obrigatória.

20 2. COMPRA E VENDA V. III Negócios Jurídicos Assemelhados à Compra e Venda. Incidência ou não da Anulabilidade: – a anulabilidade na troca se o valor do bem do ascendente for superior (art. 533, II);

21 2. COMPRA E VENDA V. III 21 – a doutrina majoritária entende que a dação está incluída na proibição do art. 496, conforme disposição do atual art. 357; – o ascendente legitimado para constituir direitos reais de garantia, na dicção do art ; – o art. 496 estende sua restrição à venda de fundo de comércio a um descendente e à cessão de direitos sem autorização dos demais (RT 474/221; em sentido contrário STJ, REsp /SP, Rel. Min. Waldemar Zveiter ).

22 2. COMPRA E VENDA V. III Natureza Jurídica da Nulidade Conforme o Código de Prescrição: – a Súmula 494 do Supremo Tribunal Federal concluiu: A ação para anular venda de ascendente a descendente, sem consentimento dos demais, prescreve em 20 (vinte) anos, contados da data do ato, revogada a Súmula n o 152.

23 2. COMPRA E VENDA V. III A Hipótese de Venda de Ascendente a Descendente no Atual Código: –o art. 496, em posição contrária à orientação sumulada, dispõe o negócio como anulável;

24 2. COMPRA E VENDA V. III 24 – a possibilidade de confirmação do negócio anulável pelas partes (arts. 172 e 176); – o prazo legal para essa anulação será de dois anos, a contar da conclusão do acordo de vontades (art. 179).

25 2. COMPRA E VENDA V. III Consentimento dos Descendentes. O Consentimento do Cônjuge no Atual Código: – o consentimento expresso dos descendentes mais próximos em grau de sucessão (art ); – o consentimento expresso exigido pela lei afasta qualquer possibilidade de alegação de concordância tácita;

26 2. COMPRA E VENDA V. III 26 – a prova testemunhal admitida para evidenciar o consentimento, quando não se supere o valor fixado no art. 227 do Código; – o art. 401 do CPC admite a prova exclusivamente testemunhal nos contratos cujo valor não exceda o décuplo do maior salário mínimo;

27 2. COMPRA E VENDA V. III 27 – a anuência expressa do descendente pode ocorrer: – anterior ou concomitantemente ao negócio; – após o negócio, equivalendo a pacto de non petendo por parte do manifestante, obstando a ação anulatória.

28 2. COMPRA E VENDA V. III 28 – a autorização judicial e nomeação de curador especial aos descendentes menores e incapazes (art ); – o suprimento judicial do consentimento admitido quando a recusa dos descendentes (ou do cônjuge) em contratar for imotivada, provada a seriedade do negócio e idoneidade das partes (RT 520/259, 607/166); – ainda que o regime de bens não torne o cônjuge herdeiro (art , I), será necessário seu consentimento expresso na realização da venda, salvo a hipótese de separação obrigatória.

29 2. COMPRA E VENDA V. III Venda a Descendente por Interposta Pessoa: – a venda do ascendente ao descendente sem o consentimento dos demais é nula também quando efetuada à interposta pessoa; – a venda por interposta pessoa tipificando a simulação que ocasiona nulidade do ato simulado, com reflexos importantes no tocante à prescrição.

30 2. COMPRA E VENDA V. III Ação de Nulidade do art A Anulação no Atual Código: – a ação de nulidade admitida sempre que faltar o consentimento do descendente, devendo ser movida contra todos participantes do negócio; – o prazo decadencial para anulação na nova sistemática adotada pelo Código (arts. 178 e 179).

31 2. COMPRA E VENDA V. III Ausência de legitimidade para sujeitos com ingerência sobre bens do vendedor: – a incapacidade para adquirir bens de determinadas pessoas, em face de posição subjetiva que ocupam em uma relação jurídica (art. 497); – a proibição do mandatário em adquirir bens do mandante, no sistema anterior e o objetivo da lei atual em evitar o conflito de interesses entre mandante e mandatário (art. 661).

32 2. COMPRA E VENDA V. III Falta de legitimação decorrente do casamento: – salvo caso de suprimento judicial de vontade e exceto no regime de separação absoluta, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis (art ); – o atual Código autoriza a modificação do regime de bens no curso do casamento, permitindo expressamente a compra e venda entre cônjuges (art. 499).

33 2. COMPRA E VENDA V. III Falta de legitimação do condômino para vender a estranho a coisa indivisa (art. 504). Direito de preferência: – o direito de preferência regulado nos arts. 513 a 520 do Código, com prazo de 180 dias para o requerimento; – a prevalência do direito de preferência entre os condôminos instituída na atual lei civil, art. 504.

34 2. COMPRA E VENDA V. III Efeitos complementares da compra e venda: – na compra e venda de imóveis o vendedor não pode opor-se a que o comprador efetue a transcrição imobiliária do título; – para a compra e venda de móveis, há que se operar a tradição, real ou simbólica.

35 2. COMPRA E VENDA V. III 35 – constituem obrigações acessórias no contrato de compra e venda: – os riscos pela perda ou deterioração da coisa até a tradição; – as despesas com o respectivo contrato; – a proteção jurídica da evicção e a garantia de fato pelos vícios redibitórios.

36 2. COMPRA E VENDA V. III Riscos da coisa vendida: – a coisa sujeita ao perecimento ou deterioração por caso fortuito, força maior, ou culpa (art. 492); – enquanto não entregue a coisa ao comprador, o vendedor deve suportar a perda ou deterioração da res, se no contrato não ficou estipulado diferentemente;

37 2. COMPRA E VENDA V. III 37 – se a perda ou deterioração decorrer de culpa do vendedor, responderá ele pelo valor da coisa mais perdas e danos (art. 234); – o caso fortuito nas coisas colocadas à disposição do comprador (art. 492, § 1 o ); – na ocorrência de perda parcial ou deterioração da coisa adquirida, o comprador tem a faculdade de resolver o contrato, ou aceitá-la com abatimento proporcional do preço (art. 236);

38 2. COMPRA E VENDA V. III 38 – se o objeto do contrato for coisa fungível, que deverá ser indicada ao menos pelo gênero e pela quantidade, aplica-se a regra do art. 243; – antes da escolha não poderá o vendedor alegar perda ou deterioração, na coisa (art. 246); – sendo o comprador constituído em mora pela consignação da coisa, exime-se o vendedor dos riscos (arts. 400 e 492, § 2 o );

39 2. COMPRA E VENDA V. III 39 – o acréscimo ocorrido na coisa entre a celebração da compra e venda e a entrega favorece o vendedor (res crescit domino); – as benfeitorias realizadas na coisa, até a tradição, pode o vendedor levantar, se não danificar a coisa.

40 2. COMPRA E VENDA V. III Garantia para tradição da coisa. Insolvência do comprador: – o prazo para a entrega estatuído no contrato, entendendo-se no silêncio o descrito no art. 134;

41 2. COMPRA E VENDA V. III 41 – o art. 491 dispõe que o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço, conforme princípios dos arts. 476 e 477 do Código; – o art. 495 permite que o vendedor sobreste a entrega da coisa na compra e venda, ainda não ocorrida.

42 2. COMPRA E VENDA V. III Despesas de escritura e tradição. Exigência fiscal: – a norma dispositiva quanto aos móveis no art. 490; – a liberdade das partes nas convenções do direito mercantil, invertendo a dicção legal; – a disposição do art. 502 do atual Código, aplicável a compra e venda de imóveis.

43 2. COMPRA E VENDA V. III Defeito oculto na venda de coisas conjuntas: – interpretação restritiva às coisas vendidas conjuntamente na disposição do art. 503.

44 2. COMPRA E VENDA V. III Garantia contra vícios redibitórios e evicção: – institutos que traduzem garantias aplicáveis aos contratos comutativos e onerosos em geral; – os vícios redibitórios como os defeitos materiais na coisa vendida; – a evicção diz respeito à perda da coisa em razão de vício jurídico;

45 2. COMPRA E VENDA V. III 45 – no Código de Defesa do Consumidor, o realce à garantia inerente ao fornecedor de serviços (art. 6, III); – a obrigação do vendedor de entregar a coisa de forma livre e desembaraçada de vícios.

46 2. COMPRA E VENDA V. III Venda por amostra: – a amostra, o protótipo ou o modelo devem ser idênticos às coisas apresentadas para venda (art. 484); – conforme previsão do Código de Defesa do Consumidor, toda oferta ou publicidade obriga o fornecedor que a fizer veicular e integra o contrato a ser celebrado (art. 30);

47 2. COMPRA E VENDA V. III 47 – na venda por amostra sem prazo fixado pelos contratantes, a verificação da coisa deve ser imediata e a reclamação deve ser feita em momento próximo; – o direito de reclamar disposto no Código de Defesa do Consumidor (art. 26); o prazo é decadencial; a interpretação desse artigo deve ser vista com a reserva que faz o § 2 o ;

48 2. COMPRA E VENDA V. III 48 – em sede de direito civil, a compra e venda com descompasso entre a amostra e a coisa é negócio anulável; – incumbirá ao comprador comprovar a existência de dolo do vendedor, com o prazo de quatro anos para a anulação (art. 178, II).

49 2. COMPRA E VENDA V. III Venda ad corpus e ad mensuram: – a venda de imóvel como corpo certo e determinado, independentemente das medidas especificadas no instrumento (venda ad corpus); – a venda por medida certa, pela qual se garantem as dimensões descritas no instrumento para fixar a extensão e a área (venda ad mensuram);

50 2. COMPRA E VENDA V. III 50 – na venda ad mensuram, recebendo o comprador área menor da que comprou e pagou, poderá acionar o alienante para que complemente a área; – não existindo área remanescente na disponibilidade do vendedor, o comprador pode optar pela rescisão do contrato ou pelo abatimento proporcional do preço;

51 2. COMPRA E VENDA V. III 51 – o vigente Código fixa prazo decadencial de um ano para essa ação, a contar da transcrição do título (art. 501); – a margem de tolerância e elasticidade na venda ad mensuram descrita no art. 500, § 1 o ; – a hipótese vertente no art. 500 não é de vício redibitório; – a possibilidade de devolução do excesso no § 3 o do art. 500.

52 2. COMPRA E VENDA V. III Proteção do consumidor-comprador. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor à compra e venda. Cláusulas abusivas. Perda das quantias pagas na venda a prazo: – a proibição de cláusulas abusivas ao consumidor elencadas pelo art. 51 da Lei n o 8.078/90;

53 2. COMPRA E VENDA V. III 53 – a harmonização das normas do Código Civil, ou Comercial, com o Código de Defesa do Consumidor pelo intérprete, de acordo com o interesse e as partes envolvidas na relação contratual; – art. 53, CDC, dispõe expressamente sobre a compra e venda.

54 2. COMPRA E VENDA V. III Compra e venda internacional: – caracteriza-se, prima facie, como internacional a compra e venda entre o vendedor em um país e o comprador em outro; – o caráter internacional do negócio entre dois contratantes de mesma nacionalidade;

55 2. COMPRA E VENDA V. III 55 – compreende-se como compra e venda internacional aquela em que mais de um ordenamento ou mais de um sistema jurídico surgem aptos para disciplinar o contrato; – as partes que contratam internacionalmente podem especificar, dentro dos limites legais, sua vontade em submeter o contrato a este ou a aquele ordenamento (LICC, arts. 9 o, 17).

56 2. COMPRA E VENDA V. III Incoterms – a necessidade de um comércio homogêneo entre os diversos países provocou uniformização parcial de procedimentos; – em 1928, surge pela primeira vez, como resultado de trabalhos da Câmara de Comércio Internacional (CCI), uma relação de termos comerciais;

57 2. COMPRA E VENDA V. III 57 – em 1936, a CCI estabeleceu regulamento mais completo sobre as obrigações das partes na compra e venda: Internacional Comercial Terms 1936 (Incoterms); – em 1941, foi criado outro regulamento nos Estados Unidos, com idêntica finalidade, denominado Revised American Foreign Definitions;

58 2. COMPRA E VENDA V. III 58 – os Incoterms apresentam-se como uma das modalidades de fontes normativas da compra e venda internacional, ao lado das convenções e tratados e dos contratos- tipos, entre outras; – os Incoterms cuidam basicamente das questões referentes à entrega da mercadoria, da transferência da responsabilidade, da repartição das despesas e das providências relativas aos documentos alfandegários e de fronteira.


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