Avaliação do Local Análise da adequabilidade da área de influência a partir de um ponto central.

Apresentação em tema: "Avaliação do Local Análise da adequabilidade da área de influência a partir de um ponto central."— Transcrição da apresentação:

1 Avaliação do Local Análise da adequabilidade da área de influência a partir de um ponto central

2 ESQUINA, junto a vias primárias e secundárias
Análise do Local A decisão a respeito de localização é IRREVERSÍVEL, ou pelo menos envolve enormes custos de reversibilidade Uma localização de sucesso é resultado de exposição adequada, acesso fácil e visibilidade excelente ESQUINA, junto a vias primárias e secundárias Localizações sofríveis: meio de quadra em vias secundárias, curvas e locais de difícil visualização

3 Conceito de região REGIÃO é uma área com características de homogeneidade e uniformidade visíveis, indicadas por tipos de edificação ou estilo construtivo, barreiras naturais, uso do solo ou por fatores subjetivos Em estudos de viabilidade, costuma-se definir as ÁREAS DE INFLUÊNCIA do projeto, antes de iniciar-se as pesquisas Essas áreas são flexíveis e mutáveis

4 Análise do Local Localização Características físicas do terreno
Legislação referente a Uso e Ocupação do Solo Acesso e Visibilidade Serviços Públicos Vizinhança Pontos fortes e fracos do Terreno Impactos Ambientais

5 Análise do Local Localização
Importante, principalmente por ser irreversível – muda-se público-alvo, posicionamento, tarifa, etc., menos a localização. Impressão geral sobre o entorno Ex.: Belo Horizonte – camelôs na porta de todos os hotéis do centro.

6 Análise do Local Características Físicas do Terreno
- Adequabilidade do terreno afeta viabilidade e influencia o valor agregado do projeto Características a serem levadas em consideração: tamanho, formato e topografia do terreno - pode-se transformar em ponto positivo ou negativo Tamanho do terreno pode determinar o tipo de produto que não poderia ser construído no local. Ex.: Resort em terreno pequeno O formato do terreno pode encarecer o projeto Outros pontos a serem analisados: Arborização, Insolação da região

7 Análise do Local Características Físicas do Terreno Ex. Angra dos Reis

8 Análise do Local Características Físicas do Terreno ex. Campos do Jordão

9 Análise do Local Características Físicas do Terreno ex. Salvador

10 Características físicas do terreno
Dimensões - medidas e área total Formato - planta Topografia - indicar níveis de declividade Arborização e acidentes naturais Solo Ventos dominantes Insolação Condições de manutenção

11 Informações técnicas e localização
Preço por metro quadrado Valor médio dos terrenos da região Regularidade fiscal e restrições legais Restrições operacionais Endereço Posição (N) Fluxos de trânsito e cruzamento de ruas Exposição visual Sinalização e panorama

12 Análise do Local Legislação referente ao Uso e Ocupação do Solo
Ligadas aos planos diretores dos municípios – visam estruturar e planejar o processo de urbanização EX: Flats

13 Dados de propriedade Lei de uso e ocupação do solo – define o Zoneamento da cidade, organizando as atividades em zonas (residencial, comercial, industrial, etc), e determinam o grau de permissibilidade de cada uma das atividades nos locais permitidos pela Lei de Zoneamento, indicando os requisitos mínimos a serem cumpridos: área ocupável (taxa de ocupação), área de construção (coeficiente de aproveitamento), recuos, gabaritos e uso do subsolo Código de Obras/Edificações – em geral, requisitos relacionados à segurança. Em algumas cidades, o código pode determinar linhas construtivas. Ex.: Blumenau – estilo alemão, Porto Seguro - madeira Leis ambientais (instâncias superiores)

14 Análise do Local Legislação referente a Zoneamento e Uso e Ocupação do Solo - Ex.: Orla de Salvador

15 Análise do Local Código de Edificações ou Código de Obras Ex.: Blumenau

16 Análise do Local Condições de Acesso e Visibilidade Necessidades determinadas pelo motivo de viagem e pelo meio de transporte utilizado Podem adquirir maior ou menor importância de acordo com o tipo de projeto Determinam sinalização de atração ou de orientação/informação (captação direta e antecipada ou compra por impulso) Sistemas de reservas ou associações de marca reduzem sua importância

17 Análise do Local Condições de Acesso e Visibilidade Ex.: Sleep Inn Campinas

18 Análise do Local Condições de Acesso e Visibilidade Ex.: Faria Lima X JK

19 Análise do Local Disponibilidade de Serviços Públicos
- Em grande maioria, necessários a qualquer empreendimento hoteleiro - A ausência dos mesmos pode afetar a operacionalização do produto - Analisar junto às empresas fornecedoras, a capacidade de atendimento em relação a demanda prevista Ex.: Água em Fernando de Noronha

20 Infra-estrutura básica e de apoio (análise de capacidade)
Água Energia elétrica Esgotamento sanitário Refugo - coleta, seleção, processamento, incineração ou reciclagem de lixo Segurança pública - avaliação do nível de segurança e qualidade de vida no local Telecomunicações Estacionamento - análise das condições de demanda e capacidade de absorção

21 Análise do Local Disponibilidade de Serviços Públicos

22 Análise do Local

23 Análise do Local Caracterização da Vizinhança
Área de Influência imediata do terreno Principais pontos a serem analisados na vizinhança: - características construtivas (estilo, idade, etc) - desenvolvimento sócio-econômico-demográficos (densidade demográfica, tendências de desenvolvimento econômico, disponibilidade para novas implantações, etc) - levantamento dos estabelecimentos vizinhos incluindo serviços de apoio - nível de atratividade para a indústria hoteleira (escritórios, praias, centro de convenções, etc) - níveis e geradores de poluição ambiental - plano estratégico para desenvolvimento da região, se houver Ex.: Nova Faria Lima – SP, Belvedere - BH - quadro natural do local (principalmente hotéis de lazer) - segurança do local

24 Análise do Local Caracterização da Vizinhança Ex.: Brás - SP

25 Análise do Local Estudos de Impacto Ambiental – EIA/RIMA
Conjunto de atividades de caracterização, análise e avaliação, destinadas a estabelecer a viabilidade ambiental da implantação, operação e manutenção de um empreendimento Objetivam identificar e caracterizar os impactos ambientais, benéficos ou adversos na região onde se encontra o terreno Os impactos ambientais podem ser divididos em três tipos: - Físico: efeitos ambientais causados sobre o ar, a água e o solo - Biológico: causados sobre a fauna e a flora - Antrópicos: impactos sócio-econômicos e culturais Os projetos são obrigados a cumprir um processo de licenciamento ambiental, obtendo um tipo de licença para cada fase (projeto executivo, obras e operação) Ex.: Wet`n Wild

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27 Análise do Local EIA/RIMA Ex.: Ilhabela

28 Análise do Local PFOA – Pontos Fortes e Fracos
Com base nos dados coletados e analisados anteriormente, detecta-se os pontos fortes e fracos da localização de um determinado terreno, analisando também as possíveis ameaças e oportunidades futuras.

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