CONDOMÍNIO.

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1 CONDOMÍNIO

2 CONDOMÍNIO UNIVERSAL E PARTICULAR: Quanto à percepção de frutos, o condomínio pode ser: universal ou particular. Condomínio universal é a copropriedade do bem, assim como de todos os frutos e rendimentos dele oriundos. Condomínio particular é a copropriedade do bem e de alguns dos frutos e rendimentos dele provindos.

3 Um exemplo muito comum são as casas geminadas
 Um exemplo muito comum são as casas geminadas. Dessas casas geminadas tem-se um condomínio particular, porque cada um é dono da sua casa, mas as propriedade são divididas por uma parede. Cada um, da casa inteira, é dono da sua – do seu lado correspondente. Aquela parede que divide as duas propriedades pertence aos dois. Então, eles não têm um condomínio da casa, mas apenas da parede. Assim, não pega toda a propriedade, apenas uma parte desta

4 CONDOMÍNIO PREDIAL O condomínio predial recai sobre as partes comuns do bem, que é um prédio com uma edificação. Ao condomínio predial contrapõe-se o condomínio sobre bens móveis, que se rege conforme a indivisibilidade ou a divisibilidade da coisa. Prédio é o imóvel ou a construção realizada com os materiais apropriados para o fim que se destina. O prédio pode ser classificado, observando-se o fim para o qual ele se destina, em urbano, rústico e misto.

5 CONDOMÍNIO PRO DIVISO E PRO INDIVISO Condomínio Pro Diviso Rosenvald: “Só existe de direito, não de fato, pois cada condômino já se localiza numa parte certa e determinada da coisa. Exercem sobre a sua fração concreta todos os atos de propriedade singular, tal como se a gleba já fosse partilhada, com aprovação tácita recíproca. Basta imaginar um terreno que pertence a vários proprietários, mas, em razão de acordo entre todos, cada qual estabeleceu uma área de atuação individualizada. Compreende uma copropriedade em que cada um dos proprietários tem claramente individualizada a titularidade sobre a sua parte do bem. Há efetivamente a comunhão de direito, mas cada condômino ocupa parte certa e determinada da coisa, usando-a como se dono exclusivo fosse. Existe uma “mera aparência de condomínio”.

6 O Código Civil estabelece que a qualquer momento algum dos condôminos pode exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão e o juiz também poderá estabelecer a divisão antes do prazo se forem graves as razões que justifiquem o feito. Porém, poderá acontecer alguns fatos como a adjudicação do bem comum por algum dos condôminos (outros devem aceitar e têm direito de receber indenização); a alienação da coisa, onde o condômino que implantou as benfeitorias com mais valor poderá, se tiver interesse, exercer seu direito de preferência. Costuma ser apontado como exemplo característico de partes pro diviso o condomínio edilício, estabelecido em prédios cujos andares pertencem a proprietários diversos.

7 Condomínio pro indiviso   Já o condomínio pro indiviso (ou de fato) se caracteriza pela circunstância de haver uma coisa com vários proprietários e a titularidade destes não poder ser individualizada. Isso ocorre porque se a coisa for dividida, não atenderá mais ao fim inicialmente proposto e designado. Ex.: áreas comuns no meio de edifícios. Conceito (Rosenvald): “é a que perdura de fato e de direito, permanecendo a coisa em estado de indivisão perante os condôminos, porquanto estes ainda não se localizaram, cada qual, per se, na coisa.” Segundo o parágrafo primeiro do art do Código Civil, os condôminos podem acordar que a coisa comum fique indivisa por uma prazo de até cinco anos e que pode ser posteriormente prorrogado. O mesmo prazo se estende a indivisão estabelecida por doador ou testador. Diz-se que aqui a comunhão é de fato e de direito. Mais comum em imóveis.

8 CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO E NECESSÁRIO: - O CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO É AQUELE QUE DECORRE DA REALIZAÇÃO DE UM NEGÓCIO JURÍDICO INTER VIVOS (CONTRATO) OU MORTIS CAUSA (TESTAMENTO). - CONDOMÍNIO NECESSÁRIO É AQUELE QUE DECORRE DA LEI. O CONDOMÍNIO NECESSÁRIO PODE SER FORÇADO OU FORTUITO.

9 Segundo o autor Roberto Senise Lisboa, condomínio forçado é aquele que se constitui por causa de uma situação fática inevitável de indivisão do bem corpóreo. Exemplos: parede, cerca, muro... Já Condomínio fortuito é a copropriedade provisória, que se estabelece por força das circunstâncias. O condômino é cotitular do domínio do bem imóvel ou móvel.

10 CONDOMÍNIO ORDINÁRIO E ESPECIAL Condomínio ordinário é aquele que se submete à regulação geral dada pelo sistema à propriedade conjunta. Ou seja, quando mais de uma pessoa é titular de um bem, tendo cada titular uma parte ideal da coisa. Condomínio especial é aquele que se submete à regulação específica dada pelo sistema à propriedade conjunta. Coexiste na propriedade individual e comum, sendo perfeitamente identificado como unidade autônoma (apartamento, sala) e a propriedade comum incide sobre as demais áreas (escadas, corredor, elevadores)

11 O condomínio especial pode recair sobre: a) unidades habitacionais autônomas para fins residenciais ou comerciais; (condomínio edilício) b) o compáscuo; (tem por finalidade regular a organização daquelas propriedades que obrigatoriamente são compartilhadas) c) as cercas, muros e paredes.

12 CONDOMÍNIO ILEGAL A sua ilegalidade se resume a respeito da edificação de proteção e segurança: cercas e outras formas de controle. Esta proteção é posta na entrada do condomínio, assim, impede pessoas, que não sejam moradoras, de utilizar os espaços que não seriam privados. Isso se explica em, uma vez o condomínio registrado no cartório de imóveis, considera-se parte do Município, ou seja, público, pois é visto na forma de acessível como espaço livre. Considerando a legalidade por motivo do acesso impedido invoca-se o Art.5º XI e 6º da CF e Art. 8 da Lei 4.591/64, porém, a proteção à causa do Município tem se o disposto no Art. 30 VIII da CF e Art. 22 da Lei 6.766/79.

13 CONDOMÍNIO EDILÍCIO E ESPECIAL Condomínio especial é aquele regido por normas jurídicas específicas, em contraste com o condomínio ordinário. Uma modalidade do condomínio especial é o condomínio edilício, que é constituído por partes exclusivas e partes comuns dos condôminos – Art CC O condomínio edilício é constituído por áreas autônomas e comuns: Autônomas: apartamento, consultório, escritório e outros demarcados. Podem ser vendidos livremente, sem precisar ter a preferência dos outros condôminos. Diferente do que ocorre com o condomínio ordinário. Comuns: solo, estrutura do prédio, gás, água e outros de direito de uso comum.

14 CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO A CONSTIUIÇÃO ACONTECE PELA CONVENÇÃO Apesar das peculiaridades de cada condomínio, certos tópicos costumam fazer parte da maioria das convenções: - Discriminação da área que cada um possui em metros quadrados (tanto da parte comum como da autônoma). - Porcentagem de fração ideal a que cada um tem direito à área de terreno. Entende-se que fração ideal é a parte que não é possível dividir das áreas comuns e do terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino. - Formas de convocação, quoruns exigidos e competência das assembléias. - Mandato e atribuições do síndico, conselho e subsíndico. - Penalidades para os condôminos ou possuidores que não cumprirem com as determinações da convenção e do regulamento interno. Qualquer alteração a ser feita na convenção precisa da aprovação de 2/3 dos condôminos.

15 QUANDO AS REGRAS MUDAM Convenção e regulamento interno não são eternos e precisam de alterações periodicamente. Principalmente com a entrada em vigor do Novo Código Civil, em janeiro/2003, que trouxe uma série de modificações na legislação, é necessário que os condomínios adequem suas convenções. Veja abaixo alguns exemplos do que precisa ser alterado, em razão do Novo Código Civil: - Multa devido a atraso no pagamento do condomínio, que era de até 20% caiu para 2%. - Multa de até cinco vezes o valor da taxa condominial para infratores reiterados. - Locação/venda da garagem. - Definição do "comportamento anti-social". A convenção faz direitos entre os moradores

16 ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO Realizada pelo síndico, que pode ser uma pessoa estranha aos moradores, se assim aceito e só atua de acordo com a maioria dos votos dos condôminos. A assembleia formal deliberativa dos condôminos deve ser reduzida a termo e registrada no cartório de títulos e documentos. Da assembleia há dois tipos: geral ordinária: reunião formal com voto, realizada periodicamente e na forma prevista pelo Estatuto do condômino geral extraordinária: também formal e com voto, mas realizada excepcionalmente, por meio do sindico e de solicitação, com quórum de numero mínimo de condôminos.

17 Para que a deliberação seja válida, deve levar em conta a cota ideal de cada condômino em particular, por exemplo: 10 condôminos com suas respectivas cotas constituem o equivalente a 60%, enquanto os demais 30% cada, sendo assim, o voto daquele que possui a maior porcentagem bastará para deliberar, salvo em disposição contrária prevista em seu Estatuto. Também, as deliberações são tomadas pelo voto da maioria absoluta. Havendo empate na deliberação ou, no dia, menor quórum dos condôminos, poderá ser solicitado o juiz para decidir, por requerimento formulado por qualquer condômino com o consentimento dos demais.

18 No Código Civil – Capítulo VI Art. 1. 323
No Código Civil – Capítulo VI Art Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo aluga-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.

19 DIREITOS E OBRIGAÇÕES DOS CONDÔMINOS Direitos do condômino (Ordinário) São direitos do condômino, dentre outros: a) usar livremente o bem, observada a sua destinação, assim como os limites impostos pela função social da propriedade e pela existência de outros proprietários comuns; b) exercer os seus direitos sobre a coisa, compatíveis com a indivisão. c) reivindicar o bem de terceiro; d) alienar ou gravar a sua parte, sub censura dos demais condôminos; e) exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada condômino pela sua parte nas despesas decorrentes da divisão; f) renunciar à parte ideal e, assim, eximir-se do pagamento das despesas e dívidas.

20 Obrigações do condômino São obrigações do condômino, dentre outras: a) Concorrer proporcionalmente à sua cota, ao pagamento das despesas de conservação e custeio da coisa comum. b) Concorrer proporcionalmente à sua cota, para a divisão da coisa comum. c) Suportar os ônus a que estiver sujeita a coisa comum.

21 Direitos dos condôminos (Especial) A convenção do condomínio estabelece os direitos e os deveres dos condôminos. Cada condômino edilício possui os seguintes direitos sobre o edifício: a) O direito de exclusividade sobre a unidade autônoma (apartamento) de sua titularidade. b) O direito de utilização das partes comuns ou indivisas. c) Votar nas deliberações da assembleia e dela participar, se estiver em dia com os pagamentos das contribuições condominiais.

22 Obrigações dos condôminos São obrigações comuns a todos os condôminos, entre outras: a) O pagamento das despesas do condomínio, para os fins de manutenção e conservação do edifício, de acordo com a fração ideal que possui do imóvel. b) O pagamento destinado à reforma do imóvel, quando aprovada pela assembleia geral. c) Não realizar obras que comprometem a segurança do prédio, sob pena de arcar com multa que não pode ser superior a cinco vezes o valor das contribuições mensais, sem prejuízo de eventuais perdas e danos. d) Não modificar a fachada externa (forma e cor), inclusive as partes e esquadrias externas, sob pena de arcar com multa que não pode ser superior a 5 vezes o valor das contribuições mensais, sem prejuízo de eventuais perdas e danos. e) Não proceder a alterações arquitetônicas que alterem a estética do prédio ou coloquem em risco o edifício

23 f) Não conferir destinação diversa ao condomínio, nem violar os direitos de vizinhança e aqueles constantes da convenção e do regulamento interno, sob pena de arcar com multa que não pode ser superior a cinco vezes o valor das contribuições mensais, sem prejuízo de eventuais perdas e danos. g) Não embaraçar ou impedir o uso das coisas comuns, por parte de outro condômino. h) Não embaraçar o acesso do condômino à área privativa, incluindo-se nesse conceito as vagas autônomas de garagem, se existentes. i) Não alienar a vaga autônoma de garagem a pessoa estranha ao condomínio, a não ser que se trate de condomínio exclusivo de garagens.

24 FRUTOS E RENDIMENTOS Os frutos e os rendimentos do condomínio adquiridos de forma comum deverão ser repartidos entre os condôminos de acordo com a proporção de sua própria cota. Cada condômino é responsável pelos seus frutos e pelos danos eventualmente causados.

25 Extinção do condomínio ordinário Dá-se a extinção do condomínio ordinário, além das hipóteses comuns de perda da propriedade (perda, perecimento, abandono, renúncia, morte, desapropriação, por meio de negócio jurídico que importe em transmissão de bens, destacando-se a alienação) : pela alienação voluntária ou forçada do condomínio; pela divisão, partilhando-se o seu resultado entre os condôminos.   Por ser considerado fonte de conflitos e desavenças, o Código Civil busca facilitar a extinção do condomínio. Assim, a qualquer tempo, algum dos condôminos pode exigir a divisão da coisa e se houver pacto para não dividi-la, este terá duração máxima de cinco anos, com possibilidade de prorrogação posterior. Além disso, como já visto nos pontos anteriores, pode o juiz também determinar a divisão da coisa, se graves forem as razões que o levaram a decidir neste sentido.

26 A divisão é o meio adequado para se extinguir o condomínio em coisa divisível. Pode ser amigável ou judicial. Só se admite a primeira forma, por escritura pública, se todos os condôminos forem maiores e capazes. Se um deles for menor, ou se não houver acordo, será necessária a divisão judicial. Isso porque o art do Código Civil determina que se apliquem à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha da herança (arts a 2.022). A ação de divisão (CPC, art. 967) é imprescritível (in facultativis non datur praescriptio), podendo ser ajuizada a qualquer tempo. Todavia, se o estado de comunhão veio a cessar pela posse exclusiva de um dos condôminos, por lapso de tempo superior a quinze anos, consuma-se a prescrição aquisitiva e o imóvel não mais pode ser objeto de divisão. A divisão entre condôminos é simplesmente declaratória e não atributiva da propriedade (CPC, art. 980). Esta poderá, entretanto, ser julgada preliminarmente no mesmo processo. Os condôminos já eram proprietários; a divisão apenas declara e localiza a parte de cada um. A sentença retroage, pois, à data do início da comunhão, produzindo efeitos ex tunc. As sentenças que nas ações de divisão puserem termo à comunhão estão sujeitas a registro (Lei n , de , art. 167, I, n. 23), embora a divisão não seja meio de aquisição da propriedade. Se a coisa é indivisível, o condomínio só poderá extinguir-se pela venda judicial da coisa comum. Estatui o art do Código Civil:

27 “Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.   Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho”. Se todos quiserem vender, a venda será feita amigavelmente. Se houver divergência e um ou mais condôminos quiserem vender, observar-se-á o procedimento de jurisdição voluntária estabelecido nos arts e e s. do Código de Processo Civil.

28 A alienação, depois da avaliação, será feita em hasta pública, durante a qual o condômino poderá manifestar o seu direito de preferência. Vêm os tribunais, todavia, abrandando a exigência de que a venda de imóvel de incapaz se faça por hasta pública, pois esta forma, muitas vezes, não traz as vantagens que se esperam.

29 REFERENCIAS: LISBOA, Roberto Senise. Manual de direito civil, v
REFERENCIAS: LISBOA, Roberto Senise. Manual de direito civil, v. 4 : direitos reais e direitos intelectuais. 6. ed. – São Paulo : Saraiva, GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Volume 5. São Paulo: Saraiva, 2012; VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil. Volume 5. São Paulo: Atlas, 2006; LISBOA, Roberto Senise. Manual de Direito Civil. Volume 4. São Paulo: Saraiva, 2012; ROSENVALD, Nelson; FARIAS, Cristiano chaves de. Curso de Direito Civil. Volume 5, 8ª edição. Bahia: Juspodivm, 2012.