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As cinco dimensões do investimento para geração de renda mensal de longo prazo no Brasil VI Seminário da LARES Escola Politécnica - USP - Cidade Universitária.

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1 As cinco dimensões do investimento para geração de renda mensal de longo prazo no Brasil VI Seminário da LARES Escola Politécnica - USP - Cidade Universitária - Edf. Administração São Paulo – Brasil / de novembro de 2006 Marcelo Vespoli Takaoka Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr. Escola Politécnica da USP Econômica – Risco – Utilidade – Conhecimento – Tempo

2 Objetivo Complementar a análise sobre o comportamento da demanda por investimentos de longo prazo no Brasil. São levados em consideração os fatores econômicos (macro e micro), os riscos, a utilidade, o tempo (prazos e intervalos). Também fazemos uma reflexão sobre o conhecimento que os potenciais investidores têm ao tomarem uma decisão sobre que tipo de ativo será adquirido.

3 Justificativa A decisão de investimento não é baseada apenas no binômio risco-retorno. É necessário compreender o comportamento do investidor. Há outros fatores que devem ser considerados. A Teoria da Utilidade Marginal é um fator explicativo. No entanto, faltam duas outras dimensões que são importantes para a melhor compreensão sobre o comportamento do investidor.

4 Importância do tema Com a tendência de queda nos juros de curto prazo, e com a necessidade de geração de renda de longo prazo há uma necessidade premente de geração de renda estável e homogênea.

5 Principais Conclusões O valor dos ativos imobiliários depende: O valor dos ativos imobiliários depende: do conhecimento individual do investidor sobre investimentos de longo prazo do conhecimento individual do investidor sobre investimentos de longo prazo da oportunidade de investimento em relação às ofertas existentes para a geração de riqueza ou renda da oportunidade de investimento em relação às ofertas existentes para a geração de riqueza ou renda da importância da renda para o investidor (utilidade) da importância da renda para o investidor (utilidade) do tempo (prazos, intervalos) do tempo (prazos, intervalos) e do risco percebido pelo investidor e do risco percebido pelo investidor

6 risco econômica utilidade tempo As cinco dimensões do investimento conhecimento

7 As cinco dimensões do investimento - Utilidade tempo desejos necessidades aspirações sociedade Renda / Riqueza Segurança Conhecimento Prazo / intervalos

8 As cinco dimensões do investimento - Econômica tempo resultado investimento rentabilidade homogeneidade Segurança Finalidade Percepção de oportunidade Prazo / intervalos

9 As cinco dimensões do investimento - Risco tempo sociais econômicos ambientais sensibilidade Perda econômica ou de função ou falta de conhecimento Prazo / intervalos

10 As cinco dimensões do investimento - Conhecimento tempo percepção educação informação compreensão Tempo Econômica Riscos Utilidade Infra-estrutura comunicação

11 As cinco dimensões do investimento - Tempo tempo prazo início intervalo constância Payback Riscos oportunidades Prognósticos

12 O Leilão das agências Caso I

13 Bases do Leilão Banco ABN RealBradescoItaú Santander BanespaUnibanco Prazo de locação (anos) Garantia de locação (anos) Desconto para pagto a vista10%5% 15%10% Índice de correção anualIGP-M, FGV % sobre o valor da arrematação (comissão) pago ao leiloeiro pelo comprador5%-

14 Resultados das rentabilidades e das taxas de retornos DataImóvelRentabilidadeTIR Aluguel / Lance Min. Aluguel / Invest. (%am) 119/6/ ,05%0,69%0,57% 219/6/ ,16%0,80%0,68% 319/6/ ,13%0,83%0,70% /11/ ,10%1,12%0,97% 16825/11/ ,26%1,13%0,99% 16925/11/ ,10%1,16%1,01% Média 1,21%0,93%0,79% Média (%aa) 15,5%11,72%9,96%

15 Distribuição da rentabilidade (Aluguel / Inv.) nas 169 agências

16 Rentabilidade dos ativos imobiliários e taxas financeiras

17 Conclusões Rentabilidade > Individualidade >0,8% ~ 1,1% am Rentabilidade > Individualidade >0,8% ~ 1,1% am Rentabilidade próxima à da poupança Rentabilidade próxima à da poupança Crença na queda da taxa de juros Crença na queda da taxa de juros Busca de segurança para o investimento Busca de segurança para o investimento Percepção quanto à escassez Percepção quanto à escassez Geração de Renda para atender necessidades, desejos e aspirações do investidor Geração de Renda para atender necessidades, desejos e aspirações do investidor

18 Conclusões Investidores do mercado imobiliário entendem que o investimento em imóveis tem caráter conservador e, portanto, estão dispostos a investir para assegurar uma renda de longo prazo e taxas de remuneração do capital mais baixas em relação às taxas oferecidas por outros ativos. Investidores do mercado imobiliário entendem que o investimento em imóveis tem caráter conservador e, portanto, estão dispostos a investir para assegurar uma renda de longo prazo e taxas de remuneração do capital mais baixas em relação às taxas oferecidas por outros ativos. Tratar o investimento em imóveis como se fossem aplicações de curto prazo é um erro. Empresários, instituições financeiras e investidores que pensam de modo idêntico, são induzidos a incorrer em perdas. Tratar o investimento em imóveis como se fossem aplicações de curto prazo é um erro. Empresários, instituições financeiras e investidores que pensam de modo idêntico, são induzidos a incorrer em perdas.

19 Fundo de Investimento Imobiliário Almirante Barroso Caso II

20 O FIIEAB – Oportunidade de geração de Renda / Riqueza

21 Conclusões O fato de o fundo ter uma correlação negativa com as taxas de curto prazo (CDI) pode ser interessante para a formação de carteiras mais eficientes. O fato de o fundo ter uma correlação negativa com as taxas de curto prazo (CDI) pode ser interessante para a formação de carteiras mais eficientes. O FIIEAB é um fundo de investimento imobiliário de longo prazo de maturação e, portanto, ideal para investidores institucionais e pessoas físicas que desejam obter renda a longo prazo. O FIIEAB é um fundo de investimento imobiliário de longo prazo de maturação e, portanto, ideal para investidores institucionais e pessoas físicas que desejam obter renda a longo prazo.

22 O FIIEAB

23 Conclusões Utilidade da Renda > renda mensal significativa Utilidade da Renda > renda mensal significativa Sensação de escassez no valuation e na decisão de investir Sensação de escassez no valuation e na decisão de investir A rentabilidade de ativos de base imobiliária deve flutuar, em média, entre a remuneração ofertada pela caderneta de poupança e a taxa do CDI, de acordo com oferta, a liquidez desses ativos, a sensação de escassez e a qualidade do produto imobiliário. A rentabilidade de ativos de base imobiliária deve flutuar, em média, entre a remuneração ofertada pela caderneta de poupança e a taxa do CDI, de acordo com oferta, a liquidez desses ativos, a sensação de escassez e a qualidade do produto imobiliário.

24 Formação de Carteira de Poupança para Complemento de Renda Mensal no Brasil Caso III Co-autor Prof. Dr. João da Rocha Lima Jr.

25 Premissas Período da análise: janeiro de 1995 a setembro de 2005 Período da análise: janeiro de 1995 a setembro de 2005 Rentabilidade de 1,13% am (14,38% aa) Rentabilidade de 1,13% am (14,38% aa) Correção anual da locação Correção anual da locação Isenção de IR para FII (mais de 50 inv./ com <10% das cotas) Isenção de IR para FII (mais de 50 inv./ com <10% das cotas) 15% de IR para ações 15% de IR para ações A alíquota inicia em 22,5% para se estabilizar em 15% a partir do terceiro ano de aplicação, para o CDI A alíquota inicia em 22,5% para se estabilizar em 15% a partir do terceiro ano de aplicação, para o CDI

26 Saldo dos diferentes Portfólios (R$ nominais)

27 Saldo dos diferentes Portfólios (R$ da Base)

28 Conclusão – Securitização O valor da cota do ativo de base imobiliária depende: O valor da cota do ativo de base imobiliária depende: do prazo e intervalo de pagamento da renda do prazo e intervalo de pagamento da renda da rentabilidade oferecida da rentabilidade oferecida da liquidez das cotas do ativo da liquidez das cotas do ativo das taxas da poupança e do CDI das taxas da poupança e do CDI dos impostos cobrados dos impostos cobrados da capacidade de investimento dos poupadores da capacidade de investimento dos poupadores da utilidade para a renda gerada da utilidade para a renda gerada da percepção do investidor sobre: da percepção do investidor sobre: sua governança sua governança seus sistemas de gestão e controles seus sistemas de gestão e controles da percepção de segurança e solidez do ativo da percepção de segurança e solidez do ativo e da escassez e oportunidade do investimento e da escassez e oportunidade do investimento econômica utilidade risco tempo conhecimentoconhecimento conhecimento


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