Geraldo Fonseca de Barros Neto AASP, 24/03/2015

Apresentação em tema: "Geraldo Fonseca de Barros Neto AASP, 24/03/2015"— Transcrição da apresentação:

1 Geraldo Fonseca de Barros Neto AASP, 24/03/2015
LOCAÇÃO: ASPECTOS MATERIAIS E PROCESSUAIS LOCAÇÃO EMPRESARIAL E AÇÃO RENOVATÓRIA Geraldo Fonseca de Barros Neto AASP, 24/03/2015

2 PROGRAMA Premissas O direito à renovação
Exercício do direito à renovação Defesa Decisão

3 PREMISSAS A proteção jurídica do “ponto” O valor do ponto
Tutela de garantia da inerência – restrição ao direito de propriedade Ponto em imóvel próprio e ponto em imóvel alheio Renovação compulsória da locação não-residencial

4 DIREITO À RENOVAÇÃO Locação imobiliária urbana não-residencial
Locatário empresário Contrato escrito Prazo contratual determinado – mín 5 anos Mesmo ramo de atividade – mín 3 anos Exato cumprimento do contrato anterior

5 DIREITO À RENOVAÇÃO Locação urbana Empresariedade da locação
Destinação Empresariedade da locação Conceito de empresário (art. 966 CC) Extensão às sociedades simples (e profissionais liberais individuais?) As demais formas de PJ: associações, fundações etc.

6 DIREITO À RENOVAÇÃO Contrato Escrito Prazo determinado
Mínimo de 5 anos Ou soma dos contratos renovados por no mínimo 5 anos Prazo ininterrupto Cômputo pelo sucessor ou cessionário, mas não pelo novo locatário sem vínculo com locatário anterior (STF 482) Prorrogação por prazo indeterminado – perda da renovação

7 DIREITO À RENOVAÇÃO Mesmo ramo econômico por no mínimo 3 anos
Prazo na data da ação renovatória (e não no vencimento do contrato) Ligeiras alterações não impedem renovação

8 DIREITO À RENOVAÇÃO Obrigações do locatário
Obrigação principal Obrigações assessórias “Exato” cumprimento e atraso no pagamento Contumácia do locatário e postura do locador

9 EXERCÍCIO DA RENOVAÇÃO
Procedimento comum e procedimentos especiais no NCPC Aplicação do NCPC aos procedimentos especiais de legislação extravagante Aplicação supletiva e subsidiária Conflitos e coerência Procedimento especial quando justificada a especialidade

10 EXERCÍCIO DA RENOVAÇÃO
Especialidade da ação renovatória Elevado índice de acordo Audiência de mediação Ocorrência de perícia sobre o valor do aluguel Inversão do procedimento para antecipar prova oral Desnecessidade de reconvenção Recurso sem efeito suspensivo

11 EXERCÍCIO DA RENOVAÇÃO
O prazo decadencial Ajuizamento da ação renovatória entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato Características do prazo decadencial O ajuizamento prematuro: REsp Aplicação do art. 218 § 4º? (Não será considerado intempestivo o ato praticado antes do termo inicial do prazo). Outra renovatória enquanto pendente anterior

12 EXERCÍCIO DA RENOVAÇÃO
Requisitos genéricos (art. 319 do CPC) Especificidades do pedido: “proposta de negócio” Requisitos específicos (art. 71 LL) Demonstração do direito Prova do exato cumprimento do contrato Indicação do fiador e autorização do cônjuge Prova da legitimidade, se cessionário ou sucessor

13 DEFESA Limitações do direito à renovação
Falta dos requisitos (admissibilidade ou mérito) Insuficiência do valor proposto Perícia e consequências Melhor proposta de terceiro – em outro ramo Preferência do locatário Ingresso do terceiro no processo Obras por determinação do Poder Público ou para valorização Uso próprio – em outro ramo (salvo se imóvel com destinação específica)

14 DEFESA Cuidados na contestação
“Exceção de retomada” (desnecessidade de reconvenção) Se não houver, improcedência leva à possibilidade de denúncia vazia Pedido de fixação de aluguéis provisórios – 80% do proposto A partir do vencimento do contrato anterior ou deferimento Requisitos específicos Determinação do Poder Público Relatório pormenorizado das obras Proposta de terceiro com indicação do ramo e duas testemunhas

15 DECISÃO DE RENOVAÇÃO Condições do contrato renovado
Prazo máximo de 5 anos: AR 4220 (18/05/2011); 178 STF Se sucessivos, prazo máximo de 5 anos e não último contrato: REsp (23/10/2006) x REsp (7/11/2013) Aluguel mínimo é o pedido: REsp (23/04/2007) Fiador assume o valor fixado: REsp (03/11/2009)

16 DECISÃO DE RENOVAÇÃO Título executivo Diferenças Juros moratórios
Vencimento imediato e execução nos próprios autos Exigibilidade provisória ou só no trânsito? Responsabilidade do fiado Juros moratórios A partir da intimação na execução: REsp (02/02/2009) Descumprimento do contrato e execução Não é título executivo: AgRg/REsp (02/05/2011) – Será?

17 DECISÃO DE EXTINÇÃO DO CONTRATO
Despejo Exigência de pedido na contestação Na improcedência, extinção sem mérito ou desistência: REsp (09/08/2011); REsp (22/6/1998) Prazo de 30 dias Trânsito? O veto ao despejo liminar

18 INDENIZAÇÃO AO LOCATÁRIO
Fundamentos da indenização Passados três meses, atraso nas obras ou na destinação Não concretização da proposta de terceiro Indenização, mas não retomada do imóvel: REsp (29/05/2006) Fixação Momento Liquidação Devedores (citação do terceiro?)

19 Obrigado!