AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR ESTRANGEIRO

Apresentação em tema: "AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR ESTRANGEIRO"— Transcrição da apresentação:

1

2 AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR ESTRANGEIRO
Eduardo Augusto Diretor de Assuntos Agrários do Irib Registrador Imobiliário em Conchas-SP AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR ESTRANGEIRO Rio de Janeiro, 28 de novembro de 2013.

3 Estrutura de Nosso Diálogo
Estrangeiro e Imóveis Imóvel Rural Questões Relevantes

4 Bem Imóvel e Estrangeiros
1/3 Bem Imóvel e Estrangeiros

5 Aquisição de Imóvel por Estrangeiro
pessoa natural pessoa jurídica Imóvel: imóvel urbano imóvel rural 5

6 Aquisição de Imóvel Urbano
Instrução Normativa RFB nº 1.042/2010 Art. 3º. Estão obrigadas a inscrever-se no CPF as pessoas físicas: XII - residentes no exterior que possuam no Brasil bens e direitos sujeitos a registro público, inclusive: a) imóveis. A legislação brasileira não prevê restrições Única regra a ser observada: obrigatoriedade de o estrangeiro estar cadastrado na Receita Federal do Brasil pessoa natural: CPF pessoa jurídica: CNPJ Instrução Normativa RFB nº 1.183/2011 Art. 5º. São também obrigados a se inscrever no CNPJ: XII - entidades domiciliadas no exterior que, no País: a) sejam titulares de direitos sobre: 1. imóveis. 6

7 Imóvel Rural e Estrangeiros
2/3 Imóvel Rural e Estrangeiros

8 Imóvel Rural e Estrangeiro
Constituição Federal Art A lei regulamentará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional. Lei nº 5.709/71 (e o Decreto nº /74) Regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiro residente no País ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil Lei nº 8.629/93 (artigo 23) Incluiu o Arrendamento nas regras da Lei nº 5.709/71. 8

9 INSTRUÇÃO NORMATIVA INCRA Nº 70, de 6/12/2011
Lei nº 5.709/1971 4 décadas depois... INSTRUÇÃO NORMATIVA INCRA Nº 70, de 6/12/2011 INSTRUÇÃO NORMATIVA INCRA Nº 76, de 23/8/2013 norma oportuna e bem elaborada pelo Incra Dispõe sobre a aquisição e arrendamento de imóvel rural por pessoa natural estrangeira residente no País e pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil, e dá outras providências.

10 Pessoa Natural Estrangeira
Item essencial: residência permanente no País (como comprovar isso?) declaração ou prova documental? (conta de luz? de telefone?) "endereço" x "residência permanente" A residência legal em território brasileiro é comprovada pela cédula de RNE com classificação "permanente" 10

11 Pessoa Natural Estrangeira
Acima de 20 MEI, também será necessária a aprovação de projeto de exploração pelo Ministério do Desenvolvimento Agrário, ouvido o órgão federal competente pela respectiva atividade a ser desenvolvida. A Lei nº 5.709/1971 traz limites quanto à dimensão do imóvel: até 3 MEI: aquisição livre, exceto exigências gerais de 3 a 50 MEI: autorização do INCRA (Instrução Normativa nº 76, de 23/8/2013) + de 50 MEI: autorização do Congresso Nacional (Lei nº 8.629/1992, artigo 23, §2º) ZTM MEI A1 5 ha B1 20 ha C1 55 ha A2 10 ha B2 25 ha C2 70 ha A3 15 ha B3 30 ha D 100 ha 11

12 Empresa Estrangeira Lei nº 5.709/1971 Art. 5º - As pessoas jurídicas estrangeiras referidas no art. 1º desta Lei só poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários. Mais de 100 MEI: autorização do Congresso Nacional (Lei nº 8.629/1992, artigo 23, §2º) portanto o Incra somente pode autorizar nessas situações; não há poder discricionário! 12

13 Empresa Brasileira sob Controle Estrangeiro
Lei nº 5.709/71 e Decreto nº /74 Art. 1º - O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista na lei e no regulamento. §1º. ... a mesma regra se aplica à pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior. INCONSTITUCIONAL? 13

14 Empresa Brasileira sob Controle Estrangeiro
CONSTITUIÇÃO FEDERAL Art. 171. São consideradas: I - empresa brasileira a constituída sob as leis brasileiras e que tenha sua sede e administração no País;  II - empresa brasileira de capital nacional aquela cujo controle efetivo esteja em caráter permanente sob a titularidade direta ou indireta de pessoas físicas domiciliadas e residentes no País ou de entidades de direito público interno, entendendo-se por controle efetivo da empresa a titularidade da maioria de seu capital votante e o exercício, de fato e de direito, do poder decisório para gerir suas atividades.  § 1º - A lei poderá, em relação à empresa brasileira de capital nacional:  I - conceder proteção e benefícios especiais temporários ... § 2º - Na aquisição de bens e serviços, o Poder Público dará tratamento preferencial, nos termos da lei, à empresa brasileira de capital nacional. Lei nº 5.709/71 e Decreto nº /74 Art. 1º - O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista na lei e no regulamento. §1º. ... a mesma regra se aplica à pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior. Artigo revogado pela EC nº 6, de 1995. 14

15 Empresa Brasileira sob Controle Estrangeiro
Lei nº 5.709/71 e Decreto nº /74 Art. 1º - O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista na lei e no regulamento. §1º. ... a mesma regra se aplica à pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior. INCONSTITUCIONAL 15

16 Empresa Brasileira sob Controle Estrangeiro
Parecer da AGU (publicado em 23/8/2010) considerou constitucional o §1º do artigo 1º da Lei nº /1971. Portanto... §1º. ... a mesma regra se aplica à pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior. CONTROLADOR: sócio estrangeiro (PF ou PJ) que resida (tenha sede) no Exterior 16

17 (Espanha)

18 Controladores do Santander Brasil:
(Espanha) Controladores do Santander Brasil: duas empresas estrangeiras: 82% (espanhola e holandesa) ambas com sede fora do Brasil

19

20 para as demais empresas
Aquisição Livre para as demais empresas Controlador da Webmotors: Santander BR: empresa brasileira Santander BR: sede no Brasil

21 Mudança de Entendimento
Parecer da AGU (publicado em 23/8/2010) os efeitos do presente Parecer devem ser produzidos a partir de sua publicação no Diário Oficial da União, consoante o artigo 2º, parágrafo único, inciso XIII, da Lei nº 9.784, de 29/1/1999. Empresa Nacional sob controle Estrangeiro de 1971 a 15/8/1995: incidência das restrições de 16/8/1995 a 23/8/2010: liberada das restrições desde 24/8/2010: incidência das restrições 21

22 3/3 QUESTÕES RELEVANTES

23 Providências Registrais
Decreto nº /74 – Controle Territorial: a soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras não poderá ultrapassar 25% (1/4) da superfície do município; a totalidade das pessoas de uma mesma nacionalidade não pode ser proprietária de mais de 10% da área total do Município. 23

24 infelizmente, não! Exemplo: Município de Bofete
M.E.I. Bofete = 10 ha área do município limite para estrangeiros limite por nacionalidade área em m2 m2 m2 m2 área em ha 64.500,00 ha 16.125,00 ha 6.450,00 ha área em M.E.I. 6.450,00 MEI 1.612,50 MEI 645,00 MEI 100% 25% 10% Mas esses dados espelham a realidade? infelizmente, não! - arrendamento rural não se registra; e - aquisições sem título (contratos de gaveta) Empresas brasileiras equiparadas: - agora piorou de vez: controle artificial !! total geral total de área registrada em nome de estrangeiros por nacionalidade total em poder de estrangeiros portuguesa 23,29 ha libanesa 224,60 ha japonesa 5,18 ha 368,96 ha italiana 57,58 ha espanhola 19,36 ha argentina 3,38 ha 36,896 M.E.I. dinamarquesa 31,46 ha coreana 2,06 ha alemã 2,037 ha

25 Questões Relevantes As restrições aplicam-se também à constituição de outros direitos reais sobre imóveis rurais a estrangeiros? a lei diz apenas “aquisição” e “arrendamento”, ou seja, proíbe não apenas a titularidade, mas também a posse efetiva do imóvel rural; portanto... superfície usufruto direito real de uso comodato Aplica-se a Lei nº 5.709/2001 25

26 Questões Relevantes As restrições aplicam-se também à constituição de alienação fiduciária em garantia de imóveis rurais a estrangeiros? a lei diz apenas “aquisição”, o que permite duas interpretações, uma restritiva (que melhor se adapta à atual leitura da lei feita pelo Governo Federal) e outra extensiva (permitira a constituição da propriedade fiduciária, que tem escopo de garantia e é provisória) eu entendo estar a propriedade fiduciária fora das restrições dessa lei, mas também entendo não recepcionado pela EC nº 6 de 1995 o dispositivo que tratava da inclusão da empresa nacional com maioria de capital estrangeiro às restrições legais. 26

27 Questões Relevantes Problemas derivados dessa interpretação:
empresa brasileira titular de vários imóveis rurais (já registrados em seu nome) não pode alienar a maioria de seu capital a estrangeiros? quem vai controlar isso? a Junta Comercial? ideal: criar uma sigla igual à ME e EPP (que tal ECE? “Santander S/A-ECE”) no caso de incorporação de uma empresa nacional titular de vários imóveis rurais por uma outra de controle estrangeiro, o registrador imobiliário, quando do pedido de averbação da incorporação na matrícula do imóvel, terá que denunciar a ilegalidade da operação já consolidada na Junta Comercial? como o registro imobiliário, responsável pelo cálculo da porcentagem da área do município em poder de estrangeiros, poderá controlar essas “aquisições derivadas da simples mutação do controle acionário”? 27

28 Questões Relevantes Estrangeiro Português submete-se às restrições?
Sim, exceto se... CONSTITUIÇÃO FEDERAL: Art. 12. // § 1º. Aos portugueses com residência permanente no País, se houver reciprocidade em favor de brasileiros, serão atribuídos os direitos inerentes ao brasileiro, salvo os casos previstos nesta Constituição. Decreto nº / Estatuto da Igualdade. Art 14 O português, no gozo dos direitos e obrigações civis, pode exercer o comércio, indústria, a agricultura e o magistério em qualquer grau. § 1º Pode também: V - Ser propietário de terras ou estabelicimentos industriais ou comerciais na faixa de fronteiras; Requerer ao Ministério da Justiça uma das 2 formas de Igualdade (formas idênticas às estipuladas pelo governo português): Certificado de Igualdade de Direitos e Obrigações Civis; ou Certificado de Igualdade de Direitos e Obrigações Civis e Gozo dos Direitos Políticos 28

29 Comentários Finais O IRIB reconhece a importância da Lei nº 5.709/71 para a segurança nacional do país; No entanto, o dispositivo que, em 1971, equiparava a empresa nacional controlada por estrangeiro à empresa estrangeira passou a ser inconstitucional em 1995, pois a EC nº 6/1995 revogou toda forma de discriminação entre as empresas brasileiras de capital nacional e de controle estrangeiro; Além disso, o controle de imóveis rurais de titularidade de estrangeiros passou a ser uma falácia, pois sua efetivação é inviável quanto às empresas brasileiras sob controle estrangeiro. Por fim, esse tema requer uma análise jurídica que seja isenta de sentimentos ideológicos. 29

30 OBRIGADO

31 AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR ESTRANGEIRO
Eduardo Augusto Diretor de Assuntos Agrários do Irib Registrador Imobiliário em Conchas-SP AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR ESTRANGEIRO Rio de Janeiro, 28 de novembro de 2013.