* SUPERFÍCIE X ARRENDAMENTO (LOCAÇÃO):

Apresentação em tema: "* SUPERFÍCIE X ARRENDAMENTO (LOCAÇÃO):"— Transcrição da apresentação:

1 * SUPERFÍCIE X ARRENDAMENTO (LOCAÇÃO):
1) Arrendamento é direito obrigacional, entre pessoas, enquanto a Superfície é direito real, muito mais seguro, solene e duradouro, com sequela e efeito erga omnes. Ex: A arrenda sua fazenda a B por cinco anos, porém após dois anos A morre e seu filho C quer a fazenda de volta, vai então indenizar B e recuperar a terra; na superfície este risco não existiria, pois a relação não é entre pessoas, mas entre pessoa e coisa; o herdeiro do proprietário tem que respeitar a superfície pois o direito real é erga omnes = absoluto); 2) Existe direito de preferência na Supefície, de modo que o superficiário pode se tornar dono da terra, o que não existe no arrendamento; (Artigo 1373). 3) A Superfície pode ser gratuita (Artigo 1370) e o arrendamento sempre é oneroso.

2 * SUPERFÍCIE X ENFITEUSE
O aluguel da enfiteuse (foro) é módico e invariável (Artigo 678, velho CC), já o cânon da Superfície tem um valor expressivo, devidamente corrigido ao longo dos anos; 2) A enfiteuse é perpétua (Artigo 679, velho CC), já a Superfície é por prazo determinado, longo mas determinado, não é para sempre; 3) Na enfiteuse paga-se uma taxa na transferência (Artigo 686, velho CC), o que não existe na superfície (parágrafo único do 1372). * SUPERFÍCIE X USUFRUTO: usufruto é intuitu personae, intransferível inter vivos ou mortis causa, não podendo ser vendido ou deixado como herança;

3 2) o usufruto pode recair sobre móveis, a S é apenas imobiliária;
3) o usufruto é no máximo vitalício, enquanto a S pode ir além da vida do superficiário. * SUPERFÍCIE X PROPRIEDADE: O superficiário não pode dar destino ao solo diverso do acertado (Artigo 1374) pois seu jus abutendi não é pleno; Se o superficiário morre sem herdeiros a S se extingue e não passa para o Município, como ocorre com a propriedade (Artigo 1844). EXTINÇÃO DO DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE: Decurso do prazo determinado do Artigo 1369; Abandono ou renúncia do superficiário; Resolução do contrato por descumprimento dos deveres das partes; Por um distrato;

4 5) pela confusão, quando por ex, o superficiário é filho do proprietário e herda o imóvel;
6) por desapropriação do imóvel (Artigo 1376); 7) pela destruição da coisa (ex: o mar alaga a fazenda dada em superfície).

5 DIREITOS REAIS NA COISA ALHEIA DE FRUIÇÃO E DE GARANTIA
* O Direito Patrimonial dispõe sobre as regras relativas à formação do patrimônio das pessoas, onde os particulares agem com grande liberdade, têm poder para fazer o que quiserem, e compreende praticamente todo o Direito Civil, exceto o Direito de Família. * Como alguém forma seu patrimônio? * Resposta: ao longo da vida, se relacionando com outras pessoas, através dos contratos, e se relacionando com as coisas, adquirindo propriedade. Assim, o nosso objetivo nesta vida é formar um patrimônio. Praticamente tudo que nós fazemos é movido por um interesse econômico-patrimonial, a fim de ganhar dinheiro.

6 Voltando ao Dir. Patrimonial, das relações das pessoas com outras pessoas cuida o Dir das Obrigações (ou Dir Pessoal), e a maior fonte de obrigação é o contrato. Já das relações das pessoas com as coisas cuida o Dir Real (ou Dir das Coisas), e o mais importante Direito Real é a propriedade. Celebrando contratos e adquirindo propriedade, as pessoas vão formando um patrimônio ao longo da vida, mas mesmo quando as pessoas ficam ricas, elas não param de trabalhar porque, após a morte, esperam deixar muito dinheiro para seus filhos. Da transmissão do patrimônio do morto para seus herdeiros cuida o Dir. das Sucessões.

7 Percebam como o direito de propriedade e o direito de herança são fundamentais para o desenvolvimento de um país, pois são estes direitos que nos motivam a trabalhar, produzir e gerar riquezas por toda nossa vida. Como se vê, o Dir. Patrimonial envolve o Direito das Obrigações, o Direito das Coisas, e o Direito das Sucessões. Só o Direito de Família está no Direito Civil mas não está no Direito Patrimonial. Realmente o Direito de Família é diferente, exige mais sensibilidade do jurista.

8 Em suma: o Direito Patrimonial é a área do Direito Civil onde as pessoas se relacionam com as outras com grande liberdade, através dos contratos, e onde as pessoas se relacionam com as coisas, adquirindo propriedade, a fim de formar um patrimônio que será transferido a seus herdeiros após sua morte. O Direito Patrimonial é também conhecido como Autonomia Privada, pois a liberdade dos particulares é grande. Cada um de nós escolhe com liberdade o que deseja adquirir/vender/trocar e com quem deseja contratar. O Estado, o Poder Público, pouco interfere na vida particular das pessoas.

9 Os direitos reais limitados: são os chamados “jura in re aliena”, ou direitos nas coisas alheias, ou seja, nas coisas de propriedade dos outros. São vários os direito reais limitados, que se subdividem em: 1) direitos reais de gozo ou fruição, 2) contratos com efeitos reais e 3) direitos reais de garantia. Antes de aprofundarmos, vamos tratar das características dos direitos reais limitados. São estas características que tornam os direitos reais mais fortes, mais seguros, mais importantes dos que os direitos pessoais (ex: uma hipoteca é superior a uma fiança; uma superfície é superior a uma locação, uma servidão predial é superior a uma obrigação de fazer, etc). Algumas destas características são conhecidas do semestre passado, pois são características também da propriedade, mas outras características são novas, vejamos:

10 1 – Sequela: vem do verbo “seguir”
1 – Sequela: vem do verbo “seguir”. Em linguagem popular sequela é consequência, resultado, então quem sofre um acidente fica com sequelas pelo corpo. Já em linguagem jurídica, sequela é a faculdade do titular do direito real de exercer o seu poder sobre a coisa, não importa com quem esteja a coisa. Orlando Gomes compara a sequela à lepra e afirma que o direito real adere à coisa como a lepra ao corpo do doente. Como a coisa objeto de direito real é individualizada, determinada, torna-se possível a perseguição Artigo 475 Só dá pra fazer execução in natura porque a coisa é determinada. A sequela vem expressa no art. 1228, “in fine”: o titular do direito real tem o poder de reaver a coisa das mãos de qualquer pessoa que injustamente a possua ou detenha Não só o proprietário, mas qualquer titular de direito real tem sequela sobre a coisa.

11 Ex: A pede um empréstimo ao Banco e dá um terreno em hipoteca; se A não pagar a dívida, o Banco vai executar o terreno, mesmo que o terreno  tenha sido vendido por A para um terceiro; o direito do Banco adere à coisa, não importa com quem esteja a coisa; a relação é com a coisa, é real (res = coisa) e não pessoal; Outro exemplo: eu tenho uma servidão predial de vista, de modo que no terreno da frente do meu edifício só se pode construir casa, eis que um novo proprietário resolve construir um edifício, não vai poder pois a minha relação é com o terreno, e não com o dono desse terreno, seja A, B ou C). 2 – Preferência: esta característica não se aplica a todos os direitos reais, mas apenas aos direitos reais de garantia - DRG. Os DRG são acessórios a uma dívida. Lembram da fiança? É aquele contrato acessório que não existe sem um contrato principal (ex: locação, mútuo) garantido pela fiança. Pois bem, os DRG servem para garantir as dívidas só que com mais segurança do que a fiança ou o aval, pois já sabemos que os Direitos Reais são mais poderosos do que os Dir Obrigacionais (= Pessoais).

12 * E o que é preferência? É o privilégio de obter o pagamento de uma dívida com o valor do bem dado em garantia aplicado exclusivamente à satisfação dessa dívida. Ver 957 e 961 (obs: o crédito com hipoteca tem preferência sobre um crédito com fiança).  Então, se um Banco empresta dinheiro a José e pede uma hipoteca ou penhor, tais bens hipotecados ou empenhados serão as garantias do Banco, e tais bens serão vendidos para satisfazer o Banco caso José não pague a dívida no vencimento. 3 – Tipicidade: esta característica se aplica a todos os direitos reais. Não há direito real sem previsão em lei, por isso se diz que os DR são típicos, numerus clausus (= fechado). Já os contratos são numerus apertus, podem ser criados pelas partes. 4 – Elasticidade: é a qualidade dos DR que permite sua aquisição restitutiva. Exemplificando, vocês lembram que a propriedade é a soma de três faculdades: uso, fruição e disposição.

13 Exemplo: No usufruto, o usufrutuário adquire o uso e a fruição da coisa, enquanto a disposição permanece com o proprietário (1394). Ao término do usufruto, o proprietário readquire as três faculdades.   Com o usufruto o direito do proprietário diminuiu, mas depois tornou a crescer ao término do contrato. A mesma coisa na superfície, que  é mais do que usufruto, então o superficiário adquire o uso, a fruição e uma parte da disposição. Só a “metade” da disposição é que permanece com o proprietário até o término da superfície. Os DR são assim elásticos, eles se comprimem e se expandem, feito uma sanfona. 5 – Publicidade: importante característica, junto com a sequela. Todo DR exige publicidade, a fim de que todos tenham conhecimento. Se a coisa é móvel, a publicidade se dá pelo uso. Mas se a coisa é imóvel, a publicidade se dá pelo registro no cartório de imóveis. Então propriedade imobiliária, superfície, usufruto, servidão predial, hipoteca, etc. só valem contra terceiros se estiverem devidamente registrados no cartório do imóvel (1227). Sem o registro não há publicidade e assim não se pode exercer a sequela.