AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010 O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Evolução da Gestão do Risco - Métodos Risco.

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1 AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010 O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Evolução da Gestão do Risco - Métodos Risco no imobiliário

2 AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010 O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Risco no Imobiliário

3 AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010 O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Análise de Risco Tipos de Risco no Imobiliário  Risco de negócio  Risco financeiro  Risco de liquidez  Risco de inflação  Risco de gestão  Risco de taxa de juro  Risco legislativo  Risco ambiental  Risco político  Risco fiscal

4 AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010 O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Análise de Risco Formas de Controlar o Risco Prévias à Realização do Investimento  Escolha criteriosa da carteira de investimento  Diversificação do investimento (tipo de uso, geográfica, tipo de exploração)  Estudo de Mercado  Hedging (compra de opções)  Due diligence  Análise de sensibilidade

5 AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010 O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Análise de Risco Formas de Controlar o Risco Após a Realização do Investimento  Gestão de Património  Selecção de Inquilinos  Hedging (compra de opções)  Cobertura do risco da taxa de juro

6 AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010 O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Análise de Risco Perfil de Risco  Risk Taker Entidade ou pessoa cujo perfil está asociado à aceitação de um elevado nivel de risco  Risk Aversion Entidade ou pessoa cujo perfil está associado à aceitação de um baixo nível de risco

7 AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010 O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Análise de Risco Risco sistemático Num mercado existe o risco sistemático e o não sistemático. O risco sistemático está ligado ás características intrinsecas do mercado e não pode ser eliminado através da diversifcação, ao invés do risco não sistemático Carteiras eficientes A gestão eficiente das carteiras combina para um determinado nível de rentabilidade um determinado nível de risco. Essa combinação ponto a pinto permite desenhar uma curva limite chamada a fronteira da eficiência da carteira

8 AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010 O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO O risco tradicional nos métodos de avaliação Tradicionalmente o risco que não se consegue transferir é incorporado nos métodos de avaliação através de:  Aumento da Taxa de actualização  Redução dos Casf-flows  Redução do pay-back Dado o risco não ser verdadeiramente quantificado assume uma subjectividade difícil de aceitar de forma generalizada. Risco Tradicional Métodos de Incorporação

9 AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010 O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Risco Tradicional Métodos de Incorporação 1.Pay-back 2. Incorporação através do aumento da taxa de desconto dos Cash-flows  Subjectividade  Definição da taxa de juro sem risco  Definição do prémio de risco Problema  Esta forma de considerar o risco atribui um peso maior ao risco dos períodos mais longínquos da análise, do que ao dos períodos mais próximos.

10 AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010 O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Risco Tradicional Métodos de Incorporação 3. Incorporação através do ajustamento dos cash-flows  Subjectividade  Definição da taxa de juro sem risco  Definição do prémio de risco Problemas  Quase impossível de se determinar o montante do ajustamento se a decisão for colectiva.  Consome demasiado tempo podendo deixar de ser útil quando apresentado ao investidor.

11 AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010 O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Risco Tradicional Métodos de Incorporação Medição do Risco  Os métodos tradicionais incorporam o risco embora sem conseguir medir o mesmo;  A forma como incorporam o risco está intimamente ligada á percepção e ao perfil de risco do analista sendo que essa percepção só muito excepcionalmente coincide com a de outra pessoa;

12 AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010 O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Risco Tradicional Métodos de Incorporação Análise de sensibilidade (what if analysis) Apesar de não produzir ajustamentos quantitativos no CF anual promove a sua redução ou aumento em função das variações que são definidas para os pressupostos. 1.Alteração de um pressuposto de cada vez a.Permite isolar o impacto de variações autónomas desse factor; b.Permite criar um quadro com as variações feitas nos vários pressupostos; 2.A análise de vários pressupostos ao mesmo tempo – Cenários a.Permite criar vários cenários com simulação de variações nos pressupostos mais importantes;

13 AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010 O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Decomposição da TIR Esta foi uma das primeiras formas de tentar medir o risco, continuando a mesma ainda a ser utilizada. A decomposição da taxa de rentabilidade em função dos componentes que, de acordo com o estudo/avaliação, lhe dão origem permite uma decisão mais consciente da origem do risco mas também uma medição do mesmo em função da variação dessas componentes. De facto ao realizarmos uma avaliação definimos um conjunto de pressupostos que depois nos permitirão, para além de calcular um valor para o activo, determinar a TIR associada. Sendo possível determinar o impacto de cada um desses pressupostos na TIR, e tendo presente que cada um destes tem um nível diferente de risco associado então teremos condições de determinar qual a situação em que o risco é maior. Novas Formas de Medição do Risco

14 AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010 O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Novas Formas de Medição do Risco Valor actual do activo 2,5M€ Valor da TIR total 15% Valor actual do activo 2,5M€ Valor da TIR total 15% Valor actual do activo CF Rendas 1,1M€ Valor actual do activo CF Revenda 1,4M€ Valor da TIR total CF Rendas 6,6% Valor da TIR total CF Revenda 8,4% 44% 56% Valor actual do activo 2,5M€ Valor da TIR total 15% Valor actual do activo 2,5M€ Valor da TIR total 15% Valor actual do activo CF Rendas 1M€ Valor actual do activo CF Revenda 1,5M€ Valor da TIR total CF Rendas 6% Valor da TIR total CF Revenda 9% 40% 60% Hipótese com < risco Hipótese com >risco Decomposição

15 AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010 O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Novas Formas de Medição do Risco Exemplo 212345678910 CF 3 600 000 Valor actual 47 000 000 3 600 000 Duração10- 47 000 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 45 000 000 Yield saída0,08- 47 000 000 3 600 000 48 600 000 TIR7,4% NPV Rendas 24 873 15452,9% NPV residual 22 126 84647,1% 47 000 000 Exemplo 112345678910 CF 3 600 000 Valor actual 50 000 000 3 600 000 Duração10- 50 000 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 51 428 571 Yield saída0,07- 50 000 000 3 600 000 55 028 571 TIR7,4% NPV Rendas 24 820 63649,6% NPV residual 25 179 36450,4% 50 000 000

16 AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010 O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO A probabilidade como forma de medir o risco  Permite medir o risco atribuindo-lhe uma probabilidade de acontecer;  Implica a obtenção de uma amostra de acontecimentos suficientemente longa para atribuir uma distribuição (por exemplo distribuição normal) Novas Formas de Medição do Risco

17 AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010 O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Novas Formas de Medição do Risco

18 AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010 O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Novas Formas de Medição do Risco

19 AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010 O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Novas Formas de Medição do Risco

20 AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010 O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Risco como Factor de Decisão de Investimento Tipos de Risco  Risco de negócio  Risco financeiro  Risco de liquidez  Risco de inflação  Risco de gestão  Risco de taxa de juro  Risco legislativo  Risco ambiental  Risco aolítico  Risco fiscal Riscos mais ou menos passíveis de incorporação nos métodos de avaliação Riscos não incorporáveis nos Métodos de avaliação e que são determinantes na tomada de uma decisão

21 AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010 O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Risco como Factor de Decisão de Investimento

22 AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010 O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Risco como Factor de Decisão de Investimento A cultura de risco nas Organizações

23 AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010 O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Risco como Factor de Decisão de Investimento Opções Reais - conceito Quando um investidor tem a possibilidade de adquirir um activo (por exemplo um terreno) ficando coma possibilidade de decidir quando iniciar o desenvolvimento do projecto, então diz-se que ele tem uma opção real sobre o activo Opções Reais – abordagem  Abordagem tradicional - avaliação de um terreno  Abordagem considerando a opção real – avaliação de um terreno  Utilização estratégica

24 AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA II Elaborado por: Manuel Miranda da Mota em Set./2010 O RISCO E OS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO Risco como Factor de Decisão de Investimento Discussão de Casos práticos  Macroeconomic risk influences on the property stock market  Uncertanty and feasibility studies: an italian case