Planejamento e Controle e obras

Planejamento e Controle e obras
PUC – Pontifícia Universidade Católica de Goiás Engenharia Civil – Construção Civil II Planejamento e Controle e obras Incorporação NBR 12721 Definições de áreas Quadros de 1 a VIII _____________________________________________________ Prof. Eng. Civil Priscilla Borges

Planejamento e Controle de obras
A definição legal constante no artigo 28 da lei 4591/64 diz que incorporação imobiliária é: “ A atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas por unidades autônomas”.

Em outras palavras: É o contrato pelo qual a empresa de incorporação se compromete a vender, ou vende, fração ideal de terreno com vinculação a unidade autônoma de edificação por construir sob regime condominial, na forma de projeto de construção que a autoridade administrativa aprovará, e de memorial que o descreverá e será arquivado no registro de imóveis.

NBR 12721 Padronizar o registro nos cartórios de imóveis Custo Especificações dos imóveis Com a finalidade de garantir a incorporadores, construtores e adquirentes de que o prédio será construído com determinadas características, registrada em planilhas próprias.

Objetivos da NBR Atender a lei 4591/64 que tem como objetivo “definir as responsabilidades dos diversos participantes das incorporações e as condições técnicas e econômicas em que se realizam. Implantação de regras que conduzam a definição inconfundível do objeto de transação: unidade autônoma e a edificação que a contém.

Objetivos da NBR Definir um mecanismo de comparação entre os preços de transação e os valores de custo da construção (CUB). Estabelece parâmetros para definição do empreendimento e de seu custo, e oferecer garantias aos clientes que estarão adquirindo um produto que ainda não está pronto.

Objetivos da NBR A norma é aplicada para condomínios, ou seja quando o empreendimento é vendido em diferentes proporções, antes do final da obra; Os quadros apresentados são preenchidos após aprovação do projeto de prefeitura, de acordo com o que se pretende para o empreendimento e é feita a incorporação no cartório, a partir daí o empreendimento pode ser vendido.

Definições para efeito da NBR 12721: Projetos-padrão: São os projetos considerados na norma, selecionados para representar os tipos de edificações usualmente empregados nas incorporações e definidos segundo os números de pavimentos, números de dependência por unidade, áreas de contrução privativa das unidades autônomas e o padrão de construção.

Área Privativa: São áreas d uma unidade autônoma, cuja utilização é reservada aos respectivos titulares de direito.

Área privativa: Somatório das áreas delimitadas pelas paredes externas do apartamento cobertas e descobertas, abertas ou fechadas; - medidas dos limites externos, quando se tratar de paredes externas e de paredes que separam cômodos privativos dos de uso comum. - e medidas dos eixos, quando se tratar de paredes que separam os cômodos de um apartamento vizinho.

Obs: - São consideradas área privativa do apartamento - poços de iluminação; - os shafts visitáveis privativos - os dutos de fumaça. - Garagem pode ser área privativa (unidade autônoma – registro de imóvel e iptu independentes) ou área de uso comum de divisão não proporcional (menor custo para o incorporador). - Área privativa total é o somatório das áreas privativas das unidades.

Área de uso comum: São as dependência da edificação que poderão ser utilizadas em comum por todos ou parte dos titulares de direito da unidade autônoma.

Área de uso comum: Somatório das áreas delimitadas pela linha que contorna a dependência de uso comum coberta ou descoberta, aberta ou fechada. Medida das faces externas da edificação e medidas das paredes internas das paredes que separam as áreas de uso comum das unidades privativas (apartamentos). Ex: Hall de entrada, circulação do pavimento, circulação da garagem, play-ground, etc.

Área coberta padrão: É a área coberta com padrão de acabamento semelhante do tipo escolhido, dentre os padronizados na norma, para avaliação do custo global de construção.

Área real: Somatório das áreas de quaisquer dependência coberta ou não, com destinação privativa ou de uso comum, incluindo: projeções de paredes, pilares e demais elementos estruturais, shafts, poços de ventilação etc. Qualquer área que sofram ação de construção, urbanização ou paisagismo. Área Real total=área privativa total +área de uso comum total.

Área equivalente Conceituação Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área real. Utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção adotado como referência. Pode ser, conforme o caso, maior ou menor que a área real correspondente.

Área equivalente: Objetivo é possibilitar comparações de custo/m2, contornando o problema de que os pavimentos tem custos diferentes

Exemplificando: Edifício m2 de apartamento tipo – R$ 500,00/m m2 de garagem – R$ 350,00/m2 Custo total = , ,00 Custo total = R$ ,00 Custo /m2 = /6.000 = R$ 475,00/m2

Edifício 2: (mesmo padrão de construção) 4.500m2 de pavimento tipo – R$ 500,00/m m2 de garagem – R$ 350,00/m2 Custo total = Custo total = R$ ,00 Custo/m2 = ,00/6.000 = R$ 462,50/m2

- Ficaria difícil comparar custos de empreendimentos, baseado na área total, fazer estimativas por custos históricos ou de referência. - Portanto a área equivalente visa buscar uma somatória de áreas do empreendimento, transformadas em “área de um pavimento de custo padrão”.

Área padrão – é a que predomina na edificação em geral pavimento tipo. (obs.: inclui área comum e privativa que está no tipo). Área padrão diferente: todas a demais áreas diferentes da área padrão. Ex: garagem, térreo, casa de máquinas, etc.

As áreas de padrão diferente são transformadas em área equivalente – quanto de área padrão daria o mesmo custo que a área de padrão diferente. Área equivalente = área real de padrão diferente x CE. CE (coeficiente de equivalência) = Custo da área padrão diferente Custo da área padrão

Edifício 1: Pav. Tipo=Área padrão = 5.000m2 – R$ 500,00/m2 Area padrão diferente = garagem= 1.000m2- R$ 350,00/m2. CE=R$ 350/R$ 500 = 0,7 Área equivalente = x 0,7 = 700 m2 Área total equivalente = = m2 Custo/m2 de AE = ,00/5.700 Custo/m2 de AE = R$ 500/m2

Edifício 2: Pav. Tipo=Área padrão = 4.500m2 – R$ 500,00/m2 Area padrão diferente = garagem= 1.500m2- R$ 350,00/m2. CE=R$ 350/R$ 500 = 0,7 Área equivalente = x 0,7 = m2 Área total equivalente = = m2 Custo/m2 de AE = /5.550 Custo/m2 de AE = R$ 500/m2 Portanto os 02 prédios de mesmo padrão tem o mesmo custo /m2 de AE, facilitando estimativas e comparações.

Área de divisão não proporcional: É a área privativa ou área de uso comum que por sua finalidade tenha sua construção atribuída à responsabilidade dos titulares de direito, independente de qualquer relação de proporcionalidade. Ex: apartamentos, vagas de garagem.

Área de divisão proporcional: É área de uso comum cuja construção é de responsabilidade dos titulares de direito das diferentes das diferentes unidades autônomas, que compõe a edificação na proporção das respectivas áreas de construção de divisão não proporcional. Ex: Hall social, apartamento porteiro

Área de construção sub-rogada: É a área de construção a ser entregue em pagamento de parte ou de todo o terreno.

Custo unitário básico: É a parte do custo por metro quadrado da construção do projeto padrão considerado, calculada de acordo com a norma, pelo sindicato estadual da construção civil.

Para atender os objetivos, a NBR é composta por oito quadros para preenchimento das informações correspondentes á edificação, que servirão de informação para arquivo em cartório: Quadro I – Cálculo das áreas nos pavimentos e das áreas globais; Quadro II – Cálculo das áreas das unidades autônomas;

Quadro III – Avaliação do custo global da construção e do preço por metro quadrado da construção; Quadro IV – Avaliação do custo de construção de cada unidade autônoma; Quadro V – informações gerais; Quadro VI – memorial descritivo dos equipamentos; Quadro VII – Memorial descritivo dos acabamentos da dependências de uso privativo; Quadro VIII – Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso comum.

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