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CONTRATOS EM ESPÉCIE 3 Sílvio de Salvo Venosa. 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III 2 2 3.1. Retrovenda: – a cláusula de retrovenda autoriza.

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1 CONTRATOS EM ESPÉCIE 3 Sílvio de Salvo Venosa

2 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III Retrovenda: – a cláusula de retrovenda autoriza o vendedor de coisa imóvel o direito de recobrar o que vendeu (art. 505); – são fundamentais à cláusula: I) somente se defere à compra e venda de imóveis;

3 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III 3 3 II) seu prazo não pode ultrapassar os três anos. – a possibilidade de se agregar valor no resgate, no atual art. 505; – o pacto deve constar do mesmo instrumento da venda; – o presente diploma reporta-se às despesas autorizadas por escrito e às benfeitorias necessárias;

4 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III 4 4 – o simples disfarce de mútuo pela retrovenda torna-a passível de anulação, na vedação do art do Código; – avençada a retrovenda por prazo maior, operará o limite legal; – pendente a cláusula, dentro do prazo especificado, a propriedade é resolúvel nos termos do art ;

5 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III 5 5 – a cessão da retrovenda proibida por ato entre vivos, autorizada apenas no direito sucessório, para herdeiros e legatários, podendo também ser exercido contra o terceiro adquirente (art. 507); – o direito à retrovenda atribuído a duas ou mais pessoas e a ausência de acordo entre os retratantes operando a caducidade do direito de todos (art. 508);

6 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III 6 6 – extingue-se a retrovenda pelo exercício do direito potestativo do vendedor, pela preclusão do prazo decadencial, pelo perecimento do imóvel ou pela renúncia; – os acréscimos de valor no retrato, disposto no atual art. 506.

7 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III Venda a contento. Venda sujeita a prova: – pela cláusula de venda a contento, o comprador reserva-se o direito de rejeitar a coisa se não lhe aprouver, dependendo de sua exclusiva apreciação; – na ausência de disposição contrária no contrato, a cláusula atribui direito potestativo ao comprador que não necessita justificar a eventual recusa;

8 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III 8 8 – a venda sujeita a prova, sob condição suspensiva (art. 510); – o art. 49 do Código de Defesa do Consumidor confere ao consumidor o direito potestativo de desistir da compra realizada fora do estabelecimento no prazo de sete dias; – o vendedor deve estipular prazo para a prova ou experimentação (art. 512);

9 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III 9 9 – as hipóteses em que a venda será tida como perfeita (art. 511); – recebida a coisa sob condição suspensiva, a situação jurídica do adquirente é de comodatário até que manifeste sua aceitação (art. 582); – se estipulada sob condição resolutiva, a posição do adquirente é de possuidor a título de proprietário.

10 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III Preempção ou preferência: – pelo direito de preferência, o comprador, ao vender ou dar em pagamento o imóvel adquirido, obriga-se a oferecê-lo ao primitivo vendedor para que este adquira a coisa se assim desejar (art. 513);

11 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III 11 – o direito de prelação do vendedor caducará se não se manifestar em três dias se a coisa for móvel, e 60 dias se for imóvel, a contar da notificação (art. 516); – são características do instituto: ser intransmissível, indivisível e com prazo de caducidade;

12 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III 12 – a preempção decorre da vontade das partes, podendo constar do próprio instrumento de alienação ou de documento à parte, ou da lei; – por meio desse pacto, o comprador contrai a obrigação de dar ciência do preço da venda e as condições da mesma, para que o vendedor possa exercer seu direito;

13 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III 13 – o vendedor pode, por sua vez, tomar a iniciativa da prelação, intimando o proprietário, se souber que este pretende vender a coisa (art. 514); – ciente o terceiro da preferência antes da aquisição, poderá ser acionado solidariamente por perdas e danos, pois não mais poderá alegar boa-fé (art. 518); – a obrigação do preferente de pagar o mesmo preço oferecido a terceiros no exercício do direito de preempção, conforme disposição do art. 515;

14 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III 14 – a preferência é direito personalíssimo que somente pode ser exercida pelo preferente indicado no contrato (art. 520); – por imperativo legal a preempção aplica- se unicamente à compra e venda e à dação em pagamento (art. 513); – a obrigação de preferência nas hipóteses de desapropriação do imóvel pela Administração Pública (art. 519);

15 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III 15 – o entendimento jurisprudencial de ser inadmissível a ação reivindicatória contra o Poder Público na hipótese de retrocessão, uma vez que não se caracteriza o direito real; – o desvio de finalidade expropriatória do poder público, autorizando a reintegração do bem ao patrimônio do expropriado.

16 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III Preferência do inquilino: – aplica-se a preempção à locação residencial e não residencial; – a Lei n o 8.245/91 disciplina no art. 27 que a preempção deve ser efetivada nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos, ou dação em pagamento;

17 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III 17 – o art. 28 dessa lei menciona que o direito de preferência do locatário caducará se não houver manifestação, de maneira inequívoca, de aceitação integral da proposta, no prazo de 30 dias; – no art. 29 da lei, procurou o legislador coibir abusos do locador que pode tentar venda simulada para forçar a desocupação do imóvel pelo locatário;

18 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III 18 – o art. 30 da Lei do Inquilinato dispõe acerca da preferência quando o imóvel está sublocado; – o efeito real obtido, segundo os requisitos da lei: I – a efetivação do registro mediante averbação junto à matrícula 30 dias antes da alienação; II – o depósito do preço por meio da ação respectiva, segundo as condições da venda.

19 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III 19 – a ação deverá ser movida contra o alienante e o terceiro adquirente, com o pedido de adjudicação do imóvel; – não proposta a ação para depósito do preço e adjudicação do bem no prazo de seis meses, ocorre decadência do direito, não subsistindo interesse para indenização;

20 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III 20 – não havendo contrato escrito, impossível o registro e inviável a eficácia real (JTACSP 95/415, 92/443, 91/275, 81/308); – o art. 34 da Lei do Inquilinato estabelece prioridade na preferência em favor do condômino, em detrimento do locatário; – na hipótese de venda de imóvel locado indivisível, a questão é decidida em primeiro plano, em nível de direito real (art ) e não de direito pessoal.

21 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III Pacto de melhor comprador: – o pacto de melhor comprador autoriza as partes a desfazer a compra e venda se outro comprador apresentar-se, oferecendo preço e condições mais vantajosos, dentro de determinado prazo; – embora suprimido o instituto no vigente Código, nada impede que os contratantes, no âmbito de sua autonomia de vontade, avencem esse pacto, subordinando-o às cláusulas que estabelecerem;

22 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III 22 – distingue-se da preempção ou preferência, por ser direito que surge a partir do momento em que o vendedor logra obter terceiro que ofereça maiores vantagens; – conclui-se que três são os requisitos do pacto de melhor comprador: “que tenha por objeto bem imóvel, que o prazo de exercício não exceda um ano e que o novo comprador seja alheio ao contrato”.

23 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III Pacto comissório: – o principal efeito da inserção dessa cláusula de forma expressa na avença é dispensar o vendedor de qualquer formalidade para obter a resolução da compra e venda; – nos arts. 476 e 477 do atual Código, a previsão da exceptio non adimpleti contractus, para os contratos bilaterais;

24 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III 24 – o pacto comissório como aplicação do instituto da cláusula resolutória expressa, não se tratando de nulidade de negócio jurídico, mas de resolução, desfazimento do negócio pelo inadimplemento; – optando o vendedor por cobrar o preço, entende-se que renunciou à resolução do contrato (RT 608/177).

25 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III Venda com reserva de domínio: – na venda com reserva de domínio, o alienante reserva para si o domínio da coisa vendida até o momento no qual todo o preço é pago; – nesta modalidade contratual a propriedade da coisa é mantida com o vendedor, podendo ele reaver a coisa na hipótese de inadimplemento;

26 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III 26 – o domínio reservado ao vendedor é bastante limitado, não podendo este dispor da coisa; – o art do diploma processual dispõe que se as prestações do contrato estiverem representadas por título executivo, a ação de cobrança poderá ser pelo processo executório, incidindo a penhora sobre a coisa vendida;

27 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III 27 – optando pela recuperação da coisa, o procedimento regulado pelo art do CPC será a reintegração de posse, com apreensão liminar e depósito do bem, sem audiência do devedor; – ordinariamente, a venda com reserva de domínio é utilizada para bens duráveis, não fungíveis, identificados por números, marcas ou outros caracteres;

28 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III 28 – a necessidade do registro do instrumento no cartório de títulos e documentos do domicílio do comprador para a devida publicidade e eficácia perante terceiros regulado no art. 522 do Código; – salvo expressa contratação pelas partes, o comprador não se qualifica como depositário da coisa vendida;

29 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III 29 – no atual diploma, somente pode ser objeto do instituto coisa móvel suscetível de perfeita caracterização (art. 523); – o art. 524 dispõe que a transferência de propriedade ao comprador ocorre no momento em que o preço esteja totalmente pago e que pelos riscos da coisa responde o comprador a partir da tradição; – exige-se o protesto dos títulos ou interpelação judicial antes da execução da cláusula (art. 525);

30 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III 30 – o vendedor terá opção da ação de cobrança ou da reintegração (art. 526); – o vendedor poderá reter as parcelas recebidas até o montante suficiente para cobrir a depreciação do valor da coisa (art. 527); – o art. 528 menciona a sub-rogação de instituição financeira na pessoa do devedor.

31 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III Venda sobre documentos: – na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do título representativo ou de outros documentos referentes ao contrato, ou, no silêncio deste, pelos usos (art. 529); – o comprador, nessa modalidade, não pode recusar o pagamento, alegando defeito na coisa vendida, salvo se este já estiver comprovado (art. 529, parágrafo único);

32 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III 32 – o pagamento neste contrato deve ser efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos, salvo estipulação contrária (art. 530); – este contrato pode prever a existência de apólice de seguro que cubra os riscos de transporte (art. 531); – a disposição legal ao pagamento estipulado no contrato por intermédio de estabelecimento bancário (art. 532).

33 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III Venda mediante poupança: – o comprador pactua a aquisição de bem em prestações que somente vem a receber após completar o pagamento do preço; – a relação entre o comprador e o vendedor nesta modalidade é exclusivamente pessoal; a posse da coisa somente ocorre com a integralização do preço;

34 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III 34 – é vedado ao financiador ficar com o bem objeto da alienação, proibindo-se, portanto, a cláusula comissória (§ 6 o do art. 66 do Decreto-lei n o 911) (art do CC); – na alienação fiduciária, ocorre a tradição ficta da coisa; a transcrição do contrato no Registro de Títulos e Documentos é essencial para prevalecer com relação a terceiros;

35 3. CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA V. III 35 – a natureza desse pacto exige a forma escrita, pública ou particular (§ 1 o do art. 66; art do CC); – o devedor fiduciário não pode dispor da coisa a qualquer título, pois ficará sujeito às penas do crime de estelionato; – a alienação da coisa ou a cessão de posição contratual somente podem ocorrer com a inafastável concordância do credor.


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