MESTRADO – ARRENDAMENTO URBANO Tipologia/Prazo/Renovações/Cessação

Apresentação em tema: "MESTRADO – ARRENDAMENTO URBANO Tipologia/Prazo/Renovações/Cessação"— Transcrição da apresentação:

1 MESTRADO – ARRENDAMENTO URBANO Tipologia/Prazo/Renovações/Cessação
Regina Santos Pereira 29 Outubro 2014

2 TIPOLOGIA E DURAÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
Prazo Renovações Cessação (denúncia/oposição à renovação)

3 TIPOLOGIA DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO (em função do Fim)
RAU Arrendamento para habitação – art.74º Arrendamento para comércio ou indústria – art.110º Arrendamento para o exercício de profissões liberais – art.121º Arrendamento para outros fins não habitacionais – art.123º NRAU Arrendamento para fim habitacional – art.1092º Arrendamento para fim não habitacional – art.1108º

4 TIPOLOGIA DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO (em função da duração)
RAU Arrendamento de duração limitada Arrendamento sem duração limitada (não tem designação específica) - vinculístico NRAU Arrendamento com prazo certo Arrendamento de duração indeterminada

5 PRAZO RAU

6 PRAZO RAU RAU 1 - Arrendamento de duração limitada - Arrendamento para Habitação: Arrendamento de duração limitada – arts. 98º (é a 1ª vez que surgem contratos com prazo) Prazo: mínimo – 5 anos – art. 98º/2 do RAU Excepções: contratos para habitação não permanente e fins especiais transitórios Prazo máximo de 30 anos

7 PRAZO RAU RAU 1 - Arrendamento de duração limitada - Arrendamento para Comércio, Indústria ou Profissão Liberal: Aplica-se o regime da habitação – art. 117º do RAU Denúncia do senhorio: pode ser livremente estipulada desde que conste de cláusula escrita – art.118º/2 do RAU

8 PRAZO RAU RAU 2 - Arrendamento sem duração limitada As partes estipulavam prazo (ex. 6 meses, 1 ano) mas havia vinculismo. Características do Vinculismo: A denúncia pelo senhorio só era possível nos casos previstos na lei – art.68º/2 Os casos de denúncia do senhorio eram restritos à denúncia para habitação e denúncia para obras – art.69º a 72º do RAU Logo, os contratos eram de renovação automática A denúncia livre era, apenas, facultada ao arrendatário A grande parte dos dispositivos legais tinham carácter imperativo

9 PRAZO NRAU 2006

10 1 - Arrendamento de prazo certo – art. 1095º do CC
PRAZO NRAU de 2006 NRAU de 2006 1 - Arrendamento de prazo certo – art. 1095º do CC - Arrendamento Habitacional: Prazo mínimo de 5 anos - art. 1095º/2 do CC Excepções: art.1095º/3 contratos para habitação não permanente contratos para fins especiais transitórios Prazo máximo de 30 anos - Arrendamento Não Habitacional: As partes podem estipular livremente as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação – art.1110º do CC

11 PRAZO NRAU 2012

12 PRAZO NRAU de 2012 NRAU de 2012 - Arrendamento Habitacional:
1 - Arrendamento de prazo certo – art. 1095º do CC - Arrendamento Habitacional: Art.1095º/2: Passa a constar apenas a referência aos 30 anos e não aos 5 anos – contrato pode ser celebrado por qualquer prazo; No silêncio das partes – o contrato considera-se celebrado por 2 anos. - Arrendamento Não Habitacional: As partes podem estipular livremente as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação – art.1110º do CC (mantém-se o mesmo regime)

13 PRAZO NRAU NRAU 2 - Arrendamento de Duração Indeterminada: art.1099º do CC - Arrendamento Habitacional: Não há estipulação de qualquer prazo - Arrendamento Não Habitacional: As partes podem estipular livremente as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação – art.1110º do CC

14 CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
Questões controversas (RAU e NRAU) Prazo Mínimo – no âmbito do RAU 1ª Quando as partes estipulam o prazo de 5 anos – mas não referem que o contrato é de prazo certo/duração limitada (consequências/vinculismo?) Solução da Jurisprudência – o contrato considera-se celebrado como de prazo certo/duração limitada Acórdãos: Relação de Lisboa – 8/7/2004 e 25/6/2009 STJ – 12/5/05 e 20/01/2010

15 CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
2ª Quando as partes aludem ao regime do prazo certo/duração limitada – mas estipulam um prazo inferior a 5 anos Estipulação contraditória: as partes estipulam o regime do prazo certo – mas não respeitam o prazo mínimo Solução para os Contratos do RAU: Discussão Jurisprudencial: uma vez que o art.98º Rau é imperativo, a sua violação tem como consequência a nulidade da cláusula Então, qual o prazo supletivo que se aplica ?

16 CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
Soluções contraditórias na Jurisprudência: – Ac. STJ de 12/3/98: Atendendo à nulidade da cláusula, o prazo supletivo a aplicar é o que consta do art. 10º do Rau – 6 meses Logo, o contrato passa a ser de renovação automática/vinculístico - Acs. RLx de 24/10/2000 e 31/05/2007 Atendendo à nulidade da cláusula, o prazo supletivo a aplicar é o que consta do art. 98º/2 do Rau – 5 anos Logo, o contrato é de prazo certo de 5 anos (solução mais consentânea com a vontade das partes)

17 CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
Solução para os Contratos do NRAU DE 2006: Art.1095º/2, 2ª parte – NRAU 2006: O prazo referido no nº anterior não pode, contudo, ser inferior a 5 nem superior a 30 anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimos e máximo quando, respectivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo. Preceito muito útil para contratos mal redigidos (com NRAU de 2012 a questão já não se coloca porque não há prazo mínimo)

18 CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
Questões controversas (RAU e NRAU): Prazo Máximo O problema coloca-se em relação à articulação entre o art.1095º/2 (prazo máximo) e o art. 1025º (duração máxima) Duas teses opostas: 1ª Os referidos preceitos referem-se à estipulação do prazo no momento da celebração do contrato e não aos anos de duração do mesmo após sucessivas renovações (ex. não pode celebrar-se um contrato por 31 anos) Os referidos preceitos pretendem colocar uma duração máxima para o prazo atendendo ao carácter temporário do contrato Não há limite para a duração dos contratos, decorrente das suas renovação automáticas As circunstâncias em que se celebra o contrato são diferentes daquelas em que o contrato se renova Logo, o contrato não caduca no fim de 30 anos de duração

19 CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
Seguidores desta tese: Ac. Relação de Lisboa de 19/02/2013 Ac. Relação de Lisboa de 20/12/2012 Ac. STJ de 2/3/2004 Ac. RLx de 8/7/2004 Aragão Seia Pires de Lima e Antunes Varela

20 CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO
Duas teses opostas: 2ª As partes não podem estipular um prazo superior a 30 anos e após decorrido o referido prazo de 30 anos, o contrato caduca. Seguidores desta tese: Ac. Relação Porto de 11/12/1984 Pinto Furtado – o arrendamento tem carácter temporário, por isso, permanecer para além de 30 anos é expropriar o senhorio. A discussão não é muito rica em argumentos...

21 RENOVAÇÕES

22 Renovações RAU Habitacionais: Art. 100º - Renovações automáticas por períodos mínimos de 3 anos, se não houver estipulação das partes Podem as partes estipular períodos inferiores a 3 anos ? Não Habitacionais: A renovação é igual ao prazo inicial – se outro não tiver sido estipulado – art. 118º

23 Renovações NRAU de 2006 Habitacionais: Art. 1096º/1 – Renovações automáticas por períodos mínimos de 3 anos, se não houver estipulação das partes (regime igual ao Rau) Norma transitória do Nrau de 2006: art. 26º/3 Aplicável aos contratos celebrados antes do Nrau A renovação é de 3 anos, se outro período superior não tiver sido previsto no contrato – pretende terminar com a discussão anterior ? Parece que pretende ampliar eventuais renovações inferiores a 3 anos.

24 Renovações NRAU de 2006 Não Habitacionais: As regras relativas à renovação do contrato são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se na falta de estipulação, o regime da habitação Norma transitória do Nrau de 2006: art. 26º/3 - Aplicável aos contratos de duração limitada celebrados antes do Nrau A primeira renovação é de 5 anos – parece pretender terminar com a discussão doutrinal de existir apenas uma renovação nos arrendamentos comerciais (posição defendida por Aragão Seia)/por oposição à tese de que se renovam automaticamente No entanto, é incompreensível a referência a 5 anos – e se as partes estipularam renovação diferente ? – tal como o podiam fazer (at.118º/2 Rau)

25 Renovações NRAU de 2012 Habitacionais: Art. 1096º - A renovação é igual ao prazo inicial – se outro não tiver sido estipulado – liberdade das partes Não há lugar a renovação automática – nos contratos celebrados por prazo não superior a 30 dias – salvo estipulação em contrário Norma transitória do Nrau: art. 26º/3 Aplicável aos contratos de duração limitada celebrados antes do Nrau A renovação passa a ser de 2 anos, se outro período superior não tiver sido previsto no contrato

26 Renovações NRAU de 2012 Não habitacionais: Mantém a liberdade das partes e aplicação subsidiária do regime habitacional Norma transitória do Nrau: art. 26º/3 Aplicável aos contratos de duração limitada celebrados antes do Nrau A renovação passa a ser de 2 anos, se outro período superior não tiver sido previsto no contrato Deixa de existir a referência à 1ª renovação (5 anos)

27 CESSAÇÃO

28 CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAÇÃO
Noções/ Terminologia Rau: Denúncia: instrumento que qualquer das partes dispõe para pôr fim ao contrato, no termo da sua duração ou da renovação em curso, impedindo que ele se renove (Corresponde à actual oposição à renovação) Revogação: corresponde à declaração unilateral para pôr fim ao contrato, mediante aviso prévio (90 dias) NRAU: Oposição à renovação: corresponde à noção de denúncia prevista no Rau Denúncia: corresponde à noção de revogação prevista no Rau Revogação: bilateral Acórdão da Rel. Lx de 27/01/2011 e 3/03/2011 (interessantes nesta matéria)

29 CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAÇÃO
Noções/ Terminologia Acórdão da Rel.Lx de 27/01/2011: I - Até à Lei 6/2006, a oposição à renovação – instrumento de que dispõe qualquer das partes para pôr fim ao contrato, no termo da sua duração, impedindo que ele se renove - era designada por denúncia. Hoje, em face do regime estabelecido pela L 6/2006, há que conferir ao termo "denúncia", não já o conteúdo de oposição à renovação, mas o de revogação unilateral. II- Tal circunstância torna fácil que as partes num contrato de arrendamento, ainda que celebrado já no âmbito de aplicação da nova lei, utilizem o termo "denúncia" inadequadamente em relação à realidade que pretendam exprimir, com ele pretendendo ainda reportar-se à oposição à renovação. III – É o que sucede no contrato de arrendamento dos autos celebrado para fins não habitacionais, pelo prazo de cinco anos. Dizendo-se que se considera "sucessivamente prorrogado por iguais períodos se nenhuma das partes o denunciar, por escrito, com sessenta dias de antecedência relativamente ao seu termo", está-se a convencionar o regime da oposição à renovação, e não o regime da denúncia, relativamente à qual nada se diz.

30 CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAÇÃO
Noções/ Terminologia Acórdão da Rel.Lx de 3/03/2011: V- A expressão “revogar” utilizada no art 100º/4 RAU - disposição aplicável aos contratos de arrendamento para comércio ou indústria por força do art 117º/2, e aos contratos de arrendamento urbano para qualquer outra aplicação lícita do prédio, por força do referido art 123º, todos do RAU - não se mostra como correcta, certo como é que, revogação, exprime, normalmente, um consenso entre as partes (o chamado «distrate») e no preceito em referência se usa o conceito de revogação para qualificar o acto através do qual o arrendatário, mediante declaração unilateral dirigida ao senhorio (e sujeita ao pré aviso de 90 dias que na mesma disposição se estabelece) pode fazer cessar o contrato antes de decorrido o prazo de 5 anos a que a lei, no seu interesse, sujeita o arrendamento VI- A expressão “denúncia”, até à Lei 6/2006 de 27/2 (que introduziu o NRAU), correspondia à oposição à renovação – instrumento de que dispõe qualquer das partes para pôr fim ao contrato, no termo da sua duração, impedindo que ele se renove. VII -Em face do regime estabelecido pela L 6/2006, há que conferir ao termo “denúncia”, não já o conteúdo de “oposição à renovação”, mas o de “revogação unilateral”.

31 CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAÇÃO/SENHORIO/PRAZO CERTO
RAU Senhorio: Art. 100º - denúncia pelo senhorio, mediante notificação judicial avulsa requerida com um ano de antecedência em relação ao fim do prazo ou da renovação em curso – discussões sobre o cumprimento da NJA: Ac. Rel Lx de 1/10/2002 – Num contrato de arrendamento para habitação de duração limitada, tentada a notificação judicial avulsa do arrendatário, da denúncia do mesmo contrato, para o fim do prazo contratual, notificação que se frustrou por culpa do notificando que se ausentou do arrendado e mandou dizer pelos filhos que tinha ido para o estrangeiro, tem de se concluir, no termos do nº2 do artigo 224º do Código Civil, que a notificação se tem por eficaz. Logo, com base naquela notificação, pode o senhorio promover a execução para entrega do locado, nos termos do artigo 101º nº1 do RAU.

32 CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAÇÃO/SENHORIO/PRAZO CERTO
NRAU de 2006: Senhorio Art. 1097ºCC e 9ºNRAU – muda a terminologia de denúncia para oposição à renovação Carta registada com aviso de recepção Enviada com um ano de antecedência em relação ao fim do prazo ou da renovação em curso Vicissitudes da carta: devolução (art.10ºNrau-2ª carta)

33 Mantém a carta registada com aviso de recepção
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - CESSAÇÃO/SENHORIO/PRAZO CERTO PRAZO CERTO NRAU DE 2012 Senhorio: Mantém a carta registada com aviso de recepção Altera a antecedência do envio – de 1/3 do prazo do contrato até 240 dias, consoante a duração do mesmo ou de renovação que estiver em curso (artigo 1097º)

34 PRAZO CERTO RAU Inquilino NRAU de 2006
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/INQUILINO/PRAZO CERTO PRAZO CERTO RAU Inquilino Art. 100º/4 – a revogação pelo inquilino pode ser feita a todo o tempo com antecedência de 90 dias em relação à data em que se operam os seus efeitos NRAU de 2006 Art. 1098ºCC – prevê: Oposição à renovação: carta com antecedência não inferior a 120 dias do termo do contrato Denúncia: só pode ser feita após 6 meses de duração efectiva/a todo o tempo/ 120 dias de antecedência – discutível: 120 dias dentro dos 6 meses? Ou 10 meses de duração efectiva ? Ac.Rel.Lx 17/11/2009 (10 meses) O não cumprimento destes prazos não obsta à cessação, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso

35 Conclusão: 10 meses de duração efectiva
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/INQUILINO/PRAZO CERTO PRAZO CERTO NRAU Acórdão da Relação de Lisboa 17/11/2009: I – O art. 1098º do Código Civil, na redacção dada pelo art. 3º da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, institui, a favor do arrendatário, o direito de denúncia do contrato a todo o tempo, sujeitando-o, porém, ao pagamento das rendas correspondentes, por um lado, a um período mínimo de duração do contrato, que fixa em seis meses, e, por outro, ao período de 120 dias, antecedência imposta para a comunicação da denúncia relativamente ao termo previsto. Conclusão: 10 meses de duração efectiva

36 PRAZO CERTO NRAU de 2012 Inquilino
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/INQUILINO/PRAZO CERTO PRAZO CERTO NRAU de 2012 Inquilino Art. 1098ºCC – prevê: Oposição à renovação: Altera a antecedência do envio – de 1/3 do prazo do contrato até 120 dias, consoante a duração do mesmo ou de renovação que estiver em curso Denúncia: só pode ser feita após decorrido 1/3 do prazo de duração inicial/ 60 ou 120 dias de antecedência consoante a duração do contrato. Introduz uma nova possibilidade de denúncia: se o senhorio fizer a oposição à renovação – o inquilino pode denunciar o contrato com 30 dias de antecedência. Mantém a regra de que o não cumprimento destes prazos não obsta à cessação, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso

37 Contratos de Duração Indeterminada
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/SENHORIO/DURAÇÃO INDETERMINADA Contratos de Duração Indeterminada Não têm prazo Não têm renovações RAU Senhorio: Estes contratos não tinham esta terminologia e assemelham-se aos contratos de renovação automática Art. 69º - denúncia pelo senhorio era limitada a Necessidade para habitação e Ampliação do prédio Inquilino: Art.1055ºCC – a antecedência varia consoante a duração do contrato – é sempre reportada ao fim do contrato ou da renovação em curso.

38 Contratos de Duração Indeterminada
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/SENHORIO/DURAÇÃO INDETERMINADA Contratos de Duração Indeterminada NRAU de 2006 Senhorio: Art. 1101ºCC – a denúncia pode ser feita nos seguintes casos: A) Necessidade de habitação – acção judicial; B) Demolição ou realização de obra de remodelação e restauro profundos – acção judicial e legislação especial (DL nº 160/2006 de 8 de Agosto) C) Antecedência não inferior a 5 anos – carta registada c/AR e requer confirmação da denúncia com envio de 2ª carta, no prazo de 12 a 15 meses em relação à data do termo Inquilino: Art.1100º CC – 120 dias de antecedência / sem obrigação de 6 meses de duração efectiva

39 Contratos de Duração Indeterminada
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/SENHORIO/DURAÇÃO INDETERMINADA Contratos de Duração Indeterminada NRAU de 2012 Senhorio: Art. 1101ºCC – a denúncia pode ser feita: A) Necessidade de habitação – carta (6 meses de antecedência); B) Demolição ou realização de obra de remodelação e restauro profundos – carta - legislação especial (DL nº 160/2006 de 8 de Agosto – alterado pela nº Lei nº 30/2012 de 14 de Agosto) C) Antecedência não inferior a 2 anos – carta registada c/AR e é eliminada a necessidade de envio de 2ª carta para confirmação)

40 Só é possível após 6 meses de duração efectiva de contrato
CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/INQUILINO/DURAÇÃO INDETERMINADA Inquilino: Art.1100º CC: Só é possível após 6 meses de duração efectiva de contrato Antecedência de 120 ou 60 dias de antecedência, consoante a duração efectiva do contrato já decorrida. Introduz uma nova possibilidade de denúncia: se o senhorio fizer a oposição à renovação – o inquilino pode denunciar o contrato com 30 dias de antecedência.

41 Obrigado Regina Santos Pereira