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ARRENDAMENTOS DE PRETÉRITO ÂMBITO DE APLICAÇÃO. ARRENDAMENTOS DE PRETÉRITO 1º grupo: ARTIGO 26º Contratos habitacionais celebrados depois do RAU – Decreto-Lei.

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1 ARRENDAMENTOS DE PRETÉRITO ÂMBITO DE APLICAÇÃO

2 ARRENDAMENTOS DE PRETÉRITO 1º grupo: ARTIGO 26º Contratos habitacionais celebrados depois do RAU – Decreto-Lei nº 321-B/1990 de 15 de Outubro Contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei nº257/95 de 30 de Setembro 2º grupo: ARTIGOS 27º A 58º Contratos habitacionais celebrados antes do RAU – Decreto-Lei nº 321-B/1990 de 15 de Outubro Contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei nº257/95 de 30 de Setembro

3 NORMAS TRANSITÓRIAS ARTIGOS 26º a 58º Objectivo das normas transitórias: estabelecer um regime intermédio entre duas ou mais leis – no caso em estudo destinam-se a regular a aplicação do novo regime do arrendamento urbano previsto na Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro (NRAU) aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor. Princípio geral: artigo 26º/1 e 27º - os contratos celebrados antes do NRAU passam a estar submetidos ao NRAU, com especificidades – quais ?

4 ARTIGO 26º - 1º grupo de contratos Âmbito de aplicação: habitacionais depois do RAU e não habitacionais depois do DL 257/95 Artigo 26º números 2 e 3 – já tratados em aulas anteriores Artigo 26º/4: 1) Aos contratos sem duração limitada (vinculísticos) aplicam-se as regras dos contratos sem duração limitada, com as seguintes especificidades: 2) Denúncia: -Denúncia para habitação – artigo 1102º -Denúncia justificada – artigo 1103º -Denúncia pelo senhorio – artigo1101º

5 DENÚNCIA PELO SENHORIO ARTIGO 26º /4 – c)

6 ARTIGO 26º /4 – c) Denúncia pelo senhorio Antes do NRAU – os contratos de arrendamento sem duração limitada só podiam ser denunciados pelo senhorio nos seguintes casos: Art. 69º do RAU a)Quando necessite do prédio para habitação (sua ou dos descendentes) ou para nele construir a sua residência; b)Quando pretenda ampliar o prédio ou construir novos edifícios, aumentando o número de locais arrendáveis;

7 ARTIGO 26º /4 – c) Denúncia pelo senhorio c) Quando o prédio era irrecuperável pelo estado de degradação que apresentava (DL nº329-B/2000 – 22 Dez); d) Quando contrato se transmitia para descendentes ou afins em certas condições (idade/portador de deficiência/reforma por invalidez/incapacidade total para o trabalho) – implicava o pagamento de indemnização correspondente a 10 anos de renda – ver artigos 87º, 89º-A, B, C e D.

8 ARTIGO 26º /4 – c) Denúncia pelo senhorio Conclusão: os casos excepcionais de denúncia pelo senhorio tinham um regime tão apertado que a denúncia só se verificava pontualmente. Este regime legal era uma das características do vinculismo – que tornava os arrendamentos quase perpértuos

9 ARTIGO 26º /4 – c) Denúncia pelo senhorio NRAU – artigo 1101º/c) - os contratos de duração indeterminada passam a poder ser denunciados pelo senhorio com antecedência não inferior a 2 anos por carta registada com aviso de recepção (no NRAU de 2006 a antecedência era de 5 anos) Esta regra passa a ser aplicável aos contratos de arrendamento sem duração limitada, excepto quando: -Arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos; -Arrendatário tiver incapacidade superior a 60% É uma das medidas para terminar com o vinculismo

10 DENÚNCIA PARA HABITAÇÃO ARTIGO 26º /4 – a)

11 ARTIGO 26º /4 – a) Denúncia para Habitação Artigo 1102º – REQUISITOS SUBSTANTIVOS: a)Ser o senhorio proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de 2 anos; b)Se tiver adquirido por sucessão – independentemente de prazo; c)Não ter casa própria que satisfaça as suas necessidades habitacionais ou dos seus descendentes em 1º grau: -Há mais de um ano; -Na área dos concelhos de Lisboa ou Porto e seus limitrofes ou; -No respectivo concelho quanto ao resto do país.

12 ARTIGO 26º /4 – a) Denúncia para Habitação A denúncia para habitação dos descendentes em 1º grau depende da verificação: a) dos requisitos previstos nas alíneas a) e b) em relação ao senhorio; b) dos requisitos da alínea c) em relação ao descendente

13 ARTIGO 26º /4 – a) Denúncia para Habitação Questões controversas na jurisprudência relativamente à denúncia para habitação: Conceito de necessidade de habitação: -Ac. Rl Lx 12/11/ A necessidade de habitação tem que ser apreciada objectivamente, com vista à satisfação das necessidades básicas de habitação do senhorio ou descendente, de modo a não exigir ao inquilino com a denúncia do contrato de arrendamento um sacrifício injustificado. -Ac. Rl Lx 25/02/2010 – a necessidade deverá ser real, séria e actual para que, justificando-se as exigências de habitação do senhorio

14 ARTIGO 26º /4 – a) Denúncia para Habitação Conceito de necessidade de habitação: -Ac. Rel. Lx 17/02/ O verdadeiro fundamento do direito de denúncia pelo senhorio, a causa de pedir da acção, é a sua necessidade de habitação, necessidade que não implica só, querer, desejar ou pretender o arrendado. -Ac. Rel. Lx 25/01/ A necessidade de habitação em relação ao arrendado há-de ser actual séria e objectiva, não obstando a que possa ser futura, embora, neste caso haja de ser iminente. Invocando-se a necessidade de habitação para casamento, é necessário a prova da seriedade do propósito de casar e a realização próximo do casamento.

15 ARTIGO 26º /4 – a) Denúncia para Habitação Conceito de necessidade de habitação: -Ac. STJ 25/01/ É de considerar verificado este requisito relativamente a um jovem que concluiu a sua licenciatura em Aveiro, regressou a Lisboa onde habita em casa dos pais, ocupando um quarto, pretende casar e constituir família e foi admitido como bolseiro duma fundação situada na capital, situando-se a fracção arrendada na área da comarca de Oeiras.

16 ARTIGO 26º /4 – a) Denúncia para Habitação Conceito de necessidade de habitação: -Ac. STJ 22/06/ A necessidade só ocorre quando se comprovar um verdadeiro estado de carência motivado por um condicionalismo que, segundo a experiência comum, determinaria a generalidade das pessoas que nele se encontrassem a precisar do arrendado para habitação, devendo portanto ser séria e medida por um critério objectivo, não se podendo confundir com uma simples maior comodidade.

17 ARTIGO 26º /4 – a) Denúncia para Habitação Artigo 26º/4-a) – continua a aplicar-se o disposto na alínea a) do artigo 107º do RAU Artigo 107º- a) do RAU 1.O direito de denúncia (...) não pode ser exercido quando no momento em que deva produzir efeitos ocorra alguma das circunstâncias: a) Ter o arrendatário 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encontre na situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho

18 ARTIGO 26º /4 – a) Denúncia para Habitação Momento da produção de efeitos da denúncia – antecedência não inferior a 6 meses sobre a data pretendida para a desocupação – artigo 1103º/1 Quando o senhorio comunica a denúncia para habitação – não podem verificar-se as referidas circunstâncias no fim dos 6 meses

19 ARTIGO 26º /4 – a) Denúncia para Habitação Questões jurisprudenciais: -Ac. Rel. Lx de 21/02/ A limitação ao direito de denúncia do contrato de arrendamento constante do artigo 107.º/1, alínea a) do Regime do Arrendamento Urbano, de natureza excepcional, a favor do arrendatário que sofre de incapacidade total para o trabalho é portador de deficiência a que corresponde incapacidade superior a dois terços, tal limitação, nos termos da lei, vale para o arrendatário, não para o cônjuge que sofra das referidas deficiência ou incapacidade.

20 ARTIGO 26º /4 – a) Denúncia para Habitação Questões jurisprudenciais: - Ac. Re. Évora de 23/04/1998 – Só a reforma do inquilino, por invalidez absoluta (que abrange a incapacidade para toda e qualquer profissão ou actividade), ou tal incapacidade integram a limitação ao direito de denúncia prevista na al. a) do nº 1 do art. 107º do RAU. Não a integra a invalidez relativa que abrange apenas a própria profissão ou equivalente.

21 ARTIGO 26º /4 – a) Denúncia para Habitação Artigo 1102º – REQUISITOS FORMAIS: 1) Pagamento de indemnização: 1102º/1 – o direito de denúncia depende do pagamento do pagamento de um ano de renda – contratos celebrados depois do NRAU – renda vigente Art. 26º/4-b) – arrendamentos de pretérito – renda correspondente a 1/15 do valor patrimonial (art.35º/2-a) e b)) Momento do pagamento – data da entrega da casa (1103º/8)

22 ARTIGO 26º /4 – a) Denúncia para Habitação Artigo 1102º – REQUISITOS FORMAIS: 2) Forma da comunicação: artigo 1103º/1 – indicação expressa do fundamento da denúncia: Qualidade do senhorio (proprietário, comproprietário, usufrutuário há mais de dois anos ou aquisição por sucessão); Não ter habitação própria que satisfaça as suas necessidades habitacionais ou dos descendentes em 1º grau (necessidade de habitação); Data pretendida para a desocupação; Valor da indemnização a pagar pelo senhorio; Carta registada com aviso de recepção (NRAU de 2006 era através de acção judicial).

23 ARTIGO 26º /4 – a) Denúncia para Habitação Artigo 1102º – REQUISITOS FORMAIS: -O senhorio deve ir residir para a habitação cujo contrato foi denunciado – no prazo de 3 meses após a entrega e durante 2 anos – art.1103º/5 -Sanção: pagamento de indemnização correspondente a 10 anos de renda – art.1103º/9 -Arrendamentos após NRAU – renda vigente -Arrendamentos de pretérito (1ºgrupo) – renda correspondente a 1/15 do valor patrimonial (art.35º/2-a) e b))

24 DENÚNCIA JUSTIFICADA ARTIGO 26º /4 – b)

25 ARTIGO 26º /4 – b) Denúncia Justificada Art. 1101º/b): A)denúncia para demolição – artigo 7º do DL nº 157/2006 de 8 de Agosto B)denúncia para realização de obra de remodelação ou restauro profundo

26 ARTIGO 26º /4 – b) Denúncia Justificada Art. 1101º/b) – denúncia para realização de obra de remodelação ou restauro profundo – REQUISITOS SUBSTANTIVOS: - DL nº 157/2006 de 8 de Agosto - Obras que obriguem à desocupação do locado; a)Obras sem controlo prévio – descritivo das obras a realizar/indicação de isenção de controlo prévio/razões que levam à desocupação do locado – junção de comprovativo de que a pretensão não foi rejeitada, quando depende de comunicação prévia - (art.1103º/1 e 3)

27 ARTIGO 26º /4 – b) Denúncia Justificada b) Obras com controlo prévio – junção de: - comprovativo do procedimento de controlo prévio; - termo de responsabilidade de técnico habilitado que declare que as obras à desocupação do locado. - a denúncia só produz efeitos com a confirmação do deferimento da operação urbanística

28 ARTIGO 26º /4 – b) Denúncia Justificada Artigo 1103º/6,7,8 – REQUISITOS FORMAIS: Senhorio fica obrigado em alternativa e por acordo a: 1)Pagamento de indemnização de um ano de renda – contratos celebrados depois do NRAU – renda vigente Art. 26º/4-b) – arrendamentos de pretérito – renda correspondente a 1/15 do valor patrimonial (art.35º/2- a) e b)) Momento do pagamento – data da entrega da casa (1103º/8)

29 ARTIGO 26º /4 – b) Denúncia Justificada Artigo 1103º/6,7,8 – REQUISITOS FORMAIS: 2) Relalojamento do arrendatário: - Condições análogas às que já detinha quanto ao local e ao valor da renda e encargos – art. 6º/4 e 5 do DL 157/2006 -Por período não inferior a 2 anos – art.6º/1-b) do DL 157/2006 Na falta de acordo – o senhorio fica obrigado a pagar a indemnização – na data da entrega da casa

30 ARTIGO 26º /4 – b) Denúncia para Justificada Artigo 1103º – REQUISITOS FORMAIS: Forma da comunicação: artigo 1103º/1 Indicação expressa do fundamento da denúncia; Data pretendida para a desocupação; Valor da indemnização a pagar pelo senhorio/condições de realojamento; Carta registada com aviso de recepção (NRAU de 2006 era através de acção judicial).

31 ARTIGO 26º /4 – b) Denúncia para Justificada Artigo 1103º – REQUISITOS FORMAIS: -O senhorio deve iniciar a obra 6 meses após a desocupação – art.1103º/9 -Sanção: pagamento de indemnização correspondente a 10 anos de renda – art.1103º/9 -Arrendamentos após NRAU – renda vigente -Arrendamentos de pretérito (1ºgrupo) – renda correspondente a 1/15 do valor patrimonial (art.35º/2-a) e b))

32 ARTIGO 26º /4 – a e b) As limitações das alineas a) (art. 107º do RAU) e b) (forma de cálculo das indemnizações pelas denúncias) cessam se: -Houver transmissão por morte para filho ou enteado -Depois da entrada em vigor do NRAU de 2006


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