Viabilidade Econômico-Financeira

Apresentação em tema: "Viabilidade Econômico-Financeira"— Transcrição da apresentação:

1 Viabilidade Econômico-Financeira
Um caminho seguro seguro para o planejamento de seu shopping center ou centro comercial.

2 Objetivo Estudo de Mercado Anteprojeto Arquitetônico
Viabilizar e definir a melhor estruturação de funding para a implantação de complexos comerciais de forma rentável, planejada e segura, identificando oportunidades, definindo as condições negociais ideais, minimizando riscos e concretizando negócios. Para isso utilizamos um pacote de ferramentas que compreende: Estudo de Mercado Anteprojeto Arquitetônico Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

3 Estudo de Mercado Nossos estudos de mercado são desenvolvidos por empresa líder no mercado brasileiro nesse segmento. Baseados em conceitos de análise de informações gráficas geo-mercadológicas e polarização gravitacional, os estudos são altamente precisos para a identificação de mercados e definição da vocação comercial de cada ponto em análise. Através dessa tecnologia é possível mensurar variáveis mercadológicas importantes que, corretamente avaliadas, definem o perfil apropriado do empreendimento para o mercado. Dentre inúmeras análises, destacamos: Delimitação das Áreas de Influência Mensuração da oferta e demanda Identificação e mensuração da concorrência Mensuração da renda e hábitos de consumo Mensuração do mercado já atendido Mensuração da renda residual disponível Projeção dos potenciais de consumo por ramo de atividade

4 Anteprojeto Arquitetônico
O dimensionamento planejado de um shopping center proporciona ao empreendedor uma maior rentabilidade e consequentemente um retorno mais rápido do investimento. É importante dimensionar cada etapa do empreendimento compatível com o mercado em desenvolvimento. O dimensionamento preciso de sua primeira fase e futuras expansões minimiza os investimentos iniciais, e maximiza o resultado através da redução dos custos operacionais. Com as informações do estudo de mercado e com a tecnologia própria no setor, o anteprojeto arquitetônico é desenvolvido para que o shopping center seja operado racionalmente, segundo as expectativas do público alvo do empreendimento, utilizando soluções modernas que minimizem os custos de construção e operação, dentro dos critérios mundiais de qualidade, respeito ao consumidor e meio ambiente. O Tenant Mix é sem dúvida o ponto mais importante do planejamento de um shopping center. É através dele que determinamos a vocação comercial do negócio, que público consumidor vamos atender, e como fazê-lo. É planejado com base nos dados do estudo de mercado, a fim de oferecer ao público frequentador o perfil de lojas, serviços e demais operações desejadas, visando também gerar uma circulação adequada entre todas as áreas do empreendimento.

5 Anteprojeto Arquitetônico
Pontos Relevantes Distribuição e balanceamento das áreas de vendas Distribuição dos acessos e fluxo de público Determinação da ancoragem Definição das principais operações Alocação das operações satélites Detalhamento do tenant mix

6 Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Com as informações do mercado residual, dados físicos da área disponível, zoneamento e legislação local, é elaborado o estudo de viabilidade econômico-financeira. O estudo de viabilidade projeta para um período de 12 anos todo o comportamento do negócio, incluindo a fase pré-operacional com todos os custos para a implementação do empreendimento, e sua operação até o detalhe da projeção mensal de resultados. Com todas estas informações e um conjunto de indicadores precisos como taxa interna de retorno, tempo de retorno do investimento, retorno médio do capital investido e outros, os empreendedores e investidores passam a possuir uma ferramenta que indica com clareza a rentabilidade e os riscos envolvidos no negócio. O estudo de viabilidade econômica aliado a um rígido cronograma físico-financeiro, incluindo custos de construção e de operação, fontes de financiamento e previsão para lucro, asseguram ao empreendedor o retorno do seu investimento.

7 As receitas são projetadas para cada ramo de atividade.
Diferentes fontes de funding são analisadas. Todos os custos são distribuídos no tempo conforme necessidade. Premissas Básicas O valor presente do negócio e a taxa de retorno possibilitam a tomada de decisão. O gráfico apresenta de forma clara o retorno real do investimento no tempo. O resultado do negócio, o fluxo de caixa e o retorno são calculados mensalmente e consolidados para uma análise objetiva.

8 Análise de Valorização e Retorno no Tempo
O Sumário apresenta todas as informações relevantes do projeto. O Valor do negócio é calculado para diferentes taxas de desconto. O gráfico apresenta de forma clara a evolução do valor do negócio em função do cenário econômico. Análise de Valorização e Retorno no Tempo Com os juros futuros projetados o estudo apresenta a alavancagem do negócio se optado pela venda em cada ano de operação. A representação gráfica permite entender a oportunidade de investimento e sua evolução.

9 Despesas de Implantação
Todos os custos são distribuídos no tempo como ocorre na realidade. Impostos, taxas e despesas operacionais são corretamente alocadas para determinação do retorno real líquido do negócio.

10 Receitas e Fatores de Alteração no Tempo
A projeção de receitas de aluguéis e CDU é calculada para cada ramo de atividade. Os crescimentos das receitas são calculados por ramo e para cada ano de operação. Vacância e demais redutores de receita são projetados detalhadamente para cada período. Receitas e Fatores de Alteração no Tempo Diferentes fontes de funding e estruturação societária podem ser simuladas para encontrar o melhor retorno para seu investimento.

11 Fluxo de Caixa Projetado Anual e Mensal
O fluxo de caixa mensal é consolidado anualmente facilitando as análises. O fluxo apresenta separadamente as necessidades pré-operacionais da fase operacional do negócio. O fluxo de caixa operacional apresenta detalhadamente todos os itens relevantes de análise. Fluxo de Caixa Projetado Anual e Mensal O resultado final apresentado é o líquido, que permite você comparar o negócio em estudo com diferentes opções de investimento em outros segmentos.

12 Análise de Variação da TIR em relação às Receitas
É apresentada a análise de sensibilidade de receitas, onde é calculada a variação da TIR em função da variação das principais receitas. As principais receitas de aluguel são simuladas em diferentes patamares para mensuração da TIR. Análise de Variação da TIR em relação às Receitas Como resultado pode-se mensurar a influência dessas variações na rentabilidade final do empreendimento.

13 Análise de Variação da TIR em relação ao Custo de Obra
É apresentada a análise de sensibilidade de custos, onde é calculada a variação da TIR em função dos principais custos de obra. Os principais custos são simulados em diferentes patamares para mensuração da TIR. Análise de Variação da TIR em relação ao Custo de Obra Como resultado pode-se mensurar a influência dessas variações na rentabilidade final do empreendimento.

14 Análise de Variação do Resultado em Relação à Vacância
É apresentada a análise de variação de resultado em consequência da vacância e inadimplência. Essas variáveis são simuladas em diferentes patamares para a projeção do resultado real do negócio. Análise de Variação do Resultado em Relação à Vacância Como resultado pode-se mensurar a influência dessas variações na distribuição real de resultados.

15 Análise de Sustentação em Relação ao Potencial de Vendas
Complementarmente é apresentada a evolução do custo ocupacional estimado para cada atividade. As vendas necessárias para o equilíbrio das operações são calculadas para cada atividade. Análise de Sustentação em Relação ao Potencial de Vendas O resultado é comparado com o potencial de vendas do estudo de mercado, possibilitando validar a sustentabilidade do projeto.

16 Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
O estudo permite a simulação de vários cenários, com diferentes variações de crescimento, vacância, inadimplência e todas as demais variáveis envolvidas. Os cenários permitem avaliar o risco do negócio em diferentes situações e estruturas de funding, de forma a indicar qual a melhor oportunidade e decisão a ser tomada. Pode-se simular a implantação do negócio por fases de forma a adequar o empreendimento ao crescimento do mercado, diminuindo a necessidade de aporte de capital e maximizando o retorno. Nossa experiência de mais de 25 anos no segmento nos permite desenvolver estudos de viabilidade com grande precisão. A definição das variáveis relevantes e a análise dos resultados são críticas, considerando a realidade mercadológica e sustentabilidade do projeto sem “otimismos”.

17 Fale Conosco A Ultra possui o know-how, a tecnologia, e o relacionamento necessários para o planejamento, desenvolvimento e implantação de shopping centers e centros comerciais nos mais diversos formatos em todo território nacional. Todo o trabalho é desenvolvido com qualidade e postura necessárias por profissionais experientes, de forma criteriosa, sob padrões pré-estabelecidos indicados a cada negócio. A utilização do estudo de viabilidade econômico-financeira é uma garantia de minimização de riscos e adequação de condições comerciais que viabilizam operações de sucesso. Entre em contato com a Ultra, você será bem-vindo.

18 Grato pela atenção. contato@ultra.adm.br (11) 4175-5147
Cesar Garbin Eduardo Gomes