DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS

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1 DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS

2 Direito real: direito subjetivo de ter, como suas, coisas corpóreas ou incorpóreas Direitos reais sobre coisas alheias: direitos subjetivos referentes a objetos que não pertencem ao titular desses direitos reais Direito de ter coisa de terceiro como se sua fosse, em virtude de permissão do proprietário para usá-la ou tê-la, em determinadas circunstâncias ou sob condição, de acordo com a lei e com o que foi convencionado (Goffredo) Restrição temporária aos direitos do titular do domínio

3 Espécies: Direitos reais de gozo – o titular tem a autorização para usar e gozar ou tão-somente usar coisa alheia: superfície enfiteuse – CC DE 1916 servidões prediais usufruto uso habitação rendas constituídas sobre imóveis – CC 1916 concessão de uso especial para fins de moradia concessão de direito real de uso

4 Direitos reais de garantia – quando a coisa é dada pelo proprietário como garantia de um débito:
penhor anticrese hipoteca alienação fiduciária em garantia Direito real de aquisição: compromisso ou promessa irretratável de venda

5 SUPERFÍCIE Direito concedido pelo proprietário (concedente) ao superficiário, de construir ou de plantar em seu terreno por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente inscrita no Registro de Imóveis (1369) Espécies (1370): Gratuita Onerosa – com estipulação da forma de pagamento (se uma só vez ou parceladamente), sendo que, na falta de pagamento, o concedente tem direito de haver apenas as prestações devidas e os juros de mora

6 Encargos e tributos incidentes sobre o imóvel:
a cargo do superficiário (1371) Transmissão pelo superficiário: por ato inter vivos ou causa mortis (1372), sem vedado ao concedente exigir pagamento pela transferência Direito de preferência, em igualdade de condições, ao superficiário ou ao proprietário, nos casos de alienação do imóvel ou do direito de superfície (1373)

7 Extinção do direito de superfície:
pelo transcurso do prazo e pelas demais causas de rescisão antes do termo final, se o superficiário der destinação diversa daquela para que foi concedida (1374) em consequência de desapropriação (1376) Indenização em razão da extinção do direito real: não será devida ao superficiário, salvo se o contrário tiver sido estipulado com o proprietário (1375) na desapropriação, caberá ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um (1376, p. final)

8 ENFITEUSE Exercício perpétuo dos direitos inerentes à propriedade (domínio útil), mediante o pagamento de foro anual Direito real e perpétuo de possuir, usar e gozar de coisa alheia e de empregá-la na sua destinação natural sem lhe destruir a substância, mediante o pagamento de um foro anual invariável (Caio Mário) *direito real sobre coisas alheias excluído da relação do novo Código Civil* Proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do CC anterior (2038) Características: direito real de gozo (dois direitos reais sobre o mesmo imóvel) enfiteuta / foreiro – pessoa que detém o domínio útil do imóvel senhorio – titular do domínio objeto: terras não cultivadas, terrenos destinados à edificação, terrenos de marinha e acrescidos transmissão do domínio útil mediante o pagamento do laudêmio

9 SERVIDÕES Direito real constituído em favor de um prédio (dominante), sobre outro prédio (serviente), pertencente a dono diverso (Lafayette) Encargo que suporta um prédio denominado serviente, em benefício de outro prédio chamado dominante, conferindo ao titular o uso e gozo do direito ou faculdade Direitos reais de gozo sobre imóveis que, em virtude da lei ou vontade das partes, se impõem sobre o prédio serviente em benefício do dominante, visando proporcionar uma valorização do prédio dominante, visando torná-lo mais útil, agradável ou cômodo (Maria Helena) – art CC

10 Caracteres: relação entre prédios vizinhos recai sobre prédio de outrem a servidão serve a coisa e não o dono a servidão adere ao prédio, acompanhando-o em sua alienação indivisibilidade (1386)

11 Classificação (conf. Maria Helena):
Quanto à natureza: rústicas e urbanas rústicas: tirar água do prédio vizinho, trânsito, condução de gado a aguada, pastagem, aqueduto, caça urbanas: escoar água através de goteiras, calhas, canos e tubos, de iluminação, não construir prédio além de certa altura, gozar de vista ou da janela ou do terraço da própria casa

12 Quanto ao modo de exercício:
contínuas e descontínuas contínuas: subsistem e se exercem independentemente de ato humano (iluminação, passagem de água, ventilação, de energia elétrica) descontínuas: requerem a prática de ação humana para a sua subsistência (de trânsito, de tirar água do prédio serviente)

13 positivas e negativas positivas: quando o proprietário do prédio dominante tem direito a uma utilidade do prédio serviente, podendo praticar neste os atos necessários a esse fim (de passagem, de tirada de água) negativas: o proprietário do prédio serviente deve se abster de certo ato ou renunciar a um direito (não criar obstáculo à entrada de luz no prédio dominante, não construir) ativas e passivas ativas: direito do dono do prédio dominante (travar a parede do vizinho, tirar areia ou pedra) passivas: encargo do dono do prédio serviente (não edificar acima de certa altura)

14 Quanto à exteriorização:
aparentes e não-aparentes aparentes: as que se mostram por obras ou sinais exteriores, que sejam visíveis e permanentes (aqueduto) não-aparentes: as que não se revelam externamente (de caminho) – só podem se estabelecer por meio de transcrição no registro de imóveis

15 Quanto à sua origem: legais, naturais e convencionais legais: decorrem da lei (passagem forçada) naturais: decorrem da situação própria dos prédios (escoamento de águas) convencionais: resultam da vontade das partes (contratos ou testamentos)

16 Constituição das servidões:
ato inter vivos ou causa mortis sentença judicial (ações de divisão e de demarcação – 979 e 980 CPC) usucapião (1379), apenas as servidões aparentes (941 CPC), porque são: suscetíveis de posse, podem ser percebidas por inspeção ocular servidão de passagem pode ser objeto de usucapião, visto que a aparência pode ser revelada externamente. destinação do proprietário, quando a mesma pessoa tem dois prédios e cria uma serventia visível de um em benefício de outro, vindo mais tarde a alienar um deles

17 Exercício das servidões:
obras para conservação e uso (1380/1382) proibição ao embaraço do uso (1383) remoção para outro local (1384) restrição do uso às necessidades, sem agravamento do encargo (1385 e §§)

18 Extinção (mediante cancelamento do registro ou desapropriação (1387 a 1389):
pela renúncia (1388, I) pela cessação da utilidade ou da comodidade que determinou sua constituição (1388, II) pelo resgate (1388, III) pela confusão (1389, I) pela supressão das obras correspondentes (1389, II) pelo não-uso (10 anos), nas negativas, fazendo o dono do prédio serviente aquilo que deveria se abster (1389, III) e, nas positivas, se deixar de fazer o que estava o dono do prédio dominante obrigado pelo perecimento de qualquer dos prédios ou do objeto específico pela resolução do domínio de quem as constituiu pelo decurso do prazo pelo implemento da condição pela desapropriação pela abertura de estrada pública, na servidão de passagem

19 USUFRUTO Direito real de fruir as utilidades e frutos de uma coisa, enquanto temporariamente destacado da propriedade (713 do CC 16), conferindo ao titular a serventia da coisa (= “servidão pessoal”) No usufruto, o proveito vai para o usufrutuário, que pode usar e gozar a coisa, explorando-a economicamente, ficando a substância com o nu-proprietário. Função econômica: assegurar meios de subsistência ao usufrutuário, finalidade alimentar e assistencial, própria das relações familiares, gratuito, normalmente ocorrente por doações e testamentos

20 Objeto: todos os frutos e utilidades, ou parte deles, de bens móveis (corpóreos e incorpóreos: direitos, títulos de crédito, ações), imóveis, ou patrimônio (1390) Origem: relacionada ao Direito de Família e Sucessões, onde o marido designava a esposa sua usufrutuária de certos bens de seu patrimônio – “servidão pessoal” (beneficia a pessoa, não a coisa)

21 Constituição contrato (gratuito ou oneroso) testamento usucapião (1391) disposição legal

22 Características: direito real sobre coisa alheia, oponível “erga omnes”, conferindo a posse direta da coisa ao usufrutuário, mantendo o nu-proprietário a posse indireta constituído mediante inscrição no Registro de Imóveis (1391) direito temporário (1410) – pessoa jurídica – inciso III direito intransmissível e inalienável, salvo ao proprietário; sendo possível a cessão de seu exercício, inclusive por arrendamento (1393 e 1399) direito impenhorável, posto que inalienável, podendo a restrição recair, contudo, sobre o exercício do direito (frutos e utilidades)

23 Espécies: quanto à origem: legal e convencional legal: instituído por lei em benefício de determinadas pessoas (1652, I – 1689, I) convencional: instituído por negócio jurídico “inter vivos” ou “causa mortis”, por alienação ou retenção

24 quanto ao objeto: próprio ou impróprio
próprio: bens inconsumíveis e infungíveis impróprio: bens consumíveis ou fungíveis – quase-usufruto, onde o usufrutuário adquire a propriedade da coisa, com a obrigação de restituir 726, CC 16 – “As coisas que se consomem pelo uso caem logo no domínio do usufrutuário, ficando, porém, este obrigado a restituir, findo o usufruto, o equivalente em gênero, qualidade e quantidade, ou, não sendo possível, o seu valor, pelo preço corrente ao tempo da restituição.”

25 quanto à extensão: universal ou particular, pleno ou restrito universal: recai sobre uma universalidade de bens ou parte dessa universalidade (1390) particular: recai sobre uma ou várias coisas determinadas pleno: abrange todos os frutos e utilidades restrito: exclui do gozo do bem algumas de suas utilidades

26 quanto à duração: temporário ou vitalício temporário: submetido a prazo adredemente estabelecido (1410, II) vitalício: até a morte do usufrutuário (1410, I), admitindo-se o usufruto vitalício simultâneo, que beneficia várias pessoas e se extingue gradativamente, à medida do falecimento das mesmas (1411)

27 Direitos do usufrutuário:
posse (com direito aos interditos), uso (sem reduzir a substância), administração e percepção dos frutos (1394 a 1399) Deveres do usufrutuário: inventariar, prestar caução, responder pelas despesas de conservação, tributos, seguro (1400 a 1408)

28 Extinção do usufruto: morte do usufrutuário advento do termo implemento da condição cessação da causa destruição da coisa não fungível Consolidação Prescrição culpa do usufrutuário renúncia extinção do domínio (1410)

29 USO Direito real de uso que autoriza uma pessoa (usuário), a retirar de coisa alheia (pertencente ao constituinte) suas utilidades, visando atender suas necessidades e às de sua família – 1412 Características: direito real sobre coisa alheia, temporário, personalíssimo (não pode ser cedido) e indivisível

30 Modalidade especial: concessão de uso de superfície, para fins de urbanização, industrialização, edificação, cultivo ou outra utilização de interesse social – art. 7º do DL 271/67 Constituição: negócio jurídico inter vivos ou mortis causa, por sentença judicial, com inscrição no registro imobiliário, se for o caso.

31 Direitos e deveres do usuário:
fruir a utilidade da coisa extrair os frutos da coisa, para atender às suas necessidades e às de sua família administrar a coisa conservar a coisa não retirar rendimentos ou utilidades que excedam suas necessidades restituir a coisa quando extinto o uso Extinção: morte do usuário perecimento do objeto consolidação demais modos de extinção do usufruto

32 HABITAÇÃO Direito real temporário de ocupar gratuitamente casa alheia, para moradia do titular e sua família. Direito real de habitação: do cônjuge sobrevivente (1831), do filho portador de deficiência que o impossibilite para o trabalho, na falta do pai ou da mãe (Lei 10050/2000) Características: direito real limitado, personalíssimo, temporário, intransmissível e gratuito, com inscrição no registro imobiliário

33 Direitos e deveres do habitador:
morar na casa com sua família defender sua posse por meio dos interditos receber indenização pelas benfeitorias necessárias conservar o imóvel e restituí-lo, quando extinta a habitação não alugar nem emprestar o imóvel pagar tributos Extinção: morte do habitador perecimento do objeto consolidação demais modos de extinção do usufruto

34 DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
Direito real de aquisição, conferido ao promissário comprador de imóvel, em compromisso sem cláusula de arrependimento e inscrito no registro imobiliário – art. 22 do DL 58/37 / 1417 CC Cláusula de irretratabilidade – configura renúncia à cláusula de arrependimento e impede o desfazimento do negócio jurídico (exceto: resolução por descumprimento contratual e distrato) Cláusula de irrevogabilidade – qualidade ou condição que não pode mais ser modificada ou suprimida, em razão da exteriorização da vontade ou da lei

35 Registro obrigatório – permite ao seu titular se opor a eventual negócio jurídico celebrado com terceiro Direito à adjudicação compulsória Características: oponível a terceiros confere ao seu titular o direito de exigir a outorga da escritura definitiva e, na sua recusa, a adjudicação compulsória (1418)

36 DIREITOS REAIS DE GARANTIA
São os que conferem ao seu titular o poder de obter o pagamento de uma dívida com o valor ou a renda de um bem aplicado exclusivamente à sua satisfação. Visam assegurar a satisfação de crédito, se inadimplente o devedor. Art – A coisa dada em garantia fica sujeita, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação

37 Requisitos: Subjetivos capacidade genérica e para alienar Objetivos incidência sobre bens alienáveis 1420, p. final Formais especialização – 1424 publicidade

38 Efeitos: preferência e prioridade em benefício do credor direito à excussão (1422) – depositar a coisa objeto da garantia em juízo, para que seja alienada em hasta pública direito de retenção (1423) em face de terceiro que presta garantia real por dívida alheia (1427) nulidade do pacto comissório (1428, até o vencimento) direito de remição (1429) Vencimento: normal (1424, II) - antecipado (1425)

39 PENHOR Direito real consistente na tradição de uma coisa móvel alienável, realizada pelo devedor ou por terceiro, a fim de garantir o pagamento do débito ao credor (1431) Características: direito real de garantia, oponível “erga omnes” após inscrição no registro de títulos e documentos (1432) direito acessório da obrigação que lhe deu causa dependente da transferência da posse (1431), exceto penhor rural, industrial, mercantil e de veículos – (§ ú – efeito da cláusula constituti, em que os objetos empenhados continuam em poder do devedor) recai sobre coisa móvel, normalmente infungível, havendo a possibilidade de penhor sobre coisas imóveis por acessão física ou intelectual (penhor rural e sobre direitos) diz respeito a bem alienável (1431, p. final)

40 PENHOR CONVENCIONAL escrito público ou particular, com observância das regras do art. 1424 transcrição no registro de títulos e documentos (1432)

41 Direitos e deveres do credor:
reter a coisa empenhada (1433, I e II) ressarcir-se de prejuízo por vício da coisa empenhada (1433, III) excutir a coisa empenhada (1433, IV), promovendo a sua venda antecipada se houver risco de perda ou deterioração (1434, VI) não usar a coisa conservar a coisa (1435, I) e defender a posse (1435, II) ressarcir o dono nos casos de perda e deterioração (1435, I) restituir o bem com seus frutos e acessões (1435, IV – observado o disposto no inciso III, no que se refere à imputação do valor dos frutos apropriados, nas despesas de guarda e conservação, nos juros e no capital da obrigação garantida, sucessivamente) entregar o que sobejar o preço, quando a dívida for paga (1435, V)

42 Extinção – 1436 (que produz efeitos depois da averbação do cancelamento da inscrição – 1437):
com a extinçao da obrigação com o perecimento da coisa com a renúncia do credor com a confusão com a adjudicação, remissão ou venda da coisa empenhada

43 PENHOR RURAL (AGRÍCOLA E PECUÁRIO)
Lei nº 492/37 – 1438 a 1446 Penhor agrícola (art. 6º e 1443) objeto: colheitas, frutos, madeira, lenha, máquinas e instrumentos agrícolas Penhor pecuário (art. 10) Objeto: animais

44 Peculiaridades do penhor rural:
não há tradição do bem empenhado, que permanece com o proprietário /devedor como depositário exigência de registro no CRI competente, para ter validade contra terceiros (art. 2º - Lei 6015, art. 167, I, 15 – 1438) prazo de 2 anos mais 2 (agrícola – art. 7º) e de 3 anos mais 3 (pecuário – art. 13) – 1439 CC: 3 (agrícola) e 4 (pecuário), prorrogáveis uma vez até o limite de igual tempo permite expedição da cédula rural pignoratícia (arts. 14/19 – 1438, ú) pode incidir sobre coisa futura (colheita) independe de outorga uxória (art. 11, par. ú)

45 PENHOR INDUSTRIAL E MERCANTIL
Visa garantir obrigação civil ou comercial Recai sobre máquinas e aparelhos utilizados em máquinas, aparelhos, materiais, instrumentos, instalados e em funcionamento, com os acessórios ou sem eles; animais utilizados na indústria; sal e bens destinados à exploração de salinas; produtos de suinocultura, animais destinados à industrialização de carnes e derivados; matérias primas e produtos industrializados (1447) Constituição: mediante instrumento público ou particular, inscrito no registro de imóveis da circunscrição em que estiverem situadas as coisas empenhadas (1448)

46 Características: dispensa da tradição da coisa empenhada não admite a venda da coisa empenhada (salvo no que se refere a produtos de suinocultura) a menos que haja concordância do credor, quando deverá o devedor repor outros bens da mesma natureza, que ficarão sub-rogados no penhor (1449) dá ao credor o direito de inspecionar as coisas empenhadas (1450) permite a emissão de cédula de crédito pignoratícia o penhor de mercadorias depositadas em armazéns gerais regula-se pelas disposições especiais aos mesmos relativas (1447, § ú)

47 PENHOR DE DIREITOS E TÍTULOS DE CRÉDITO
Incidente sobre direitos suscetíveis de cessão, sobre coisas móveis 1451) casos: ações de S/A, de companhias de seguro, companhias aeronáuticas, ações de bancos de depósito, patentes de invenção, direitos autorais e direitos de crédito

48 Penhor de títulos de crédito (1451 a 1460):
Objeto: o próprio título em que se documenta o crédito (Maria Helena: o direito de crédito materializa-se ao incorporar-se no documento, sendo, portanto, seu objeto o documento representativo do crédito, que é uma coisa corpórea, e não os direitos) – títulos da dívida pública e títulos de crédito pessoal Constituição: mediante instrumento público ou particular, inscrito no Registro de Títulos e Documentos (1452) Eficácia: a partir da notificação do devedor (1453)

49 Direitos do credor (1459): conservar e recuperar a posse dos títulos intimar o devedor dos títulos para que não pague ao seu credor usar dos recursos, ações e exceções, para assegurar os seus direitos receber a importância dos títulos e restituí-los ao devedor quando este solver a obrigação por eles garantida cobrar o crédito empenhado, depositando o que receber (1455) e reter o que lhe é devido (1455, § ú)

50 PENHOR DE VEÍCULOS Incidente sobre veículos empregados em qualquer espécie de transporte ou condução (1461) Constituição: mediante instrumento público ou particular, inscrito no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor e anotado no certificado de propriedade 1462)

51 PENHOR LEGAL Faculdade conferida pela lei ao credor de determinadas obrigações, que se converte em direito real uma vez constituído (Caio Mário). Casuística: art. 1467 - de material cênico de empresa teatral, por salários e despesas dos artistas e auxiliares teatrais (Lei 6533/78, art. 31)

52 Procedimento: apreensão, pelo credor, de um ou mais objetos do devedor, até o valor da dívida, no caso de não pagamento do débito (1469) requerimento, pelo credor, da homologação do penhor legal (1471) homologado o penhor legal (CPC 874 a 876), os autos serão entregues ao requerente, servindo como instrumento da garantia real, assistindo-lhe até a liquidação do débito os direitos do credor pignoratício Efetivação extrajudicial do penhor legal, se houver perigo na demora (1470) A mera apreensão não traz consigo a constituição do penhor; este só se aperfeiçoa com a homologação judicial, que legaliza a detenção da coisa pelo credor, dando origem ao direito real de garantia (Maria Helena) O locatário pode impedir a constituição do penhor mediante caução idônea (1472)

53 HIPOTECA Direito real de garantia de natureza civil, incidente sobre coisa imóvel (ou bem que a lei entende por hipotecável) do devedor ou de terceiro, sem transmissão da posse ao credor (Caio Mário), conferindo ao credor o direito de promover a sua venda judicial, pagando-se, preferentemente, se inadimplente o devedor (Maria Helena, baseada em definição de Pontes de Miranda).

54 Caracteres gerais: direito real de garantia, oponível erga omnes (1419), dotado de sequela e gerando para o credor o direito de excutir o bem hipotecado, para se pagar preferentemente com a sua venda em hasta pública (1420) requer a presença de um credor hipotecário e de um devedor hipotecante, incidindo sobre um bem de propriedade do devedor ou de terceiro manutenção do bem na posse do devedor, só vindo a ser desapossado por via judicial da execução hipotecária, sendo vedado o pacto comissório (1428) indivisibilidade (enquanto não liquidada a obrigação completamente, a hipoteca subsiste integralmente), salvo convenção em contrário (1421) acessoriedade, em relação à obrigação garantida vencimento antecipado (1425 e 1426)

55 Requisitos: Subjetivos: capacidade, inclusive e especialmente para alienar – 1420 (outorga uxória e marital, condôminos de coisa indivisa, menores com autorização judicial, falido que não pode administrar e dispor de seus bens ou concordatário com autorização judicial) por procurador, com poderes expressos (recomendada a forma pública – o que não é da essência, mas criação jurisprudencial, apud Caio Mário)

56 Objetivos – incidência sobre:
imóveis por natureza (ou legalmente hipotecáveis) e seus acessórios, alienáveis, admitindo-se a hipoteca sobre fração ideal de terreno, no caso de imóvel em construção o domínio direto (que fica com o senhorio) e sobre o domínio útil (que fica com o enfiteuta) estradas de ferro, abrangendo material fixo e rodante, com as especificidades dos arts a 1505 CC minas e pedreiras (minas: podem ter hipotecadas suas instalações fixas; pedreiras: por não dependerem de concessão, podem ser hipotecadas livremente) – 1473, V, “os recursos naturais a que se refere o art. 1229, independentemente do solo onde se acham” navios aeronaves (Lei 7565/86)

57 Formais: Título O título constitutivo da hipoteca deve conter a especialização (1424) Na hipoteca convencional, a escritura pública, sendo lícito às partes fazer constar no instrumento o valor do imóvel hipotecado, que servirá de base para as arrematações, adjudicações e remições (1484) Na hipoteca legal, a sentença de especialização Na hipoteca judicial, a sentença, instrumentalizada na carta de sentença ou no mandado judicial

58 Especialização Indicação, no título constitutivo dos seguintes elementos (1424): valor do crédito, sua estimação ou valor máximo o prazo fixado para a o pagamento a descrição dos bens gravados, abrangendo todos os elementos de identificação necessários à sua individualização Publicidade Inscrição no registro imobiliário competente, para valer erga omnes

59 Procedimento de inscrição:
registro no cartório do lugar do imóvel, ou no de cada um deles, se o título se referir a mais de um (1492, caput), mediante requerimento do interessado (§ ú) observância da ordem de requerimento dos registros e averbação, conforme número de ordem no protocolo (1493, caput), que determina a prioridade e a preferência entre as hipotecas (§ ú) proibição para registro de duas hipotecas (ou uma hipoteca e outro direito real) no mesmo dia, sobre o mesmo imóvel, em favor de pessoas diversas, salvo se as escrituras, do mesmo dia, indicarem a hora em que foram lavradas (1494) sobrestamento pelo prazo de 30 dias da inscrição da hipoteca que, apresentada ao oficial do registro, mencione a existência de anterior não registrada, após o qual, sem requerimento de inscrição da precedente, será a hipoteca ulterior registrada e obterá preferência (1495)

60 prenotação do pedido de registro, em caso de dúvida (1496)
se julgada improcedente, será feito o registro com o mesmo número que teria na data da prenotação se procedente, a prenotação será cancelada obrigatoriedade do registro e especialização das hipotecas legais (1497), por parte de quem está obrigado a prestar a garantia, sob pena de vir a responder pelo prejuízo (§ ú) – faculdade dos interessados fazer a inscrição ou solicitar ao Ministério Público que o faça (1497, p. final) validade do registro da hipoteca pelo mesmo prazo da obrigação – necessidade de renovação da especialização após 20 anos (1498)

61 Efeitos da hipoteca: Em relação ao devedor: conserva todos os direitos sobre o imóvel, não podendo, porém, praticar atos que o desvalorize, deteriore ou destrua não pode alterar a substância do imóvel, modificando a sua destinação e acarretando diminuição de seu valor pode alienar o imóvel hipotecado, transferindo ao adquirente o ônus – Art. 1475: “É nula a cláusula que proíbe o proprietário de alienar imóvel hipotecado” permissão para sub-hipotecar (1476), desde que o valor do imóvel exceda o da obrigação garantida pela hipoteca anterior, e desde que não haja cláusula proibindo essa prática desoneração do gravame com o cumprimento da obrigação garantida possibilidade de antecipação do pagamento da dívida, ainda que parceladamente, desde que a amortização não seja inferior a 25% do valor inicial do débito (D /33) risco de vencimento antecipado da dívida, se o bem hipotecado for alienado e constar cláusula nesse sentido (1475, § ú) permissão para prefixação do valor do bem hipotecado para fins de arrematação, adjudicação e remissão (1484)

62 Em relação ao credor: direito de exigir a conservação do imóvel gravado direito de promover a execução hipotecária, se vencida e impaga a dívida garantida, com penhora do bem hipotecado (admitida a execução extrajudicial de créditos hipotecários vinculados ao SFH - DL 70/66) obrigatoriedade de citar o credor hipotecário, para a validade da venda judicial de imóvel hipotecado, sob pena de nulidade faculdade de pedir reforço, no caso de redução da garantia hipotecária, sob pena de vencimento antecipado

63 Quanto à relação jurídica:
prazo livremente estipulado, limitado a 20 anos (1485) preferência ao credor hipotecário (1422) criação de vínculo real entre o credor e o imóvel gravado, conferindo ao credor hipotecário o direito de seqüela (1419) possibilidade de emissão de cédula hipotecária (1486) permite sua constituição em garantia de dívida futura ou condicionada, desde que determinado o valor máximo do crédito a ser garantido (1487 e §§) permissão para divisão do ônus, em se tratando de loteamento ou constituição de condomínio edilício (1488 e §§)

64 Em relação a terceiros:
direito real oponível erga omnes permissão para alienação do bem hipotecado a terceiro, que recebe o bem com o ônus que o grava (1475) permite a cessão do crédito hipotecário, independentemente do consentimento do devedor, com inscrição da cessão à margem da inscrição hipotecária (289) admite a sub-rogação, pela substituição do credor satisfeito por aquele que paga o débito ou fornece o numerário suficiente para o pagamento (1478) faculdade do adquirente abandonar o imóvel, exonerando-se da hipoteca (1479) Em relação aos seus efeitos quanto aos bens gravados: adere ao imóvel, mesmo que ocorram alterações dos sujeitos desaparece, se perecer o bem hipotecado (ocorrerá a sub-rogação real da hipoteca no valor da indenização, se o causador do dano ou a seguradora indenizarem o prejuízo) estende-se às benfeitorias ou acessões trazidas ao bem gravado (1474) assegura o cumprimento das obrigações acessórias (juros, multas, custas, despesas)

65 Resgate / remição da hipoteca
Direito de liberar o imóvel onerado, mediante o pagamento da quantia devida, independentemente do consentimento do credor

66 Casos: o credor sub-hipotecário, desde que vencida a primeira hipoteca e o devedor não se oferece para resgatá-la (1478), afastando a concorrência do primeiro credor o adquirente do imóvel hipotecado, que se sub-roga nos direitos do credor hipotecário, podendo o direito de remir ser exercido no prazo de 30 dias contados da data do contrato, mediante notificação judicial do credor hipotecário, propondo para a remição, pelo menos, o valor da aquisição (1481) o devedor da hipoteca ou os membros de sua família, desde que após a primeira praça e antes da assinatura do auto de arrematação (1482), conforme o art. 787 do CPC, oferecendo preço igual ao da arrematação ou avaliação a massa falida (1483)

67 Espécies de hipoteca Convencional - Constituída mediante acordo de vontades entre o credor e o devedor, observados os requisitos legais Legal - Conferida pela lei a certos credores, que têm proteção legal especial em decorrência de determinada situação e pelo fato de que seus bens são confiados à administração alheia (Maria Helena) Registro e especialização: art. 1497, observado o disposto nos arts a 1210 do CPC Reforço: o credor da hipoteca legal poderá, provando a insuficiência dos imóveis especializados, exigir do devedor que seja reforçado por outros (1490) Substituição: a hipoteca legal pode ser substituída por caução de títulos da dívida pública (1491) ou por outra garantia, a critério do juiz, a requerimento do devedor

68 Casos de hipoteca legal:
à Fazenda Pública, sobre os imóveis pertencentes aos encarregados da cobrança, guarda ou administração dos respectivos fundos e rendas (1489, I) aos filhos sobre os imóveis do pai ou da mãe, que casar antes de fazer o inventário e partilha dos bens do casal anterior (1489, II) ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinquente, para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das custas (1489, III) ao co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna de partilha sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente (1489, IV) ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restando do preço da arrematação (1489, V) à União, sobre aeronaves, peças e equipamentos adquiridos no exterior com aval, fiança ou qualquer outra garantia do Tesouro Nacional ou de seus agentes financeiros (Lei 7565/86)

69 Hipoteca judicial Hipoteca geral que a lei empresta a todo julgamento que condena um devedor a executar sua obrigação 824 CC/16, sem confirmação no CC/02 – “Compete ao exeqüente o direito de prosseguir na execução da sentença contra os adquirentes dos bens do condenado; mas para ser oposto a terceiros, conforme valer, e sem importar preferência, depende de inscrição e especialização” CPC, 466, § ú – “A sentença que condenar o réu no pagamento de uma prestação, consistente em dinheiro ou em coisa, valerá como título constitutivo de hipoteca judiciária, cuja inscrição será ordenada pelo juiz na forma prescrita na LRP” Características: direito de seqüela sem direito de preferência

70 Requisitos: sentença condenatória, condenando o réu a uma prestação pecuniária (entrega de coisa ou quantia ou ressarcimento de perdas e danos) liquidez da sentença trânsito em julgado da sentença especialização inscrição no registro imobiário Efeitos: direito real de garantia, permitindo ao vencedor da demanda perseguir o imóvel gravado em poder de qualquer terceiro que venha a adquirí-lo.

71 Extinção da hipoteca (1499):
pelo desaparecimento da obrigação principal pela destruição da coisa ou resolução do domínio pela renúncia do credor pela remição pela sentença passada em julgado (declarando-a extinta) pela prescrição da obrigação principal pela arrematação ou adjudicação pela confusão ou consolidação pela perempção legal ou usucapião de liberdade (decorrido o prazo máximo legal da hipoteca, sem renovação da especialização )

72 Cancelamento do registro, à vista da prova da extinção, ou a requerimento de ambas as partes (1500)
Necessidade de notificação judicial dos credores hipotecários que não forem parte na execução, para a arrematação ou a adjudicação extinguirem a hipoteca já registrada (1501) Cédulas Hipotecárias Cédula Rural Hipotecária – criada pela Lei nº 3253/57, destinada a financiamentos para fins agrícolas Cédula Hipotecária Habitacional – criada pelo DL 70/66, destinada a financiamentos no âmbito do Financeiro da Habitação Art Permite que o credor e o devedor, quando da constituição da hipoteca, autorizem a emissão de cédula hipotecária, na forma e para os fins previstos em lei especial

73 Execução hipotecária judicial - arts. 566 e segs. do CPC - contrato hipotecário como título executivo extrajudicial – art. 585, III, do CPC extrajudicial – DL 70/66 com as modificações da Lei 8004/90 Procedimento: notificação do devedor por Cartório de Títulos e Documentos, concedendo ao devedor o prazo de 20 dias para purgar a mora (não encontrado o devedor, publica-se edital por três vezes). Caso o devedor não purgue a mora, o agente financeiro ou fiduciário credenciado pelo Banco Central fica autorizado a publicar editais e levar a leilão o imóvel hipotecado em 15 dias. Obstrução do direito de defesa do devedor – inconstitucionalidade dessa modalidade de execução declarada por diversos tribunais

74 Execução judicial da Lei 5741/71 (que permite a opção pela execução extrajudicial do DL 70/66) – imóveis no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação Procedimento: inicial discriminando valores das prestações e encargos, bem como o saldo devedor – citação – embargos suspenderão a execução para o devedor que alegar haver depositado a importância ou resgatado a dívida – dispensa de avaliação para a praça, permitindo que o preço seja fixado pelo saldo devedor

75 Outras hipotecas Hipoteca de navios – Lei 7652/88 – hipoteca feita no porto de matrícula, mediante escritura pública, lavrada nos ofícios privativos de atos de direito marítimo, mantendo ao Tribunal Marítimo manter o registro da hipoteca naval. Confere direito real ao credor, que pode executar a hipoteca onde se encontrar o navio e contra qualquer pessoa que o detenha Art. 825 do CC de 1916 – São suscetíveis do contrato de hipoteca os navios, posto que ainda em construção. As hipotecas de navios reger-se-ão pelo disposto neste Código e nos regulamentos especiais, que sobre o assunto se expedirem Hipoteca de aeronaves – Lei nº 7565/86 – Código Brasileiro de Aeronáutica – autoriza também a hipoteca de aeronaves em construção – constitui-se mediante inscrição do contrato no Registro Aeronáutico Brasileiro, com averbação no certificado de matrícula – hipoteca legal em favor da União, em relação a aeronaves, peças e equipamentos adquiridos no exterior com aval, fiança ou outra garantia do Tesouro Nacional ou seus agentes financeiros (art. 144), registrada de ofício no Registro Aeronáutico Brasileiro

76 Hipoteca de vias férreas – compreendem o solo, os trilhos, os terrenos marginais, as estações e os equipamentos, devendo ser registradas no Município da estação inicial da respectiva linha (1502) – posse e administração das ferrovias não podem ser turbadas pelo credor hipotecário (1503) – hipoteca circunscrita à linha especificada na escritura e ao respectivo material de exploração, no estado em que estiverem quando da execução, mas poderão os credores se opor à venda da estrada ou da linha, bem como, à fusão com outra empresa (1504) – preferência da Fazenda Nacional ou Estadual para resgate da hipoteca, pagando o preço da arrematação ou da adjudicação (1505 – disposição repetida no art. 699 do CPC) Hipoteca de minas e pedreiras e recursos naturais (1473, V) – jazidas minerais são distintas do solo e pertencentes à União, que tem direito preferencial em sua exploração – as pedreiras fora do regime de concessão podem ser hipotecadas – as instalações fixas das minas podem ser hipotecadas, mas não o direito de lavra (que só pode ser transferido mediante autorização do poder concedente – 176 CF)

77 ANTICRESE Direito real sobre imóvel alheio, em virtude do qual o credor obtém a posse da coisa, a fim de perceber-lhe os frutos e imputá-los no pagamento da dívida, juros e capital (Clóvis) Direito real de perceber os frutos em desconto da dívida, segundo as regras gerais de imputação em pagamento (Sílvio) Convenção mediante a qual o credor, retendo um imóvel do devedor, percebe os seus frutos para conseguir a soma de dinheiro emprestada, imputando na dívida e até o seu resgate, as importâncias que for recebendo (Maria Helena)

78 Autoriza o credor a reter o imóvel, para perceber os seus frutos e rendimentos com o escopo de compensar o débito dos juros e amortizar o capital da dívida (Washington) Direito real sobre coisa alheia pelo qual o devedor transfere a sua posse ao credor para que este perceba e retenha os seus frutos imputando-os em pagamento da dívida (Caio Mário) Tendência à supressão do instituto nas codificações modernas (CC de Portugal de 1966, Código Italiano de 1942, que lhe retira o caráter de direito real). Não obstante, a anticrese encontra-se no Código Civil de 2002, arts a 1510 Silvio Venosa) Possibilidade de vir a ser hipotecado o bem anticrético e vice-versa (1506, § 2º)

79 Requisitos: capacidade das partes e legitimidade do devedor (ou terceiro – 1506 CC) para dispor e onerar o bem; instrumento escrito, público ou particular; tradição real do imóvel, para possibilitar a finalidade contratual da percepção das rendas; transcrição no Registro Imobiliário, para constituição do direito real; incidência sobre bem imóvel alienável; exigência da aplicação das rendas no pagamento da obrigação garantida.

80 Direitos do credor anticrético:
reter o imóvel do devedor (1423) até que o crédito seja pago (limitado a 15 anos); ter a posse do imóvel e fruir os frutos e rendimentos (1507); vindicar seus direitos contra o adquirente do imóvel e credores quirografários e hipotecários (1509); administrar o imóvel (1507); preferência (1509, caput, p. final) sobre qualquer outro crédito posterior – não pode o imóvel ser executado enquanto persistir a anticrese; retenção (1509, § 1º), para impedir a execução por parte de outro credor

81 Deveres do credor anticrético:
guardar e conservar o imóvel; responder pelas deteriorações (1508); prestar contas de sua administração; restituir o imóvel.

82 Extinção: pelo pagamento da dívida pelo término do prazo legal (1423) pelo perecimento do bem anticrético (1509, § 2º) pela desapropriação (1509, § 2º) pela excussão de outros credores, se o anticrético não opuser seu direito de retenção (808, par. 1º) pela remição feita pelo adquirente dos bens dados em anticrese (1510)

83 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA
Obrigação com eficácia real ou direito real (em garantia = incide sobre bem da propriedade resolúvel do credor, que se torna titular da propriedade da coisa originalmente pertencente ao devedor, como forma de assegurar-se do recebimento de seu crédito) – Fabio Ulhoa Coelho Criação: Lei 4728/65 (Mercado de Capitais), alterada pelo DL 911/69 – alteração do art. 66 (novamente alterado pela Lei /2004) Lei nº 7.565/68, arts. 148 a 152 (Código Brasileiro de Aeronáutica) Lei 9514/97 – instituição da alienação fiduciária de bem imóvel, alterada pela Lei 11076/04 Código Civil – propriedade fiduciária – arts a 1368-A

84 Contrato no qual o credor (fiduciário) se torna titular da propriedade resolúvel da coisa e seu possuidor indireto, enquanto o devedor (fiduciante) é investido na condição de possuidor direto e depositário, vindo a recuperar a propriedade do bem quando cumprida a obrigação garantida; tendo o credor o direito de satisfazer o seu crédito com o produto da venda do bem onerado, se descumprida a obrigação pelo devedor

85 Bens móveis - A alienação fiduciária em garantia transfere ao credor o domínio resolúvel e a posse indireta da coisa móvel alienada, independentemente da tradição efetiva do bem, tornando-se o alienante ou devedor em possuidor direto e depositário com todas as responsabilidades e encargos que lhe incumbem de acordo com a lei civil e penal (art. 66 da Lei 4728/65, com a redação do DL 911/69) Aeronaves – Código Brasileiro de Aeronáutica – Lei nº 7.565/68, arts. 148 a 152 Imóveis - A alienação fiduciária regulada por esta lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, a propriedade resolúvel de coisa imóvel (art. 22 da Lei 9514/97)

86 Características: direito real em garantia contratualidade - contrato bilateral (credor fiduciário e devedor fiduciante) civil, que deverá conter os requisitos do art (o total da dívida ou sua estimativa, o prazo ou a época de pagamento, a taxa de juros de houver e a descrição da coisa objeto da transferência, com os elementos indispensáveis à sua identificação) publicidade – se de bens móveis, mediante registro do contrato no Registro de Títulos e Documentos, se de veículos na repartição competente para o licenciamento com anotação no certificado de registro (1361, § 1º); se de bens imóveis, no Registro de Imóveis (Lei 9.514/97, art. 23)

87 Efetivação da garantia pelo credor fiduciário - Bem móvel
prova da mora do devedor fiduciante (notificação extrajudicial ou protesto do título) – Art. 2º, § 2º, do DL 911/69 pedido judicial de busca e apreensão (art. 3º do DL 911/69) com concessão de liminar desde que comprovada a mora – Súmula 72 do STJ: A comprovação da mora é imprescindível à busca e apreensão do bem alienado fiduciariamente - Consolidação da propriedade no patrimônio do proprietário fiduciário se nos 05 dias seguintes não emendar a mora, mediante o pagamento do valor integral da dívida (principal, juros, comissões, taxas, cláusulas, pena, correção monetária, vencimento antecipado, se expressamente convencionados – art. 2º, § 1º, do DL 911/69)

88 Venda do bem, com aplicação do preço da venda no pagamento do crédito e das despesas decorrente, com entrega ao devedor do saldo apurado (1364), sendo que se o produto da venda não for suficiente para a satisfação do crédito garantido, o devedor continua responsável pelo que faltar (1366) Nulidade da cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa se a dívida não for paga no vencimento (1365), sendo que após o vencimento o devedor, com a anuência do credor, poderá dar seu direito eventual à coisa em pagamento da dívida (1365, § ú)

89 Defesa do fiduciante no prazo de 15 dias contados da efetivação da liminar (art. 3º, §§ 3º e 4º do DL 911/69) Se improcedente a ação de busca e apreensão, o credor devolverá ao devedor a titularidade do bem, sendo que, se o mesmo tiver sido alienado, responderá o credor fiduciário pelas perdas e danos, além de multa correspondente a 50% do valor inicialmente financiado (art. 3º, §§ 6º e 7º do DL 911/69) - Conversão da busca e apreensão em ação de depósito, se a coisa não for encontrada ou não se achar na posse do devedor (art. 4º do DL 911/66), com a caracterização do depósito infiel e a decretação da prisão civil do depositário

90 Efetivação da garantia pelo credor fiduciário -
Bem imóvel – Lei 9.514/97 intimação do devedor pelo Oficial do Registro de Imóveis, para que emende a mora em 15 dias, pagando o principal mais os juros convencionais, penalidades e demais encargos contratuais e legais, além das despesas de cobrança e o próprio ato de intimação (art. 26) - não purgada a mora, o Registro de Imóveis certificará o fato e fará o registro na matrícula do bem, consolidando a propriedade em nome do fiduciário

91 promoção obrigatória de leilão público para a venda do imóvel, sendo o imóvel vendido se o maior lance igualar ou superar o valor do crédito garantido mais as despesas – se não houver lances, realiza-se o segundo leilão, nas mesmas condições – Se não houver oferta do valor mínimo também no segundo leilão, o fiduciário se desobriga de vender o bem onerado e o fiduciante se desonera da obrigação (art. 27, § 5º) - defesa do fiduciante – apenas judicialmente, mediante ação própria, cabendo ao juiz, mediante liminar ou apreciação de pedido de antecipação de tutela, determinar a sustação dos atos de consolidação da propriedade em nome do fiduciário

92 ATENÇÃO PARA A CHAMADA