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Índice de Preços Imobiliários para o Brasil: Estudos para Discussão Comentários de Adolfo Sachsida
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Introdução Não tenho nada a dizer que já não tenha sido dito antes.... Mas dado que tenho que falar alguma coisa, vamos lá.
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Dificuldades 1 Registros de cartório – Informações falsas Seja para diminuir tributação, seja para maquiar evolução de patrimônio Valor do imóvel pelo IPTU – Subestimado A realidade política de cada cidade, bem como sua capacidade de fiscalização, ditam o valor da subestimação – A grande maioria das cidades quase não recolhe IPTU
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Dificuldades 2 Valor imóvel CEF – A avaliação tende a ser similar com o preço informado por quem pede financiamento Qualidade da avaliação ou comportamento estratégico? Volume enorme de novos contratos atrapalha a qualidade da avaliação – O que interessa a CEF é o colateral, se o comprador financia parcela importante do imóvel a avaliação perde parte do sentido – Contratos de gaveta (minha casa, minha vida) O imóvel tem seu preço fixado num patamar baixo, e é oferecido a apenas pessoas de baixa renda. Contudo, estas são usadas como laranjas por investidores (dado que o preço da casa é superior ao estabelecida pelo programa)
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Sugestão Pegar informações diretamente de jornais e sites da internet Desvantagem: são preços de pedida inicial – nada garante que sejam os preços transacionados Vantagens: – Relativamente fácil de coletar (baixo custo) – Velocidade do processo de coleta – Grande número de observações
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Como combater a desvantagem? P it = P it * + e i – Quero saber P it, mas observo apenas P it * – Caso e i não varie no tempo (por exemplo, se ele for um percentual constante do preço), e tirando a primeira diferença, temos que – P i = P i * Isto é, apesar de não sabermos o preço real do imóvel com a característica i, podemos calcular a inflação dele sem problemas – Checagens na CEF e em cartórios poderiam confirmar a invariância de e i no tempo.
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