ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS

Apresentação em tema: "ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS"— Transcrição da apresentação:

1 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS
MELHIM NAMEM CHALHUB

2 PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA
Propriedade resolúvel com peculiaridades próprias

3 TRANSMISSÃO FIDUCIÁRIA
Negócio jurídico de disposição condicional

4 PROPRIEDADE / TITULARIDADE FIDUCIÁRIA
APLICAÇÃO - Administração de patrimônios de terceiros (fundo de investimento) - Garantia

5 NATUREZA JURÍDICA - Resolubilidade - Afetação patrimonial

6 ELEMENTOS E REQUISITOS
- Objeto: qualquer bem ou direito suscetível de alienação - Forma: escrita, pública ou particular

7 MODO DE CONSTITUIÇÃO Registro no Registro competente
- Registro de Imóveis - Registro de Títulos e Documentos - Registro na repartição competente para licenciamento de veículos - Registro marítimo

8 EXTINÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA
Consecução da função - pagamento da dívida - apuração de resultado de investimento - advento do termo

9 INSTITUTOS SIMILARES NO DIREITO BRASILEIRO
Alienação fiduciária (4.728, e ) Cessão Fiduciária (4.864 e 9.514) Fundo investimento imobiliário (propriedade fiduciária 8.668) Regime fiduciário na securitização (9.514) Patrimônio de afetação do acervo das incorporações imobiliárias (10.931)

10 PRECEDENTES ESTRANGEIROS
- Argentina – lei de 1995: atualiza o fideicomisso de acordo com as idéias do trust, estabelecendo uma lei geral, de aplicação a todos os campos do direito, valendo para investimentos em geral, garantia, administração patrimonial, projetos de construção, entre outros.

11 PRECEDENTES ESTRANGEIROS
- Uruguai - lei de 2003: Regulamenta o negócio do fideicomisso e cria o instituto da propriedade fiduciária, ajustando-os às necessidades do mercado de valores mobiliários. (i) administração ou inversão; (ii) fideicomisso de garantia; (iii) fideicomisso financeiro (securitização: os subscritores são beneficiários do patrimônio fideicomitido).

12 PRECEDENTES ESTRANGEIROS
- França – lei 211 de 2007: regulamenta a “operação de fidúcia”

13 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS
DEFINIÇÃO LEGAL Negócio Jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel (Lei 9514, art. 22)

14 ELEMENTOS E REQUISITOS DO CONTRATO
agente capaz objeto lícito forma prescrita ou não defesa em lei

15 SUJEITOS DO CONTRATO comprador vendedor garante (eventual)
financiador / credor

16 CAPACIDADE - contrair obrigações - livre disponibilidade de seus bens

17 OBJETO - bem imóvel - propriedade superficiária
- imóveis em construção - coisa futura

18 FORMA - contratação por escrito - instrumento público ou particular

19 ENUNCIADO DO CONTRATO I – Valor do principal da dívida
II – Prazo e condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário III – Taxa de juros e encargos incidentes IV – Cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e indicação do título e do modo de aquisição V – Cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária.

20 VI – Indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão VII – Cláusula dispondo sobre os procedimentos de leilão do imóvel, em caso de inadimplemento do devedor VIII – Elucidar com clareza as penalidades pela mora, os procedimentos de intimação para abertura de oportunidade para purgação da mora, os termos em que se dará a consolidação da propriedade no credor, os valores a serem considerados nos dois leilões as condições em que deve ser restituído o imóvel, com a estipulação de taxa de ocupação a ser devida a partira da consolidação da propriedade, a contratação de seguros, além de outros aspectos que as características peculiares de cada negócio recomendarem.

21 ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA
Padronização Lei nº 10931/ art. 46 Lei 9514/ art. 5º

22 NATUREZA JURÍDICA DOS DIREITOS DO FIDUCIANTE E DO FIDUCIÁRIO

23 MODO DE CONSTITUIÇÃO - Registro no Registro de Imóveis

24 DESDOBRAMENTO DA POSSE
- IPTU - Cotas de condomínio

25 DIREITOS E OBRIGAÇÕES DO FIDUCIANTE E DO FIDUCIÁRIO

26 DIREITOS DO FIDUCIANTE
- Revisão da propriedade após resgate da dívida, sob pena de multa contra o fiduciário - Livre uso e fruição do imóvel - Propositura de ações possessórias - Atos conservatórios sobre o bem - Recebimento do saldo do leilão

27 OBRIGAÇÕES DO FIDUCIANTE
- Pagar a dívida e acessórios - Pagar o IPTU, contribuições de condomínio e demais encargos sobre o imóvel - Responder civilmente perante terceiros

28 DIREITOS DO FIDUCIÁRIO
- Receber seu crédito - Apropriar-se do produto da venda do imóvel para pagar-se, em caso de inadimplemento do fiduciante, entregando a este o saldo, se houver Obter a consolidação da propriedade em seu nome Intentar ação de reivindicação e ações possessórias Obter a reintegração de posse do imóvel (liminar), após a consolidação

29 OBRIGAÇÕES DO FIDUCIÁRIO
- Respeitar a posse direta do fiduciante - Liberar a garantia fiduciária até 30 dias após receber seu crédito, sob pena de multa - Se inadimplente o fiduciante, promover sua notificação e demais atos de cobrança e leilão de acordo com a lei - Colocar o imóvel à venda, depois da consolidação, por meio de dois leilões públicos - Devolver ao fiduciante o saldo apurado na venda do imóvel

30 LOCAÇÃO Lei 9.514/97, arts. 27, § 7º, e 37-B
Aquiescência do fiduciário (vigência) Não-aquiescência do fiduciário Perdas e danos: lei 8245/91, art. 33

31 INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR

32 PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃO
Oficial do Registro de Imóveis Não purgada a mora: ITBI e consolidação

33 PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃO
Prazo de carência Intimação purgação de mora Enunciado 245 da Súmula do STJ “A notificação destinada a comprovar a mora nas dívidas garantidas por alienação fiduciária dispensa a indicação do valor do débito” Intimação de terceiro – CPC, art. 655, §1º

34 PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃO
Consolidação da propriedade: efeito automático da condição

35 PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃO
Primeiro leilão: preço mínimo constante do contrato

36 PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃO
Segundo leilão: saldo devedor e acrescidos Benfeitorias (art. 27, § 4º)

37 PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃO
Exoneração do devedor pelo saldo remanescente Código Civil – art. 1366 Empréstimos não-habitacionais

38 CONSÓRCIO Cobrança de saldo devedor Lei 11.795/2008, art. 14, § 6º
Ação monitória

39 PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃO
- Consolidação da propriedade e leilão extrajudicial. - Aspectos constitucionais. Contraditório. Recepção do DL 70/66 pela Constituição de 1988

40 PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃO
- O art. 53 do Código de Defesa do Consumidor em face do art. 27 da Lei 9.514/97

41 AÇÕES DECORRENTES DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS

42 AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELO FIDUCIÁRIO
- Requisito: consolidação da propriedade - Legitimidade ativa: credor-fiduciário ou arrematante - Legitimidade passiva: devedor ou qualquer ocupante - Liminar: 60 dias

43 AÇÕES POSSESSÓRIAS DEFERIDAS AO FIDUCIANTE
Todas até mesmo contra o fiduciário

44 AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO
Lei nº /2004, arts. 49 e 50

45 AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER PELO FIDUCIANTE CONTRA O FIDUCIÁRIO
- Termo de quitação e reversão da propriedade - Multa mensal de 0,5% sobre valor do contrato - Legitimação: fiduciante, seu cessionário ou sucessores

46 AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS DO LEILÃO

47 PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA X HIPOTECA
- Hipoteca: ônus em coisa alheia - Propriedade fiduciária: ônus em coisa própria - Proprietário fiduciário é o titular do domínio

48 FALÊNCIA DO DEVEDOR - HIPOTECA: habilitação do crédito e arrecadação do bem à massa - PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA: Não há arrecadação, pois o bem não está no patrimônio do devedor

49 LEI DE RECUPERAÇÃO DE EMPRESA
(Lei /2005, art. 49, § 3º)

50 Os créditos garantidos por propriedade fiduciária estão excluídos dos efeitos da recuperação; prevalecerão os direitos de propriedade sobre a coisa e as condições contratuais, de acordo com a lei especial respectiva, ressalvados casos em que o bem seja essencial à atividade empresarial.

51 LEI DE RECUPERAÇÃO DE EMPRESA
(LEI /2005, art. 119, IX)

52 Os patrimônios de afetação obedecerão à legislação respectiva, permanecendo os bens separados dos bens do falido até o advento do termo ou o cumprimento da finalidade, após o que o administrador arrecadará o saldo positivo ou inscreverá o saldo negativo.