1 CONTRATO DE LOCAÇÃO 1) CONCEITO Art. 565 do CC – Locação de coisas é o negócio jurídico por meio do qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à.

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1 1 CONTRATO DE LOCAÇÃO 1) CONCEITO Art. 565 do CC – Locação de coisas é o negócio jurídico por meio do qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa infungível mediante certa remuneração. Locação x arrendamento Há quem entenda que as expressões locação e arrendamento são sinônimas. Entretanto, na prática utiliza-se arrendamento para os casos de imóveis rurais e rústicos e locação para os imóveis urbanos. Para outros doutrinadores, caso de Roberto Senise Lisboa, o que diferencia os dois contratos é que no arrendamento há uma opção de compra colocada à disposição do arrendatário, o que não ocorre na locação comum. Isso ocorre no leasing ou arrendamento mercantil, em que a opção de compra se dá com o pagamento do VRG (valor residual garantido).

2 2 CONTRATO DE LOCAÇÃO 2) OBJETO O objeto da locação pode ser coisa móvel ou imóvel, além de bens incorpóreos ou direitos. O requisito indispensável é que seja um bem infungível. OBS: Em certas hipóteses, bens fungíveis poderão ser alugados, quando o seu uso e gozo for concedido ad pompam vel ostenationem, como no caso em que o locador cede ao locatário garrafas de vinho ou uma cesta de frutas para que sirvam de ornamentação em uma festa. Pode um bem inalienável ser objeto de locação? Pode alguém que não seja proprietário de um bem aluga-lo?

3 3 CONTRATO DE LOCAÇÃO 3) CARACTERÍSTICAS a) Típico e nominado b) Bilateral ou sinalagmático c) Oneroso d) Comutativo e) Consensual f) Informal e não solene g) Impessoal

4 4 CONTRATO DE LOCAÇÃO 4) MODALIDADES DE LOCAÇÃO E FONTES RESPECTIVAS a) Locação de Coisas Móveis ou Imóveis – CC/02 (aplicar-se-á o CC desde que a matéria não seja tratada pela legislação especial); b) Locação de Imóvel Urbano Residencial ou Não Residencial – Lei 8.245/1991 (“Lei do Inquilinato”, rectius Lei de Locação); c) Locação de Imóveis Rurais – Lei 4.404/1964 (Estatuto da Terra)

5 5 CONTRATO DE LOCAÇÃO 4.1) Locação de Coisas no Código Civil (arts. 565 a 578) 4.1.1) Obrigações do Locador (art. 566) a) Entregar ao locatário a coisa alugada (inciso I) b) Manter a coisa no mesmo estado, pelo tempo do contrato (inciso I, segunda parte) c) Garantir o uso pacífico da coisa (inciso II). OBS: O locador deve resguardar o locatário contra turbações e os esbulhos cometidos por terceiros, tendo ambos legitimidade para promover as ações possessórias, pois o locador é possuidor indireto e o locatário possuidor direto. d) Responder pelos vícios e defeitos ocultos da coisa locada anteriores à locação (art. 568).

6 6 CONTRATO DE LOCAÇÃO 4.1.2) Obrigações do locatário (art. 569) a) Servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos conforme a natureza dela, tratando a coisa como se sua fosse (inciso I). b) Pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados e na falta de ajuste, segundo os costumes do lugar, sob pena de caracterização da inadimplência contratual (inciso II) c) Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiro, que se pretendam fundadas de direito (inciso III) d) Restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvo as deteriorações naturais do uso (inciso IV)

7 7 CONTRATO DE LOCAÇÃO 4.1.3) Disposições complementares Art. 571 – Se a locação for estipulada com prazo fixo, antes do seu vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, a não ser que indenize o locatário pelas perdas e danos resultantes dessa quebra do contrato, gozando o locatário de direito de retenção do imóvel até o seu pagamento. No mesmo viés, o locatário somente poderá devolver a coisa pagando a multa prevista no contrato, proporcionalmente ao tempo que restar para o seu término. Art. 572 – Se a multa ou a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que restar para o término do contrato constituir uma indenização excessiva será facultado ao juiz, reduzi-la em bases razoáveis. Como fica o art. 572 em cotejo com o art. 413 (cláusula penal)? Da recente jurisprudência, colaciona-se decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais: “Despejo por falta de pagamento. Julgamento antecipado da lide. Redução de multa contratual. Manutenção do reajuste anual do valor do aluguel. O julgamento antecipado da lide decorre do dever imposto ao julgador de indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias e de velar pela rápida solução do litígio. Inocorre, portanto,

8 8 CONTRATO DE LOCAÇÃO cerceamento de defesa quando se julga antecipadamente pela desnecessidade de outras provas. A redução da multa contratual pode e deve ser declarada de ofício pelo juiz, independentemente de requerimento da parte, máxime, quando se trata de relação locatícia, pois a regra do art. 413 é considerada de ordem pública. É devido o reajuste anual de acordo com o índice previsto no contrato. Esses reajustes visam apenas recomposição do valor da moeda corroído pela infração”(TJMG, Apelação Civel 1.0702.04.185029-9/0011, Uberlândia, Décima Quinta Câmara Cível, Rel. Des. Mota e Silva, Julgado em 22/01/2009; DJEMG 17.02.2009). Art. 573 - Sendo por prazo determinado, a locação cessará de pleno direito com o término do prazo e independentemente de qualquer notificação ou aviso. Art. 574 - Mas, se findo o prazo e o locatário continuar na posse da coisa, sem objeção do locador, presumir-se-á prorrogada a avença sem prazo determinado, com o mesmo aluguel. Art. 575 – Poderá o locador notificar o locatário para restituir a coisa. Nesta hipótese, se o locatário não devolver a coisa, pagará ao locador o valor por este arbitrado na notificação (“aluguel-pena”), respondendo também por eventuais danos que a coisa venha sofrer, mesmo em decorrência de caso fortuito. Parágrafo único – Apesar do aluguel-pena constituir uma sanção pelo descumprimento do acordado, não se trata de uma regra meramente potestativa, já que passível de controle judicial da razoabilidade.

9 9 CONTRATO DE LOCAÇÃO E se a coisa locada for alienada a terceiro? Como ficam os efeitos desta alienação em relação ao locatário? Sobre o tema, vejamos o art. 576. Assim, o locatário só estará protegido, se o contrato for (i) celebrado por escrito, (ii) contiver cláusula de sua vigência no caso de alienação; e (iii) tiver sido registrado no cartório de Registro de Títulos e Documentos, no caso de bens móveis ou no Cartório de Registro de Imóveis, para o caso de imóveis. Não presentes estes requisitos, o novo proprietário não é obrigado a respeitar o contrato. Entretanto, para os casos envolvendo imóveis, dada a sua importância, prevê o § 2 que ainda na situação em que não é obrigatória a observância do contrato, não poderá o locador despedir o locatário, senão observado o prazo de 90 dias após a notificação, visando à desocupação do imóvel.

10 10 CONTRATO DE LOCAÇÃO Art. 577 – Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se a locação a seus herdeiros, o que comprova que o contrato não tem natureza personalíssima, intuitu personae. Art. 578 – Dispõe a respeito das benfeitorias. O locatário tem direito de retenção quanto às necessárias, em todos os casos. Quanto às úteis, o locatário só terá direito de retenção quando forem autorizadas. Vejamos o teor da súmula 335, STJ: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Encerrando, vale lembrar que para reaver a coisa móvel cabe ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse. Por outro lado, no caso de imóveis caberá ação de despejo.

11 11 CONTRATO DE LOCAÇÃO 4.2) Locação de imóvel urbano residencial ou não residencial. Estudo da Lei de Locação (Lei 8.245/1991) e das alterações incluídas pela Lei 12.112/2009. O CC terá aplicação subsidiária – art. 2036, CC. Qual o critério utilizado para diferenciar imóvel urbano de imóvel rural? É a destinação!! E não a sua localização ou estado (com ou sem construção). Desse modo, urge classificar: a) Imóvel rural ou rústico – é aquele destinado à agricultura, à pecuária ao extrativismo ou terrenos baldios. Está regulado pelo Estatuto da Terra (Lei 4504/64) ou pelo Código Civil. b) Imóvel urbano – é aquele destinado à residência, indústria, comércio e serviçs com intuito empresarial. Está regulado pela Lei de Locação (Lei 8.245/1991)

12 12 CONTRATO DE LOCAÇÃO De acordo com o art. 1 da Lei de Locação, este estatuto jurídico não terá incidência no caso de locação de imóveis: a) de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas (devem ser aplicados o Decreto 9.760/46 e a Lei 8.666/93). b) de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos (incide o CC. Eventualmente, se forma locados apartamento e vaga de garagem, a lei de locação deverá incidir, diante da aplicação do raciocínio segundo o qual o acessório segue o principal) ; c) de espaços destinados à publicidade, ou outodoors (incide o CC); d) de apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar (CC ou CDC); e) o arrendamento mercantil ou leasing (Lei 6099/74) e) o arrendamento mercantil ou leasing (Lei 6099/74)

13 13 CONTRATO DE LOCAÇÃO Eis que surge uma polêmica: aplica-se o CDC às locações de imóveis urbanos ?? Vejamos o entendimento jurisprudencial dominante: “ LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ACESSÃO. INDENIZAÇÃO. RENÚNCIA. 1. Esta Corte firmou compreensão no sentido de que o Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos locatícios. 2. Não é nula a cláusula em que se renuncia ao direito de indenização nas hipóteses de acessão em terreno locado, prestigiando o princípio da autonomia das vontades. 3. Recurso conhecido e improvido. (STJ, REsp 439.797/SP, Rel. Min. Paulo Gallotti, 6 a Turma, DJ 26.05.2003) Entretanto, nos posicionamos no sentido de ser aplicável, sim, o CDC às situações em que o locador é profissional nessa atividade, tirando dela seus recursos. Em casos tais, parecem estar configurados os elementos da relação de consumo previstos nos arts. 2 e 3 da Lei 8078/90. Na outra “ponta” da relação o locatário é o seu destinatário final, fático e econômico, pagando uma determinada remuneração, que é o aluguel. TESE DO DIÁLOGO DAS FONTES (CDC + LEI 8.245/91)

14 14 CONTRATO DE LOCAÇÃO Nesse sentido, a jurisprudência já tem admitido a existência de relação de consumo entre o locador e a imobiliária contratada para administrar o imóvel, o que é caracterizada como uma prestação de serviços (TACMG Acórdão 0387587-0). 4.2.1) Características e regras gerais da Lei de Locação Art. 2 - Havendo pluralidade de locadores e locatários todos serão solidários entre si, salvo estipulação em contrário no instrumento contratual. Parágrafo único – Também se presume a solidariedade entre ocupantes de habitações coletivas multifamiliares, que devem ser tratados como locatários ou sublocatários, conforme a análise do caso concreto. “A habitação coletiva é a casa, apartamento ou prédio que serve de residência a várias pessoas, sem relação de parentesco, podendo, ainda, designar o local em que, mesmo acidentalmente, vivem várias pessoas. Mas, tratando-se de imóvel urbano que serve de moradia a várias familias, os seus ocupantes presumir-se-ão locatários ou sublocatários.” (DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbano Comentada. São Paulo: Saraiva, 2000)

15 15 CONTRATO DE LOCAÇÃO Art. 3 - se o contrato for celebrado com prazo superior a dez anos, haverá necessidade da outorga uxória ou marital. Se não houver tal vênia, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente. Ante o silêncio deste dispositivo, indaga-se: as pessoas casadas pelo regime da separação total de bens necessitam da vênia conjugal para as locações com prazo superior a dez anos? A doutrina se divide. Art. 4 - durante o prazo convencionado não pode o locador reaver o imóvel locado, sob pena de pagar perdas e danos. Mesmo raciocínio para o locatário, que não pode devolver o imóvel antes do prazo, sob pena de pagar a multa do contrato (regra similar a do CC). Parágrafo Único – o locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência pelo seu empregador para para prestar serviços em localidade diversa daquela informada no início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com, no mínimo, trinta dias de antecedência.

16 16 CONTRATO DE LOCAÇÃO Art. 5 - a ação para reaver o imóvel é a de despejo, não se aplicando essa regra se a locação terminar em decorrência de desapropriação com a imissão do expropriante na posse do imóvel. Segundo reiterado entendimento jurisprudencial, proposta a ação de reintegração de posse em vez de despejo, deve ela ser julgada extinta sem a resolução do mérito, por falta de interesse, particularmente por falta de adequação, nã estando presente uma das condições da ação (art. 267, VI, CPC). Eis um julgado: “Locação. Reintegração de posse. Rescisão. Mútuo acordo. Descumprimento pelo locatário. Descabimento. Despejo. Via adequada. A posse do agravante sobre o imóvel objeto da ação de reintegração de posse decorre do contrato de locação firmado entre as partes. Em razão desse pacto locatício é aplicável a regra do art. 5 da Lei 8.245/91, onde, qualquer seja o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel de ser a ação de despejo. Ausência de interesse processual. (2 Tribunal de Alçada de São Paulo, AI 867.231- 00/2, 10 Câm., Rel. Juiz Irineu Pedrotti).

17 17 CONTRATO DE LOCAÇÃO Art. 6 - O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado a qualquer tempo, mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de 30 dias. Parágrafo único – ausente esse aviso, ao locatário será imposta a penalidade consistente no pagamento de um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição. Art. 17 – é livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira, nem vinculado a variação cambial ou salário-mínimo. Art. 18 – as partes poderão fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. Enunciado 16 do extinto 2 Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: “o acordo das partes que, no contrato de locação, inserir ou modificar a periodicidade dos reajustes, interrompe o prazo para ajuizamento da ação revisional”. Art. 19 – não havendo acordo, poderão as partes pleitear a revisão judicial do aluguel, após três anos da celebração do contrato, visando adequá-lo ao real valor de mercado. Art. 20 – o aluguel não pode ser cobrado antecipadamente, salvo na locação por temporada ou na ausência de garantia locatícias. Art. 21 – o valor do aluguel da sublocação não poderá exceder ao da locação.

18 18 CONTRATO DE LOCAÇÃO Hipóteses legais de denúncia cheia, ou seja, com motivos (art. 9): a) Mútuo acordo descumprido; b) Prática de infração contratual ou legal; c) Falta de pagamento de aluguéis e encargos da locação; d) Realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executados com locatário no imóvel.

19 19 CONTRATO DE LOCAÇÃO De acordo com o art. 22, são deveres do locador: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

20 20 CONTRATO DE LOCAÇÃO IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva. OBS: Quanto a este último, Nelson Nery Jr e Rosa Maria de Andrade Nery ensinam que o locatário só participará destas despesas, se o fundo for utilizado para suportar os gastos elencados no art. 23, § 1 , letras a até h.

21 21 CONTRATO DE LOCAÇÃO De acordo com o art. 23, são deveres do locatário: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; II - servir- se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; II - servir- se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário; VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

22 22 CONTRATO DE LOCAÇÃO VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. § 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: § 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

23 23 CONTRATO DE LOCAÇÃO f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas. 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

24 24 CONTRATO DE LOCAÇÃO Encerrando o estudo das obrigações do locador e do locatário, temos o art. 26 – Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consentir com sua realização. Se os reparos durarem mais de 10 dias, o locatário terá direito ao abatimento no aluguel, proporcional ao período excedente. Se a obra durar mais de trinta dias, o locatário poderá resilir unilateralmente o contrato, sendo caso de denúncia cheia.

25 25 CONTRATO DE LOCAÇÃO A locação por temporada também denominada time sharing Art. 48 - Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram. Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram. Art. 49 - O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato. Art. 49 - O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.

26 26 CONTRATO DE LOCAÇÃO Regras quanto à extinção da locação residencial e da locação para temporada Regras quanto à extinção da locação residencial e da locação para temporada a) Contratos fixados por escrito por 30 meses ou mais: Nestes casos, o contrato se rescinde no término do prazo, com prorrogação por tempo indeterminado, caso silentes as partes por mais de trinta dias. Ocorrida a prorrogação, caberá denúncia vazia (imotivada), a qualquer tempo, com 30 dias para desocupação.

27 27 CONTRATO DE LOCAÇÃO b) Contratos fixados verbalmente ou por escrito, por menos de trinta meses Quanto à locação verbal, esta se presume por prazo indeterminado, conforme entendimento jurisprudencial. Quanto à locação verbal, esta se presume por prazo indeterminado, conforme entendimento jurisprudencial. No que toca ao contrato celebrado por escrito, findo o prazo ajustado sem a celebração de novo contrato, a locação prorrogar-se-á automaticamente. Em todos esses casos, a retomada do imóvel só será possível por meio de denúncia cheia, fundamentada em duas hipóteses previstas nos incisos do art. 47, a saber: I - Nos casos do art. 9º. (mútuo acordo descumprido; infração contratual ou legal; falta de pagamento; e obras aprovadas pelo Poder Público)

28 28 CONTRATO DE LOCAÇÃO II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego. II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego. III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio. Interessante lembrar, aqui, o teor das quatro súmulas do Supremo Tribunal Federal: Súmula 175 (“Admite-se a retomada de imóvel alugado para uso de filho que vai contrair matrimônio”); Súmula 409 (“Ao retomante, que tenha mais de um prédio alugado, cabe optar entre eles, salvo abuso de direito”); Súmula 410 (“Se o locador, utilizando prédio próprio para residência ou atividade comercial, pede o imóvel locado para uso próprio, diverso do que tem o por ele ocupado, não está obrigado a provar a necessidade, que se presume”); Súmula 484 (“Pode, legitimamente, o proprietário pedir o prédio para a residência de filho, ainda que solteiro”). III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio. Interessante lembrar, aqui, o teor das quatro súmulas do Supremo Tribunal Federal: Súmula 175 (“Admite-se a retomada de imóvel alugado para uso de filho que vai contrair matrimônio”); Súmula 409 (“Ao retomante, que tenha mais de um prédio alugado, cabe optar entre eles, salvo abuso de direito”); Súmula 410 (“Se o locador, utilizando prédio próprio para residência ou atividade comercial, pede o imóvel locado para uso próprio, diverso do que tem o por ele ocupado, não está obrigado a provar a necessidade, que se presume”); Súmula 484 (“Pode, legitimamente, o proprietário pedir o prédio para a residência de filho, ainda que solteiro”).. IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento. V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. (o que é denominado locação velha) V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. (o que é denominado locação velha)

29 29 CONTRATO DE LOCAÇÃO Enuncia o §1º do art. 47 que na hipótese de retomada para uso próprio ou para pessoa da família do locador, a necessidade de uso do imóvel deve ser judicialmente demonstrada se: a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente; a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente; b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio. b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio. Nos demais casos, entretanto, presume-se a sinceridade do pedido do retomante, devendo o locatário provar o contrário, ônus que lhe cabe. A presunção é, pois, juris tantum, relativa. Diz o § 2º que também nos casos de retomada para uso próprio ou de pessoa da família e de demolição ou realização de obras (incisos III e IV do art. 47), o retomante deverá comprovar ser o proprietário, o promissário-comprador ou o promissário-cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. Isso para que não pairem dúvidas a respeito do domínio da coisa.

30 30 CONTRATO DE LOCAÇÃO c) Locação por temporada Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias, a locação estará prorrogada por tempo indeterminado, não sendo mais cabível exigir o pagamento antecipado dos aluguéis. Ocorrendo essa prorrogação, a locação somente poderá ser denunciada após 30 meses do seu início, ou ocorrendo uma das hipóteses do art. 47 (denúncia cheia).

31 31 CONTRATO DE LOCAÇÃO Regras quanto à extinção da locação não residencial Regras quanto à extinção da locação não residencial Arts. 51 a 57 Art. 55. Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados. Para a locação de imóvel não residencial, sendo celebrado o contrato por prazo determinado, estará o mesmo extinto com o seu término, independentemente de notificação ou aviso. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias, sem oposição do locador, o contrato passa a ser por prazo indeterminado. A regra continua sendo o cabimento da denúncia vazia, mas a lei exige (art. 57) que o locatário seja notificado para desocupação em trinta dias.

32 32 CONTRATO DE LOCAÇÃO O loacatário comerciante, empresário ou industrial pode obter judicialmente a renovação do aluguel, caso estejam presentes os seguintes requisitos: a) O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; b) O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; c) O locatário esteja explorando o seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Percebe-se que a jurisprudência admite que os prazos sucessivos sejam somados. Eis o teor da súmula 482 do STF: “o locatário, que não for sucessor ou cessionário do que o precedeu na locação, não pode somar os prazos concedidos a este, para pedir a renovação do contrato”. OBS: A ação renovatória deverá ser proposta no prazo de um ano até seis meses anteriores ao final do contrato. Atenção: o prazo é decadencial! OBS: A ação renovatória deverá ser proposta no prazo de um ano até seis meses anteriores ao final do contrato. Atenção: o prazo é decadencial!

33 33 CONTRATO DE LOCAÇÃO Art. 53 - trata da chamada locação não residencial especial para imóveis utilizados como hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas. Nestes casos, somente caberá a desocupação por denúncia cheia e em duas hipóteses: Nestes casos, somente caberá a desocupação por denúncia cheia e em duas hipóteses: I - nas hipóteses do art. 9º; I - nas hipóteses do art. 9º; II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil. II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.

34 34 CONTRATO DE LOCAÇÃO Direito de preferência do locatário Direito de preferência do locatário A Lei de Locação entre os arts. 27 a 33 consagra o direito de preferência a favor do locatário de imóvel urbano. Art. 27 - No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Parágrafo único – a comunicação deverá conter todas as condições do negócio a ser celebrado com terceiro, constando: a) o preço da venda; b) a forma de pagamento; c) a existência de ônus reais sobre o imóvel; d) o local e o horário em que pode ser examinada a documentação relacionada com o imóvel e o negócio.

35 35 CONTRATO DE LOCAÇÃO Art. 28 - O locatário deverá se manifestar de forma inequívoca no prazo de 30 dias, contado da notificação, sob pena de caducar o seu direito de preferência Art. 29 - Ocorrendo aceitação da proposta pelo locatário e posterior desistência pelo locador, este deverá responder por eventuais prejuízos causados ao primeiro. Art. 30 – reconhece o direito de preferência também do sublocatário, se o imóvel estiver sublocado em sua totalidade e tenha existido autorização expressa para a sublocação. Em seguida, terá preferência o locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado. Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

36 36 CONTRATO DE LOCAÇÃO O direito de preferência não alcança as seguintes hipóteses: a) Venda por decisão judicial; b) permuta; c) doação; d) integralização de capital; e) cisão, fusão ou incorporação de empresas

37 37 CONTRATO DE LOCAÇÃO E se o locatário for preterido no seu direito de preferência?? Quais são as conseqüências jurídicas? (Art. 33) a) Poderá reclamar do locador as perdas e danos; ou b) Poderá o locatário haver para si o imóvel locado. Para fazer jus ao quanto estabelecido na alínea “b”, devem estar presentes os seguintes requisitos: 1) o contrato de locação deve estar averbado na matrícula do imóvel, pelo menos 30 dias antes da alienação; 2) A averbação deve ser feita à vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas; 2) O locatário deve depositar o preço e demais despesas do ato de transferência. 3) O locatário deverá ingressar com o requerimento (para haver o imóvel para si no prazo de seis meses contado dos registro da compra e venda). Art. 34 – Havendo condomínio sobre o imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

38 38 CONTRATO DE LOCAÇÃO Art. 35 e 36 – Tratam das benfeitorias. As necessárias, ainda que introduzidas sem autorização do locador, devem ser indenizadas. Já as úteis apenas serão, se tiveram sido autorizadas. As voluptuárias não são indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que a sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. Transferência do contrato de locação Transferência do contrato de locação Admite-se que o contrato de locação seja transferido para terceiros nas seguintes formas: a) inter vivos – pela cessão, sublocação ou empréstimo; b) mortis causas - pela morte de um dos contratantes, do locador ou do locatário.

39 39 CONTRATO DE LOCAÇÃO Cessão locacional – consiste na transferência a outrem, mediante alienação, da posição contratual. O cedente desliga-se do contrato primitivo, desaparecendo suas responsabilidades, que são passadas ao cessionário. Sublocação – consiste na concessão do gozo – total ou parcial – da coisa alienada por parte do locatário, a uma terceira pessoa, que se torna locatária do locatário, sendo-lhe assegurados os mesmos direitos e deveres. Entretanto, o locatário primitivo, denominado sublocador, não se exonera da locação original. Súmula 411 do STF: “o locatário autorizado a ceder a locação pode sublocar o imóvel”. Empréstimo – consiste em um contrato de comodato. Ou seja, o locatário cede o imóvel locado a terceiro de forma gratuita e por breve espaço de tempo. O locatário continua responsável perante o locador.

40 40 CONTRATO DE LOCAÇÃO Art. 13 – Para haver cessão, sublocação ou empréstimo deve haver consentimento prévio e por escrito do locador. A falta desse consentimento é motivo para denúncia cheia, a possibilitar o despejo por infração legal (art. 9, II) A falta desse consentimento é motivo para denúncia cheia, a possibilitar o despejo por infração legal (art. 9, II) Art. 14 - Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações. Art. 15 - Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador. Art. 16 - O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide. § 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição. § 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição. § 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição. § 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

41 41 CONTRATO DE LOCAÇÃO Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros. Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações: I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel; II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio. II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

42 42 CONTRATO DE LOCAÇÃO Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) § 1 o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) § 2 o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) § 2 o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

43 43 CONTRATO DE LOCAÇÃO As garantias locatícias As garantias locatícias O art. 37 da Lei prevê as seguintes formas de garantias locatícias: a) Caução real; em dinheiro (de até três aluguéis); ou em títulos e ações. b) Fiança pessoal ou bancária; c) Seguro de fiança locatícia; d) Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Parágrafo único - É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

44 44 CONTRATO DE LOCAÇÃO As ações específicas As ações específicas Ação de despejo (arts. 59 a 66) – É a principal ação a ser promovida pelo locador para retomada do imóvel, podendo ser fundamentada em denuncia vazia (sem motivos) ou cheia (com motivos). A ação de despejo segue o rito ordinário, em regra. Ação de Consignação de Aluguéis e Acessórios da Locação (art. 67) – Ação que visa o depósito judicial pelo locatário dos aluguéis e acessórios da locação, constando o locador ou seu representante como réu. A ação segue o rito especial próprio. Ação Revisional de Aluguel (arts. 68 a 70) – Prevê o art. 19 da Lei de Locação: “Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado”. A ação pode ser proposta tanto pelo locador quanto pelo locatário e tem por objetivo adequar o valor do contrato à realidade social. O rito é sumário. Ação Renovatória (arts. 51 a 53 e 71 a 75) – Dentro do ordenamento jurídico brasileiro, é possibilitada ao locatário a renovação de locação não residencial, uma vez presentes os requisitos essencias da formação do ponto comercial ou empresarial, conforme art. 51. O rito da ação é especial.