O Papel dos Advogados na aplicação da Nova Lei das Rendas Conselho Geral da Ordem dos Advogados Lisboa, 30 de Maio de 2013 Luísa Lopes Mestre em Direito,

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1 O Papel dos Advogados na aplicação da Nova Lei das Rendas Conselho Geral da Ordem dos Advogados Lisboa, 30 de Maio de 2013 Luísa Lopes Mestre em Direito, Advogada Docente do Instituto Superior de Ciências Empresariais e Turismo (ISCET)

2 2 I. Contextualização da Reforma do Arrendamento - A Lei 31/2012 de 14 de Agosto Crise do mercado de construção e imobiliário Falta de oferta de arrendamento a preços acessíveis Reforma de 2006 revelou-se insuficiente para os objectivos pretendidos, nomeadamente no que se refere à atualização de rendas antigas ( anteriores a 1990 ) Dificuldades de realização de obras em imóveis arrendados Complexo e moroso procedimento de despejo Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

3 3 REFORMA DO REGIME DO ARRENDAMENTO Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET Lei 31/2012 de 14.08 Entra em vigor em 12.11.2012 Revisão do NRAU a fim de dinamizar o mercado do Arrendamento Urbano

4 4 Perfilam-se cinco grandes ORIENTAÇÕES/ALTERAÇÕES : Liberdade contratual na definição da duração do contrato Contratos habitacionais: Deixa de existir um prazo mínimo de duração Na falta de estipulação os contrato consideram-se celebrados por dois anos. Contratos não habitacionais: Na falta de estipulação os contratos consideram-se celebrados por cinco anos. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

5 5 Valorização da negociação para a atualização de rendas antigas Contratos habitacionais anteriores a 1990: Negociação da renda pelas partes, salvaguardando as situações de carência económica, arrendatários com 65 anos ou mais ou com grau de incapacidade superior a 60% Contratos não habitacionais anteriores a 1995: Negociação da renda pelas partes, com previsão de um regime transitório de cinco anos para as microentidades Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

6 Redução da duração do período de transição dos contratos antigos para o novo regime Após cinco anos a renda dos contratos habitacionais será atualizada, não se valorizando as situações de carência económica ( a cargo da segurança social), mas tão só as situações relativas à idade e eventual incapacidade só haverá alteração do regime do contrato com o seu acordo e as rendas tem um regime especial 6 Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

7 7 Novo Regime para a realização de obras em prédios arrendados Regulado pela Lei 30/2012 de14.08 que altera o DL 157/2006 de 08.08 A denúncia para demolição ou obras profundas assenta na negociação entre as partes e na falta de acordo prevê o pagamento de uma indemnização. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

8 8 Procedimento Especial de Despejo Pretende-se fomentar a via extrajudicial mais simples para conseguir a desocupação do locado Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

9 9 II. Atualização de Rendas Antigas 1.Contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU – 19.11.1990 É um processo de negociação entre senhorio e arrendatário, sendo ao primeiro que compete iniciar o PROCESSO DE ATUALIZAÇÃO DE RENDAS Proposta do senhorio Propõe ao arrendatário o valor de atualização da renda e a transição do contrato para o NRAU, quanto ao tipo e duração do contrato. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

10 10 Possibilidade de resposta do arrendatário no prazo de 30 dias QUATRO atitudes possíveis: Não responde Aceita a proposta do senhorio Apresenta uma contraproposta e/ou invoca circunstâncias excecionais Denúncia o contrato A falta de resposta aceitação da proposta do senhorio Se optar pela segunda ou terceira atitude pode o arrendatário pronunciar-se quanto ao tipo e/ou duração do contrato propostas pelo senhorio Luísa Lopes, Advogada e Docente do ISCET Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

11 11 Se o arrendatário aceitar a proposta A renda é atualizada para o valor proposto pelo senhorio É devida a partir do 1º dia do 2º mês seguinte ao da recepção da resposta e o contrato ficará submetido ao NRAU Passará a ter o tipo e a duração acordados e na falta de acordo ou no silêncio das partes considera-se celebrado por prazo certo de cinco anos Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

12 12 Se o arrendatário não aceitar a proposta e fizer contraproposta O senhorio tem 30 dias para dizer se aceita ou não a contraproposta do arrendatário ao nível da renda, tipo e duração do contrato A falta de resposta aceitação da contraproposta. Se o senhorio aceitar: A renda é atualizada para o valor proposto pelo arrendatário Luísa Lopes, Advogada e Docente do ISCET Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

13 13 É devida a partir do 1º dia do 2º mês seguinte ao da receção da resposta pelo arrendatário Salvo acordo em contrário quanto ao tipo e duração do contrato, este passará a ser de prazo certo por CINCO anos. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

14 14 Se o senhorio não aceitar: Denunciar o contrato pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a cinco anos de renda, em função do valor médio das propostas formuladas pelas partes. Atualizar a renda de acordo com o valor tributário do imóvel, tendo como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15, e o contrato passa a ser de prazo certo de cinco anos. Luísa Lopes, Advogada e Docente do ISCET Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

15 Não se conformando com a atualização o arrendatário tem a possibilidade de denunciar o contrato sendo certo que a denúncia produz efeitos no prazo de dois meses, devendo o arrendado ser desocupado e entregue ao senhorio no prazo de 30 dias. 15 Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

16 16 Situações Especiais Socialmente protegidas Ao arrendatário é lícito invocar algumas situações socialmente protegidas Carência económica Idade igual ou superior a 65 anos Deficiência em grau comprovado de incapacidade superior a 60% Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

17 17 Carência económica Invoca e prova que o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a CINCO vezes a Retribuição Miníma Nacional Anual (RMNA) É fixado um período transitório de cinco anos em que a atualização da renda está limitada:

18 18 A um máximo de 25% do RABC e tem como limite 1/15 do valor tributário do imóvel A um máximo de 17% do RABC e tem como limite 1/15 do valor tributário do imóvel se o RABC do agregado familiar for inferior a 1500,00 mensais. A um máximo de 10% do RABC e tem como limite 1/15 do valor tributário do imóvel se o RABC do agregado familiar for inferior a 500,00 mensais.. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

19 19 Durante este período transitório de cinco anos é necessário comprovar anualmente o rendimento ao senhorio, no mês correspondente em que foi feita a invocação da carência económica, sob pena de não poder mais beneficiar deste regime de exceção Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

20 20 Findo este período transitório de cinco anos o senhorio pode avançar com a transição do contrato para o NRAU, não podendo nessa altura o arrendatário invocar as situações socialmente protegidas ( Carência económica, idade igual ou superior a 65 anos ou incapacidade superior a 60%) Na falta de acordo ou no silêncio das partes acerca do tipo e da duração do contrato este considera-se celebrado por prazo certo do DOIS anos. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

21 21 Idade igual ou superior a 65 anos e/ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60% Invoca e prova que tem 65 anos ou mais ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60% O contrato só transita para o NRAU mediante acordo das partes, caso contrário o contrato manter-se-á como vinculístico A renda pode ser atualizada aplicando-se as regras gerais supra referidas. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

22 22 2.Contratos não habitacionais celebrados antes de 05.10.1995 O regime é idêntico ao que evidenciamos para os arrendamentos habitacionais. O arrendatário pode invocar as seguintes situações: Que no locado existe um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microentidade Que tem a sua sede no arrendado e é uma associação privada sem fins lucrativos e declarada de interesse público, nacional ou municipal Que o arrendado é uma república de estudantes …. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

23 23 Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET Nestes casos, salvo acordo em contrário, o arrendatário beneficia de um período transitório de CINCO anos findo o qual o senhorio pode avançar para a transição do contrato para o NRAU e é considerado um contrato a prazo certo de DOIS anos Durante este período de cinco anos o valor atualizado da renda é determinado com base no valor tributário do imóvel com o limite de 1/15.

24 24 III. Prazos dos arrendamentos Os contratos de arrendamento celebrados após a entrada em vigor da Lei 31/2012 de 14 de Agosto – 12.11.2012 - tiveram alteração quanto aos prazos Arrendamentos habitacionais: Maior liberdade de negociação quanto à duração do contrato Não têm agora prazo mínimo para vigência Mantém-se o limite máximo de 30 anos No silêncio das partes os contrato consideram-se celebrados pelo prazo de DOIS anos. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

25 25 Arrendamentos não habitacionais: Liberdade negocial quanto à duração Se as partes não acordarem quanto à duração em contrário, supletivamente considera-se o contrato celebrado pelo prazo de CINCO anos Os prazos de pré-aviso para a oposição à renovação do contrato pelo senhorio e arrendatário também sofreram alteração existindo agora um prazo em função da duração do contrato - Art.1097º CC Luísa Lopes, Advogada e Docente do ISCET Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

26 26 IV. Despejo por falta de pagamento de rendas O senhorio passa a poder resolver o contrato de arrendamento após DOIS meses em que o arrendatário não pague ou se constitua em mora O direito resolução pode ser judicial ou extrajudicial O direito à resolução judicial caduca se o arrendatário até ao fim do prazo para a contestação depositar as somas devidas acrescidas de 50% O arrendatário só pode recorrer a este procedimento uma vez em cada contrato Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

27 27 A resolução extrajudicial (desde 2006) É efectuada por comunicação, nos termos do art. 9º da Lei 31/2012 de 14 de Agosto Pode recorrer-se a esta fórmula: em caso de mora por período superior a dois meses no pagamento das rendas, em caso de mora superior a oito dias no pagamento de rendas mais de quatro vezes seguidas ou interpoladas num período de um ano, em caso de oposição pelo arrendatário a obras ordenadas por autoridade pública Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

28 28 Fica sem efeito a resolução se o arrendatário no mês seguinte à comunicação o arrendatário proceder ao pagamento das quantias em dívida acrescidas de 50%, porém só pode recorrer a este expediente um única vez em cada contrato Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

29 29 V. Procedimento Especial de Despejo – Lei 31/2012 de 14 de Agosto e DL 1/2013 de 07 de Janeiro A Lei 31/2012 de 14.08 criou um novo PROCEDIMENTO ESPECIAL DE DESPEJO O DL 1/2013 consagrou o regime do Balcão Nacional de Arrendamento – BNA – cuja plataforma informática se encontra no site www.bna.mj.ptwww.bna.mj.pt O procedimento veio simplificar e tornar mais expedita a desocupação do locado e respectiva entrega ao senhorio. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

30 30 Tem aplicação nas seguintes situações: Cessação do contrato por revogação, caducidade, oposição à renovação, denúncia livre pelo senhorio Resolução do contrato nos casos de não pagamento da renda por mais de dois meses. Denúncia para habitação própria ou de descendentes em 1º grau Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

31 31 Denúncia no caso de demolição ou realização de obras profundas Denúncia pelo arrendatário decorrido 1/3 do prazo de duração inicial, quando o senhorio queira impedir a renovação do contrato Denúncia pelo arrendatário em virtude de não aceitar a transição para o NRAU e a atualização de renda, caso este não desocupe o arrendado na data prevista Pré requisito para recurso ao Procedimento Especial de Despejo Imposto de selo liquidado Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

32 32 Fases do Procedimento Especial de Despejo: Pedido de despejo no BNA com um dos fundamento referidos comprovados O BNA notifica o arrendatário para desocupar o locado e, se for o caso, pagar a quantia em dívida OU deduzir oposição OU requerer o diferimento da desocupação do arrendado Se o arrendatário não deduz oposição: O BNA emite um Título de Desocupação, que será diligenciado por agente de execução, notário ou oficial de justiça Luísa Lopes, Advogada e Docente do ISCET Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

33 33 Só haverá intervenção do tribunal se for necessária autorização para entada no domicilio do arrendatário, quando este não desocupe o locado voluntariamente. Se o arrendatário deduz oposição: o É aberto um processo especial urgente, o arrendatário paga a taxa de justiça devida e uma caução no valor das rendas e outros encargos em dívida com o limite de máximo de seis rendas o Deduzida a oposição o juiz, caso não conheça de alguma excepção ou nulidade ou do mérito da causa, ordena a notificação das partes da data da audiência. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

34 34 Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET Impugnação do título de desocupação do locado Fundamentação na violação das regras de comunicação e de notificação a observar pelo BNA – Arts. 9º e 10º e 15º-D da Lei 31/2012 de 14 de Agosto Apresentada ao juiz do tribunal da situação do locado no prazo de 10 dias a contar da deslocação ao locado do agente de execução, notário ou oficial de justiça ao locado para a sua desocupação, ou do momento em que o arrendatário toma conhecimento de ter sido efectuada a desocupação, com junção de prova

35 35 Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET O requerido é notificado para em 10 dias se opor à impugnação e oferecer prova Efeito meramente devolutivo, pelo que não suspende a desocupação, o que só se pode conseguir pela via do diferimento da desocupação por razões sociais imperiosas

36 36 Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET VI. Reabilitação Urbana Regulada pela Lei 32/2012 de 14 de Agosto, que alterou o DL 307/2009 de 23 de Outubro Possibilidade de denúncia do contrato, nos arrendamentos para habitação, para o senhorio proceder à demolição ou à realização de obras profundas - Arts. 1001º e 1103º CC – Passa a ser realizada por mera comunicação remetida ao arrendatário com antecedência não inferior a SEIS meses sobre a data pretendida para a desocupação Desjudicialização

37 37 Obrigações do senhorio: pagar uma indemnização correspondente a um ano de rendas e em alternativa Garantir o alojamento do arrendatário em condições análogas às que este detinha, quer no que se refere ao local, quer ao valor da renda e demais encargos 30 dias para obter acordo ou, na sua falta, pagamento da indemnização neste prazo. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

38 38 Não início das obras no prazo de seis meses seguintes à desocupação por motivo imputável ao senhorio Obrigação de pagar uma indemnização ao arrendatário no valor de 10 anos de renda Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

39 39 Contratos de arrendamento habitacionais anteriores a 19.11.1990 A denúncia opera por mera comunicação ao arrendatário, porém se o arrendatário tiver mais de 65 anos ou deficiência com grau superior a 60%, na falta de acordo o senhorio é obrigado a realojar o arrendatário em condições análogas às que detinha Nos contratos de arrendamento não habitacionais anteriores a 05.10.1995 não existe regime especial. Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

40 40 OBRIGADA PELA ATENÇÃO DISPENSADA Luísa Lopes Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET