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UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA. PÓS-GRADUAÇÃO EM DIREITO CIVIL. TEMAS DE DIREITO DAS COISAS. Flávio Tartuce Doutorando em Direito Civil e Graduado pela.

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Apresentação em tema: "UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA. PÓS-GRADUAÇÃO EM DIREITO CIVIL. TEMAS DE DIREITO DAS COISAS. Flávio Tartuce Doutorando em Direito Civil e Graduado pela."— Transcrição da apresentação:

1 UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA. PÓS-GRADUAÇÃO EM DIREITO CIVIL. TEMAS DE DIREITO DAS COISAS. Flávio Tartuce Doutorando em Direito Civil e Graduado pela Faculdade de Direito da USP. Especialista e Mestre em Direito Civil pela PUC/SP. Coordenador dos cursos de Direito Civil, Direito Contratual e Direito de Família e das Sucessões da Escola Paulista de Direito. Professor da ESA/OAB/SP e em Escolas da Magistratura. Advogado, parecerista e árbitro.

2 2 CONDOMÍNIO CONCEITO: CONCEITO: Verifica-se condomínio quando mais de uma pessoa tem o exercício da propriedade sobre determinado bem. São vários os sujeitos ativos em relação ao direito de propriedade que é único. A propriedade é total e única, o que justifica as denominações co-propriedade e compropriedade. CLASSIFICAÇÃO QUANTO À ORIGEM: a) Condomínio voluntário ou convencional - se decorrer do acordo de vontade dos condôminos, ou seja, se nascer de um negócio jurídico bilateral ou plurilateral. Ex. Três amigos que compram um terreno para investimentos em comum. No silêncio do instrumento de instituição (contrato), presume-se que a propriedade estará dividida em partes iguais. O CONDOMÍNIO EDILÍCIO TEM ESTUDO SEPARADO. b) Condomínio incidente ou eventual - quando surgir por motivos estranhos à vontade dos condôminos. Ex. Duas pessoas recebem determinado bem em razão de falecimento do proprietário. c) Condomínio necessário ou forçado - quando vier de determinação de lei, ou seja, quando for conseqüência inevitável do estado de indivisão da coisa. nasce dos direitos de vizinhança tal como na hipótese de paredes, muros, cercas e valas (art do CC).

3 3 CONDOMÍNIO EDILÍCIO PROPRIEDADE COMUM + PROPRIEDADE EXCLUSIVA. Art Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. § 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. NATUREZA JURÍDICA? PESSOA JURÍDICA? DOUTRINA CLÁSSICA X DOUTRINA CONTEMPORÂNEA. VER ENUNCIADO 90 CJF/STJ. ARGUMENTOS TEÓRICOS E PRÁTICOS.

4 4 INSTITUIÇÃO E CONVENÇÃO. INSTITUIÇÃO. NASCIMENTO DO CONDOMÍNIO. Art Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. ESTATUTO GERAL. CONTRATO COLETIVO. Art A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

5 5 CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. REQUISITOS. Art Além das cláusulas referidas no art e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - sua forma de administração; III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regimento interno. § 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular. § 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

6 6 DIREITOS DOS CONDÔMINOS. Art São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; GRUD... II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; Regimento interne prevê as normas de uso das áreas comuns. III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite. Cabe previsão em contrário na convenção?

7 7 DEVERES DOS CONDÔMINOS. Art CC. I) Dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção (com a redação dada pela Lei /2004). NÃO SE PODE ESQUECER QUE A OBRIGAÇÃO DE PAGAR AS DESPESAS CONDOMINIAIS CONSTITUI UMA OBRIGAÇÃO PROPTER REM (ART ). II) Dever de não realizar obras que comprometam a segurança da edificação Ilustrando, é permitida a obra de unificação de unidades em que um mesmo condômino adquire os apartamentos 51 e 52, fundindo-os em um só. A obra não poderá implicar, por exemplo, na derrubada de uma coluna que os separa, que dá sustentação ao prédio. Civil – Condomínio – Obras – Ausência de prejuízo – Motivo de segurança – Escorreito remanesce o aresto recorrido quando, embasando-se nas provas dos autos, reconhece que as obras efetivadas em bloco de residências em condomínio não causaram prejuízo às unidades residenciais e tiveram por escopo robustecer a segurança do prédio (STJ – REsp /SC – Rel. Ministro Waldemar Zveiter – Terceira Turma – j – DJ , p. 155).

8 8 DEVERES DOS CONDÔMINOS. Art CC. III) Dever de não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas POLÊMICA. FECHAMENTO DA SACADA. O fechamento da sacada da unidade condominial, por interferir na harmonia do conjunto arquitetônico, caracteriza alteração da fachada do edifício, de sorte que somente pode ser realizada mediante aprovação unânime dos condôminos (Tribunal de Justiça de São Paulo – Ap. s/ Rev – 9.ª Câm. – Rel. Juiz Marcial Hollanda – j – JTA (LEX) 177/499). O fechamento de varanda com vidro translúcido não altera a estética da fachada externa do condomínio. São válidas as deliberações da Assembléia Geral Extraordinária que autoriza a realização de obra útil, quando a decisão atende o quorum exigido pela vontade dos condôminos manifestada na Convenção Condominial e no vigente Código Civil (Tribunal de Justiça de Minas Gerais – 15.ª Câmara Cível – Processo /001(1) – Relator Viçoso Rodrigues – Data da publicação ). COLOCAÇÃO DE TELA DE SEGURANÇA É PERMITIDO...

9 9 DEVERES DOS CONDÔMINOS. Art CC. IV) Dever de dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Vários problemas. - - Excesso de barulho. A questão da lei do silêncio. Poluição sonora e multa. Multa condominial por barulho excessivo. Prova robusta de perturbação sonora causada pelo filho do apelante, pelo aparelho de som em altura indevida, mantida, pois a penalidade pelo uso nocivo da propriedade. Condomínio que exige limitações na liberdade de conduta individual, a fim de se preservar a tranqüilidade e a harmonia gerais. Direito à propriedade que não pode dar lugar ao abuso (artigo 1.228, § 2.º, Código Civil) (Tribunal de Justiça de São Paulo – Ap. s/ Rev /9 – 10.ª Câm. – Rel. Juiz Soares Levada – j ). - Reuniões de trabalho. Trabalhar no imóvel é possível quando o condomínio é residencial? - Desenvolver atividades que contrariam os bons costumes. Ex. Prostituição.

10 10 SANÇÕES AOS CONDÔMINOS. ART § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. A NOVA MULTA TEM APLICAÇÃO IMEDIATA, MESMO AOS CONDOMÍNIOS ANTERIORES? A multa por atraso prevista na convenção de condomínio, que tinha por limite legal máximo o percentual de 20% previsto no art. 12, parágrafo 3.º, da Lei 4.591/1964, vale para as prestações vencidas na vigência do diploma que lhe dava respaldo, sofrendo automática modificação, no entanto, a partir da revogação daquele teto pelo art , parágrafo 1.º, em relação às cotas vencidas sob a égide do Código Civil atual. Precedentes (STJ, REsp /RS – Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior – Quarta Turma – j – DJ , p. 327). Ver, ainda: STJ – REsp /SP – Rel. Ministro Jorge Scartezzini – Quarta Turma – j – DJ , p. 328).

11 11 SANÇÕES AOS CONDÔMINOS. ART § 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. CUIDADO: A APLICAÇÃO É BEM RESTRITA... NÃO CONFUNDIR COM A PREVISÃO A SEGUIR... Art O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

12 12 POLÊMICAS. O ART DO CC SE APLICA AO CONDÔMINO INADIMPLENTE? JOSÉ FERNANDO SIMÃO ENTENDE QUE NÃO. ENTENDO QUE SIM (INADIMPLENTE NOTÓRIO). Nesse sentido: Despesas condominiais. Cumulação das multas previstas nos arts , § 1.º, e 1.337, caput, do CC de Possibilidade. Não configuração de bis in idem. Inadimplemento reiterado conforme critério definido pelos próprios condôminos e que não esvazia a previsão do art , § 1.º. Apelo não provido (Tribunal de Justiça de São Paulo – Ap. c/ Rev. el. ação sem revisão – 30.ª Câm. – Rel. Juiz Luiz Felipe Nogueira – j ). Enunciado n. 92 CJF/STJ: As sanções do art do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo. CABE A EXPULSÃO DO CONDÔMINIO ANTISSOCIAL? DABUS MALUF – NÃO. CRISTIANO CHAVES E NELSON ROSENVALD – SIM.

13 13 ANIMAIS EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Três situações: - Convenção proíbe. - Convenção permite. - Convenção é silente. Julgados – análise caso a caso. Ação cominatória – Condomínio – Criação de animal em apartamento – Ausência de prova da perturbação ao sossego, saúde e segurança dos demais condôminos – Proibição contida em norma interna – Inaplicabilidade. O condomínio pode estabelecer regras limitativas do direito de vizinhança, conforme autoriza a Lei 4.591/1964. A regra interna do Condomínio que proíbe a criação de animais deve ser interpretada teleologicamente, apenas se aplicando quando restar demonstrado que está ocorrendo perturbação ao sossego, saúde e segurança dos demais moradores. – Inexistindo provas de que tais danos estão ocorrendo, permite-se a criação dos animais, não se justificando a aplicação de qualquer penalidade por esse motivo (Tribunal de Justiça de Minas Gerais – Processo TJ/MG /000(1) – Rel. Des. Heloísa Combat – j ).

14 14 COBRANÇA VEXATÓRIA E DANO MORAL. Apelação cível – Ação de indenização – Condomínio – Cobrança vexatória – Desligamento do elevador social com intenção de constranger os inadimplentes – Dano moral – Ofensa aos direitos fundamentais – Responsabilidade solidária da síndica. 1. Em que pese inadimplentes os condôminos autores, mostra-se abusivo e ilícito o desligamento dos dois elevadores sociais que atendiam seu andar, comprovado que tal desligamento ocorreu em represália à inadimplência. Assim, caracteriza- se inequivocamente o dano moral, até mesmo por ser o varão pessoa idosa, além de consistir em violação aos direitos fundamentais (restrição indevida à liberdade e à propriedade privada). 2. A síndica responde subsidiariamente com o condomínio, pois o ato foi praticado no interesse deste. 3. Dadas as circunstâncias do caso e havendo violação de direitos fundamentais, mostra-se adequada a indenização no valor de R$ 2.000,00, corrigidos pelo IGP-M, desde a fixação do quantum debeatur para atender ao binômio reparação/punição, sem enriquecimento indevido, acrescidos. 4. Juros moratórios incidem a partir da data em que se iniciou a lesão (Súmula 54 do STJ), pela taxa de 1% ao mês. A correção monetária pelo IGP-M a partir da data da decisão que fixou seu quantum debeatur, ou seja, na data do presente julgamento. Deram provimento. Unânime (TJRS – Apelação Cível – Décima Oitava Câmara Cível – Tribunal de Justiça do RS – Relator: Mario Rocha Lopes Filho – j ).

15 15 A QUESTÃO DAS VOTAÇÕES. REALIZAÇÃO DE OBRAS. Art A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. § 1 o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. § 2 o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3 o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. § 4 o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

16 16 A QUESTÃO DAS VOTAÇÕES. REALIZAÇÃO DE OBRAS. Art A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. Art A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

17 17 ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO. - SÍNDICO – ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO. MANDATO DE DOIS ANOS QUE PODE SER RENOVADO (art do CC). a) Pode não ser condômino. Ex. Administrador profissional. b) Remuneração. Geralmente não paga o condomínio. c) Não há relação de emprego. d) Síndico único (princípio da unicidade sindical). - ASSEMBLÉIA GERAL – Art Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. a) Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção (art ). b) A mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos (art ).

18 18 ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO. - ASSEMBLÉIA GERAL – (CONTINUAÇÃO). c) Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio (art ). d) Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial (art ). e) A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião (art ). f) Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (art ). - CONSELHO CONSULTIVO OU FISCAL. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico (art ). Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico (art ).

19 19 DIREITO DE PREFERÊNCIA. Art Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores. Enunciado n. 91 CJF/STJ: A convenção de condomínio, ou a assembléia geral, podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio. Enunciado n. 91 CJF/STJ: A convenção de condomínio, ou a assembléia geral, podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio. Enunciado n. 320 CJF/STJ: O direito de preferência de que trata o art deve ser assegurado não apenas nos casos de locação, mas também na hipótese de venda da garagem. Enunciado n. 320 CJF/STJ: O direito de preferência de que trata o art deve ser assegurado não apenas nos casos de locação, mas também na hipótese de venda da garagem. Qual a consequência se a preferência for preterida? Luiz Edson Fachin entende pela aplicação do art. 504 do CC, o que parece ser o melhor caminho, inclusive nas hipóteses de locação. Qual a consequência se a preferência for preterida? Luiz Edson Fachin entende pela aplicação do art. 504 do CC, o que parece ser o melhor caminho, inclusive nas hipóteses de locação.

20 20 COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. - Conceito e Natureza Jurídica – Diferença entre compromisso de compra e venda não registrado e registrado na matrícula do imóvel. a) Compromisso de compra e venda não registrado – contrato preliminar. Arts. 462 a 465 do CC. - Efeitos pessoais inter partes. Gera obrigação de fazer o contrato definitivo. - Interpretação do art. 463, parágrafo único, do CC. Enunciado 30 CJF/STJ. - As três opções existentes (obrigação de fazer + adjudicação inter partes + perdas e danos). - Súmula 239 do STJ – continua tendo aplicação. Enunciado 95 CJF/STJ. b) Compromisso de compra e venda registrado – direito real de aquisição (art , VII, do CC). - Efeitos reais erga omnes. Gera obrigação de dar. - Única opção – direito à adjudicação compulsória (arts e do CC). UNIFICAÇÃO LEGISLATIVA.

21 21 QUESTÕES JURISPRUDENCIAIS SÚMULA DO STJ IMPORTANTES: Súmula 308 – A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. (DJ 25/04/2005) Súmula O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis (DJ 30/08/2000) Súmula 84 – É ADMISSIVEL A OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE TERCEIRO FUNDADOS EM ALEGAÇÃO DE POSSE ADVINDA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL, AINDA QUE DESPROVIDO DO REGISTRO (DJ 02/07/1993) Súmula 76 – A FALTA DE REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL NÃO DISPENSA A PREVIA INTERPELAÇÃO PARA CONSTITUIR EM MORA O DEVEDOR (DJ 04/05/1993)

22 22 QUESTÕES JURISPRUDENCIAIS. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA. POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE 25% A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO. 1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resilição do compromisso de compra e venda, por parte do promitente comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. 2. É direito do consumidor, nos termos da jurisprudência cristalizada da Corte, a restituição dos valores pagos ao promitente vendedor, sendo devida a retenção de percentual razoável a título de indenização, o qual ora se fixa em 25% do valor pago. 3. Recurso especial provido (STJ, REsp /SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/06/2010, DJe 08/06/2010)

23 23 QUESTÕES JURISPRUDENCIAIS. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ANTECIPAÇÃO DA TUTELA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. VIOLAÇÃO ART. 535, II, DO CPC. NÃO-OCORRÊNCIA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. NECESSIDADE DE MANIFESTAÇÃO JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO DO CONTRATO. PRECEDENTES. 1. Afasta-se a alegada violação do art. 535 do CPC quando o acórdão recorrido, integrado pelo julgado proferido nos embargos de declaração, dirime, de forma expressa, congruente e motivada, as questões suscitadas nas razões recursais. 2. Diante da necessidade de observância do princípio da boa- fé objetiva norteador dos contratos, na antecipação de tutela reintegratória de posse, é imprescindível prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa. 3. Não se conhece da divergência jurisprudencial quando os julgados dissidentes cuidam de situações fáticas diversas. 4. Agravo regimental desprovido (STJ, AgRg no REsp /MG, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 18/05/2010, DJe 27/05/2010)

24 24 QUESTÕES JURISPRUDENCIAIS. DIREITO CIVIL. ALIENAÇÃO EM DUPLICIDADE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INTERPRETAÇÃO DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS. TRANSMISSÃO DE PROPRIEDADE IMÓVEL. CÓDIGO CIVIL DE TRANSCRIÇÃO. SEGURANÇA JURÍDICA. BOA-FÉ. 1.- Tem- se, na hipótese, alienação de imóvel em duplicidade. No caso dos autos, deve-se manter o acórdão que decidiu pela manutenção da segunda alienação porque o título correspondente está transcrito há mais de duas décadas, sendo que os primeiros adquirentes tinham apenas direito decorrente de compromisso de compra e venda que, embora com preço pago no ato e devidamente averbado, não teve seguimento providenciado pelos promitentes compradores. 2.- Anote-se que nada impedia, aliás, ao contrário, tudo aconselhava, a imediata lavratura da escritura definitiva e respectivo registro, em região cheia de questões registrarias -- contra as quais a prudência mandava acautelar-se. Recurso especial a que se nega provimento (STJ, REsp /PR, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/03/2010, DJe 15/03/2010)

25 25 QUESTÕES JURISPRUDENCIAIS. AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO DEVEDOR. DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚMULA 07/STJ. PERDA DO SINAL. IMPOSSIBILIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. 1. A jurisprudência desta Corte Superior prega ser possível a resilição contratual do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, quando ele não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas com a promitente-vendedora (construtora ou incorporadora), mormente se estas se tornarem excessivamente onerosas. 2. A resolução unilateral, nesses casos, enseja a restituição das parcelas pagas pelo promissário-comprador, mas não em sua totalidade, haja vista a incidência de parcela de retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o desgaste da unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem, propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa vendedora. 3. Se o Tribunal de origem fixou o percentual de retenção com base na razoabilidade, examinando, para tanto, o acervo fático e probatório dos autos, alterar tal entendimento encontra óbice na Súmula 07 do STJ. (...). (STJ, AgRg no Ag /MG, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA, julgado em 06/10/2009, DJe 21/10/2009)

26 26 QUESTÕES JURISPRUDENCIAIS. Administrativo – Recurso especial – Sistema financeiro da habitação – FCVS – Cessão de obrigações e direitos – Contrato de gaveta – Transferência de financiamento – Ausência de concordância da mutuante – Possibilidade – Precedentes do STJ. 1. A jurisprudência dominante desta Corte se firmou no sentido da imprescindibilidade da anuência da instituição financeira mutuante como condição para a substituição do mutuário (precedente: REsp PR, Relator Ministro José Delgado, Primeira Turma, DJ ). 2. In casu, a despeito de a jurisprudência dominante desta Corte entender pela imprescindibilidade da anuência da instituição financeira mutuante, como condição para a substituição do mutuário, sobreleva notar que a hipótese sub judice envolve aspectos sociais que devem ser considerados. 3. Com efeito, a Lei 8.004/1990 estabelece como requisitos para a alienação a interveniência do credor hipotecário e a assunção, pelo novo adquirente, do saldo devedor existente na data da venda. 4. Contudo, a Lei /2000 prevê a possibilidade de regularização das transferências efetuadas sem a anuência da instituição financeira até , à exceção daquelas que envolvam contratos enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei 8.692/1993, o que revela a intenção do legislador de possibilitar a regularização dos cognominados contratos de gaveta, originários da celeridade do comércio imobiliário e da negativa do agente financeiro em aceitar transferências de titularidade do mútuo sem renegociar o saldo devedor.)....

27 27 QUESTÕES JURISPRUDENCIAIS. 5. Deveras, consoante cediço, o princípio pacta sunt servanda, a força obrigatória dos contratos, porquanto sustentáculo do postulado da segurança jurídica, é princípio mitigado, posto sua aplicação prática estar condicionada a outros fatores, como, v.g., a função social, as regras que beneficiam o aderente nos contratos de adesão e a onerosidade excessiva. 6. O Código Civil de 1916, de feição individualista, privilegiava a autonomia da vontade e o princípio da força obrigatória dos vínculos. Por seu turno, o Código Civil de 2002 inverteu os valores e sobrepõe o social em face do individual. Desta sorte, por força do Código de 1916, prevalecia o elemento subjetivo, o que obrigava o juiz a identificar a intenção das partes para interpretar o contrato. Hodiernamente, prevalece na interpretação o elemento objetivo, vale dizer, o contrato deve ser interpretado segundo os padrões socialmente reconhecíveis para aquela modalidade de negócio. 7. Sob esse enfoque, o art do diploma civil vigente considera nula a cláusula que veda a alienação do imóvel hipotecado, admitindo, entretanto, que a referida transmissão importe no vencimento antecipado da dívida. Dispensa-se, assim, a anuência do credor para alienação do imóvel hipotecado em enunciação explícita de um princípio fundamental dos direitos reais. 8. Deveras, jamais houve vedação de alienação do imóvel hipotecado ou gravado com qualquer outra garantia real, porquanto função da seqüela., DJ , p Deveras, consoante cediço, o princípio pacta sunt servanda, a força obrigatória dos contratos, porquanto sustentáculo do postulado da segurança jurídica, é princípio mitigado, posto sua aplicação prática estar condicionada a outros fatores, como, v.g., a função social, as regras que beneficiam o aderente nos contratos de adesão e a onerosidade excessiva. 6. O Código Civil de 1916, de feição individualista, privilegiava a autonomia da vontade e o princípio da força obrigatória dos vínculos. Por seu turno, o Código Civil de 2002 inverteu os valores e sobrepõe o social em face do individual. Desta sorte, por força do Código de 1916, prevalecia o elemento subjetivo, o que obrigava o juiz a identificar a intenção das partes para interpretar o contrato. Hodiernamente, prevalece na interpretação o elemento objetivo, vale dizer, o contrato deve ser interpretado segundo os padrões socialmente reconhecíveis para aquela modalidade de negócio. 7. Sob esse enfoque, o art do diploma civil vigente considera nula a cláusula que veda a alienação do imóvel hipotecado, admitindo, entretanto, que a referida transmissão importe no vencimento antecipado da dívida. Dispensa-se, assim, a anuência do credor para alienação do imóvel hipotecado em enunciação explícita de um princípio fundamental dos direitos reais. 8. Deveras, jamais houve vedação de alienação do imóvel hipotecado ou gravado com qualquer outra garantia real, porquanto função da seqüela., DJ , p

28 28 QUESTÕES JURISPRUDENCIAIS. O titular do direito real tem o direito de seguir o imóvel em poder de quem quer que o detenha, podendo excuti-lo mesmo que tenha sido transferido para o patrimônio de outrem distinto da pessoa do devedor. 9. Dessarte, referida regra não alcança as hipotecas vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação – SFH, posto que para esse fim há lei especial – Lei 8.004/1990 –, a qual não veda a alienação, mas apenas estabelece como requisito a interveniência do credor hipotecário e a assunção, pelo novo adquirente, do saldo devedor existente na data da venda, em sintonia com a regra do art. 303 do Código Civil de Com efeito, associada à questão da dispensa de anuência do credor hipotecário está a notificação dirigida ao credor, relativamente à alienação do imóvel hipotecado e à assunção da respectiva dívida pelo novo titular do imóvel. A matéria está regulada nos arts. 299 a 303 do Novel Código Civil – da assunção de dívida –, dispondo o art. 303 que o adquirente do imóvel hipotecado pode tomar a seu cargo o pagamento do crédito garantido; se o credor, notificado, não impugnar em 30 (trinta) dias a transferência do débito, entender-se-á dado o assentimento. (...). O titular do direito real tem o direito de seguir o imóvel em poder de quem quer que o detenha, podendo excuti-lo mesmo que tenha sido transferido para o patrimônio de outrem distinto da pessoa do devedor. 9. Dessarte, referida regra não alcança as hipotecas vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação – SFH, posto que para esse fim há lei especial – Lei 8.004/1990 –, a qual não veda a alienação, mas apenas estabelece como requisito a interveniência do credor hipotecário e a assunção, pelo novo adquirente, do saldo devedor existente na data da venda, em sintonia com a regra do art. 303 do Código Civil de Com efeito, associada à questão da dispensa de anuência do credor hipotecário está a notificação dirigida ao credor, relativamente à alienação do imóvel hipotecado e à assunção da respectiva dívida pelo novo titular do imóvel. A matéria está regulada nos arts. 299 a 303 do Novel Código Civil – da assunção de dívida –, dispondo o art. 303 que o adquirente do imóvel hipotecado pode tomar a seu cargo o pagamento do crédito garantido; se o credor, notificado, não impugnar em 30 (trinta) dias a transferência do débito, entender-se-á dado o assentimento. (...).

29 29 QUESTÕES JURISPRUDENCIAIS. 11. Ad argumentadum tantum, a Lei /2000 permite a regularização da transferência do imóvel, além de a aceitação dos pagamentos por parte da Caixa Econômica Federal revelar verdadeira aceitação tácita (precedentes: EDcl no REsp RS, desta relatoria, Primeira Turma, DJ e REsp SP, Relator para lavratura do acórdão Ministro Cesar Asfor Rocha, Quarta Turma, DJ ). 12. Consectariamente, o cessionário de imóvel financiado pelo SFH é parte legítima para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos através dos cognominados contratos de gaveta, porquanto com o advento da Lei /2000, o mesmo teve reconhecido o direito à sub-rogação dos direitos e obrigações do contrato primitivo (precedentes: AgRg no REsp PR, Relator Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, DJ ; REsp RS, Relator Ministro Francisco Peçanha Martins, Segunda Turma, DJ ; REsp RS, Relator Ministro Fernando Gonçalves, DJ ). 13. Recurso especial conhecido e desprovido (Superior Tribunal de Justiça, REsp /PR, Rel. Ministro Luiz Fux, Primeira Turma, julgado em

30 30 DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE (Arts a do CC).. Conceito: De origem no Direito Romano, passou agora a ser regida pelo Código Civil e também pelo Estatuto da Cidade (arts. 21 a 24). É um direito real pelo qual o proprietário concede, por tempo determinado ou indeterminado, gratuita ou onerosamente, a outrem, o direito de construir, ou plantar em seu terreno (sempre bens imóveis), mediante escritura pública, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis (art do CC). O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, exceto se for inerente ao objeto da concessão. Com a vedação da enfiteuse, o direito real de superfície surgiu para substituí-la. Partes: a) Proprietário ou fundieiro – que cede o uso do bem imóvel para outrem b) Superficiário – pessoa que recebe o imóvel, a fim de efetivar a construção ou plantação.

31 31 DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE (Arts a do CC).. Se a superfície for concedida onerosamente (há presunção de que seja gratuita), as partes poderão convencionar se o pagamento será feito de uma só vez ou parceladamente (art do CC). Se a superfície for concedida onerosamente (há presunção de que seja gratuita), as partes poderão convencionar se o pagamento será feito de uma só vez ou parceladamente (art do CC). A remuneração presente na superfície onerosa é denominada solarium ou cânon superficiário. A remuneração presente na superfície onerosa é denominada solarium ou cânon superficiário. O superficiário deve zelar pelo imóvel como se fosse seu, respondendo pelos encargos e tributos que incidem sobre o bem (art ). O superficiário deve zelar pelo imóvel como se fosse seu, respondendo pelos encargos e tributos que incidem sobre o bem (art ). Enunciado 94 CJF/STJ: Cabe previsão em contrário. Enunciado 94 CJF/STJ: Cabe previsão em contrário. Pode haver transferência da superfície a terceiros, bem como sua transmissão aos herdeiros do superficiário, com seu falecimento, não se permitindo, porém a estipulação de pagamento de qualquer quantia pela transferência (art ). Pode haver transferência da superfície a terceiros, bem como sua transmissão aos herdeiros do superficiário, com seu falecimento, não se permitindo, porém a estipulação de pagamento de qualquer quantia pela transferência (art ).

32 32 DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE (Arts a do CC).. Se ocorrer a alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário terão, reciprocamente, direito de preferência em igualdade de condições. Se ocorrer a alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário terão, reciprocamente, direito de preferência em igualdade de condições. POLÊMICA. QUAL A CONSEQUÊNCIA SE ESSE DIREITO FOR PRETERIDO? - Pablo Stolze – Regra da preferência convencional. Perdas e Danos. Arts. 513 a 520 do CC. - MHD – Regra da locação imobiliária Adjudicação ou perdas e danos. Art. 33 da Lei de Locação. - - Cristiano Chaves e Rosenvald – Aplicação do art. 504 do CC. - Fico com a última corrente (TARTUCE, Flávio; SIMÃO, José Fernando. Direito Civil. Vol. 4. Gen/Método).

33 33 DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE (Arts a do CC).. A superfície pode extinguir-se antes do termo final, se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a qual lhe foi concedida (art do CC). A superfície pode extinguir-se antes do termo final, se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a qual lhe foi concedida (art do CC). Com a extinção o proprietário passa a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção, ou plantação, acessões e benfeitorias, independentemente de indenização, se as partes não estipularem o contrário. A extinção deve ser averbada no CRI. Com a extinção o proprietário passa a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção, ou plantação, acessões e benfeitorias, independentemente de indenização, se as partes não estipularem o contrário. A extinção deve ser averbada no CRI. Em caso de desapropriação a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito de cada um. Fica a dúvida pela leitura do dispositivo, em relação ao cálculo desses valores (art do CC). Em caso de desapropriação a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito de cada um. Fica a dúvida pela leitura do dispositivo, em relação ao cálculo desses valores (art do CC). O direito de superfície constituído por pessoa jurídica de direito público interno rege-se pelo CC, no que não for diversamente disciplinado em lei especial (art ). O direito de superfície constituído por pessoa jurídica de direito público interno rege-se pelo CC, no que não for diversamente disciplinado em lei especial (art ).

34 34 DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE (Arts a do CC).. Há diferenças entre a superfície do Código Civil e a do Estatuto da Cidade, sendo certo que o primeiro não revogou o segundo neste ponto (I Jornada de Direito Civil, promovida pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal, no período de 11 a 13 de setembro de 2002, onde aprovou-se o seguinte enunciado: 93 – Art : As normas previstas no Código Civil, regulando o direito de superfície, não revogam as normas relativas a direito de superfície constantes do Estatuto da Cidade (Lei n /2001), por ser instrumento de política de desenvolvimento urbano). Vejamos: A) Superfície do Código Civil: Exploração do solo mais restrita, somente para construção ou plantação. O imóvel pode ser urbano ou rural. A cessão pode ser por prazo determinado. B) Superfície do Estatuto da Cidade (Lei nº /01) : Exploração do solo mais ampla, desde que atendidas as regras de política urbana. O imóvel só pode ser urbano. A cessão pode ser por prazo determinado ou indeterminado


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