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NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO Porto, Maio de 2006.

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Apresentação em tema: "NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO Porto, Maio de 2006."— Transcrição da apresentação:

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4 NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO
Porto, Maio de 2006

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6 Índice

7 Índice Parte I Regime do Arrendamento Urbano (RAU) Parte II
Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) Parte III Regime transitório previsto no NRAU Parte IV Questões colocadas pelo NRAU Parte V Contratos de Utilização de Loja

8 Arrendamento Urbano 1

9 1 Arrendamento Urbano Arrendamento urbano - Noção - Especificidade:
- RAU: Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15/10 - contratos habitacionais: - Decreto-Lei n.º 257/95, de 30/09 – contratos não habitacionais

10 1 Arrendamento Urbano - Requisitos Gerais
- Contratos de duração ilimitada - Contratos de duração limitada: estipulação de prazo efectivo - Trespasse

11 NRAU 2

12 2 NRAU Novo Regime do Arrendamento Urbano
- Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro - Objectivo - Regresso da regulamentação ao Código Civil - Regime especial de actualização das rendas: normas transitórias - Alterações em diversos diplomas

13 2 NRAU Novo Regime do Arrendamento Urbano - Entrada em vigor
- Regulamentação: - Disposições gerais do contrato de locação (arts. 1022º a 1063º CC); - Disposições próprias do arrendamento urbano (arts. 1064º a 1113º CC); - Disposições gerais do NRAU (arts. 9º a 25º da Lei 6/2006

14 2 NRAU - Art. 1064º CC: âmbito (cfr. Art. 1022 CC ≠ art. 1º RAU)
- Art. 1067º: Fins do contrato: - Fim habitacional (cfr. art. 1092ºCC) - Fim não habitacional - Art. 1068º Comunicabilidade ao cônjuge (≠ 83º RAU) - Art. 1069º: forma escrita (Art. 15º Lei 6/2006)

15 2 NRAU - DL 64-A/2000, de 22/04 - Revogação do art. 1029º CC
- Alteração ao Código de Registo Predial: art. 5º Não oponibilidade a terceiros em caso de contratos superiores a 6 anos não registados. Sanção: nulidade (art. 220º CC)

16 2 NRAU “Natureza do Arrendamento
1. O presente arrendamento é um arrendamento não habitacional e o arrendado destina-se a ser utilizado pela inquilina exclusivamente para o exercício da actividade de ” 2 A Inquilina não poderá dar qualquer outro uso ao arrendado, salvo com o prévio consentimento por escrito por parte da senhoria”

17 2 NRAU - Obrigações fiscais: contratos celebrados em triplicado:
Art. 60º do Código do Imposto de Selo Art. 2º da TGIS “Imposto de selo pago e liquidado de acordo com o Código do Imposto de Selo, através da guia de liquidação n.º...”

18 2 NRAU - Requisitos da celebração do Contrato:
Projecto de DL: Requisitos necessários / eventuais Licença de Utilização Art. 1070º CC - Autorização legislativa: art. 63º Lei 6/2006 - Legislação complementar: Art. 64º Lei 6/2006 - Projectos de DL em discussão e análise

19 NRAU 2 “Considerando I - Que a Senhoria é dona e legítima proprietária do prédio urbano designado por [...], sito em [...], registado junto da Conservatória do Registo Predial de [...] sob o número [...] e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo [...] da freguesia de [...], ao qual foi atribuída pela Câmara Municipal de [...] a licença de utilização número [...] em [...], daqui em diante o “Imóvel”, tal como assinalado na planta junta como Anexo 1;”

20 2 NRAU “Licenciamento da Actividade
1. A Inquilina será responsável por obter e custear todas as licenças/autorizações e/ou permissões necessárias à prossecução da sua actividade no Arrendado. 2. Caso, nos termos da cláusula 1.2. supra, a Inquilina venha a obter da Senhoria autorização à utilização do Arrendado para fim distinto do mencionado no primeiro parágrafo da cláusula anterior, a Inquilina será responsável por obter e custear a obtenção de todas as licenças/autorizações e/ou permissões necessárias (sejam elas relativas à sua actividade ou à adequação do Arrendado ao exercício de tal actividade). 3 Correrão ainda por conta da Inquilina todos os impostos, taxas, contribuições e demais custos inerentes à actividade prosseguida no Arrendado ou derivados da mesma”

21 NRAU 2 Art. 1094º CC - Duração: - Contrato com prazo certo (art. 1095º CC): Prazo deve constar de cláusula inserida no contrato: não pode ser inferior a 5 nem superior a 30 anos Renova-se automaticamente no seu termo por períodos mínimos sucessivos de três anos, se outros não estiverem contratualmente previstos

22 2 NRAU Art. 1096º, n.º 2 - oposição à renovação: - divisão conceptual
- por parte do senhorio; - por parte do arrendatário Contrato de duração indeterminada Art. 1099º do CC: - cessa por denúncia - denúncia pelo senhorio (art. 1103º, 8 CC) - comunicação ao arrendatário (art al. c) e art. 1104º CC)

23 2 NRAU - Arrendamento para fins não habitacionais:
Art. 1110º - regras livremente estabelecidas pelas partes. Supletivamente: prazo certo, 10 anos. Denúncia do arrendatário não pode ser inferior a 1 ano. Tít. Executivo: Art. 45º e 46º al. d) CPC

24 2 NRAU “PRAZO DO ARRENDAMENTO Prazo Inicial
O presente arrendamento é, nos termos do artigo 1110.º do Código Civil, de prazo certo e é celebrado pelo prazo inicial de [...] anos. Renovações O arrendamento objecto do presente contrato renova-se automaticamente no final do seu prazo inicial por sucessivos períodos de [...] anos, a menos que alguma das Partes se oponha à sua renovação nos termos do presente contrato”.

25 NRAU 2 Formas de cessação do contrato - imperatividade: (art. 1089º e 1080º CC) Denúncia Oposição à renovação Caducidade Revogação por acordo das Partes (art. 1082º CC)

26 2 NRAU Formas de cessação do contrato
Resolução (art. 1083º CC): cláusula geral Judicial ou extrajudicial (art. 1047º CC) Fundamentos (art. 1048º CC) Cessação da mora (art. 1042º CC e art. 14º Lei 6/2006) Modo de operar (art. 1084º, 1CC e art. 9º, 7 L 6/06)

27 2 NRAU Resolução Caducidade do direito à resolução Cumulações
Direito à desocupação do prédio

28 2 NRAU Efeitos da Cessação do Contrato - Art. 1081º CC:
- desocupação do local - colocação de escritos (quando corresponda aos usos da terra) - obrigação de mostrar o locado por parte do arrendatário

29 3 NRAU RENDAS Moeda (art. 1075º CC) Antecipação (art. 1076º CC)
Não se exige que seja paga em Euros (prestação pecuniária). Antecipação (art. 1076º CC) 3 meses. Caução (art. 1076º, art. 673º e art. 674º CC) Por qualquer das formas legalmente previstas.

30 2 NRAU RENDAS e ENCARGOS E DESPESAS Actualização (art. 1077º CC)
As Partes estipulam por escrito a possibilidade de actualização e o respectivo regime Determinação (art. 24º da Lei 6/2006) Actualização anual supletiva Encargos e despesas (art. 1077º CC) Estabelecido pelas partes por escrito.

31 NRAU 2 Renda 1 A renda mensal devida pelo presente arrendamento é de € [...], acrescida de IVA. 2 A renda mensal referida no número anterior desta cláusula será paga até ao [...]º dia do mês anterior àquele a que disser respeito, por transferência bancária, tendo a Inquilina para o efeito emitido uma ordem de transferência periódica e permanente para a conta que para o efeito lhe foi indicada pela Senhoria (ou por qualquer outro meio ou para qualquer outra conta que venha a ser comunicado pela Senhoria à Inquilina) “

32 NRAU 2 Renda 3 a renda mensal será revista anualmente em função do índice de preços ao consumidor sem habitação para Portugal Continental, tal como publicado pelo INE e verificado no período de doze (12) meses anteriores, ocorrendo a primeira actualização um (1) ano após a data de vencimento da primeira renda e as seguintes sucessivamente um ano após a actualização anterior. 4 A renda actualizada, nos termos referidos anteriormente, deverá ser comunicada pela Senhoria à Inquilina, por carta registada com aviso de recepção com pelo menos [...] dias de antecedência relativamente à data em que se pretende que a actualização produza os seus efeitos.”

33 2 NRAU Despesas e encargos comuns
1 A Inquilina deverá comparticipar nas despesas comuns do Imóvel na proporção da área arrendada, ou seja em [...] % das mesmas. 2 A Inquilina será ainda responsável por contratar e custear todos os serviços fornecidos ao Arrendado, nomeadamente água, electricidade, gás e telefone, existindo instalados no Arrendado contadores próprios para o efeito.

34 2 NRAU Despesas e encargos comuns
3 A comparticipação da Inquilina nas despesas comuns, determinada nos termos do número anterior será paga mensalmente por transferência bancária, tendo a Inquilina para o efeito emitido uma ordem de transferência periódica e permanente para a conta que para o efeito lhe foi indicada pela Senhoria (ou por qualquer outro meio ou para qualquer outra conta que venha a ser comunicado pela Senhoria à Inquilina), até ao [...]º dia do mês anterior àquele a que disser respeito, simultaneamente com o pagamento da renda mensal, tal como referido na cláusula [...] supra.

35 2 NRAU OBRAS Regra geral (art. 1074º CC)
Salvo estipulação em contrário, cabe ao Senhorio a realização das obras de conservação ordinárias ou extraordinárias. Arrendamentos não habitacionais (art. 1111º CC) As Partes estipulam livremente a responsabilidade pela realização das obras de conservação ordinárias ou extraordinárias.

36 2 NRAU OBRAS 1 De Adaptação
A Inquilina poderá efectuar, a suas expensas, obras de adaptação do Arrendado à sua actividade desde que tenha o consentimento prévio e por escrito da Senhoria.Benfeitorias 2 Benfeitorias A Inquilina poderá realizar benfeitorias no Arrendado, sendo que à data da cessação do arrendamento não terá o direito a ser compensada pelas mesmas.

37 2 NRAU OBRAS Conservação Ordinária e Extraordinária
As obras de manutenção e reparação do Arrendado necessárias à sua conservação no estado em que o mesmo se encontra à data de hoje, são da responsabilidade da Inquilina Senhoria e por si inteiramente suportadas. No caso de a Inquilina não efectuar as obras previstas no parágrafo anterior poderá a Senhoria efectuar essas mesmas obras a custas da Inquilina.

38 2 NRAU OBRAS Ausência de compensação
Findo o presente Arrendamento, e independentemente dos motivos da sua cessação, não terá a Inquilina direito a qualquer indemnização e/ou compensação, seja a que título for, pelas obras ou benfeitorias realizadas no Arrendado.

39 2 NRAU Transmissibilidade
Arrendamento não habitacional (art. 1112º CC) Em vida (sem dependência de autorização do Senhorio) - trespasse (possibilidade de denúncia com pré-aviso de 5 anos ou de aumento imediato do valor da renda); - exercício da mesma profissão ou sociedade profissional de objecto equivalente. Por morte: não caduca (pode haver renúncia à transmissão por parte dos sucessores) O Senhorio tem direito de preferência no trespasse por venda ou dação em cumprimento, salvo disposição em contrário

40 2 NRAU Transmissibilidade Arrendamento não habitacional
Dando-se outro destino ao prédio, ou o transmissário não continue a mesma actividade liberal após a transmissão: direito de resolução pelo senhorio (art. 1112º, 5 CC) Locação de estabelecimento (art. 1109º CC): comunicação ao senhorio, não havendo necessidade de obter o consentimento deste

41 2 NRAU Direito de Preferência (art. 1091º CC)
Passa a aplicar-se também aos arrendamentos com prazo certo (≠ art. 99º, 2 RAU) O Arrendatário tem direito de preferência na celebração de novo contrato quando o seu contrato tenha caducado.

42 2 NRAU Alterações ao Código de Processo Civil
Art. 678º, nº 5, CPC: alargamento da protecção, sendo recorríveis as decisões independentemente do valor da acção e da sucumbência. O recurso de apelação da sentença final proferida nas acções de despejo tem efeito suspensivo (art. 692º, 2, al. b) CPC).

43 2 NRAU Alterações ao Código de Processo Civil
Arts. 930º-A e ss CPC: Execução para entrega de coisa imóvel arrendada. Reintegra-se no CPC todo o regime de execução para entrega de prédio arrendado, que anteriormente constava quanto aos prédios urbanos dos arts. 59º a 61º e 102º a 106º do RAU. A execução passou a ser fundada nos Tít. Exec. identificados no Art. 15º da Lei 6/2006

44 2 NRAU Acção de despejo (art. 14º Lei 6/2006)
Art. 14º, nº 5 da Lei 6/2006 vs. art. 58º RAU Título Executivo (art. 15º Lei 6/2006) Alargamento dos títulos executivos

45 2 NRAU Prédio Fiscal Devoluto Alteração ao art. 112º, 3 do CIMI
Os prédios devolutos há mais de um ano pagarão o dobro em sede de IMI. Projecto de DL que define esta noção

46 Regime Transitório 3

47 3 Regime Transitório Aplicabilidade do NRAU Actualização das rendas
Transmissibilidade do arrendamento

48 3 Regime Transitório Aplicabilidade do NRAU Contratos futuros.
- Contratos celebrados na vigência do RAU e do DL 257/95, com as excepções previstas no art. 26 da Lei 6/2006 - Contratos de arrendamento habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e do DL 257/95, com as especificidades previstas nos arts. 27º e ss. do RAU - As normas supletivas do NRAU só se aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor do mesmo quando não sejam em sentido oposto às normas supletivas vigentes aquando da celebração.

49 Regime Transitório 3 Contratos celebrados na vigência do RAU e do DL 257/95 Excepções à aplicação do NRAU: contratos não habitacionais: terminam com a morte do arrendatário (salvo existindo sucessor que, há mais de 3 anos, explorasse em comum com o arrendatário primitivo, o estabelecimento) * contratos de duração limitada: renovam-se automaticamente (salvo denúncia) por periodos de 3 anos, sendo a primeira renovação de 5 anos nos contratos não habitacionais

50 Regime Transitório 3 Contratos celebrados na vigência do RAU e do DL 257/95 Excepções à aplicação do NRAU: contratos sem duração limitada: regem-se pelas normas dos contratos de duração indeterminada, salvo impossibilidade de denúncia do senhorio mediante mera comunicação, sem motivo justificado (a menos que relativamente aos arrendamentos não habitacionais, após a entrada em vigor do NRAU haja trespasse ou locação do estabelecimento ou transmissão inter vivos de participações sociais que altere a titularidade em mais de 50%

51 Regime Transitório 3 Contratos celebrados antes da vigência do RAU e do DL 257/95 Regra geral: aplicação do NRAU Especificidades: - as mesmas referidas para os contratos celebrados na vigência do RAU e do DL 257/95; - benfeitorias: indemnização (art. 29º da Lei 6/2006) - Possibilidade de actualização das rendas

52 3 Regime Transitório Actualização das Rendas
Contratos de arrendamento habitacional celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-lei 321B/90 de 15 de Outubro (RAU) e contratos de arrendamento não habitacional celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-lei 257/95, de 30 de Setembro.

53 3 Regime Transitório Actualização das Rendas
- Iniciativa: Senhorio (arts. 34º e 35º L 6/2006) - Requisitos: (i) exista avaliação do locado nos termos do CIMI; e (ii) o coeficiente de conservação do prédio não seja superior a ao nível 3 (não é requisito nos arrendamentos não habitacionais) - Limite máximo anual: 4% do valor do locado (valor da avaliação do imóvel realizada nos termos do CIMI multiplicado pelo coeficiente de conservação) (art. 30º Lei 6/2006).

54 3 Regime Transitório Actualização das Rendas
- Valor do Locado: Art. 32º Lei 6/2006 - Coeficiente de conservação (Projecto-DL) Competência das Comissões Arbitrais Municipais (art. 49º L 6/2006 e Projecto de DL) Critério para determinar o valor da renda actualizada mas não pressuposto da actualização, no caso dos contratos não habitacionais - Processo de actualização: art. 36º e ss L 6/06

55 3 Regime Transitório Actualização das Rendas Faseamento:
Arrendamentos habitacionais : Regra geral: 5 anos 2 Anos (arts. 39º e 45º da L 6/2006) 10 Anos (art. 41º da L 6/2006)

56 3 Regime Transitório Actualização das Rendas Faseamento:
RABC – Rendimento Anual Bruto Corrigido (Projecto de DL) RMN – Retribuições Mínimas Nacionais Anuais Subsídio de renda: art. 46º L 6/2006 e Projecto de DL

57 Regime Transitório 3 Direito a obras: Art. 48º L 6/2006 e Projecto de DL Caso o Senhorio não tome a iniciativa de actualizar a renda, o Arrendatário pode solicitar à CAM a determinação do coeficiente de conservação do imóvel; Se o coeficiente for inferior a 3, o Arrendatário pode exigir a realização de obras;

58 Regime Transitório 3 Direito a obras: Art. 48º L 6/2006 e Projecto de DL Se o senhorio não der início às obras o Arrendatário pode: (i) tomar a iniciativa da realização das obras; ou (ii) solicitar à Câmara Municipal a realização de obras coercivas; ou (iii) comprar o prédio pelo valor da avaliação feita nos termos do CIMI.

59 Regime Transitório 3 Direito a obras: Art. 48º L 6/2006 e Projecto de DL Possibilidade de aquisição do prédio pelo senhorio Direito de reversão Projecto de DL

60 3 Regime Transitório Actualização das Rendas Faseamento:
Arrendamentos não habitacionais : Regra geral: 5 anos 10 Anos (art. 53º da L 6/2006) De imediato (art. 56º da L 6/2006)

61 Questões colocadas pelo NRAU
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62 Questões colocadas pelo NRAU
4 Questões Contrato celebrado com prazo certo pelo prazo inferior ao mínimo legal estabelecido (art. 1095º, 2) Solução ao abrigo do RAU? Fiança: art. 655º CC: revogado. Aplica-se aos contratos celebrados antes da entrada em vigor do NRAU? Arrendamento de duração ilimitada como acto de administração ordinária? (art. 1024º CC)

63 Questões colocadas pelo NRAU
4 Questões Art. 1083º, 3 – Atraso de três rendas ou de pelo menos uma renda no prazo de três meses? Art. 1098º, 2 CC - Período mínimo do contrato de arrendamento? 10 meses (pelo menos quanto ao pagamento da renda) Art. 1112º, 3 CC: qual o prazo para a comunicação? – v. art. 1038º, al. g) CC – 15 dias

64 Questões colocadas pelo NRAU
4 Questões Art. 1112º CC: trespasse de farmácia. Há direito de preferência por parte de quem não seja farmacêutico? Será inconstitucional a possibilidade de o arrendatário adquirir o prédio pelo valor da avaliação realizada nos termos do CIMI?

65 Contratos de Utilização de Loja
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66 Contratos de Utilização de Loja
5 Contratos de Utilização de Loja Contrato não especificado: doutrina e jurisprudência têm entendido que são contratos celebrados ao abrigo da autonomia contratual das partes (Art. 405º CC) Os lojistas usufruem outros serviços além do mero gozo do locado Cláusulas Contratuais Gerais (DL 446/86, de 25/10)

67 Contratos de Utilização de Loja
5 Contratos de Utilização de Loja Certas cláusulas inseridas em contratos de utilização poderão ser questionadas ou consideradas nulas, como tem vindo a ser entendido pela jurisprudência: - cláusulas que permitem a cessão de posição do locador sem consentimento do lojista - cláusulas que estabelecem direitos de resolução do lojista em termos muito amplos

68 Contratos de Utilização de Loja
5 Contratos de Utilização de Loja Certas cláusulas inseridas em contratos de utilização poderão ser questionadas ou consideradas nulas, como tem vindo a ser entendido pela jurisprudência: - cláusulas que permitem a cessão de posição do locador sem consentimento do lojista - cláusulas que estabelecem direitos de resolução do lojista em termos muito amplos

69 Contratos de Utilização de Loja
5 Contratos de Utilização de Loja Renda: - renda fixa - em certos contratos renda variável em conformidade com a facturação da loja - descontos na renda no início da vigência do contrato Direitos de ingresso - nalguns contratos é efectuado um pagamento no início do contrato por parte do lojista

70 Contratos de Utilização de Loja
5 Contratos de Utilização de Loja Licenças: - normalmente é da responsabilidade do lojista a obtenção das licenças e autorizações necessárias ao funcionamento da loja Licenças de Utilização – além da licença de utilização do prédio em que se insere o centro comercial, algumas actividades obrigam à emissão de licença específica de utilização (Ex.: restauração, cabeleireiros e cinemas, entre outros)

71 Contratos de Utilização de Loja
5 Contratos de Utilização de Loja Licença de utilização: - No caso da actividade de restauração ou bebidas, o DL 168/97, de 4 de Julho estabelece que a celebração de contrato ou contrato promessa de aquisição de prédio, em que funcione este tipo de actividades, obriga à menção da existência da licença de utilização, sob pena de nulidade.

72 Contratos de Utilização de Loja
5 Contratos de Utilização de Loja Licença Comercial: - O funcionamento de uma unidade comercial de área superior a 500 metros, ou pertencente a uma sociedade que no território nacional disponha de uma área de venda superior a 5.000m2, requer a prévia emissão de uma licença comercial, nos termos da Lei 12/2004, de 30/03.

73 Contratos de Utilização de Loja
5 Contratos de Utilização de Loja Exclusividade: - alguns contratos estabelecem cláusulas de exclusividade Obrigações de não concorrência: - alguns contratos estabelecem cláusulas de não concorrência

74 Contratos de Utilização de Loja
5 Contratos de Utilização de Loja Despesas Comuns: - as despesas comuns referentes ao funcionamento do centro comercial são da responsabilidade dos lojistas - alguns contratos estabelecem limites máximos para a contribuição dos lojistas para as despesas comuns. Garantias: - normalmente acompanha o contrato (Ex. garantias bancárias, letras, livranças)

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