Há certo consenso entre os estudos de que a especulação, assim como as melhorias nas condições de acessibilidade, sempre está presentes nos processos de expansão urbana (CLAWSON, 1962) Capozza e Helsley (1989) demonstram haver implicações profundas na relação existente entre crescimento urbano e valor da terra em modelos dinâmicos. Os condicionantes da expansão urbana
4 componentes aditivos na formação do preço da terra urbana o valor da renda da terra agrícola, o custo de conversão em terra urbanizada, o valor da acessibilidade, e o valor da expectativa de incremento de renda futura definido como uma função determinada exponencialmente pela taxa de crescimento populacional e, inversamente, pela taxa de desconto vigente. CAPOZZA, D., HELSLEY, R. The Fundamentals of Land Price and Urban Growth.Journal of urban economics.v. 26, p , 1989 Este modelo simples traz luz sobre uma situação recorrente em cidades em diferentes países e regiões: a diferença entre o valor da terra agrícola próxima a fronteira urbana e a terra recém- convertida em urbana
A uma distância suficientemente grande da cidade (centro), a terra é vendida pelo seu valor exclusivamente agrícola. Terras com usos ainda agrícolas, porém próximas à fronteira urbana, são vendidas pelo valor do prêmio (expectativas) igual ao valor esperado após sua conversão ao uso urbano. Na fronteira, os preços saltam ao incluir os custos de conversão ao uso urbano.
Os dados referentes ao valor da terra no urbana no Brasil são raros. Altos níveis de informalidade; Cadastros incompletos e desatualizados; Subnotificação de valores pagos em transações imobiliárias. Em geral os estudos apoiam-se em proxys construídas a partir de características dos imóveis e pesquisas de mercado de alcance restrito. Mais difícil ainda é gerar a estimativa dos valores de terra agrícola nas franjas das cidades
Escala de potencial de conversão para uso urbano Uso e Cobertura (TerraClass) Baixo Pasto Limpo Agricultura Anual Médio Mosaico de Ocupações Pasto Sujo Alto Regeneração com Pasto Vegetação Secundária Uma possível aproximação é a utilização de dados de uso e cobertura de solo