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Estatuto da Cidade Professora Marli Deon Sette – 2010.2 Web:

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2 Estatuto da Cidade Professora Marli Deon Sette – Web: Obs: Este Material não substitui a bibliografia recomendada

3 Marli Deon Sette Competências urbanísticas 2. Aspectos constitucionais 3. O Estatuto da Cidade (Lei nº /2001) e suas diretrizes gerais 4. Instrumentos de política urbana 5. Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios da Propriedade Urbana 6. Instrumentos Tributários para a Implementação da Política Urbana 7. Desapropriação como instrumento de política urbana 8. Usucapião especial 9. Concessão de uso especial no Estatuto da Cidade 10. Direito de superfície 11. Direito de preempção 12. Outorga onerosa do Direito de construir 13. Transferência do direito de construir 14. Operação urbana consorciada 15. Estudo de impacto de vizinhança 16. Plano Diretor 17. Gestão Democrática da Cidade 18. Improbidade Administrativa

4 Marli Deon Sette O Estatuto da Cidade (Lei nº /2001) e suas diretrizes gerais Artigos 1 o e 2 o do EC

5 Marli Deon Sette Instrumentos de política urbana Art. 4 o do EC

6 Marli Deon Sette O art. 182, § 4º da CF/88 da ao Poder Público Municipal a faculdade de, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, utilizar-se de determinados instrumentos para fazer com que o proprietário do imóvel urbano promova o seu adequado aproveitamento (em solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado), permitindo: a) parcelamento ou edificação compulsórios; b) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo; c) desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública.

7 Marli Deon Sette Objetivo: a) obrigar o proprietário a um comportamento positivo de promover uma destinação concreta para a sua propriedade. b) impedir e inibir o processo de especulação imobiliária; c) Poder público pode interferir na propriedade toda vez que o proprietário não lhe garantir a função social. Requisitos para aplicação: a) Que a propriedade urbana que não atenda a função social seja integrante de área definida no Plano Diretor como sujeita à aplicação dos instrumentos; b) Que seja instituído o plano urbanístico local (lei municipal específica); dispondo sobre as exigências concretas para a propriedade urbana atender sua função social, bem como sobre o procedimento e o prazo para o cumprimento das exigências; c) Que haja lei federal (lei federal de desenvolvimento urbano) dispondo sobre a regulamentação dos referidos instrumentos.

8 Marli Deon Sette O Estatuto da Cidade, instituído como a lei federal prevista no parágrafo 4º do artigo 182, estabelece as normas que devem ser observadas para aplicar os instrumentos quando a propriedade não cumprir a sua função social. Assim, em seu art. 4º relaciona um rol de instrumentos destinados a assegurar a efetividade das diretrizes retromencionadas e estabelece normas que devem ser observadas para o uso dos referidos instrumentos. A seguir serão abordados alguns instrumentos:

9 Marli Deon Sette Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios da Propriedade Urbana arts. 5º e 6º do EC

10 Marli Deon Sette Parcelamento ou Edificação Compulsórios são instrumentos urbanísticos a serem utilizados pelo Poder Público municipal, (mediante Lei municipal específica para área incluída no Plano Diretor ) que condicionam o proprietário a um comportamento positivo, de utilizar, de construir, de parcelar, de eliminar a subutilização, de forma a assegurar o uso social da propriedade. Esta obrigação pode ser: a) o parcelamento de uma área urbana subutilizada ou não utilizada, com a qual o proprietário está se beneficiando do processo de especulação imobiliária; ou a) a edificação de uma área urbana não edificada, visando o uso máximo do potencial construtivo e de uso da propriedade.

11 Marli Deon Sette Referida lei deve fixar: a) a delimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado o parcelamento, edificação ou utilização compulsória; b) as exigências concretas para a propriedade urbana atender sua função social, (critérios para ser considerada sub utilizada...) c) o procedimento (pode ser por consorcio que edifique e de ao proprietário alguns imóveis em troca do terreno, basta a pete requerer justificadamente); e d) o prazo para o cumprimento da obrigação de parcelar edificar ou utilizar (A notificação deve ser averbada no RGI e após o decurso dos prazos o PP pode aplicar o IPTU, ). Requisitos para a Aplicação do Instrumento: a) quais formas de uso, de ocupação; e b) quais atividades a área urbana delimitada no Plano Diretor deve conter para atender os objetivos da política urbana.

12 Marli Deon Sette Instrumentos Tributários para a Implementação da Política Urbana art. 7º do EC

13 Marli Deon Sette O art. 7º, institui o tributo ambiental, em caso de descumprimento das condições e dos prazos previstos sobre parcelamento O IPTU progressivo no tempo, poderá ser aplicado como medida coercitiva (não sancionatória – neste caso geraria multa não cumprir). O IPTU progressivo no tempo, pode ter a alíquota majorada pelo prazo de 5 anos consecutivos (O valor da alíquota a ser aplicada a cada ano será fixado em Lei Municipal específica, não podendo exceder a 2 vezes o valor do ano anterior, sendo que a alíquota máxima é de 15% do valor do lançamento fiscal do imóvel, até que o proprietário cumpra com a obrigação).

14 Marli Deon Sette A progressividade do imposto predial territorial urbano pode ser: Fiscal (sua aplicação é independente da ocorrência dos pressupostos estabelecidos no art. 182, § 4º) e Extrafiscal: pressupõe que o proprietário de imóvel urbano não cumpra o prazo da obrigação, de parcelar ou edificar nos termos do plano urbanístico local. Relaciona-se com o art. 182, § 4º). Não tem finalidade arrecadatória e sim de mudar o comportamento do agente econômico (edificar). No caso de a obrigação de parcelar, edificar ou utilizar não ser atendida em cinco anos, o Município manterá a cobrança pela alíquota máxima, até que se cumpra a referida obrigação, ficando garantida, alternativamente, a prerrogativa de desapropriar o imóvel para fins de reforma urbana, sendo proibida a concessão de isenções ou de anistia relativas à tributação progressiva para os proprietários não cumpridores.

15 Marli Deon Sette Desapropriação como instrumento de política urbana art. 8º do EC (e § 4º do artigo 182 da CF/88)

16 Marli Deon Sette Se o proprietário deixar o prazo para conferir a destinação social passar e também não o fizer durante os 5 anos de aplicação de IPTU o PP pode desapropriar, com pagamento da indenização feito por meio de títulos da dívida pública, resgatados no prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais de seis por cento ao ano (diferente da indenização prevista no 5º, inciso XXIV CF, justa, prévia e em R$ - mas aceito em função da finalidade ambiental + isonomia e equidade quanto à destinação social). Os títulos não podem ser utilizados para pagamento de tributos e tarifas públicas. Base de cálculo = a mesma usada para cobrar IPTU (nem sempre coincide com o valor imobiliário).

17 Marli Deon Sette O Poder Público municipal, fica obrigado a proceder ao adequado aproveitamento do imóvel no prazo máximo de 5 anos, contado a partir da sua incorporação ao patrimônio público, de forma a concretizar a destinação social prevista. Isso pode ser feito diretamente ou por meio de alienação ou concessão a terceiros, respeitado o processo licitatório. Aquele que adquirir imóvel nessas condições passa a ter a obrigação anteriormente imposta pelo Poder Público.

18 Marli Deon Sette Usucapião especial Art. 9º ao 14 do EC e 183 CF/88.

19 Marli Deon Sette O usucapião urbano também chamado usucapião ambiental é instrumento que reconhece o direito ao domínio àquele que possuir como sua área ou edificação urbana nas seguintes condições (requisitos): a) tratar-se de área urbana privada ( a) tratar-se de área urbana privada (público não é usucapível (art. 183, § 3º e 191 CF/88); b) Que tenha possuído como sua área ou edificação urbana de até 250 m²; c) por 5 anos ininterruptamente e sem oposição; d) utilizando-a para a sua moradia ou de sua família; e) não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. É vedado o reconhecimento deste direito a mesma pessoa mais de uma vez. O título pode ser concedido a homem, mulher ou a ambos, independentemente o estado civil.

20 Marli Deon Sette É possível reconhecer o direito do usucapião urbano coletivamente, mediante sentença judicial (onde o juiz atribuirá fração ideal de terreno para cada possuidor) que servirá de título para o registro no Cartório de Imóveis (independente do parcelamento e da edificação estar regularizada - artigo 55 do EC – isso altera o artigo 167, inciso I, da lei n° 6.015/73 que dispõe sobre os registros públicos). É possível a sucessão se o sucessor reside no imóvel à época de abertura da sucessão. São legitimados para promover ação coletiva de usucapião urbano: a) Ativo: Os possuidores, individualmente, em litisconsorte ou em estado de composse e a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída com personalidade jurídica (O possuidor pode, para o fim de contagem de prazo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas); b) Passivo é o proprietário privado.

21 Marli Deon Sette Concessão de uso especial no Estatuto da Cidade (CF/88, art. 183, § 1º e Medida Provisória 2.220/2001)

22 Marli Deon Sette Sendo vetada a aquisição do domínio pleno sobre as terras públicas por meio de usucapião, art. 183, § 3º da CF/88, a concessão de direito especial de uso para fins de moradia é o instrumento hábil para a regularização fundiária das terras públicas informalmente ocupadas pela população de baixa-renda, sendo devido àquele que: a) Ter possuído como seu, até 30 de junho de 2001, por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição; b) até 250 m² de imóvel público situado em área urbana; c) utilizar para sua moradia ou de sua família; d) não ser proprietário ou concessionário, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural. Referido direito é conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. É vedado o reconhecimento deste direito a mesma pessoa mais de uma vez. O possuidor pode, para o fim de contagem de prazo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.

23 Marli Deon Sette É possível a concessão de uso especial para fins de moradia de forma coletiva, quando os imóveis sejam maiores do que 250 m², com atribuição de fração ideal. A fração máxima de cada possuidor será de 250 m². O Poder Público garantirá ao possuidor o exercício do direito de uso especial em outro local quando a ocupação acarretar risco à vida ou à saúde dos ocupantes. Obtenção do título: a) por via administrativa (no prazo máximo de 1 ano, após pedido do interessado, que, em caso de imóvel do Estado ou União deve juntar uma certidão do Município) e, b) em caso de recusa ou omissão deste, pela via judicial, mediante sentença.

24 Marli Deon Sette O título (administrativa ou judicial, pode ser transferido por ato inter vivos ou causa mortis, além de ser um direito real, podendo gerar ações, mas não gera uma propriedade imobiliária separada, como direito real autônomo. O título (administrativa ou judicial, pode ser transferido por ato inter vivos ou causa mortis, além de ser um direito real, podendo gerar ações, mas não gera uma propriedade imobiliária separada, como direito real autônomo. O morador não será dono do imóvel. A propriedade continua em poder da administração pública, que concede ao ocupante o direito de usar o bem. O morador não será dono do imóvel. A propriedade continua em poder da administração pública, que concede ao ocupante o direito de usar o bem. Ainda assim nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos por órgãos ou entidades da Administração Pública com atuação específica nessa área, os contratos de concessão de direito real de uso de imóveis públicos: a) terão caráter de escritura pública, não se aplicando o disposto no inciso II do art. 134 do Código Civil, e b) constituirão título de aceitação obrigatória em garantia de contratos de financiamentos habitacionais.

25 Marli Deon Sette O direito à concessão de uso especial pode ser extinto em caso de: I - o concessionário dar ao imóvel destinação diversa da moradia para si ou para sua família; ou II - o concessionário adquirir a propriedade ou a concessão de uso de outro imóvel urbano ou rural. II - o concessionário adquirir a propriedade ou a concessão de uso de outro imóvel urbano ou rural. Destinação comercial: O poder público, preenchidos os mesmos requisitos retromencionados para moradia, pode dar autorização de uso especial para uso com finalidade comercial, sendo a autorização conferida de forma gratuita. Destinação comercial: O poder público, preenchidos os mesmos requisitos retromencionados para moradia, pode dar autorização de uso especial para uso com finalidade comercial, sendo a autorização conferida de forma gratuita. Sucessão: é possível tanto no uso para moradia, quanto no uso para comércio, desde que o herdeiro já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.

26 Marli Deon Sette Direito de superfície (art. 21 a 24 do EC e a do CC)

27 Marli Deon Sette O EC trata do direito de superfície dispondo que “o proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis”. Nascem dois direitos reais distintos e autônomos: a construção (edilícia) ou plantação (rústica, agrária, agrícola ou vegetal) do superficiário e o solo do proprietário. É atribuído ao superficiário o domínio útil, ficando o dono do solo com o domínio direto (só o direito de superfície é transferido para É atribuído ao superficiário o domínio útil, ficando o dono do solo com o domínio direto (só o direito de superfície é transferido para outras pessoas). Não é transferida a propriedade do terreno. Aquilo que for construído pelo superficiário torna-se sua propriedade, mas não lhe da o direito ao solo. Direito de lage???

28 Marli Deon Sette Pode ser utilizado para, por ex. fins de cancelamento de débitos tributários e conceder à Prefeitura para fins de construção de habitação recebendo em troca transferência do direito de construir; etc. Características da concessão da propriedade superficiária: a) Pode ser gratuito ou oneroso; b) Por tempo determinado ou indeterminado; c) É um direito transferível a terceiros e a herdeiros, nos termos do contrato original; d) É um direito resolúvel, já que, uma vez cessada a concessão, o titular do domínio pleno adquire a res superficiaria, independentemente de indenização se não foi convencionado diferentemente.

29 Marli Deon Sette O superficiário responde integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária. Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o superficiário e o proprietário, respectivamente, terão direito de preferência, em igualdade de condições à oferta de terceiros. O direito de superfície se extingue: a) pelo advento do termo; b) pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário. c) Também pode se extinguir antes do advento do termo se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a qual foi concedida. É interessante para o PP pois não precisa aplicação de recursos financeiros diretos por parte do PP. É interessante para o PP pois não precisa aplicação de recursos financeiros diretos por parte do PP.

30 Marli Deon Sette Direito de preempção art. 26 a 27 do EC

31 Marli Deon Sette O direito de preempção confere ao Poder Público municipal preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares, quando a área estiver enquadrada numa das finalidades relacionadas como passíveis do exercício do direito de preferência, como por ex.: a) regularização fundiária; b) execução de programas e projetos habitacionais de interesse social; c) constituição de reserva fundiária; d) ordenamento e direcionamento da expansão urbana; e) implantação de equipamentos urbanos e comunitários; f) criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; g) criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental; h) proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico. h) proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.

32 Marli Deon Sette O proprietário notifica o Município da sua intenção de alienar o imóvel, anexando proposta da compra por terceiro interessado na aquisição do imóvel (preço, prazo e validade) para que o Município, no prazo máximo de 30 dias, manifeste por escrito seu interesse em comprá-lo. No silêncio do Município, o proprietário poderá realizar a venda ao terceiro (vinculada à proposta apresentada, sendo nula de pleno direito se feita de forma diversa, neste caso o PP pode adquirir pelo valor da base de cálculo do IPTU).

33 Marli Deon Sette Outorga onerosa do Direito de construir Art. 28 a 31 do EC

34 Marli Deon Sette A outorga onerosa do direito de construir, é instrumento que amplia o direito de construir, que poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado (Pode ser igual em toda a área urbana ou distinta conforme as especificidades da zona urbana), bem como permite a alteração do uso do solo, sempre mediante contrapartida. O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando: a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente; e o aumento de densidade esperada em cada área. Lei municipal específica estabelecerá: a fórmula de cálculo para a cobrança; os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga; a contrapartida do beneficiário. Os valores arrecadados devem ser utilizados para dar efetividade aos diferentes objetivos descritos nos incisos I a VIII do art. 26 do EC, em decorrência do direito de preempção.

35 Marli Deon Sette Transferência do direito de construir Art. 35 do EC

36 Marli Deon Sette Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local ( exercer pessoalmente), ou alienar (para terceiro construir), mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de: a) implantação de equipamentos urbanos e comunitários; b) preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural; c) servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.

37 Marli Deon Sette Preserva os imóveis ou áreas de importante valor histórico ou ambiental e compensa os proprietários pela impossibilidade de usufruir do coeficiente previsto para a região. O proprietário pode construir ou vender para outro construir (transferir) se o proprietário participar de algum programa de preservação elaborado em conjunto com o poder público ou elaborado pelo setor privado e aprovado pelo ente técnico responsável. O proprietário também poderá se utilizar do instrumento o proprietário que doar ao poder públicos imóvel, ou parte dele, para as finalidades previstas neste tópico. Cabe ao Poder Público: a) Definir claramente as condições de transferência; b) listar ou cadastrar os imóveis possíveis de aplicação do instrumento; c) Estabelecer critérios de transferência (preço, etc.); d) Mediar as negociações dos particulares; e) Formular planos de preservação para que as metas sejam executadas; f) Acompanhar e monitorar os imóveis preservados.

38 Marli Deon Sette Operação urbana consorciada Art. 32 a 34

39 Marli Deon Sette O EC dispõe que Lei municipal poderá autorizar áreas para aplicação de operações consorciadas, que se entende como um conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental. Em suma, as operações urbanas articulam um conjunto de intervenções, coordenadas pela prefeitura e definidas em lei municipal, em que se recortam da ordenação geral do uso e ocupação do solo um conjunto de quadras e se definem para estas um projeto de estrutura fundiária, potencial imobiliário, formas de ocupação do solo e distribuição de usos distintas da situação presente deste setor e das regras gerais de uso e ocupação do solo vigentes para este.

40 Marli Deon Sette Estudo de impacto de vizinhança Art. 36 a 38 do EC

41 Marli Deon Sette O EIV é um estudo prévio necessário para obtenção de licenças ou autorizações de construção ampliação ou funcionamento, cabendo ao poder público a sua exigência. É um conjunto de estudos preliminares sócio-econômico-ambiental, que apresenta relatório, planos de recuperação, projeto de controle, diagnóstico ambiental, análise preliminar de risco, etc, às custas do empreeendedor, ou seja, é instrumento preventivo (apura as condições que o ambiente ficará, caso o empreendimentos seja realizado e propõe medidas mitigadoras), ao qual deve ser dado publicidade. O EIV analisa, por ex. (não substituí o EIA): adensamento populacional; uso e ocupação do solo; valorização imobiliária; geração de tráfego e demanda por transporte público; ventilação e iluminação; etc.

42 Marli Deon Sette Plano Diretor Art. 39 a 42 do EC

43 Marli Deon Sette A política de desenvolvimento urbano é traçada pelo plano diretor, que é criado por lei municipal e dispõe sobre diretrizes e estratégias para o desenvolvimento urbano e econômico das cidades e orienta os investimentos públicos. O plano diretor é o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana. É um plano urbanístico auto-aplicável, que planeja a gestão das cidades (zoneando-a comercial, residencial, industrial, regras sobre preempção, coeficiente de construção, alteração de uso, etc.) e deve ser revisto a cada 10 anos. A ele é reservada a definição da função social da propriedade e a delimitação das áreas subutilizadas, sujeitas a parcelamento e edificação compulsórios, utilização extra-fiscal do IPTU e desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública (§§ 2º e 4º do art. 182).

44 Marli Deon Sette A participação popular deve ser garantida pela administração no processo de elaboração do plano diretor e na fiscalização de sua implementação (audiência pública, publicidade, acesso à informação). É obrigatório para cidades (prazo venceu em 10/10/2006 : a) com mais de habitantes (182, § 1º CF/88); b) integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas; c) onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os instrumentos constitucionalmente, quais sejam: o parcelamento ou edificação compulsórios; IPTU progressivo e a desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública; d) integrantes de áreas de especial interesse turístico; e) inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental de âmbito regional ou nacional.

45 Marli Deon Sette Gestão Democrática da Cidade Art. 43 a 45

46 Marli Deon Sette O Estatuto da cidade incorpora a gestão democrática como uma diretriz geral da política urbana, por meio do inciso II do artigo 2° e artigos 43 a 45, com a idéia é trabalhar com modelos de gestão do interesse público, em que o papel do cidadão é valorizado como colaborador, co-gestor, prestador e fiscalizador das atividades da Administração Pública (exercício da cidadania). Parte-se da concepção de que para reverter o quadro da desigualdade social, o controle da Administração Pública, da gestão das políticas públicas, da destinação e utilização dos recursos públicos, de medidas que priorizem investimentos na área social, deve ser efetuado pelas instituições que representam o cidadão, com base no sistema da democracia representativa, ou de forma direta com base no sistema da democracia participativa ou direta (debates, audiências e consultas públicas).

47 Marli Deon Sette Com vistas a garantir a gestão democrática, o EC dispõe que devem ser utilizados os seguintes instrumentos: a) órgãos colegiados de política urbana, nos níveis nacional, estadual e municipal ( pode ser composto pelo Poder Público, proprietários, moradores, usuários e os investidores privados e o MP); b) debates, audiências e consultas públicas; c) conferências sobre assuntos de interesse urbano, nos níveis nacional, estadual e municipal; d) iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano.

48 Marli Deon Sette Improbidade administrativa – art. 52 do EC

49 Marli Deon Sette Pesquisas no Capítulo 10 – Seção 10.1 do livro: DEON SETTE, MARLI T. Direito ambiental. Coordenadores: Marcelo Magalhães Peixoto e Sérgio Augusto Zampol Pavani. Coleção Didática jurídica, São Paulo: MP Ed., 2009, p ISBN


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