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Avaliação de Imóveis e Metodologia de Perícias 2008 Perícias Marco Aurélio Stumpf González Engenheiro Civil, Bel., Doutor em Engenharia Professor da Unisinos.

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1 Avaliação de Imóveis e Metodologia de Perícias 2008 Perícias Marco Aurélio Stumpf González Engenheiro Civil, Bel., Doutor em Engenharia Professor da Unisinos – PPGEC/AU/EC

2 PERÍCIAS Tipos de perícias comuns: de construção: patologias em geral, deficiências de qualidade ou especificação, problemas causados por obras vizinhas em terrenos: limites e divisões avaliações: separações, inventários, falências, renovação ou revisão de aluguel, desapropriações, usucapião

3 PERÍCIAS DE CONSTRUÇÃO Verificações in loco são fundamentais Hipóteses de causas Inspeções com danificação ou extração de testemunhos Medições de precisão (topografia, sensores) Medições periódicas

4 PERÍCIAS DE VALOR Busca-se o valor de mercado do imóvel Vistoria e coleta de dados similares são fundamentais Escolha do método, de acordo com as informações disponíveis

5 Direito de propriedade

6 Direito de propriedade (domínio) O direito de Propriedade é um feixe de direitos: uso fruição reivindicação posse alienação A Posse é um fato que gera direitos usucapião interditos possessórios

7 Categorias de Posse posse do proprietário: jus possidendi integrada com a propriedade pré-existente/transmitida posse do ocupante/invasor: jus possessionis isolada gera direitos detenção (física): alieno domini - sem efeitos

8 Efeitos da posse Posse + tempo : usucapião com boa fé e justo título - usucapião ordinário: 10 anos (CC, art.1242) ou 5 anos com registro cancelado e moradia ou investimentos (§ único) usucapião extraordinário: 15 anos (CC, art.1238) ou 10 anos com moradia ou produção (§ único) usucapião constitucional: 5 anos, para terrenos urbanos de moradia de até 250m2 (art.183/CC, 1240) e rurais de até 50ha produtivos e de moradia (art.191/CC, 1239) prazos contados sem interrupção ou oposição

9 Efeitos da posse Interditos possessórios : decorrem da posse - só da posse, a qualquer título, mesmo a posse violenta reivindicação (esbulho) reintengração (turbação) posse velha - com uma ano e um dia: sem liminar ao autor porque o detentor não tem interditos possessórios? Jhering (corpus e animus são inseparáveis)

10 Metodologia de perícias

11 Perícias Introdução – conceitos e legislação Diligências Produção do Laudo Considerações finais

12 Introdução - avaliações e perícias Avaliação: determinação do valor de mercado de um bem Perícia: exame/análise, vistoria ou arbitramento sobre um bem São atividades técnicas, exigindo a qualificação específica do profissional e sujeitando-o às responsabilidades inerentes

13 Introdução Conceito de Perito Auxílio ao Juiz Expert na área da perícia Legislação Profissões regulamentadas CPC Procedimentos preliminares Exame dos autos Recusa de nomeações – ética profissional

14 Legislação

15 Legislação Exercício profissional - Lei 5194/66 Resoluções Confea: 205 – Código de Ética 218 / 1.010– Atribuições específicas 345 – Perícias Código de Processo Civil – Lei 5.869/73 Código de Defesa do Consumidor – Lei 8.078/90 Código Civil - Lei /02

16 Legislação Resoluções 218/1.100 – item 06: Vistoria, perícia, avaliação, arbitramento e parecer técnico Resolução 345 – define o que são perícias Requisitos: graduação nas áreas respectivas e registro no CREA local (registro mais anuidade e ART pagas) Requisito para perícias judiciais: formação universitária na especialidade, exceto quando não existirem profissionais no local (CPC, art.145, caput e §§)

17 Legislação - Normas NBR Perícias de engenharia na construção civil - 12/96 NBR14653 – 1 : Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais – 04/01 NBR Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos -05/04 NBR Avaliação de bens - Parte 3: Imóveis rurais -05/04 NBR Avaliação de bens - Parte 4: Empreendimentos – 12/02

18 Código Civil Se o serviço for prestado por quem não possua título de habilitação, ou não satisfaça requisitos outros estabelecidos em lei, não poderá quem os prestou cobrar a retribuição normalmente correspondente ao trabalho executado. Mas se deste resultar benefício para a outra parte, o juiz atribuirá a quem o prestou uma compensação razoável, desde que tenha agido com boa-fé (CC, art.606).

19 CDC O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos (CDC, art. 14) O serviço não é considerado defeituoso pela adoção de novas técnicas (CDC, art. 14, §2 o )

20 CDC São impróprios os serviços que se mostrem inadequados para os fins que razoavelmente dele se esperam, bem como aqueles que não atendam as normas regulamentares de prestabilidade (CDC, art. 20, §2 o ) – grifei

21 Responsabilidade Civil Aquele que, por ato ilícito, causa dano a outrem, fica obrigado a repará-lo (CC, art.927) A responsabilidade civil é independente da criminal (CC, art. 935) Também decorre de contrato de prestação de serviços não perfeitamente adimplido (CDC) Responsabilidade subjetiva – por culpa Responsabilidade objetiva – sem necessidade de apuração de culpa

22 Desenvolvimento das perícias

23 Diligências Início da avaliação ou perícia Exame da documentação dos autos Relação dos documentos a serem obtidos Planejamento do trabalho (tempo, recursos, viagens, etc.) Fluxo de desenvolvimento

24 Fluxo de desenvolvimento da perícia

25 Laudo Função Assessoramento ao Perito Apresentação gráfica Ordenamento do trabalho Cópias Quesitos – não responder apenas sim/não Revisão final – rubricas e assinaturas

26 Outras considerações Independência Honorários Relação entre profissionais Consulta aos processos - p p

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