LEI N APERFEIÇOAMENTO DA LEI DO INQUILINATO

Apresentação em tema: "LEI N APERFEIÇOAMENTO DA LEI DO INQUILINATO"— Transcrição da apresentação:

1 LEI N. 12.112 - APERFEIÇOAMENTO DA LEI DO INQUILINATO
João Paulo Leal Porto Alegre, 23 de fevereiro de 2.010

2 I - INTRODUÇÃO Evolução Legislativa:
CCB 1916 – Parte Especial Contratos (*esbulho); - 1ª. Lei Especial – Lei N , 22/01/21 – prorrogação automática; - Lei N , 28/12/22, inquilino provar que o locador não precisava do imóvel; Lei 6.649/79 (emendada pela Lei N /79) – proibiu a denúncia vazia; Lei N , 18/10/91, retomada do imóvel residencial em contrato com 30 meses (ou 60 meses) e recepcionou regras básicas do Dec /34 (proteção ponto comercial).

3 INTRODUÇÃO - Alteração da Lei N , 18/10/91 – Projeto do Deputado José Carlos Araújo; - Lei N , 09/12/09, publicada em 10/12/09 e vigência em 24/01/10; - Necessidade de aperfeiçoamento – (i) novo CCB, (ii) mudanças CPC, e, (iii) jurisprudência acumulada; - Mudanças substantivas – (i) repercussão social e (ii) econômica;

4 II - ALTERAÇÕES MATERIAIS/CONTRATUAIS

5 II.1.) Devolução do imóvel pelo Locatário antes do prazo contratual
Art.4º. Pagamento da multa pactuada proporcional ao período que falta ou ...; Art. 924 CCB/16 e 413 CCB/03; Favorecimento legal do locatário - redução imperativa – norma cogente art. 45 Lei N /91; Limite pena – 412 CCB – limite do contrato (prática 03 meses); Art. 421 CCB – função social da cláusula.

6 II.2. Sub-rogação do contrato no caso de separação de fato-judicial, divórcio ou dissolução união estável Art. 12 – Substituição do locatário independente da vontade do locador na locação residencial; - mantida comunicação locador e acrescida fiador; - exoneração não mais automática – fiador comunica no prazo 30 dias e responde por 120 dias; - extensão ao Art. 11; Pena – não indicado novo fiador ou outra garantia – infração contratual (art. 40, § único). * veto Art. 13–transferência controle acionário-cessão

7 II.3. Extensão das garantias até a entrega das chaves – prorrogação legal do contrato por prazo indeterminado Art. 39 – “... ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta lei.” - - Indeterminado - > 30 dias do final sem manifestação locador ou entrega. Inciso X, Art. 40 – fiador exonerar-se e locatário apresentar nova garantia (art. 37); Posição do STJ (Súmula 214 – Art. 819 CCB)

8 II.3. continuação Exoneração:
cláusula expressa garantia até chaves (STJ inaplicabilidade da Súmula 214); sem cláusula de renúncia (Art. 835 CCB). * controvérsia renúncia e cogência X, art. 40. - Novo fiador – Art. 825 CCB (idoneidade, domicílio e bens)

9 III – ALTERAÇÕES PROCESSUAIS
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10 III. 1. LIMINARES – NOVAS HIPÓTESES
Art. 59 – 15 dias desocupação, sem audiência e mediante caução equivalente 03 meses de aluguel. 05 hipóteses anteriores ( (i) acordo art. 9º., I, (ii) prova escrita rescisão contrato de trabalho – art. 47, II, (iii) término locação temporada, (iv) morte locatário sem substituto, e, (v) sublocatário, extinta a locação. VI – reparações urgentes Poder Público (IV, 9º.) VII – Art. 40, § único; VIII – término locação não residencial; IX – falta de pgto. aluguéis e acessórios, sem garantia (elisão).

11 III. 2. Procedimentos na ação de despejo por falta de pgto
III.2. Procedimentos na ação de despejo por falta de pgto. ou acessórios Art. 62 – detalhou aluguel provisório ou acessórios I – cumulação de ações; II – evitar rescisão (+ fiador) 15 dias citação pgto. débito atualizado (sem cálculos); III – efetuada purga e remanescendo diferença, intimação para pgto. em 10 dias – locatário ou procurador; IV – não pgto. integral prossegue pedido; § único – não emenda mora caso utilizada 24 meses anteriores a propositura da ação.

12 III.3. – PRAZO SENTENÇA DESPEJO E UNIFORMIZAÇÃO HIPÓTESES ART. 9º.
Art. 63 – antes fixava, agora determina expedição mandado desocupação voluntária 30 dias. - 15 dias - citação e sentença + 4 meses ou art. 9º. e § 2º. do art. 46. (antes somente incisos II e III)

13 Art. 58, inciso V – efeito apelação;
III.4. – DISPENSA PRESTAÇÃO CAUÇÃO EXECUÇÃO PROVISÓRIA DESPEJO POR FALTA DE PGTO. Art. 64 – todas as hipóteses do Art. 9º. sem caução e reduziu 6 a 12 meses o valor. Art. 58, inciso V – efeito apelação; Depósito caução para prestação caução; ** aluguéis vencidos e próprio imóvel.

14 III.4. – ALTERAÇÕES PROCEDIMENTO AÇÃO REVISIONAL
Art. 68 – (i) procedimento sumário, (ii) conciliação e (iii) fixação aluguel provisório + perícia. Ação Locador – até 80% do pedido; Ação Locatário – não inferior 80% do aluguel vigente. V – pedido revisão interrompe prazo para recurso da decisão aluguel provisório

15 III.5. – AÇÃO RENOVATÓRIA Art. 71 – idoneidade do fiador mesmo sendo o mesmo do contrato renovado.

16 III. 6. – ALTERAÇÃO PRAZO DESOCUPAÇÃO CASO IMPROCEDENTE A AÇÃO RENOVATÓRIA
Art. 74 – antes fixava 6 meses do trânsito em julgado e na atual determina expedição de mandado para desocupação em 30 dias, condicionado a pedido expresso na contestação.

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