OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Apresentação em tema: "OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS"— Transcrição da apresentação:

1 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS
ESP. CLAUDETE CRISTINA IWATA

2 RESUMO DA ÚLTIMA AULA O IMÓVEL conceito/aquisição/perda MODALIDADES DE OPERAÇÕES IMOB. VENDA COMPRA LOCAÇÃO

3 PLANO DE ESTUDO LOCAÇÃO ADMINISTRAÇÃO AVALIAÇÃO / PTAM LOTEAMENTOS INCORPORAÇÕES COMPRA E VENDA e o novo Código Civil Brasileiro

4 LOCAÇÃO

5 LEI DE LOCAÇÃO Presidência da República Casa Civil Subchefia para Assuntos Jurídicos LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991 Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.        

6 Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

7 Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê - lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único

8 Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência

9 Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

10 § 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

11 Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

12 Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

13 Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

14 II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

15 IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

16 Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Parágrafo único

17 Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

18 Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias. Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

19 Art. 23. O locatário é obrigado a:
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

20 LOCAÇÃO O corretor ou empresa imobiliária podem ser contratados somente para promover a LOCAÇÃO do imóvel. Neste caso a operação se encerra com a execução do contrato de locação e acessórios que seguem na lista de checagem:

21 1) Tipo de imóvel: apartamento, casa, sobrado, sobreloja, loja, terreno, salão, barracão, chácara etc. 2) Fim a que se destina: comercial, residencial, industrial, rural etc. 3) Intenções futuras: Cabe ao corretor investigar quais são as intenções do proprietário.

22 4) Verificar se o proprietário já tem um valor definido para a locação ou pretende que o corretor avalie.. 5) Investigar se o proprietário já fez alguma tentativa de locação sozinho ou através de outro profissional

23 6) Visita ao imóvel para avaliação(caso em que o proprietário ainda não tem o valor do aluguel definido) 7) Verificação dos documentos relativos ao imóvel e ao proprietário.

24 8)contrato De Prestação De Serviços Para Locação De Imóvel
9) Assinado o contrato, têm início a segunda etapa: PUBLICIDADE 10) Visitação ao imóvel. 11) Cadastro do locatário e fiador(es)

25 12) Contrato de Locação e Termo de Vistoria de entrada
13) Efetiva entrega das chaves

26 VÍDEO O Novo Corretor de Imóveis

27 ADMINISTRAÇÃO Administrar um imóvel para um gestor de imóveis, significa acompanhar o contrato de locação na qualidade de representante do LOCADOR

28 Todas as questões referentes ao Contrato de Locação deverão ser intermediadas pelo profissional evitando que as partes entrem em contato. São atividades exercidas na administração: a) Recebimento dos aluguéis do LOCATÁRIO;

29 b) Efetuação de descontos em taxas de condomínio que são de obrigação do LOCADOR;
c) Repasse do valor para o LOCADOR, retendo o valor da administração que é definido através de tabela;

30 Renovação do Contrato de Locação, cálculo e aplicação do índice de reajuste através de ADITAMENTO CONTRATUAL; e) Execução do termo de Vistoria de Saída do imóvel. f) Comparação entre as Vistorias de entrada e saída.

31 g) Indicação dos reparos a serem feitos pelo LOCATÁRIO.
h) Conferência do trabalho executado.

32 i) Cálculo dos pagamentos finais como: saldo do aluguel (diferença de dias), Certidão negativa de débitos condominiais (emitido pelo síndico ou administrados de condomínios), recebimento dos comprovantes de quitação das taxas de água, energia elétrica e outros;

33 j) Recebimento das chaves após confirmação que o LOCATÁRIO restituiu o imóvel nas mesmas condições que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal.

34 AVALIAÇÃO ou Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica - PTAM ?
CAMPO DE ATUAÇÃO CONSULTORIA IMOBILIÁRIA AVALIAÇÕES EMPRESARIAIS TRIBUTAÇÃO MUNICIPAL (IPTU), PRIVATIÇÃO e DESAPROPRIAÇÃO

35 d) Questões judiciais:
Dissolução de sociedade; Separação Divórcio Revisional de aluguel Renovatória Perícia judicial Assistência técnica etc.

36 RESOLUÇÃO-COFECI N° 1.066/2007 Estabelece nova regulamentação para o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, assim como para elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e dá outras providências.

37 Art. 4º - Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM - o documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extra-judicialmente.

38 Art. 5º - O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, para determinação do valor de mercado, deve conter os seguintes requisitos mínimos: -identificação do solicitante; -objetivo do parecer técnico; -identificação e caracterização do imóvel;

39 -indicação da metodologia utilizada;
-valor resultante e sua data de referência; -identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador. § 1º - São requisitos para caracterização do imóvel a identificação de seu proprietário, o número da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis e o endereço completo ou a descrição detalhada de sua localização.

40 § 2º - A descrição do imóvel deve conter, no mínimo:
-medidas perimétricas, medida de superfície (área), localização e confrontações; -descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver;

41 -contextualização do imóvel na vizinhança e infra-estrutura disponível;
-aproveitamento econômico do imóvel; data da vistoria. § 3º - Ao Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica recomenda-se estarem anexados:

42 - mapa de localização; - certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis; - relatório fotográfico.

43 CUIDADOS A SEREM TOMADOS
TRABALHO DENTRO DAS NORMAS VALORES CORRETOS SERIEDADE NO TRABALHO ANÁLISE PRECISA BOAS AMOSTRAS HONORÁRIOS JUSTOS

44 LOTEAMENTOS Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

45 § 1º. Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

46 § 2º. Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

47 Atividades Do Corretor Em Loteamentos:
procurar uma área dentro das especificações legais. promover a venda dos lotes.

48 INCORPORAÇÕES De acordo com a Lei n.º 4.591, de 16 de dezembro de 1964, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

49 Atividades Do Corretor Em Loteamentos:
- procurar uma área dentro das especificações legais. pesquisar junto aos clientes o tipo de imóvel pretendido. - auxiliar nas ações de MKT promover a venda dos lotes.

50 O GESTOR E O NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO
LEI No , DE 10 DE JANEIRO DE 2002. FONTE: 002/L10406.htm

51 Art. 5o A menoridade cessa aos dezoito anos completos, quando a pessoa fica habilitada à prática de todos os atos da vida civil.

52 Parágrafo único. Cessará, para os menores, a incapacidade:
I - pela concessão dos pais, ou de um deles na falta do outro, mediante instrumento público, independentemente de homologação judicial, ou por sentença do juiz, ouvido o tutor, se o menor tiver dezesseis anos completos;

53 II - pelo casamento; III - pelo exercício de emprego público efetivo; IV - pela colação de grau em curso de ensino superior; V - pelo estabelecimento civil ou comercial, ou pela existência de relação de emprego, desde que, em função deles, o menor com dezesseis anos completos tenha economia própria.

54 CAPÍTULO XIII Da Corretagem
Art Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

55 Art. 723.  O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. ( Redação dada pela Lei nº , de 2010 )

56 Parágrafo único.  Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. ( Incluído pela Lei nº , de 2010 )

57 VÍDEO Corretor de Imóveis Preso em Belém

58 Art A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

59 Art A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

60 Art Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

61 Art Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

62 Art Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

63 Art Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

64 RESUMO DA AULA LOCAÇÃO ADMINISTRAÇÃO AVALIAÇÃO / PTAM LOTEAMENTOS INCORPORAÇÕES COMPRA E VENDA e o novo Código Civil Brasileiro

65 MÚSICA PARA O FINAL DE SEMANA
Israel Kamakawiwo'ole - Over The Rainbow - tradução

66 BOA NOITE ! BOM FINAL DE SEMANA !