Locação.

Apresentação em tema: "Locação."— Transcrição da apresentação:

1 Locação

2 Noções Gerais A locação em nosso ordenamento está sistematizada em duas leis distintas: o Código Civil (Lei nº /2002) e a Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/91). No CC (arts. 565 ao 578) encontramos a disciplina para a locação de coisas, enquanto que a Lei do Inquilinato cuida especificamente da locação de imóveis urbanos, com algumas exceções. Estudaremos a locação disciplinada pelo Código Civil. Por contrato de locação tem-se a avença negocial em que um dos contratantes se obriga a disponibilidade determinada coisa infungível a outrem para o seu uso e gozo, por um lapso temporal, mediante certa retribuição que será denominada aluguel.

3 As partes no Contrato de Locação
Aquele que disponibiliza a coisa será denominado LOCADOR, enquanto que aquele que detém seu uso e gozo, mediante pagamento de certa retribuição é denominado LOCATÁRIO. Natureza Jurídica O contrato de locação deve ser considerado um contrato oneroso, já que as partes envolvidas sofrem algum sacrifício patrimonial; informal sem imposição de solenidade por lei; consensual, vez que se aperfeiçoa com o consenso das partes; é contrato de execução futura continuada, já que o seu cumprimento no futuro é por meio de pagamento de subvenções periódicas; por fim é bilateral, diante do surgimento de obrigações recíprocas às partes.

4 OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO
Obrigações do Locador e do Locatário OBRIGAÇÕES DO LOCADOR OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO Entregar ao locatário a coisa locada com suas pertenças em estado de servir ao uso a que se destina e mantê-la nesse estado pelo tempo do contrato, salvo disposição em contrato contrária (art. 566, I, CC); Servir-se da coisa alugada para usos convencionados ou presumidos e tratar com cuidado da coisa alugada como se sua fosse, sob pena de rescisão contratual e eventual perdas e danos (art. 569, I, CC); Garantir-lhe durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa (art. 566, II, CC); Pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e em falta de ajuste, segundos os costumes (art.569, II, CC); Responder pelos vícios da coisa, ou defeitos anteriores à locação (art. 568, CC); Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito (art. 569, III, CC); Resguardar o locatário dos embaraços e turbações de terceiros que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada; Restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular (art. 569, IV, CC); Havendo prazo ajustado no contrato, não exigir a coisa do locatário antes do seu término, sob pena de indenizá-lo em perdas e danos. Nesse caso, inclusive, surge para o locatário o direito de reter a coisa enquanto não devidamente indenizado (art. 571, CC). Havendo prazo ajustado, não devolver a coisa antes de seu término, sob pena de ter que arcar com o pagamento proporcional da multa prevista no contrato (art. 571, CC).

5 Perda ou Deterioração da Coisa durante a Locação
Se a coisa dada em locação vier a se perder ou sofrer alguma deterioração, deverá ser avaliado o comportamento do locatário no que tange ao ocorrido. É que se a coisa tiver sofrido o evento danoso sem culpa do locatário, esse nada terá que responder. Além disso, poderá exigir uma resolução proporcional do aluguel ou até mesmo a rescisão do contrato se a coisa não lhe servir mais (art. 567, CC). Entretanto, se o evento danoso ocorrer estando em mora o locatário, este deverá indenizar o locador em perdas e danos, ainda que evento danoso tenha se dado sem culpa sua, por caso fortuito ou força maior (art. 575, CC). Por fim, se houver a perda ou deterioração por culpa do locatário, este deverá indenizar o locador pelas perdas e danos sofridos.

6 Alienação da Coisa durante a Locação
Com o contrato de locação, o locador continua a ser proprietário do bem. Desse modo, de todo possível se mostra a sua alienação, mesmo durante o contrato de locação. Nesse caso, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula de sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro. O registro exigido por lei variará a depender do bem locado. Em se tratando de bem móvel, o registro será o de Títulos e Documentos do domicílio do locador. Se imóvel, será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição. Se o bem locado for um imóvel, o adquirente que não esteja obrigado a respeita o contrato de locação, para reaver a coisa, deverá notificar o locatário, concedendo-lhe um prazo de 90 dias para que o desocupe.

7 Sobre a Extinção do Contrato de Locação
Em se tratando de contrato de locação com prazo determinado, é obrigação do locador e do locatário respeitar o seu termo. Importa notar que, nesse caso, findo o prazo estipulado, de pleno direito se exaure a locação sem necessidade de notificação por parte do locador para a constituição em mora do locatário. Se corrido o lapso temporal e o locador não manifestar oposição pela permanência da locação, o contrato se protrairá, com base no aluguel já fixado, agora com prazo indeterminado. Caso o contrato de locação seja por prazo indeterminado, originário ou superveniente, será necessária a manifestação do locador por meio de uma notificação ao locatário no sentido de exaurimento do contrato. Na hipótese de falecimento do locador ou locatário, urge salientar que a locação será transferida a seus herdeiros, em se tratando de locação por prazo determinado. Para a locação por prazo indeterminado admite-se o rompimento do contrato.

8 Benfeitorias realizadas pelo Locatário
Benfeitorias são obras ou despesas realizadas na coisa com a finalidade de sua conservação, melhoramento ou embelezamento. Respectivamente, a depender de sua finalidade, as benfeitorias são nominadas, necessárias, úteis ou voluptuárias (art. 96, CC). Se no contrato de locação o locatário promover tais benfeitorias, merecerá ele a devida indenização, e ainda, gozará do direito de retenção em se tratando de benfeitorias necessárias e úteis, se estas houverem se realizado com consentimento expresso do locador (art. 578, CC). Para o caso de benfeitorias voluptuárias, o locatário terá direito de levantá-las se o locador não quiser pagar por elas. O levantamento da benfeitoria voluptuária, será possível, evidentemente, desde que sua retirada não cause dano à coisa.