Instrumentos de indução do desenvolvimento urbano

Apresentação em tema: "Instrumentos de indução do desenvolvimento urbano"— Transcrição da apresentação:

1 Instrumentos de indução do desenvolvimento urbano
ESTATUTO DA CIDADE Instrumentos de indução do desenvolvimento urbano

2 Instrumentos de indução do desenvolvimento urbano
Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios (art. 5º e 6º) IPTU progressivo no Tempo (art. 7º) Desapropriação com pagamento de títulos (art. 8º) Transferência do direito de construir (art. 35) Consórcio imobiliário (art. 46) Operações urbanas consorciadas (arts. 32 a 34) Direito de preempção (arts. 25 a 27) Direito de superfície (arts. 21 a 24)

3 Instrumentos constitucionais
Por meio do Estatuto da Cidade são cumpridas as exigências previstas no parágrafo 4º do artigo 182 da Constituição Federal, para o Poder Público Municipal poder aplicar os seguintes instrumentos, como meio de exigir do proprietário de imóvel urbano que promova o seu adequado aproveitamento com base no Plano Diretor e em lei municipal específica que se caracterize como um plano urbanístico local: parcelamento ou edificação compulsórios; imposto sobre a propriedade predial e territorial (IPTU) progressivo no tempo; desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública, de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.

4 Requisitos constitucionais
Para a aplicação desses instrumentos pelo Poder Público municipal, é necessário o preenchimento dos seguintes requisitos: a propriedade urbana que não atende a função social ser integrante de área definida no Plano Diretor como sujeita à aplicação dos instrumentos; o Plano Diretor definir os critérios e as exigências para o proprietário destinar a sua propriedade para uma finalidade social; instituição da lei municipal específica dispondo sobre o detalhamento das exigências concretas para a propriedade urbana atender sua função social, bem como sobre o procedimento e o prazo para o cumprimento das exigências; lei federal (lei nacional de desenvolvimento urbano) dispondo sobre a regulamentação dos referidos instrumentos.

5 Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios (arts. 5º. e 6º.)
Obrigam os proprietários de imóveis urbanos a utilizar socialmente esses imóveis, de acordo com o disciplinado no Plano Diretor do Município e em lei municipal específica. Esta obrigação pode ser: o parcelamento de uma área urbana sub-ubutilizada ou não utilizada, com a qual o proprietário está se beneficiando do processo de especulação imobiliária; ou a edificação de uma área urbana não edificada, visando o uso máximo do potencial de uso e construtivo da propriedade, provocando uma destinação social que beneficie a coletividade. O Estatuto da Cidade, por meio dos artigos 5° e 6°, disciplina os instrumentos do parcelamento ou edificação compulsórios, introduzindo o instrumento da utilização compulsória, que poderão ser aplicados nas propriedades urbanas situadas nas áreas urbanas delimitadas no Plano Diretor como áreas que não estão atendendo a sua função social.

6 Imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo (art. 7º.)
No caso de descumprimento do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios o Município poderá aplicar o IPTU progressivo no tempo, mediante a majoração da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos. A alíquota máxima que poderá ser aplicada é de quinze por cento do valor do lançamento fiscal do imóvel, até que o proprietário cumpra com a obrigação. A progressividade do imposto predial territorial urbano pode ser fiscal e extrafiscal. A progressividade fiscal se fundamenta no artigo 145, § 1º; artigo 150, inciso II e no artigo 156, § 1º, de modo a promover a distribuição justa da riqueza inerente à propriedade, como instrumento de realização da justiça social, sua aplicação é independente da ocorrência dos pressupostos estabelecidos no art. 182, § 4º.

7 Desapropriação para fins de reforma urbana (art. 8º)
A desapropriação prevista no inciso III do parágrafo 4º do artigo 182 é um dos casos de exceção ao artigo 5º, inciso XXIV da Constituição, pelo qual a desapropriação será efetuada mediante justa e prévia indenização em dinheiro. Pela forma como está prevista no texto constitucional, essa desapropriação é um instrumento urbanístico que possibilita o poder público aplicar uma sanção ao proprietário de imóvel urbano, por não respeitar o princípio da função social da propriedade, nos termos do Plano Diretor e do plano urbanístico local. A desapropriação se configura como sanção pelo critério definido para fins do pagamento da indenização, que será mediante títulos da dívida pública, de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais. Por ser um instrumento destinado a garantir o cumprimento da função social da propriedade, podemos caracterizar que essa desapropriação é destinada a promover a reforma urbana, isto é, promover transformações na cidade e, portanto, merece um tratamento especial. De acordo com o artigo 8º do Estatuto da Cidade, a desapropriação para fins de reforma urbana poderá ser procedida pelo Município, quando forem decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo, sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização.

8 Transferência do direito de construir (art. 35)
Por meio do uso deste instrumento, o Poder Público municipal tem respaldo legal para subordinar o exercício individual do direito de construir a uma necessidade social ou ambiental através da transferência do exercício deste direito para outro local. Este instrumento tem sido aplicado para os imóveis considerados de interesse para preservação por seu valor histórico, cultural, arqueológico, ambiental, ou destinado à implantação de programas sociais. Essa situação ocorre, por exemplo, no caso de um imóvel estar situado numa área declarada de proteção aos mananciais, o que restringe o direito de construir a um potencial de construção menor que o definido para a zona urbana da cidade. Nesse caso, o proprietário pode utilizar em outro imóvel de sua propriedade o direito de construir, ou pode vender o potencial construtivo para outro proprietário.

9 Consórcio imobiliário (art. 46)
Consórcio imobiliário é um instrumento de cooperação entre o poder público e a iniciativa privada para fins de realizar urbanização em áreas que tenham carência de infra-estrutura e serviços urbanos e contenham imóveis urbanos subutilizados e não utilizados. Através do consórcio, o Poder Público realiza as obras de urbanização (abertura de vias públicas, pavimentação, rede de água, iluminação pública) e o proprietário da área recebe uma quantidade de lotes urbanizados, correspondente ao valor total das áreas antes de ter recebido os benefícios. Os demais lotes ficam com o Poder Público, que poderá comercializá-los para atender a população que necessita de habitação. De acordo com o § 1º do artigo 46, considera-se consórcio imobiliário a forma de viabilização de planos de urbanização ou edificação por meio da qual o proprietário transfere ao Poder Público municipal seu imóvel e, após a realização das obras, recebe, como pagamento, unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas.

10 Operações urbanas consorciadas (arts. 32 a 34)
Este instrumento tem por finalidade a promoção de intervenções urbanas, visando a alcançar transformações urbanísticas e estruturais na cidade, que alterem a realidade urbana, como a revitalização de regiões centrais da cidade, mediante parcerias entre o Poder Público e o setor privado. A Operação Urbana é compreendida como um conjunto integrado de intervenções e medidas, a ser coordenado pelo Poder Público, com a participação de recursos da iniciativa privada. A competência para a execução de operações urbanas é municipal em razão de ser o ente federativo responsável pela promoção da política urbana. A possibilidade de intervenções urbanas de grande impacto nas cidades somente pode ser autorizada por lei municipal, que deve ser instituída em consonância com a política urbana definidas as normas do Plano Diretor municipal. De acordo com o § 1º do artigo 32 do Estatuto da Cidade, a operação urbana consorciada é considerada como o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental.

11 Direito de preempção (arts. 25 a 27)
O Direito de preempção é um instituto jurídico que visa a conferir em determinadas situações o direito de preferência para uma pessoa física ou jurídica, de poder adquirir mediante compra de um imóvel que esteja sendo alienado pelo proprietário do imóvel para outra pessoa. Esse instituto já tem sido aplicado em algumas situações, como na locação dos imóveis urbanos, onde o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado no caso de venda, ou no tombamento, pelo qual o poder público tem este direito para aquisição do prédio tombado. O direito de preempção regulamentado nos artigos 25 a 27 do Estatuto da Cidade, visa a conferir ao Poder Público municipal preferência para adquirir imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares. Esta preferência é aplicável nas alienações de imóveis urbanos que, em razão da política urbana estabelecida nos municípios, sejam consideradas necessárias para atender as funções sociais da cidade, como a de criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes. O objetivo dessa limitação à livre disponibilidade do imóvel urbano pelo proprietário se fundamenta na função social da propriedade e na atribuição do Poder Público municipal de condicionar o exercício deste direito individual à política urbana. O direito de preempção pode incidir em imóvel urbano público ou privado para atender este princípio constitucional.

12 Do direito de superfície (arts. 21 a 24)
O direito de superfície consiste na faculdade do seu titular (superficiário) construir ou manter obra construída em terreno alheio, perpétua ou temporariamente, de forma onerosa ou gratuita, ficando com o domínio exclusivo sobre essa obra. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis. Abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística. O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo. O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato respectivo e aos herdeiros, do superficiário, quando da sua morte. Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o superficiário e o proprietário, respectivamente, terão direito de preferência, em igualdade de condições à oferta de terceiros. Extingue-se o direito de superfície pelo advento do termo e pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário, sendo que a extinção do direito de superfície também deverá ser averbada no cartório de registro de imóveis.