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Condomínio em Geral UNIDADE X - DO CONDOMÍNIO E DA PROPRIEDADE EM PLANOS HORIZONTAIS - Inovações do novo Código Civil.

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1 Condomínio em Geral UNIDADE X - DO CONDOMÍNIO E DA PROPRIEDADE EM PLANOS HORIZONTAIS - Inovações do novo Código Civil.

2 Condomínio em geral Introdução Introdução Identificação da comunhão pacífica de direitos: Identificação da comunhão pacífica de direitos: Direito das obrigações: Direito de família: Direito sucessório: Direito das coisas: Cada cota ideal/intelectual vale a mesma coisa Cada cota ideal/intelectual vale a mesma coisa

3 Objeto A coisa em sua integralidade A coisa em sua integralidade No condomínio a coisa é indivisa! No condomínio a coisa é indivisa! E o direito de cada (com)proprietário seria dividido? E o direito de cada (com)proprietário seria dividido? A cada um estará assegurada uma fração / cota, mas não uma parcela material. A cada um estará assegurada uma fração / cota, mas não uma parcela material. quota ou cota é... quota ou cota é...

4 Natureza Jurídica - teorias Divisão ideal da coisa – Lafayette Pereira Divisão ideal da coisa – Lafayette Pereira Quase contrato – Pothier, Teixeira de Freitas Quase contrato – Pothier, Teixeira de Freitas Não-propriedade – Bonelli Não-propriedade – Bonelli Pluralidade de propriedades – Scialoja Pluralidade de propriedades – Scialoja Divisão do direito divisão intelectual – Serpa Lopes Divisão do direito divisão intelectual – Serpa Lopes divisão real do direito – Ferrini e Planiol Há quem sustente a teoria da propriedade integral

5 Classificação Classificação Comunhão voluntária: Comunhão voluntária: Aquisição da coisa a 2 ou + pessoas Aquisição da coisa a 2 ou + pessoas Ocupação da coisa por 2 ou + pessoas Ocupação da coisa por 2 ou + pessoas Disposição de última vontade (testamento) Disposição de última vontade (testamento) Comunhão legal: Comunhão legal: Fortuita: Sucessão hereditária de bem indivisível (Senão, é comunhão eventual, forçada e transitória) Fortuita: Sucessão hereditária de bem indivisível (Senão, é comunhão eventual, forçada e transitória) Forçada: Relações de vizinhança Forçada: Relações de vizinhança Comunhão Transitória ou Perene: Comunhão Transitória ou Perene:

6 Referente à coisa o condomínio é uma indivisão Referente à coisa o condomínio é uma indivisão Referente às pessoas é uma comunhão, que pode ser: Referente às pessoas é uma comunhão, que pode ser: Pro indiviso – há comunhão de fato e de direito, mas indivisamente, sem localização demarcada no bem. Pro indiviso – há comunhão de fato e de direito, mas indivisamente, sem localização demarcada no bem. Os condôminos sobre a coisa inteira; a área comum no prédio. Os condôminos sobre a coisa inteira; a área comum no prédio. Pro diviso – aparente condomínio. Existe de direito, mas não de fato. Pro diviso – aparente condomínio. Existe de direito, mas não de fato. Os condôminos em partes determinadas; unidades autônomas em edifícios Os condôminos em partes determinadas; unidades autônomas em edifícios

7 DECISÃO: ACORDAM os Desembargadores integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento a ambos os recursos. EMENTA: EMENTA: POSSESSÓRIA. DIVISÃO DE TERRAS. CONDOMÍNIO PRÓ DIVISO. POSSIBILIDADE. DISCUSSÃO QUE VERSA SOBRE O DIREITO DE PROMOVER A DIVISÃO. CONDÔMINOS QUE NÃO PODEM SER OBRIGADOS A INFINITAMENTE VIVER EM CONDOMÍNIO. USUCAPIÃO NÃO CONFIGURADO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CORRETAMENTE FIXADOS. RECURSOS DESPROVIDOS. DECISÃO: ACORDAM os Desembargadores integrantes da Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento a ambos os recursos. EMENTA: EMENTA: POSSESSÓRIA. DIVISÃO DE TERRAS. CONDOMÍNIO PRÓ DIVISO. POSSIBILIDADE. DISCUSSÃO QUE VERSA SOBRE O DIREITO DE PROMOVER A DIVISÃO. CONDÔMINOS QUE NÃO PODEM SER OBRIGADOS A INFINITAMENTE VIVER EM CONDOMÍNIO. USUCAPIÃO NÃO CONFIGURADO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CORRETAMENTE FIXADOS. RECURSOS DESPROVIDOS.

8 DECISÃO: ACORDAM os Desembargadores da Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento a ambos os recursos de apelação. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. ART DO CC/1916. ART. 504 DO CC/2002. INCIDÊNCIA. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO CONDÔMINO CO-HERDEIRO. COMUNICAÇÃO PRÉVIA SOBRE INTENÇÃO DE VENDER PARTE IDEAL DO IMÓVEL OBRIGATORIEDADE. 1. Deve ser respeitada a regra do art do Ccivil/1916, atual artigo 504 do Novo CCivil, a qual obriga o condômino que pretende alienar sua parte em coisa indivisível, dar preferência a outro condômino antes de vendê-la a estranhos. 2. A comunicação prévia aos demais condôminos e co-herdeiros é obrigatória e deve ser realizada de forma expressa para que se possa resguardar direitos. Apelações desprovidas. DECISÃO: ACORDAM os Desembargadores da Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento a ambos os recursos de apelação. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. ART DO CC/1916. ART. 504 DO CC/2002. INCIDÊNCIA. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO CONDÔMINO CO-HERDEIRO. COMUNICAÇÃO PRÉVIA SOBRE INTENÇÃO DE VENDER PARTE IDEAL DO IMÓVEL 'PRO INDIVISO'. OBRIGATORIEDADE. 1. Deve ser respeitada a regra do art do Ccivil/1916, atual artigo 504 do Novo CCivil, a qual obriga o condômino que pretende alienar sua parte em coisa indivisível, dar preferência a outro condômino antes de vendê-la a estranhos. 2. A comunicação prévia aos demais condôminos e co-herdeiros é obrigatória e deve ser realizada de forma expressa para que se possa resguardar direitos. Apelações desprovidas.

9 Direitos e Deveres dos condôminos A) em relação à coisa A) em relação à coisa Usá-la livremente conforme a destinação Usá-la livremente conforme a destinação Reivindicá-la na sua totalidade Reivindicá-la na sua totalidade Proteger a posse Proteger a posse Contra terceiros Contra terceiros Contra outro (s) condômino (s) Contra outro (s) condômino (s)

10 Direitos dos Condôminos B) em relação à quota B) em relação à quota Dispor dela livremente, independentemente do consentimento dos demais – art resguardado o direito de preferência art Dispor dela livremente, independentemente do consentimento dos demais – art resguardado o direito de preferência art Participar da administração c/c Participar da administração c/c [presunção de igualdade – art , §]

11 Deveres dos condôminos Conservar a coisa – art ; Conservar a coisa – art ; Não alterá-la – art , §; Não alterá-la – art , §; Não dar a posse a terceiro – art , §; Não dar a posse a terceiro – art , §; Ajudar nas despesas – art Ajudar nas despesas – art Se não quiser ratear? Art , § 2. Se não quiser ratear? Art , § 2. Pode perder sua participação. Art , § 1. Pode perder sua participação. Art , § 1.

12 Um condômino pode se onerar sozinho frente a credores? Sim – direito de regresso = art Sim – direito de regresso = art Vergílio de Sá Pereira: razões Vergílio de Sá Pereira: razões Obra necessária Obra necessária Manifesta utilidade Manifesta utilidade Voluptuárias? Voluptuárias?

13 Frutos e Alteração da coisa Colheita divisão Colheita divisão Mas ver o art Mas ver o art Pode utilizar sozinho sem alterar Pode utilizar sozinho sem alterar Mas e se a alteração for indispensável? Mas e se a alteração for indispensável? E se o usuário for o administrador? E se o usuário for o administrador?

14 Venda da coisa Dificuldades no convívio? Art Dificuldades no convívio? Art Direito de preferência art Direito de preferência art Mas e se todos forem iguais? Mas e se todos forem iguais? licitação (§ único). aplica-se à doação e à troca? É possível usucapir parte da coisa condominiada? É possível usucapir parte da coisa condominiada?

15 Analise: Se for pro indiviso (o bem não está dividido de fato entre os condôminos, nem o está de direito) = só se for posse exclusiva sobre a coisa toda. Se for pro indiviso (o bem não está dividido de fato entre os condôminos, nem o está de direito) = só se for posse exclusiva sobre a coisa toda. Se for pro diviso (apenas não está dividido juridicamente, mas já houve divisão de fato) = pode usucapir a porção do outro condômino. Se for pro diviso (apenas não está dividido juridicamente, mas já houve divisão de fato) = pode usucapir a porção do outro condômino. No condomínio edilício é tolerância/deten. No condomínio edilício é tolerância/deten. Mas existe a supressio (verwirkung) V. REsp 214/680/SP Mas existe a supressio (verwirkung) V. REsp 214/680/SP

16 AÇÃO DE USUCAPIÃO. EDIFÍCIO DE APARTAMENTOS. ÁREA CONDOMINIAL. Utilização de área condominial por mera tolerância do Condomínio. Ausência de posse com animus domini. Impossibilidade de declaração da prescrição aquisitiva. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. (Apelação Cível Nº , Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: José Francisco Pellegrini, Julgado em AÇÃO DE USUCAPIÃO. EDIFÍCIO DE APARTAMENTOS. ÁREA CONDOMINIAL. Utilização de área condominial por mera tolerância do Condomínio. Ausência de posse com animus domini. Impossibilidade de declaração da prescrição aquisitiva. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. (Apelação Cível Nº , Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: José Francisco Pellegrini, Julgado em

17 CONDOMÍNIO; PEDIDO DE EXTINÇÃO. Exceção de usucapião. Imóvel não demarcado e individualizado, impassível de ser usucapido; condomínio indivisível. Preliminar arredada. Parecer do custos legis. Apelo IMPROVIDO. (Apelação Cível Nº , Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mário José Gomes Pereira, Julgado em 05/04/2005) CONDOMÍNIO; PEDIDO DE EXTINÇÃO. Exceção de usucapião. Imóvel não demarcado e individualizado, impassível de ser usucapido; condomínio indivisível. Preliminar arredada. Parecer do custos legis. Apelo IMPROVIDO. (Apelação Cível Nº , Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mário José Gomes Pereira, Julgado em 05/04/2005)

18 USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. HERANÇA. CONDOMÍNIO. POSSE EXERCIDA POR HERDEIROS. MERA CONCESSÃO. AUSÊNCIA DE POSSE INDIVIDUAL. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. Mostra-se descabida a pretensão de ver reconhecida a prescrição aquisitiva quando a posse não foi exercida individualmente pela herdeira-condômina, tampouco com animus domini. Situação em que a postulante passou a residir no imóvel usucapiendo por mera concessão dos demais herdeiros- condôminos, após o falecimento de seu pai, para fazer companhia à madrasta e, depois de falecida esta, passou a dividir o imóvel com sua cunhada, que para lá transferiu residência. Precedentes jurisprudenciais. Apelação desprovida. (Apelação Cível Nº , Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jorge Luís Dall'Agnol, Julgado em 08/06/2004) USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. HERANÇA. CONDOMÍNIO. POSSE EXERCIDA POR HERDEIROS. MERA CONCESSÃO. AUSÊNCIA DE POSSE INDIVIDUAL. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. Mostra-se descabida a pretensão de ver reconhecida a prescrição aquisitiva quando a posse não foi exercida individualmente pela herdeira-condômina, tampouco com animus domini. Situação em que a postulante passou a residir no imóvel usucapiendo por mera concessão dos demais herdeiros- condôminos, após o falecimento de seu pai, para fazer companhia à madrasta e, depois de falecida esta, passou a dividir o imóvel com sua cunhada, que para lá transferiu residência. Precedentes jurisprudenciais. Apelação desprovida. (Apelação Cível Nº , Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jorge Luís Dall'Agnol, Julgado em 08/06/2004)

19 Mas: Ação de usucapião ajuizada por condomínio edilício, tendo por objeto área integrada a sua estrutura comum, cuja propriedade, todavia, é afirmada pelo espólio do falecido incorporador. Ações simultâneas de indenização por danos materiais e de interdito proibitório, ajuizadas pelo condomínio tendo em vista o ressarcimento de prejuízos causados à churrasqueira, bem como a cessação da turbação, imputados pelo condomínio aos familiares do falecido. Sentença de integral procedência das ações. Recurso dos demandados. Questões preliminares e de mérito. Os embargos de declaração interrompem o prazo recursal. Não é nula a sentença que decide todas as questões preliminares suscitadas, considerando-as como mérito da causa. O pedido de usucapião de parte do condomínio edilício é juridicamente possível, além de possuir legitimidade ativa. Demonstrada que a área integrou-se à utilização do condomínio, desde quando foi instituído há mais de 20 anos, justifica-se o reconhecimento do usucapião extraordinário. O uso da coletividade condominial, relativamente às áreas comuns, não exclui o uso individual do condômino, relativamente às áreas exclusivas, em conseqüência do que não procedem as ações de indenização e interdito proibitório. Apelação provida em parte. (Apelação Cível Nº , Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 23/08/2006) Ação de usucapião ajuizada por condomínio edilício, tendo por objeto área integrada a sua estrutura comum, cuja propriedade, todavia, é afirmada pelo espólio do falecido incorporador. Ações simultâneas de indenização por danos materiais e de interdito proibitório, ajuizadas pelo condomínio tendo em vista o ressarcimento de prejuízos causados à churrasqueira, bem como a cessação da turbação, imputados pelo condomínio aos familiares do falecido. Sentença de integral procedência das ações. Recurso dos demandados. Questões preliminares e de mérito. Os embargos de declaração interrompem o prazo recursal. Não é nula a sentença que decide todas as questões preliminares suscitadas, considerando-as como mérito da causa. O pedido de usucapião de parte do condomínio edilício é juridicamente possível, além de possuir legitimidade ativa. Demonstrada que a área integrou-se à utilização do condomínio, desde quando foi instituído há mais de 20 anos, justifica-se o reconhecimento do usucapião extraordinário. O uso da coletividade condominial, relativamente às áreas comuns, não exclui o uso individual do condômino, relativamente às áreas exclusivas, em conseqüência do que não procedem as ações de indenização e interdito proibitório. Apelação provida em parte. (Apelação Cível Nº , Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 23/08/2006)

20 Administração do condomínio – mandato tácito – mandato tácito Poderes? Poderes? proteção a terceiros! Pena: art. 1319, segunda parte. Pena: art. 1319, segunda parte. O conflito pode gerar alienação ou locação O conflito pode gerar alienação ou locação preserva-se o direito de preferência Mas e se vários querem locar? Art ? Mas e se vários querem locar? Art ?

21 Ação de Divisão – arts. 946 a 981 CPC Clássica forma de extinção Clássica forma de extinção Prescreve? Prescreve? Aplica-se a bens divisíveis e indivisíveis?? Aplica-se a bens divisíveis e indivisíveis?? Potência da sentença? Potência da sentença?RI!


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