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ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS MELHIM NAMEM CHALHUB www.melhimchalhub.com.

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1 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS MELHIM NAMEM CHALHUB

2 PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA Propriedade resolúvel com peculiaridades próprias

3 TRANSMISSÃO FIDUCIÁRIA TRANSMISSÃO FIDUCIÁRIA Negócio jurídico de disposição condicional

4 PROPRIEDADE / TITULARIDADE FIDUCIÁRIA APLICAÇÃO - Administração de patrimônios de terceiros (fundo de investimento) - Garantia

5 NATUREZA JURÍDICA - Resolubilidade - Afetação patrimonial

6 ELEMENTOS E REQUISITOS - Objeto: qualquer bem ou direito suscetível de alienação - Forma: escrita, pública ou particular

7 MODO DE CONSTITUIÇÃO Registro no Registro competente - Registro de Imóveis - Registro de Títulos e Documentos - Registro na repartição competente para licenciamento de veículos - Registro marítimo

8 EXTINÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA Consecução da função - pagamento da dívida - apuração de resultado de investimento - advento do termo

9 INSTITUTOS SIMILARES NO DIREITO BRASILEIRO -Alienação fiduciária (4.728, e ) -Cessão Fiduciária (4.864 e 9.514) -Fundo investimento imobiliário (propriedade fiduciária 8.668) -Regime fiduciário na securitização (9.514) -Patrimônio de afetação do acervo das incorporações imobiliárias (10.931)

10 PRECEDENTES ESTRANGEIROS - Argentina – lei de 1995: atualiza o fideicomisso de acordo com as idéias do trust, estabelecendo uma lei geral, de aplicação a todos os campos do direito, valendo para investimentos em geral, garantia, administração patrimonial, projetos de construção, entre outros.

11 - Uruguai - lei de 2003: Regulamenta o negócio do fideicomisso e cria o instituto da propriedade fiduciária, ajustando-os às necessidades do mercado de valores mobiliários. (i) administração ou inversão; (ii) fideicomisso de garantia; (iii) fideicomisso financeiro (securitização: os subscritores são beneficiários do patrimônio fideicomitido). PRECEDENTES ESTRANGEIROS

12 - França – lei 211 de 2007: regulamenta a operação de fidúcia PRECEDENTES ESTRANGEIROS

13 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS DEFINIÇÃO LEGAL Negócio Jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel (Lei 9514, art. 22)

14 ELEMENTOS E REQUISITOS DO CONTRATO -agente capaz -objeto lícito -forma prescrita ou não defesa em lei

15 SUJEITOS DO CONTRATO -comprador -vendedor -garante (eventual) -financiador / credor

16 CAPACIDADE - contrair obrigações - livre disponibilidade de seus bens

17 OBJETO - bem imóvel - propriedade superficiária - imóveis em construção - coisa futura

18 FORMA - contratação por escrito - instrumento público ou particular

19 ENUNCIADO DO CONTRATO I – Valor do principal da dívida II – Prazo e condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário III – Taxa de juros e encargos incidentes IV – Cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e indicação do título e do modo de aquisição V – Cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária.

20 VI – Indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão VII – Cláusula dispondo sobre os procedimentos de leilão do imóvel, em caso de inadimplemento do devedor VIII – Elucidar com clareza as penalidades pela mora, os procedimentos de intimação para abertura de oportunidade para purgação da mora, os termos em que se dará a consolidação da propriedade no credor, os valores a serem considerados nos dois leilões as condições em que deve ser restituído o imóvel, com a estipulação de taxa de ocupação a ser devida a partira da consolidação da propriedade, a contratação de seguros, além de outros aspectos que as características peculiares de cada negócio recomendarem.

21 ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA Padronização Lei nº 10931/ art. 46 Lei 9514/ art. 5º

22 NATUREZA JURÍDICA DOS DIREITOS DO FIDUCIANTE E DO FIDUCIÁRIO

23 MODO DE CONSTITUIÇÃO - Registro no Registro de Imóveis

24 DESDOBRAMENTO DA POSSE - IPTU - Cotas de condomínio

25 DIREITOS E OBRIGAÇÕES DO FIDUCIANTE E DO FIDUCIÁRIO

26 DIREITOS DO FIDUCIANTE - Revisão da propriedade após resgate da dívida, sob pena de multa contra o fiduciário - Livre uso e fruição do imóvel - Propositura de ações possessórias - Atos conservatórios sobre o bem - Recebimento do saldo do leilão

27 OBRIGAÇÕES DO FIDUCIANTE - Pagar a dívida e acessórios - Pagar o IPTU, contribuições de condomínio e demais encargos sobre o imóvel - Responder civilmente perante terceiros

28 DIREITOS DO FIDUCIÁRIO - Receber seu crédito - Apropriar-se do produto da venda do imóvel para pagar- se, em caso de inadimplemento do fiduciante, entregando a este o saldo, se houver -Obter a consolidação da propriedade em seu nome -Intentar ação de reivindicação e ações possessórias -Obter a reintegração de posse do imóvel (liminar), após a consolidação

29 OBRIGAÇÕES DO FIDUCIÁRIO - Respeitar a posse direta do fiduciante - Liberar a garantia fiduciária até 30 dias após receber seu crédito, sob pena de multa - Se inadimplente o fiduciante, promover sua notificação e demais atos de cobrança e leilão de acordo com a lei - Colocar o imóvel à venda, depois da consolidação, por meio de dois leilões públicos - Devolver ao fiduciante o saldo apurado na venda do imóvel

30 LOCAÇÃO Lei 9.514/97, arts. 27, § 7º, e 37-B -Aquiescência do fiduciário (vigência) -Não-aquiescência do fiduciário -Perdas e danos: lei 8245/91, art. 33

31 INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR

32 PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃO -Oficial do Registro de Imóveis -Não purgada a mora: ITBI e consolidação

33 PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃO -Prazo de carência -Intimação purgação de mora -Enunciado 245 da Súmula do STJ A notificação destinada a comprovar a mora nas dívidas garantidas por alienação fiduciária dispensa a indicação do valor do débito -Intimação de terceiro – CPC, art. 655, §1º

34 PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃO Consolidação da propriedade: efeito automático da condição

35 PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃO Primeiro leilão: preço mínimo constante do contrato

36 PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃO Segundo leilão: saldo devedor e acrescidos Benfeitorias (art. 27, § 4º)

37 PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃO Exoneração do devedor pelo saldo remanescente -Código Civil – art Empréstimos não-habitacionais

38 CONSÓRCIO -Cobrança de saldo devedor -Lei /2008, art. 14, § 6º -Ação monitória

39 PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃO - Consolidação da propriedade e leilão extrajudicial. - Aspectos constitucionais. Contraditório. Recepção do DL 70/66 pela Constituição de 1988

40 PROCEDIMENTOS DE COBRANÇA E LEILÃO - O art. 53 do Código de Defesa do Consumidor em face do art. 27 da Lei 9.514/97

41 AÇÕES DECORRENTES DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS

42 AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE PELO FIDUCIÁRIO - Requisito: consolidação da propriedade - Legitimidade ativa: credor-fiduciário ou arrematante - Legitimidade passiva: devedor ou qualquer ocupante - Liminar: 60 dias

43 AÇÕES POSSESSÓRIAS DEFERIDAS AO FIDUCIANTE Todas até mesmo contra o fiduciário

44 AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO Lei nº /2004, arts. 49 e 50

45 AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER PELO FIDUCIANTE CONTRA O FIDUCIÁRIO - Termo de quitação e reversão da propriedade - Multa mensal de 0,5% sobre valor do contrato - Legitimação: fiduciante, seu cessionário ou sucessores

46 AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS DO LEILÃO

47 PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA X HIPOTECA - Hipoteca: ônus em coisa alheia - Propriedade fiduciária: ônus em coisa própria - Proprietário fiduciário é o titular do domínio

48 FALÊNCIA DO DEVEDOR - HIPOTECA: habilitação do crédito e arrecadação do bem à massa - PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA: Não há arrecadação, pois o bem não está no patrimônio do devedor

49 LEI DE RECUPERAÇÃO DE EMPRESA (Lei /2005, art. 49, § 3º)

50 Os créditos garantidos por propriedade fiduciária estão excluídos dos efeitos da recuperação; prevalecerão os direitos de propriedade sobre a coisa e as condições contratuais, de acordo com a lei especial respectiva, ressalvados casos em que o bem seja essencial à atividade empresarial.

51 LEI DE RECUPERAÇÃO DE EMPRESA (LEI /2005, art. 119, IX)

52 Os patrimônios de afetação obedecerão à legislação respectiva, permanecendo os bens separados dos bens do falido até o advento do termo ou o cumprimento da finalidade, após o que o administrador arrecadará o saldo positivo ou inscreverá o saldo negativo.


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