1) Sobre Condomínios. Análise dos Processos Condominiais e do Mercado de Síndicos Profissionais.

Apresentação em tema: "1) Sobre Condomínios. Análise dos Processos Condominiais e do Mercado de Síndicos Profissionais."— Transcrição da apresentação:

1 Análise dos Processos Condominiais e do Mercado de Síndicos Profissionais

2 1) Sobre Condomínios

3 Normas Artigos a do novo Código Civil (Lei Federal nº /02) Convenção do Condomínio Regimento Interno Existe uma hierarquia entre estes 3 itens.

4 Convenção do Condomínio
É o conjunto dos direitos e obrigações, registrada no Registro de Imóveis, que regulamenta o comportamento e o rateio de despesas dos condôminos, estabelecendo normas de utilização tanto das áreas privativas como das de uso comum, visando resguardar, em benefício de todos, o patrimônio condominial e a moralidade no ambiente.

5 Convenção do Condomínio
Composição: A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, extremadas uma das outras e das partes comuns; A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; O fim a que as unidades se destinam; A cota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; A sua forma de administração; A competência das assembléias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; O Regimento Interno; A forma de alteração da Convenção; A Convenção, para ser criada ou modificada, exige o voto de no mínimo 2/3 dos condôminos. Todos devem obediência à Convenção que, por sua vez, não pode contrariar a legislação vigente.

6 Regimento Interno É o conjunto de normas e procedimentos referentes ao comportamento e à conduta dos moradores e freqüentadores, disciplinando o uso das áreas comuns e solucionando os problemas mais corriqueiros do condomínio apresentando, inclusive, penalidades aos infratores. O Regimento Interno não pode contrariar a Convenção, sob pena de nulidade daquilo que a contrarie.

7 Corpo Diretivo O corpo diretivo é composto de síndico, subsíndico (quando existente) e Conselho Fiscal. Síndico é o representante legal do condomínio, em juízo ou fora dele, exercendo a gestão do condomínio, assessorado pelo conselho fiscal e/ou consultivo. Todos eleitos pela assembléia geral. Subsíndico é um posto sem expressa menção no novo Código Civil, de modo que sua existência e atribuições dependem de previsão da Convenção do Condomínio. Como regra, o subsíndico é o reserva do síndico, substituindo-o transitoriamente nas ausências ou impedimentos. Conselho Fiscal é o órgão cuja existência e atribuições dependem de expressa previsão da Convenção do Condomínio, sendo o mais usual que o mesmo se dedique a acompanhar a gestão efetuada com maior proximidade, dando parecer sobre as contas do síndico (art do novo Código Civil). Se existente, o Conselho Fiscal será composto por três membros, condôminos ou não, eleitos pela assembléia, com mandato que não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição.

8 Síndico Síndico é o representante legal do condomínio, em juízo ou fora dele, exercendo a gestão do condomínio, assessorado pelo conselho fiscal e/ou consultivo. Todos eleitos pela assembléia geral. O síndico pode ser condômino ou não, pessoa física ou jurídica, estranha ao condomínio, salvo disposição contrária na Convenção. Será eleito pela forma e prazo previstos na mesma, sendo que seu mandato não pode exceder a dois anos, permitida a reeleição, sem limites.

9 Funções do Síndico Funções: Administrar interesses
Zelar pelo patrimônio em comum Cuidar dos aspectos econômicos, financeiros, trabalhistas, técnicos, e operacionais que influenciam os custos

10 Atribuições do Síndico
Exercer a gestão interna do condomínio referente a vigilância, moralidade e segurança, podendo contratar uma administradora para auxiliá-lo nessa função; Selecionar, admitir e demitir funcionários fixando-Ihes os salários de acordo com a verba do orçamento do ano, respeitando o piso salarial da categoria, com data-base em outubro de cada ano; Escolher empresas prestadoras de serviços ou terceiros para execução das obras que interessem ao condomínio; Convocar as assembléias gerais dos condôminos; Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; Dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; Cumprir e fazer cumprir a Convenção, o Regimento Interno e as determinações das assembléias; Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns além de zelar pela prestação dos serviços que interessem ao Condomínio; Elaborar a previsão orçamentária de cada período; Cobrar e arrecadar dos condôminos as suas contribuições (quotas partes, despesas ordinárias, extraordinárias e fundos); Prestar contas na assembléia geral ordinária do condomínio; Guardar toda documentação administrativa, bancária, técnica, fiscal, previdenciária e trabalhista; Contratar seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial; Aplicar e cobrar as multas estabelecidas na lei, na Convenção ou Regimento Interno.

11 Receita do Síndico A possibilidade de remuneração do síndico depende do que prevê a Convenção Condominial a respeito. Acaso a Convenção nada diga sobre o assunto, a presunção é que o cargo será exercido gratuitamente. O usual é que a Convenção deixe a decisão a cargo da assembléia que eleger o síndico, sendo praxe fixar a isenção do pagamento do rateio mensal das despesas ordinárias como forma de remuneração.

12 Assembléia Geral Assembléia geral é o foro deliberativo onde os principais temas de interesse do condomínio devem ser discutidos para tomada de decisões. Todos os condôminos devem ser convocados para a assembléia, sob pena de nulidade. Existem dois tipos de assembléias: geral ordinária - AGO e a geral extraordinária - AGE.

13 Assembléia Geral Ordinária (AGO)
Pelo menos uma vez por ano Objetos de deliberação: a aprovação do orçamento das despesas, os valores das contribuições dos condôminos, a prestação de contas e, eventualmente, a eleição do síndico e a alteração do Regimento Interno.

14 Assembléia Geral Extraordinária (AGE)
Serve para tratar assuntos de interesse do condomínio, não previstos na AGO. Serão realizadas sempre que a ocasião assim o exigir, especialmente quando o tema não puder aguardar a realização da AGO para decisão. Pode ser deliberado numa AGE o rateio de despesas extras, obras, benfeitorias, modificação da Convenção e quaisquer assuntos de interesse geral e imediato do condomínio.

15 Previsão Orçamentária
Todo o condomínio deve ter uma previsão orçamentária, ou seja, quanto pretende gastar com cada elemento ou item de despesa. O síndico tem obrigações quanto à previsão orçamentária, devendo planejar o orçamento, analisando as despesas e receitas do período anterior, e apresentando a previsão discussão e aprovação em assembléia geral. Com base na previsão orçamentária é feito o rateio das cotas condominiais. Em seguida, emitem-se os boletos e controlam-se os pagamentos.

16 Despesas São os gastos que um condomínio tem classificados como:
Ordinários; Extraordinários.

17 Despesas Ordinárias As despesas ordinárias são as consideradas rotineiras e necessárias ao funcionamento e manutenção do condomínio, as quais são pagas pelos condôminos e, em havendo locação, pelos inquilinos: PESSOAL Salários Férias 13º salário Rescisões contratuais de trabalho ENCARGOS SOCIAIS INSS FGTS PIS INSS de contribuintes individuais (antigos autônomos) CONSUMO Água Energia elétrica das áreas comuns Gás Telefone de uso exclusivo do condomínio

18 Despesas Ordinárias MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO ADMINISTRATIVAS MATERIAIS
Elevadores Bombas Portões automáticos Interfones Piscina Jardim Antena coletiva Recarga de extintores Lavagem das caixas d'água e gordura Dedetização das áreas comuns ADMINISTRATIVAS Impressos, cópias e correio Isenção do síndico Despesas bancárias CPMF Honorários administrativos Seguro MATERIAIS Materiais de limpeza e higiene Uniformes EPls - Equipamentos de Proteção Individual

19 Despesas Extraordinárias
Despesas extraordinárias são os gastos imprevistos ou destinados com benfeitorias, ambos nas áreas de uso comum. EMERGÊNCIA Vazamentos Desentupimentos das prumadas Substituição de bombas d'água Troca ou substituição de equipamentos BENFEITORIAS Reformas (garagem, piscinas etc.) Aquisição de equipamentos (academia de ginástica, central telefônica etc.)

20 Demonstrativo Financeiro Mensal
Terminado o mês, a administradora (ou o síndico) comumente apresenta um demonstrativo financeiro de contas detalhado, referente ao mês anterior. Todos os documentos comprobatórios deverão ter o visto do síndico e a pasta deverá ser analisada pelos membros do conselho. A pasta conterá também informações sobre cotas em atraso, multas recebidas, saldos bancários, saldos em poupança e aplicações, posição do Fundo de Reserva e do Fundo de Obras etc. Um resumo, de no máximo duas folhas, poderá ser enviado a cada condômino.

21 Principais processos Manutenção predial
No que concerne ao perfeito funcionamento de todos os equipamentos, como na preservação do valor patrimonial do imóvel. Manutenção/conservação de equipamentos; Economia de energia elétrica; Economia de água.

22 Principais processos Segurança do condomínio:
Medidas destinadas à garantir a integridade de pessoas, bens e instituições. É a integração de medidas e normas, com adequações físicas, agregadas ao profissional especializado e a alta tecnologia. Segurança patrimonial Segurança e prevenção contra incêndios

23 Principais processos Política de pessoal:
Planejamento, recrutamento e seleção Treinamento Remuneração

24 Sistemas de Administração de Condomínio
Atas das assembléias; Reclamações e sugestões; Registro de empregados; Inspeção do trabalho; Empresas contratadas; Fornecedores próximos ao prédio para o caso de emergência.

25 2) Sobre Síndicos Profissionais

26 Salário Os síndicos profissionais não são moradores do condomínio e recebem um salário que varia de R$ a R$ 7.500, dependendo do tamanho do edifício, do número de moradores e das exigências. Eles cuidam de todas as demandas do prédio, renegociam contratos, verificam a área comum e até o limite de cada morador. O salário para condomínios de uma só torre pode chegar a R$ 2.500, já um condomínio clube, com aproximadamente 800 unidades, o rendimento pode beirar os R$ Os bons valores são explicados pelo rateio do salário que é feito entre os condôminos, na maioria das vezes.

27 Quantidade de condomínios atendidos
Um síndico pode ficar com até três condomínios, sendo especificado nos contratos o dia em que deve ser feito o plantão em cada estabelecimento.

28 Contexto A expansão dessa atividade é estimulada pelo aumento das vendas de empreendimentos novos. De acordo com levantamento da Acigabc (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC), no primeiro semestre foram comercializados apartamentos, aumento de 16% em relação aos seis primeiros meses de O resultado foi o melhor dos últimos quatro anos, e supera em 41,6% o total vendido de janeiro a junho de 2010 (2.794 unidades).

29 Formação Apesar de não ser uma profissão regulamentada, o síndico que tenha uma formação é procurado pelas administradoras de condomínios ou pelos próprios moradores. Os cursos que estão disponíveis no mercado têm duração que varia de um dia até seis meses, podendo ser presencial ou à distância.

30 Vantagens da contratação de um síndico profissional
Prevenção de erros: O síndico profissional tem a mesma função do síndico convencional, e não descarta a presença deste, mas com a diferença de que o primeiro detém maior conhecimento e experiência no exercício de suas atividades. "Por conta dessas habilidades traz como maior vantagem para o condomínio o fato de não se cometer equívocos, comprometendo, no futuro não só a saúde financeira, mas também trazendo problemas de ordem técnica e estrutural para o condomínio", afirma. Custo: Outro fator que pesa a favor do síndico profissional quando se busca uma administração mais profissionalizada, aponta Maia, é o custo. "A contratação de uma empresa especializada chega a representar um custo em torno de 20% da receita do condomínio, enquanto que a contratação de um síndico profissional pode sair por até 3% da arrecadação", expõe o vice-presidente de Condomínios do Secovi-CE.

31 Fontes: Manual do Síndico: Tabela de obrigações: