ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

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1 ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
APRESENTAÇÃO ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO BEM IMÓVEL EM GARANTIA DE PAGAMENTO PARA VENDA DE LOTE Zildete M. R. Medeiros Advogada

2 LEI 9.514/1997 DISPÕE SOBRE O SFI E INSTITUI A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL
1 – O que é Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel?   É o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel (art. 22, caput). 2 – Quem pode contratar com Alienação Fiduciária? Pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena, bens enfitêuticos; direito de uso especial para fins de moradia; o direito real de uso, desde que suscetível de alienação; a propriedade superficiária (§ 1º, inciso I, II, III e IV, do art. 22).

3 LEI 9.514/1997 DISPÕE SOBRE O SFI E INSTITUI A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL
3 – Qual o momento da constituição da propriedade fiduciária? Mediante registro do contrato no Registro de Imóveis competente (art. 23). Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. 4 – Quais são as cláusulas essenciais do contrato ? O contrato deverá conter as disposições essenciais dispostas no art. 24 (cláusulas mínimas) e procedimentos de intimação para constituição em mora e leilões (art. 26 e 27).

4 “ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO BEM IMÓVEL EM GARANTIA DE PAGAMENTO DE OUTRAS AVENÇAS 1. Contrato padrão: Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, com previsão de pagamento do saldo devedor com garantia por meio de alienação fiduciária do imóvel. 2. Escritura: Apresentação da Escritura (com inclusão das cláusulas mínimas exigidas pela Lei 9.514/1997).

5 1.1. DO OBJETO DO PRESENTE CONTRATO. 1.2. DO LOTEAMENTO.
ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO BEM IMÓVEL EM GARANTIA DE PAGAMENTO DE OUTRAS AVENÇAS ESCRITURA DE COMPRA E VENDA, COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO BEM IMÓVEL EM GARANTIA DE PAGAMENTO E OUTRAS AVENÇAS Qualificação das partes: PROMITENTE VENDEDORA (CREDORA) COMPROMISSÁRIO COMPRADOR (FIDUCIÁRIO) Sr(a): I - DO IMÓVEL. 1.1. DO OBJETO DO PRESENTE CONTRATO. 1.2. DO LOTEAMENTO.

6 1.3. DA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. (se existir) 1.4. DO LOTE:
ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO BEM IMÓVEL EM GARANTIA DE PAGAMENTO DE OUTRAS AVENÇAS 1.3. DA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. (se existir) 1.4. DO LOTE: 1.5. DAS LEIS E REGULAMENTOS: 1.6. DAS RESTRIÇÕES: 1.7 RESTRIÇÕES AO USO DO(S) LOTE(S): 1.8. RESTRIÇÕES QUANTO À CONSTRUÇÃO:

7 II - DO TÍTULO DA VENDEDORA: III - DA VENDA E COMPRA:
ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO BEM IMÓVEL EM GARANTIA DE PAGAMENTO DE OUTRAS AVENÇAS II - DO TÍTULO DA VENDEDORA: III - DA VENDA E COMPRA: 3.1. Por este instrumento particular, e na melhor forma de direito, a VENDEDORA vende, como de fato vendido tem ao COMPRADOR, o(s) imóvel(eis) descrito(s) e caracterizado(s) no item 1.1. anterior, mediante o preço certo e ajustado de R$ .... que a VENDEDORA confessa e declara haver recebido neste ato, da seguinte forma: (a) R$ ..., pelo que confere a mais ampla, geral, rasa e irrevogável quitação, para não mais repetir ou exigir; e (b) R$ ...., representados pelas parcelas adiante mencionadas, garantidas pelo pacto adjeto de alienação fiduciária adiante constituído.

8 IV - DOS IMPOSTOS E TAXAS: V - DA POSSE:
ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO BEM IMÓVEL EM GARANTIA DE PAGAMENTO DE OUTRAS AVENÇAS IV - DOS IMPOSTOS E TAXAS: V - DA POSSE: VI – DAS DECLARAÇÕES: Da Vendedora e Do comprador VII – DO SALDO DEVEDOR: 7.1. O COMPRADOR, agora na qualidade de DEVEDOR, confessa e declara, neste ato, dever à VENDEDORA, agora na qualidade de CREDORA, o montante de R$ ..., obrigando-se a lhe pagar em     (     ) prestações mensais e sucessivas, no valor base de R$ ... cada uma delas, vencendo-se a primeira delas em       e as demais em igual dia dos meses subseqüentes.

9 7.1.2. (ressalva para apuração de diferenças)
ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO BEM IMÓVEL EM GARANTIA DE PAGAMENTO DE OUTRAS AVENÇAS (reajuste) (ressalva para apuração de diferenças) (declarar preço total com juros) 7.2. (índices substitutos) 7.3. (local de pagamento) 7.4. (penalidade por atraso)

10 ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO BEM IMÓVEL EM GARANTIA DE PAGAMENTO DE OUTRAS AVENÇAS VIII - DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA: DO IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE EM GARANTIA 8.1. O DEVEDOR, em garantia e por conta das obrigações supra assumidas, ou seja, o integral pagamento da dívida confessada, no montante de R$ ... transmite à CREDORA, em caráter fiduciário, nos termos e para os efeitos dos artigos 22 e seguintes da Lei Federal n° 9.514, de 1997, o(s) imóvel(s) de sua exclusiva propriedade, descrito(s) e caracterizado(s) no item 1.1. supra, adquirido por este mesmo instrumento;

11 8.1.3. (previsão de atualização dos valores retro citados)
ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO BEM IMÓVEL EM GARANTIA DE PAGAMENTO DE OUTRAS AVENÇAS (a garantia fiduciária abrange o lote e as acessões que forem acrescidas ao imóvel) (atribuição de valor de mercado de R$ ... ; e o valor da divida de R$..) (previsão de atualização dos valores retro citados) (a garantia fiduciária vigorará até quitação integral da dívida confessada e seus respectivos encargos)

12 ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO BEM IMÓVEL EM GARANTIA DE PAGAMENTO DE OUTRAS AVENÇAS (declaração do DEVEDOR que o imóvel se encontra livre e desembaraçado) (o DEVEDOR cede e transfere à CREDORA a propriedade fiduciária e a posse indireta do imóvel, reservando-se a posse direta) (declaração do DEVEDOR que inexiste contra ele qualquer feito ajuizado, ref. ao imóvel) (constituição da propriedade fiduciária em nome da CREDORA e o desdobramento da posse, direta em favor do DEVEDOR e indireta a favor da CREDORA)

13 ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO BEM IMÓVEL EM GARANTIA DE PAGAMENTO DE OUTRAS AVENÇAS (O DEVEDOR reitera as obrigações assumidas no contrato e garantidas pela alienação fiduciária do imóvel em questão) (a CREDORA fornecerá o respectivo termo de quitação junto com o recibo da última parcela para averbação no RI e cancelamento do registro da propriedade fiduciária, consolidando na pessoa do DEVEDOR a plena propriedade do imóvel) (O DEVEDOR não poderá constituir quaisquer espécie de ônus sobre o imóvel alienado fiduciariamente)

14 IX - DA MORA E DO INADIMPLEMENTO:
ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO BEM IMÓVEL EM GARANTIA DE PAGAMENTO DE OUTRAS AVENÇAS IX - DA MORA E DO INADIMPLEMENTO: 9.1. (prazo de carência de ... dias para o cumprimento das obrigações estipuladas no presente contrato. (decorrido o prazo de carência, para fins de constituição em mora, o DEVEDOR será intimado)

15 O referido ato de intimação obedecerá aos seguintes requisitos:
ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO BEM IMÓVEL EM GARANTIA DE PAGAMENTO DE OUTRAS AVENÇAS O referido ato de intimação obedecerá aos seguintes requisitos: a)- será requerida pela CREDORA perante o Oficial de Registro de Imóveis competente, com a indicação do valor vencido e não pago, das penalidades moratórios e demais encargos incidentes, com o prazo de 15 (quinze) dias para purgação da mora; b)- a diligência de intimação será realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis da Circunscrição imobiliária onde se localiza o imóvel, podendo, a critério desse oficial, vir a ser realizada por seu preposto ou através do Oficial do Cartório de Registro de Títulos e Documentos da Comarca de recebimento;

16 ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO BEM IMÓVEL EM GARANTIA DE PAGAMENTO DE OUTRAS AVENÇAS c) a intimação será feita pessoalmente ao DEVEDOR, ou a seu representante legal ou a procurador regularmente constituído; d) se os destinatários da intimação se encontrarem em local incerto e não sabido, certificado pelo Oficial Delegado do Registro de Imóveis ou pelo de Títulos e Documentos, competirá a CREDORA promover a intimação por edital com o prazo de dez (10) dias, contados da primeira divulgação, publicado or três dias, ao menos, em um dos jornais de maior circulação no local do imóvel.

17 ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO BEM IMÓVEL EM GARANTIA DE PAGAMENTO DE OUTRAS AVENÇAS (Vencido o prazo e não purgada a mora, a critério da CREDORA, dará ensejo a: a)- ou a cobrança da dívida através das medidas judiciais adequadas; b)- ou a manifestação da CREDORA no sentido de pedir a resolução da propriedade fiduciária. (O Oficial do Registro de Imóveis certificará o decurso do prazo para o DEVEDOR purgar a mora e,mediante comprovação do recolhimento doITBI, promoverá a averbação da consolidação do imóvel em nome da CREDORA.

18 X - DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL:
ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO BEM IMÓVEL EM GARANTIA DE PAGAMENTO DE OUTRAS AVENÇAS X - DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL: 10.1. (procedimentos do leilão extrajudicial) 1º público leilão será realizado dentro de trinta (30) dias, contados da data do registro da consolidação da plena propriedade, não mais resolúvel, em nome da CREDORA, devendo, o imóvel, ser ofertado e alienado pelo valor de mercado indicado neste contrato;

19 ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO BEM IMÓVEL EM GARANTIA DE PAGAMENTO DE OUTRAS AVENÇAS O 2º público leilão, se necessário, será realizado dentro de 08 (oito) dias, contados da data do primeiro público leilão, devendo, o imóvel, ser ofertado e alienado pelo valor da dívida atribuída no contrato, acrescido das penalidades, e despesas, impostos, etc); Ambos leilões serão anunciados por edital com prazo de dez (10) dias, contados da primeira divulgação, publicado por três dias, ao menos, em um dos jornais de maior circulação no local do imóvel; O CREDORA transmitirá o domínio e a posse, indireta e/ou direta, do imóvel ao licitante vencedor;

20 10.1.1. (conceitos para fins do leilão extrajudicial)
ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO BEM IMÓVEL EM GARANTIA DE PAGAMENTO DE OUTRAS AVENÇAS (conceitos para fins do leilão extrajudicial) O valor de mercado atribuído deverá ser atualizado monetariamente na forma do contrato; O valor da dívida é o equivalente à soma das seguintes quantias: - valor do saldo devedor do DEVEDOR, acrescido das penalidades moratórias e despesas abaixo elencadas;

21 - despesas saneadoras de passivo ambiental;
ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO BEM IMÓVEL EM GARANTIA DE PAGAMENTO DE OUTRAS AVENÇAS - despesas de água, luz e gás (valores vencidos e não pagos à data do leilão); - IPTU e outros tributos ou contribuições eventualmente incidentes (valores vencidos e não pagos à data do leilão), inclusive taxas devidas à Associação de Proprietários (se houver) - despesas saneadoras de passivo ambiental; - imposto de transmissão que eventualmente tenha sido pago pela CREDORA, em decorrência da consolidação da plena propriedade pelo inadimplemento do DEVEDOR; - despesas com publicação dos editais e comissão de leiloeiro na base de cinco por cento (5%) sobre o valor do montante em atraso ou lance vencedor, se houver;

22 ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO BEM IMÓVEL EM GARANTIA DE PAGAMENTO DE OUTRAS AVENÇAS No Primeiro leilão: Se o maior lance oferecido, no primeiro leilão, for inferior ao valor de mercado do imóvel, será realizado o segundo leilão e, se superior, a CREDORA entregará ao DEVEDOR a importância que sobejar como adiante estipulado; No segundo leilão: Será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida. No 5º dia subseqüente ao recebimento, a CREDORA entregará ao DEVEDOR a importância que sobejar.

23 10.1.4.(a diferença que sobejar será colocada à disposição do DEVEDOR)
ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO BEM IMÓVEL EM GARANTIA DE PAGAMENTO DE OUTRAS AVENÇAS - poderá ser recusado o maior lance oferecido, desde que inferior ao valor da dívida, caso em que a propriedade será consolidada em nome da CREDORA, a dívida perante ela será considerada extinta; - extinta a dívida, dentro de cinco (5) dias a contar da data da realização do segundo leilão, a CREDORA disponibilizará ao DEVEDOR, termo de extinção da obrigação. (não havendo licitante no 2º leilão, também será extinta a dívida, se, consolidando-se a propriedade em nome da CREDORA); (a diferença que sobejar será colocada à disposição do DEVEDOR)

24 ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO BEM IMÓVEL EM GARANTIA DE PAGAMENTO DE OUTRAS AVENÇAS (após a transmissão da posse direta pelo DEVEDOR À CREDORA esta deverá depositar o valor que sobejou em c/c indicada por este) (caso o DEVEDOR não restitua o imóvel livre e desimpedido, ficará sujeito a ação de reintegração ou de imissão de posse e ao pagamento da taxa de ocupação – art. 30, c/c art. 37-A, da Lei n /97). (na ação de reintegração de posse do imóvel será concedida liminar para desocupação no prazo de 60 dias dias, podendo se impor da taxa de ocupação de 1% ao mês do valor + despesas – art. 24, IV);

25 XI – DAS DISPOSIÇÕES GERAIS:
ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO BEM IMÓVEL EM GARANTIA DE PAGAMENTO DE OUTRAS AVENÇAS XI – DAS DISPOSIÇÕES GERAIS: DA CESSÃO DE CRÉDITOS: (O DEVEDOR concorda e está ciente que o crédito da CREDORA poderá ser cedido ou transferido) XII - DO VENCIMENTO TOTAL ANTECIPADO DO MÚTUO: (em caso de atraso no pagamento de uma ou mais parcelas, poderá a CREDORA requerer o vencimento antecipado da dívida devendo o DEVEDOR proceder à liquidação do valor total devido. (Nesta hipótese fica o DEVEDOR incurso nas penalidades moratórias previstas no contrato (multa, juros), podendo a CREDORA promover a execução dos valores devidos ou da execução da alienação fiduciária estabelecida pelas partes pela presente escritura.

26 ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO BEM IMÓVEL EM GARANTIA DE PAGAMENTO DE OUTRAS AVENÇAS XIII – DO SEGURO: (contra risco de morte e invalidez permanente do Devedor e danos físicos ao imóvel) XIV - DAS DISPOSIÇÕES FINAIS: (obrigações extensivas aos herdeiros) 14.2 – (obrigação do Devedor responder pelas despesas decorrentes do contrato – registro, ITBI, etc) 14.3 – (divergências sanadas por arbitragem e eleição do Foro) 14.4 – (declarações do Devedor de que não é empregador/produtor rural)

27 14.8. (a Credora responde pela evicção do imóvel)
ESCRITURA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DO BEM IMÓVEL EM GARANTIA DE PAGAMENTO DE OUTRAS AVENÇAS 14.5. (declaração das partes, extensivas aos herdeiros, que aceitam as disposições do contrato) 14.6. (Os tributos até a data do contrato por conta da Credora. Após isto por conta do Devedor) 14.7. (dispensa de certidões de tributos incidentes sobre o imóvel - Lei 7.433/85) 14.8. (a Credora responde pela evicção do imóvel) 14.9. (as partes autorizam os registros e averbações necessárias) (assinaturas)

28 FIM