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Taxa Condominial - Lei 10.406 de 10 de Janeiro de 2002 - Entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003 - Reduziu para 2% a multa devida pelo atraso no pagamento.

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2 Taxa Condominial

3 - Lei de 10 de Janeiro de Entrou em vigor em 11 de janeiro de Reduziu para 2% a multa devida pelo atraso no pagamento das taxas condominiais.

4 Como chegamos até aqui? Antes do advento do referido diploma legal as questões referentes ao condomínio em edificação eram reguladas pela Lei 4.591/64, que no tocante à multa sobre o inadimplemento previa, em seu artigo 12 juros moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito do condômino inadimplente

5 O artigo do Novo Código Civil, reduziu a multa pelo atraso no pagamento da taxa condominias desestimulando o pagamento pontual.

6 Artigo São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

7 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a 5 (cinco) vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por 2/3 (dois terços) no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

8 Justificativa: O legislador procurou evitar a aplicação de penalidades rígidas, que em determinada situação, podem caracterizar enriquecimento sem causa, como seria o caso do condômino, que por estar em atraso no pagamento da taxa condominial por dois ou três dias, seria compelido ao pagamento de multa de 20% sobre o valor do débito, penalidade essa, que também era aplicável ao condômino, que não paga suas despesas condominiais há mais de um ano.

9 Como contornar o problema? É possível introduzir nas convenções de condomínios normas destinadas a reduzir ou mesmo evitar a inadimplência: 1º) imediata cobrança extrajudicial; 2º) propositura da ação competente; 3º) alteração do valor dos juros; 4º) corte de gás; 5º) inscrição no SPC; 6º) penalização com o pagamento de multa de até 5 cotas condominiais pelo atraso reiterado.

10 Alteração do valor dos juros O Parágrafo 1º do artigo do NCC prevê juros convencionados

11 Quanto a livre fixação de juros, há várias opiniões divergentes: 1) que estes juros estariam liberados até o patamar de um por cento ao mês; 2) os juros estariam limitados a dois por cento, que é o dobro da taxa legal, pela aplicação da lei de usura; 3) a lei de usura estaria revogada, e poderia ser aplicada a taxa de juros cobrada pelo Governo para os débitos para com a Fazenda Nacional, pela aplicação do artigo 406 do Código Civil; 4) a quarta corrente, defende a definição de taxa de juros acima de um por cento, sem um limite pré-existente, conforme decidir o condomínio, em sua convenção.

12 Corte de Gás: Art Além das cláusulas referidas no art e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: (...) IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; (...)

13 Cuidados indispensáveis: aprovar a alteração na convenção (2/3 dos votos), incluindo o corte de gás; convencionem o prazo mínimo de inadimplência para o corte no fornecimento do gás, o condomínio deverá notificar previamente o condômino inadimplente dando um prazo para que regularize a sua situação.

14 Inscrição no SPC: apresentar uma cópia da convenção; ata de eleição do síndico; ata da assembléia que autorizou a inscrição dos devedores cópia do edital que comprove a convocação da assembléia para votar tal assunto; o condomínio deverá notificar o condômino inadimplente que este será inscrito no SPC, dando um prazo para que este regularize a sua situação.

15 Pagamento de multa de até cinco cotas condominiais pelo atraso reiterado: a doutrina vem consolidando o entendimento de que a principal obrigação do condômino é pagar suas mensalidades em dia, e assim poderá ser penalizado em caso de reiterado atraso

16 Art O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurarem.

17 Murilo Gouvêa dos Reis Advogado

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