Lei do Inquilinato noções gerais O contrato de locação pode ser explicado como um negócio jurídico pelo qual uma pessoa (denominada locador, arrendador.

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1 Lei do Inquilinato noções gerais O contrato de locação pode ser explicado como um negócio jurídico pelo qual uma pessoa (denominada locador, arrendador ou senhorio) se obriga a ceder à outra (denominada locatário, arrendatário ou inquilino) a utilização de um bem, seja ele móvel ou imóvel, por um determinado tempo, mediante pagamento de um preço. O contrato de locação pode ser explicado como um negócio jurídico pelo qual uma pessoa (denominada locador, arrendador ou senhorio) se obriga a ceder à outra (denominada locatário, arrendatário ou inquilino) a utilização de um bem, seja ele móvel ou imóvel, por um determinado tempo, mediante pagamento de um preço.

2 O contrato de locação, dentro das normas de Direito atuais, abrange a locação de bens móveis, locação de imóveis rurais (prédios rústicos, ou seja, aqueles imóveis destinados à lavoura em qualquer de suas modalidades, ainda que esteja dentro ou fora das povoações) e imóveis urbanos. O contrato de locação, dentro das normas de Direito atuais, abrange a locação de bens móveis, locação de imóveis rurais (prédios rústicos, ou seja, aqueles imóveis destinados à lavoura em qualquer de suas modalidades, ainda que esteja dentro ou fora das povoações) e imóveis urbanos.

3 Dependendo do objeto do contrato de locação, a lei que irá disciplinar a relação pode se alterar, e assim será aplicado:- Dependendo do objeto do contrato de locação, a lei que irá disciplinar a relação pode se alterar, e assim será aplicado:- Para bens móveis: Código Civil de 2002; Para bens móveis: Código Civil de 2002; - Para imóveis rurais: Decreto 59.566/66 e Estatuto da Terra; - Para imóveis rurais: Decreto 59.566/66 e Estatuto da Terra; - Para imóveis urbanos: Lei nº 8.245/91; - Para imóveis urbanos: Lei nº 8.245/91;

4 Contrato de Locação Bens Imóveis Urbanos Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) Bens Imóveis Rurais Decreto 59.566/66 e Estatuto da Terra Bens Móveis Código Civil

5 Observação: A doutrina ainda fala sobre a locação de serviços, que é modalidade de locação em que uma pessoa contrata a prestação de serviços à outra mediante remuneração estipulada contratualmente. Observação: A doutrina ainda fala sobre a locação de serviços, que é modalidade de locação em que uma pessoa contrata a prestação de serviços à outra mediante remuneração estipulada contratualmente. Esse tipo de locação está disciplinada nos arts. 594 a 609 do Código Civil Esse tipo de locação está disciplinada nos arts. 594 a 609 do Código Civil

6 Características Contrato de Locação Tipicidade LDI, C.C; E.T Pré-estimado Bilateral Consensual Contrato Puro Contrato de execução futura Contrato não solene

7 Elementos do contrato Para que um contrato de locação seja constituído é necessária a junção de determinados elementos, tais como o objeto (bem móvel ou imóvel), o consenso (acordo entre as partes), além do preço. Uma vez reunidos esses elementos, estará formado o contrato de locação. Para que um contrato de locação seja constituído é necessária a junção de determinados elementos, tais como o objeto (bem móvel ou imóvel), o consenso (acordo entre as partes), além do preço. Uma vez reunidos esses elementos, estará formado o contrato de locação. O bem, objeto da locação deve ser coisa infungível, ou seja, um bem particularizado, que não pode ser substituído por outro da mesma espécie, quantidade e qualidade. O bem, objeto da locação deve ser coisa infungível, ou seja, um bem particularizado, que não pode ser substituído por outro da mesma espécie, quantidade e qualidade.

8 O preço, por sua vez, é a remuneração paga utilização da coisa, e se denomina aluguel ou renda. Não necessariamente essa remuneração será prestada em dinheiro, podendo ser convencionado o pagamento em outra espécie. O preço, por sua vez, é a remuneração paga utilização da coisa, e se denomina aluguel ou renda. Não necessariamente essa remuneração será prestada em dinheiro, podendo ser convencionado o pagamento em outra espécie. O pagamento do aluguel é feito periodicamente, podendo ser todo mês, ou até em intervalos maiores, conforme o contrato firmado entre as partes. Se as partes nada estipularem sobre esse assunto, serão aplicados os usos e costumes locais, que no Brasil é o pagamento mensal. O pagamento do aluguel é feito periodicamente, podendo ser todo mês, ou até em intervalos maiores, conforme o contrato firmado entre as partes. Se as partes nada estipularem sobre esse assunto, serão aplicados os usos e costumes locais, que no Brasil é o pagamento mensal.

9 No contrato, as partes podem convencionar que o preço do aluguel seja reajustado em função de um determinado índice, livremente eleito pelas partes. No contrato, as partes podem convencionar que o preço do aluguel seja reajustado em função de um determinado índice, livremente eleito pelas partes. Contudo, é expressamente proibida a vinculação do aluguel ao salário mínimo, moedas estrangeiras ou metais preciosos, conforme se depreende do art. 17 da Lei nº 8.245/91: Contudo, é expressamente proibida a vinculação do aluguel ao salário mínimo, moedas estrangeiras ou metais preciosos, conforme se depreende do art. 17 da Lei nº 8.245/91:

10 No que diz respeito ao tempo de duração, diz-se que as partes podem convencionar que seja determinado ou indeterminado, ou até mesmo vitalício (por toda a vida das partes) mas nunca poderá ser perpétuo, ou seja, eterno. No que diz respeito ao tempo de duração, diz-se que as partes podem convencionar que seja determinado ou indeterminado, ou até mesmo vitalício (por toda a vida das partes) mas nunca poderá ser perpétuo, ou seja, eterno.

11 Obrigações do locador O locador, no curso do contrato de locação, tem como obrigação principal entregar a coisa ao locatário, em perfeito estado ao uso para o qual se destina, além dos acessórios que revestem a coisa. Essa obrigação irá prevalecer desde que as partes não tenham acordado de forma diferente. O locador, no curso do contrato de locação, tem como obrigação principal entregar a coisa ao locatário, em perfeito estado ao uso para o qual se destina, além dos acessórios que revestem a coisa. Essa obrigação irá prevalecer desde que as partes não tenham acordado de forma diferente. Além de entregar a coisa, o locador tem a obrigação de conservá-la. Dessa forma é responsável pelos gastos decorrentes de obras de conservação. Da mesma forma, essa obrigação pode ser convencionada de forma diversa no contrato. Além de entregar a coisa, o locador tem a obrigação de conservá-la. Dessa forma é responsável pelos gastos decorrentes de obras de conservação. Da mesma forma, essa obrigação pode ser convencionada de forma diversa no contrato.

12 Importante diferenciar aqui o que seriam obras de conservação e meras reparações locativas, pois em cada uma delas a responsabilidade pela reparação será ora do locador, ora do locatário. Importante diferenciar aqui o que seriam obras de conservação e meras reparações locativas, pois em cada uma delas a responsabilidade pela reparação será ora do locador, ora do locatário. Obras de conservação são medidas sérias, tomadas para que a coisa em si não se perca ou deteriore. Já as reparações locaticias servem para corrigir os pequenos estragos decorrentes do uso freqüente. Obras de conservação são medidas sérias, tomadas para que a coisa em si não se perca ou deteriore. Já as reparações locaticias servem para corrigir os pequenos estragos decorrentes do uso freqüente.

13 Dessa forma, o responsável pelas obras de conservação será o locador, e pelas reparações locatícias será o locatário, desde que o contrato não disponha de forma diferente. Dessa forma, o responsável pelas obras de conservação será o locador, e pelas reparações locatícias será o locatário, desde que o contrato não disponha de forma diferente. O não cumprimento do dever de conservação pode ensejar a resolução (extinção) do contrato. Se o locatário fizer por sua conta obras de conservação, tem direito de ser restituído. Outra conseqüência é que, havendo deterioração na coisa, o locatário pode exigir a redução no preço do aluguel ou mesmo a extinção do contrato O não cumprimento do dever de conservação pode ensejar a resolução (extinção) do contrato. Se o locatário fizer por sua conta obras de conservação, tem direito de ser restituído. Outra conseqüência é que, havendo deterioração na coisa, o locatário pode exigir a redução no preço do aluguel ou mesmo a extinção do contrato

14 As benfeitorias podem ser necessárias, úteis ou voluptuárias: As benfeitorias podem ser necessárias, úteis ou voluptuárias: benfeitorias necessárias (locatário), terá direito à receber o valor equivalente, direito de retenção. benfeitorias necessárias (locatário), terá direito à receber o valor equivalente, direito de retenção. benfeitorias úteis, restituídas ao locatário, desde que devidamente autorizada pelo locador, reter o bem até que seja reembolsado. benfeitorias úteis, restituídas ao locatário, desde que devidamente autorizada pelo locador, reter o bem até que seja reembolsado. benfeitorias voluptuárias, reembolso se a obra tiver sido devidamente autorizada. sem retenção benfeitorias voluptuárias, reembolso se a obra tiver sido devidamente autorizada. sem retenção

15 Outro aspecto importante diz respeito à obrigação do locador de garantir ao locatário a posse mansa e pacífica do bem durante a vigência do contrato de locação. Outro aspecto importante diz respeito à obrigação do locador de garantir ao locatário a posse mansa e pacífica do bem durante a vigência do contrato de locação. Essa garantia abrangerá terceiros, inclusive vizinhos que possam causar algum tipo de perturbação ou incômodo, e nesse caso o locador deverá tomar inclusive medidas judiciais para evitar o infortúnio. Essa garantia abrangerá terceiros, inclusive vizinhos que possam causar algum tipo de perturbação ou incômodo, e nesse caso o locador deverá tomar inclusive medidas judiciais para evitar o infortúnio.

16 O locador deve garantir o locatário contra a existência de vícios redibitórios, ou seja, defeitos pré-existentes na coisa, que posteriormente se manifestam fazendo com que a coisa se torne imprópria para o uso ou reduza seu valor. O locador deve garantir o locatário contra a existência de vícios redibitórios, ou seja, defeitos pré-existentes na coisa, que posteriormente se manifestam fazendo com que a coisa se torne imprópria para o uso ou reduza seu valor. Importante mencionar que ainda que o locador não soubesse da existência desses vícios, responderá por eles perante o locatário. Importante mencionar que ainda que o locador não soubesse da existência desses vícios, responderá por eles perante o locatário.

17 O locador deverá garantir o locatário, ainda, contra os efeitos da evicção, entendida como a perda total ou parcial da coisa pelo adquirente em função de ação judicial promovida pelo real possuidor ou proprietário. O locador deverá garantir o locatário, ainda, contra os efeitos da evicção, entendida como a perda total ou parcial da coisa pelo adquirente em função de ação judicial promovida pelo real possuidor ou proprietário. As conseqüências jurídicas da evicção perante o contrato de locação são a resolução (extinção) do contrato e indenização ao locatário pelos prejuízos sofridos. As conseqüências jurídicas da evicção perante o contrato de locação são a resolução (extinção) do contrato e indenização ao locatário pelos prejuízos sofridos.

18 Obrigações do locatário O locatário tem como obrigações principais: pagar o aluguel estipulado no contrato de locação; cuidar da coisa como se fosse o próprio dono, conservando-a da maneira como recebeu. O locatário tem como obrigações principais: pagar o aluguel estipulado no contrato de locação; cuidar da coisa como se fosse o próprio dono, conservando-a da maneira como recebeu. O locatário também deve avisar ao locador sobre eventuais incômodos sofridos em sua posse por terceiros, de maneira com que o locador tenha ciência da situação e possa tomar as medidas cabíveis. O locatário também deve avisar ao locador sobre eventuais incômodos sofridos em sua posse por terceiros, de maneira com que o locador tenha ciência da situação e possa tomar as medidas cabíveis.

19 Além disso o locatário deve utilizar a coisa para o fim que se destina, pois se essa destinação for desviada, o locador tem direito de rescindir o contrato Além disso o locatário deve utilizar a coisa para o fim que se destina, pois se essa destinação for desviada, o locador tem direito de rescindir o contrato Importante destacar que o locatário é parte legítima para defender sua posse perante terceiros e perante o próprio locador. Importante destacar que o locatário é parte legítima para defender sua posse perante terceiros e perante o próprio locador.

20 Formas de extinção do contrato de locação São várias as causas que ocasionam o fim do contrato de locação. São várias as causas que ocasionam o fim do contrato de locação. A mais comum dessas causas é o fim do prazo, ou seja, as partes ao estipularem as cláusulas contratuais estabelecem um tempo certo de vigência para a duração do contrato; assim, quando o prazo previsto chega ao fim, tem-se por extinto o contrato. A mais comum dessas causas é o fim do prazo, ou seja, as partes ao estipularem as cláusulas contratuais estabelecem um tempo certo de vigência para a duração do contrato; assim, quando o prazo previsto chega ao fim, tem-se por extinto o contrato.

21 Contudo, se findo esse prazo e o locatário permanecer na posse da coisa, sem que esse fato seja contestado pelo locador, considera-se que o contrato foi automaticamente prorrogado por prazo indeterminado. Contudo, se findo esse prazo e o locatário permanecer na posse da coisa, sem que esse fato seja contestado pelo locador, considera-se que o contrato foi automaticamente prorrogado por prazo indeterminado. Outra causa de extinção do contrato seria o implemento de condição resolutiva, ou seja, a ocorrência de um evento futuro e incerto, que a partir do momento em que ocorre, considera-se extinto o contrato. Outra causa de extinção do contrato seria o implemento de condição resolutiva, ou seja, a ocorrência de um evento futuro e incerto, que a partir do momento em que ocorre, considera-se extinto o contrato.

22 A alienação (venda) do objeto do contrato de locação também pode ser considerada causa de extinção do contrato, pois uma vez que tenha sido vendido o bem, o novo proprietário poderá retomar a coisa que se encontra na posse do locatário. importante que o contrato tenha cláusula ressalvando o direito do locatário de ter seu contrato durante o prazo normal de vigência em caso de alienação.(deve ser registrado) A alienação (venda) do objeto do contrato de locação também pode ser considerada causa de extinção do contrato, pois uma vez que tenha sido vendido o bem, o novo proprietário poderá retomar a coisa que se encontra na posse do locatário. importante que o contrato tenha cláusula ressalvando o direito do locatário de ter seu contrato durante o prazo normal de vigência em caso de alienação.(deve ser registrado)

23 Em muitos contratos, a morte de uma das partes contratantes gera a extinção do contrato; contudo nos contratos de locação, a morte do locatário não enseja a extinção do contrato. Em muitos contratos, a morte de uma das partes contratantes gera a extinção do contrato; contudo nos contratos de locação, a morte do locatário não enseja a extinção do contrato. Esse fato se justifica pelo caráter impessoal do contrato, e assim sendo, o contrato continua a ter vigência para os sucessores do locatário falecido Esse fato se justifica pelo caráter impessoal do contrato, e assim sendo, o contrato continua a ter vigência para os sucessores do locatário falecido