Propriedade Resolúvel

Apresentação em tema: "Propriedade Resolúvel"— Transcrição da apresentação:

1 Propriedade Resolúvel
Conceito Falar-se em propriedade resolúvel, em princípio, conflita com o caráter perpetuo do direito de propriedade, razão pela qual a resolução somente pode operar nos casos em que a lei autorizar. O ordenamento comtempla duas hipóteses de propriedade resolúvel: A clássica: em que o próprio título de propriedade contem condição ou termo (ex.: retrovenda) Ou a da revogação da doação

2 Art Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha. Aqui se opera ex tunc

3 A revogação da doação se opera por causa superveniente, estranha ao título. Nesse caso, quem houver adquirido a coisa antes de a doação se tornar revogável por alguma das causas previstas no art. 555, Art A doação pode ser revogada por ingratidão do donatário, ou por inexecução do encargo. Será considerado proprietário perfeito. O doador terá, na hipótese da revogação, ação em face do donatário, para reaver a coisa (se este ainda for dono), ou para cobrar o seu valor (caso ele a tenha alienado). Efeito ex nunc. Art Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor.

4 Propriedade Fiduciária
A propriedade fiduciária é resolúvel por uma causa contida no próprio título de propriedade, baseada em um contrato de alienação fiduciária em garantia (espécie de empréstimo, financiamento). Nesse sentido o art. 1361: Art Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. O contrato de alienação fiduciária em garantia encontra-se regulado pelo Decreto-lei 911/69, quanto ás coisas móveis, e pela Lei 9514/97, quanto às imóveis, submetendo-se, ademais, às normas do Código Civil, subsidiariamente, naquilo em que houver compatibilidade.

5 A constituição da propriedade fiduciária se dá pelo registro do contrato de alienação fiduciária, o qual pode ser celebrado por instrumento público ou particular, admitindo-se, no caso de veículos, o registro no DETRAN, fazendo-se a anotação no certificado de registro (1361 §1º). Constituída a propriedade fiduciária do chamado credor fiduciante, a possedesdobra-se em direta, nas mão do devedor fiduciário, e indireta, nas mãos do proprietário credor (§2º). Cumprido o contrato pelo devedor, a propriedade ser transfere das mão do credor fiduciante para as mãos do devedor fiduciário. (§3º)

6 Art. 1.362. O contrato, que serve de título à propriedade fiduciária, conterá:
I - o total da dívida, ou sua estimativa; II - o prazo, ou a época do pagamento; III - a taxa de juros, se houver; IV - a descrição da coisa objeto da transferência, com os elementos indispensáveis à sua identificação. Equipara-se o devedor, possuidor direto, a um depositário (não completo). Art Antes de vencida a dívida, o devedor, a suas expensas e risco, pode usar a coisa segundo sua destinação, sendo obrigado, como depositário: I - a empregar na guarda da coisa a diligência exigida por sua natureza; II - a entregá-la ao credor, se a dívida não for paga no vencimento. Se a dívida vencer, e não for paga, o credor ficará obrigado a vender a coisa a terceiros, judicical ou extra judicialmente, usando o preço apurado para o pagamento de seu crédito, entregando o saldo, se houver, ao devedor (1364).

7 Não admite pacto comissório, clausula que admita ao contrario.
É lícito o devedor fiduciário oferecer, em pagamento da dívida vencida, seu direito eventual sobre a coisa, o que depende da anuência do credor. Se, na venda subsequente ao inadimplemento, o preço apurado não for suficiente para saldar o débito, ai incluídas as despesas de cobrança, o devedor continuará obrigado pelo restante. Se terceiro pagar a dívida, seja ele interessado ou não, sub-rogar-se-á nos direitos do credor ficuciante.

8 Direito Reais sobre Coisas Alheias
Como já visto, os direitos reais são limitados por lei. Observamos também que a PROPRIEDADE é o direito real de maior amplitude, vez que confere ao seu titular as prerrogativas de usar, gozar, dispor da coisa e reavê-la de quem a injustamente a possua ou detenha. Em alguns específicos casos, entretanto, a lei confere direitos ao titular do domínio, para que possa destacar alguns dos poderes que tem (usar, gozar, dispor) a fim de incorporá-lo ao domínio de outrem. E é essa relação jurídica que será por nós estudada a partir de agora, os chamados DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS.

9 Segundo o Código Vigente, podemos concluir que hoje possuímos onze direitos reais sobre coisas alheias, todos previstos no art do CC/2002, quais sejam: a superfície (inciso II); as servidões (inciso III); o usufruto (inciso IV); o uso (inciso V); a habitação (inciso VI); o direito do promitente comprador do imóvel (inciso VII); o penhor (inciso VIII); a hipoteca (inciso IX); a anticrese (inciso X); a concessão de uso especial para fins de moradia (inciso XI); e a concessão de direito real de uso (inciso XII) – sendo que estes dois últimos incisos foram acrescentados pela Lei n /2007. Para a constituição dos direitos reais, também já foi visto que depende da tradição, em se tratando de bens móveis (art , CC/2002); e registro no Cartório de Registro Imobiliário, em se tratando de bens imóveis (art , CC/2002).

10 ENFITEUSE Conceito de Enfiteuse. (previsão legal, art. 678 a 694, CC/1916) Washington de Barros Monteiro, define enfiteuse da seguinte forma: “é a relação jurídica por via da qual o senhorio direto autoriza outra pessoa a usar, gozar e dispor da coisa, com certas restrições, inclusive pagamento de retribuição anual, chamada pensão”. O dono do imóvel dado em enfiteuse continua sendo o proprietário, porém, o domínio útil passa a pertencer ao enfiteuta, como se proprietário fosse. Vale lembrar que a enfiteuse também é conhecida como AFORAMENTO ou EMPRAZAMENTO.

11 Caracteres e Sujeitos A enfiteuse tem como características:
a PERPETUIDADE – pois se o imóvel for dado com prazo acordado, não se trata de enfiteuse, mas sim de arrendamento ou locação, vez que essa é a principal distinção entre tais institutos; OBJETO – pode ocorrer apenas em terras não cultivadas ou terrenos que se destinem à edificação, pois sua finalidade é o aproveitamento de terras incultas ou terrenos baldios; PAGAMENTO – o enfiteuta terá que pagar uma renda anual, também chamada de foro, canon ou pensão. Tem-se, necessariamente, que existir dois sujeitos, o SENHORIO, que dispõe do domínio direto e exclusivo, pois é o único proprietário; e o ENFITEUTA, que possui o domínio útil da coisa.

12 Observações Concernentes à Enfiteuse
Atualmente no Código Civil, não mais se vislumbra a figura da enfiteuse, entretanto a doutrina ainda continua a prestigiá-la por força do capítulo destinado às disposições finais. Na verdade não mais se pode constituir enfiteuse, porém, as já existentes continuam vigentes, (art do CC/2002), que estipula o seguinte: “Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinado-se as existentes, até sua extinção, às disposições do CC de 1916, e leis posteriores”. Antigamente eram constituídas por transcrição, usucapião ou sucessão hereditária. Para a doutrina o instituto da enfiteuse foi substituído pelo instituto da superfície, cuja primeira aparição no ordenamento jurídico pátrio é bem recente (Lei /2001, Art. 21 a 24 – Estatuto da Cidade). A enfiteuse pode ser transferida (total ou parcialmente), situação esta que surge o instituto do LAUDÊMIO, ou seja, valor a ser pago ao senhorio, pelo enfiteuta, que por lei é de 2,5% do valor da negociação, podendo ser estipulado modo diferente, desde que aquele (senhorio direto) não exerça seu direito de preferência.

13 Natureza Jurídica da Enfiteuse
É o mais amplo direito real sobre a coisa imóvel alheia, de gozo, já que se pode tirar dela todas as utilidades e vantagens que encerra e empregá-la sem destruir a substância, tendo, contudo, a obrigação de pagar ao proprietário certa renda anual denominada foro, canon ou pensão.

14 Extinção da Enfiteuse Extingue-se a enfiteuse pelos modos gerais de extinção dos direitos reais, ou seja, pela perda do imóvel, pela usucapião, pelo abandono e pela desapropriação. Mas podem ocorrer fatos específicos, como: a) pela natural deterioração do prédio aforado, quando chegue a não valer o capital correspondente ao foro e mais um quinto deste; b) pelo COMISSO, deixando o foreiro de pagar as pensões devidas, por três anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizará das benfeitorias necessárias; c) falecendo o enfiteuta sem herdeiros, salvo o direito dos credores; d) pela CONSOLIDAÇÃO, quando o enfiteuta exerce o direito de opção no caso de venda da nua propriedade, passando a ter a propriedade plena, ou quando o senhorio direito exerce a opção, em caso de venda do domínio útil; e) RESGATE, todos os aforamentos são resgatáveis 10 anos depois e constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que será de 2,5% sobre o valor atual da propriedade plena, e de 10 pensões anuais pelo foreiro.

15 SUPERFÍCIE Conceito de Direito de Superfície Caracteres e Sujeitos
É o direito real pelo qual o proprietário concede por tempo determinado, gratuita ou onerosamente, a outrem, o direito de construir, ou plantar em seu terreno. Clóvis Bevilaqua diz que “consiste no direito real de construir, assentar qualquer obra, ou plantar em solo alheio”. Enquanto perdurar o direito de superfície, a construção e a plantação pertencerão a uma pessoa e o imóvel a outra. Caracteres e Sujeitos O direito de superfície sofre algumas alterações dependendo do diploma que o consagra, isso porque o referido instituto tem regramento no CC/2002 e no Estatuto da Cidade (Lei /01, arts. 21/24). O instituto tratado no Código Civil têm pelo menos 3 (três) distinções as quais podemos destacar: a) só pode ser concedido por tempo determinado; b) não autoriza obras no subsolo, salvo determinadas condições; c) proíbe que se estipule pagamento por sua transferência.

16 Regras Gerais do Direito de Superfície
A lei denomina os SUJEITOS de proprietário e superficiário, ou concedente e concessionário. É constituído por contrato, mediante escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis e, segundo a doutrina, por testamento ou usucapião. Podendo ser gratuito ou oneroso, de transmissão inter vivo ou causa mortis. Extinto o direito de superfície o proprietário recuperará o pleno domínio do imóvel, sendo agraciado com as acessões e benfeitorias, independentemente de indenização, salvo se contrário estiver expresso no contrato. Regras Gerais do Direito de Superfície O superficiário responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel (art , CC/2002). Em caso de alienação do terreno ou do direito de superfície, tanto o proprietário quanto o superficiário terão direito de preferência (assim como ocorre na enfiteuse).

17 Extinção do Direito de Superfície
O direito de superfície pode transferir-se a terceiro e, por morte do superficiário, a seus herdeiros (art , CC/2002). Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência (parágrafo único do art , CC/2002). Às pessoas jurídicas de direito público interno aplicam-se quanto ao direito de superfície, no que couber, o CC/2002 em tudo aquilo que não for disciplinado por leis especiais em sede de concessão de terras públicas e respectivo direito de uso (art , CC/2002). Extinção do Direito de Superfície Extingue o direito de superfície pelo advento do termo; pelo descumprimento das obrigações assumidas pelo superficiário; quando o superficiário der ao imóvel destinação diversa daquela para a qual foi concedida a superfície. Esta extinção deverá ser averbada em cartório competente.