TÓPICOS ESPECÍFICOS DE CONTABILIDADE CONTABILIDADE DAS EMPRESAS DE

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1 TÓPICOS ESPECÍFICOS DE CONTABILIDADE CONTABILIDADE DAS EMPRESAS DE
UNIVERSIDADE FEDERAL DO PARANÁ Setor de Ciências Sociais Aplicadas Departamento de Ciências Contábeis TÓPICOS ESPECÍFICOS DE CONTABILIDADE CONTABILIDADE DAS EMPRESAS DE ENGENHARIA E CONSTRUÇÃO CIVIL Luiz Panhoca, Dr. Fábio Miguel

2 Contabilidade na atividade
UNIVERSIDADE FEDERAL DO PARANÁ Setor de Ciências Sociais Aplicadas Departamento de Ciências Contábeis Contabilidade na atividade Imobiliária

3 Definição Legal Lei 4.591/64 Lei 4.864/65 Incorporação Imobiliária:
É a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”

4 Conceito Segundo Costa (2000, p.31) ”A ATIVIDADE IMOBILIÁRIA compreende o desmembramento de terrenos, loteamentos, incorporações de imóveis, construção própria ou em condomínio, locação de imóveis próprios ou de terceiros e administração de centros comerciais, Shopping Centers e condomínios residenciais“.

5 Conceito Em situações em que envolva imóveis próprios, os fatores que afetam a contabilidade dizem respeito ao processo de construção, venda, locação e administração.

6 Conceito Em relação a construção:
A formalização para execução da obra poderá ser por contrato de empreitada ou por administração. Os recursos para esta execução pode ser próprios ou mediante financiamentos obtidos na rede bancária, ou com recursos dos compradores.

7 Conceito Em relação locação de imóveis:
Estes podem ser próprio ou de terceiros, da mesma forma que acontece com a administração de imóveis.

8 Demonstrações Contábeis das Companhias Abertas do Setor Imobiliário
Companhias que atuam no setor imobiliário têm a opção de registrar as vendas dos seus empreendimentos com base em orientação contábil fixada na legislação fiscal, que pressupõe, basicamente, o reconhecimento das receitas na medida em que a mesma é recebida, caracterizando a utilização do regime de caixa em detrimento do regime de competência de exercícios preconizado no artigo 177 da lei societária.

9 Demonstrações Contábeis das Companhias Abertas do Setor Imobiliário
Tais companhias ao efetuar o lançamento das vendas citadas fazem utilizando como contrapartida dos recebíveis conta integrante do grupamento de Resultado de Exercícios Futuros, prática que a CVM considera inadmissível, conforme exposto no item 13° do Parecer de Orientação CVM n° 21, de

10 Demonstrações Contábeis das Companhias Abertas do Setor Imobiliário
Portanto, nas vendas a prazo ou parceladas de unidade imobiliária, para fins de atendimento ao disposto nos artigos 177 e 187 § 1° da Lei 6.404/76, o registro contábil dos resultados apurados nestas vendas deve seguir os princípios fundamentais de contabilidade.

11 Demonstrações Contábeis das Companhias Abertas do Setor Imobiliário
Procedimentos alternativos emanados de legislação tributária ou de legislação específica deverão ser observados em registros auxiliares, conforme previsto no § 2° do referido art. 177.

12 Custos de Construção de Imóveis Destinados a Venda
Os custos incorridos são levados a um sistema de apuração de custos, e no final de cada mês, são transferidos para o estoque de imóveis em construção, cujo, valor acumulado é finalmente levado para o estoque de imóveis acabados, quando concluídos.

13 Venda a Prazo de Unidade Concluída
O resultado na venda deve ser apropriado no momento em que esta foi efetivada, independentemente do prazo para o recebimento do valor contratado.

14 Venda a Prazo de Unidade Concluída
O montante das prestações, quando forem pré-fixadas, deverá ser trazido ao seu valor presente, ou, se for de curto prazo, quando houver efeitos relevantes.

15 Venda a Prazo de Unidade não Concluída
Neste caso o resultado na venda deverá ser apropriado ao longo da obra, da mesma forma em que são apropriados os contratos de fornecimento de bens, obras e serviços de longo prazo, ou seja, com base no progresso físico ou nos custos incorridos.

16 Componentes do estoque e sua formação
Relativamente aos Terrenos, os valores devem ser contabilizados na conta “Terrenos em Estoque a Comercializar”, pelo gasto em sua compra, como também as despesas legais (impostos e taxas incidentes), comissões e corretagens porventura existentes e outras despesas de legalização.

17 Componentes do estoque e sua formação
Por ocasião da liberação, pelas autoridades competentes, dos projetos de construção, o montante contabilizado na conta relativa aos terrenos deverá ser transferido em sua totalidade para a conta Estoque de Imóveis em Construção.

18 Componentes do estoque e sua formação
No momento da conclusão física e legal do empreendimento, isto é, quando todos os gastos de construção incorreram ainda que não pagos e com a concessão do alvará e do habite-se, então deverá ser contabilizado o total da conta para a conta de Estoque de Imóveis Concluídos. A partir desse instante, essa conta conterá TODOS os custos incorridos.

19 Tipos de custos na atividade imobiliária
Custos Pagos ou Incorridos; Custos Contratados; Custos Orçados.

20 Custos Pagos ou incorridos
São aqueles admitidos na formação do custo do imóvel VENDIDO, são aqueles que, além de estarem pagos, refiram-se a bens ou serviços adquiridos ou contratados para específica aplicação no empreendimento de que a unidade negociada faça parte.

21 Contabilização Aquisição de material sem destinação especifica:
D - Estoque de Materiais para Construção C - Fornecedores de Materiais (caixa/banco)

22 Contabilização Aplicação do material em algum empreendimento imobiliário (construção propriamente dita) D - Estoque de Imóveis em Construção C - Estoque de Materiais para Construção

23 Custos contratados Serviços complementares
D - Estoque de Imóveis em Construção C - Empreiteiros a pagar A transferência para custos somente será admitida (para fins fiscais) quando da venda de unidades.

24 Custos orçados Resultam de um cronograma da área de engenharia, com base nos custos usuais para aquele empreendimento imobiliário, a preços correntes no mercado: Custo total previsto do empreendimento (-) Custos incorridos até a data da opção pelo custo orçado = Custo orçado para a conclusão das obras ( = )

25 Custos orçados A concepção do custo orçado poderá resultar no surgimento de duas situações na comparação do orçamento com o realizado: Custo orçado superior ao realizado: nesse caso a diferença verificada será denominada de insuficiência de custo realizado; Custo orçado inferior ao realizado: esta diferença será chamada de excesso de custo realizado.

26 Comercialização das Unidades Imobiliárias
Venda a vista de unidade concluída Venda a prazo ou prestação de unidade concluída Venda a vista de unidade não concluída Venda a prazo ou prestação de unidade não concluída

27 Luiz Panhoca, Dr. Fábio Miguel panhoca@ufpr.br fabiomgcosta@ufpr.br
UNIVERSIDADE FEDERAL DO PARANÁ Setor de Ciências Sociais Aplicadas Departamento de Ciências Contábeis Luiz Panhoca, Dr. Fábio Miguel