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DIREITOS REAIS 18 Sílvio de Salvo Venosa. 18. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. ENFITEUSE E SUPERFÍCIE V. V 2 2 18.1. Propriedade e direitos reais.

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1 DIREITOS REAIS 18 Sílvio de Salvo Venosa

2 18. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. ENFITEUSE E SUPERFÍCIE V. V Propriedade e direitos reais limitados: – a propriedade como o amplo direito de usar, gozar e dispor da coisa; – os direitos reais de menor amplitude em que o titular fica privado de algum dos poderes da propriedade (arts ss do Código).

3 18. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. ENFITEUSE E SUPERFÍCIE V. V Enfiteuse. Conceito. Notícia histórica: – enfiteuse é o direito real mais amplo sobre coisa alheia imóvel, que autoriza o enfiteuta a exercer, restritiva e perpetuamente, todos os poderes de domínio, mediante pagamento ao senhorio direto de uma renda anual (art. 678 do Código anterior);

4 18. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. ENFITEUSE E SUPERFÍCIE V. V 4 4 – historicamente, a enfiteuse resultou da fusão que ocorreu na era justiniana, dos institutos gregos e romanos do arrendamento.

5 18. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. ENFITEUSE E SUPERFÍCIE V. V Enfiteuse. Efeitos. Constituição. Objeto: – objeto: – terras não cultivadas; – terrenos que se destinam à edificação; – terrenos da marinha e acrescidos. – constituição: – transcrição, conforme lei registral; – sucessão hereditária; – usucapião.

6 18. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. ENFITEUSE E SUPERFÍCIE V. V Direitos e deveres do enfiteuta: – usar, gozar e dispor do bem aforado, sem diminuir a coisa em substância; – transmitir a coisa aos herdeiros; – alienar o imóvel aforado comunicando o senhorio para que exerça o direito de preferência; – adquirir o imóvel, se o senhorio o quiser alienar;

7 18. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. ENFITEUSE E SUPERFÍCIE V. V 7 7 – abandonar o bem enfitêutico; – gravar a coisa aforada; – instituir subenfiteuse, ou constituir co-enfiteuse; – às benfeitorias necessárias em caso de comisso; – ao resgate do foro; – às ações possessórias, confessória e negatória.

8 18. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. ENFITEUSE E SUPERFÍCIE V. V Direitos e deveres do senhorio: – exigir a conservação do bem; – às acessões, tesouro, alienar o domínio direto; – de preferência no caso de alienação do domínio útil pelo foreiro;

9 18. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. ENFITEUSE E SUPERFÍCIE V. V 9 9 – pode o senhorio consolidar o domínio se o enfiteuta alienar o bem sem notificá-lo; – ser citado, no caso de penhora do domínio útil por dívida do foreiro; – consentir ou não na divisão, em glebas, do imóvel aforado;

10 18. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. ENFITEUSE E SUPERFÍCIE V. V 10 – escolher o cabecel se os co-enfiteutas não o fizerem; – receber pensões anuais, foro de cada gleba, no caso de divisão, laudêmio, quando houver transferência de domínio útil, foro por parte do foreiro anterior, quando não comunicado de doação do prédio aforado; pagamento do resgate;

11 18. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. ENFITEUSE E SUPERFÍCIE V. V 11 – pode invocar ações reais, pessoal e de comisso; – obriga-se a respeitar o domínio útil do foreiro, notificar o enfiteuta quando alienar o domínio, conceder resgate nos termos do contrato.

12 18. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. ENFITEUSE E SUPERFÍCIE V. V Extinção da enfiteuse: – deteriorando-se o prédio aforado; – pelo comisso; – pelo falecimento do enfiteuta sem herdeiros; – pela confusão; – perdendo o enfiteuta a nacionalidade brasileira;

13 18. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. ENFITEUSE E SUPERFÍCIE V. V 13 – na destruição total do prédio aforado; – pelo usucapião; – ocorrendo desapropriação pelo poder público.

14 18. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. ENFITEUSE E SUPERFÍCIE V. V Ações decorrentes da enfiteuse: – ações possessórias; – ações confessórias e negatórias contra o senhorio; – ação declaratória para o acertamento jurídico da existência da enfiteuse.

15 18. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. ENFITEUSE E SUPERFÍCIE V. V Enfiteuse da União: – regulada pelo Decreto-lei n o 9.760/46, a enfiteuse da União tem natureza especial, não se sujeitando a resgate; – o caráter público desta lei utiliza-se somente dos princípios fundamentais do instituto de direito civil; – incide sobre os terrenos da marinha, ou sobre outros terrenos que a União queira instituir mediante procedimento administrativo (SPU).

16 18. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. ENFITEUSE E SUPERFÍCIE V. V Direito de superfície. Conceito e compreensão: – o direito de ter a coisa incorporada em terreno alheio, podendo ter como contrapartida uma prestação única, ou prestação anual, perpétua ou temporária;

17 18. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. ENFITEUSE E SUPERFÍCIE V. V 17 – o direito de propriedade do solo, pertencente ao fundeiro; – o direito de plantar ou edificar do superficiário; – o direito ao cânon, se a concessão for onerosa.

18 18. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. ENFITEUSE E SUPERFÍCIE V. V Direito de superfície no Estatuto da Cidade. Cotejo com o Código Civil: – a disciplina do direito de superfície no Estatuto da Cidade (Lei n o /2001, arts. 21 a 23); – admitido neste diploma por prazo determinado ou indeterminado;

19 18. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. ENFITEUSE E SUPERFÍCIE V. V 19 – a lei civil somente o admite por prazo determinado; – no Estatuto da Cidade o direito de superfície abrange o direito de usar o solo, o subsolo e o espaço aéreo; – a lei civilista o restringe ao uso da obra no subsolo; – o art obriga o superficiário pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade;

20 18. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. ENFITEUSE E SUPERFÍCIE V. V 20 – no Estatuto, a responsabilidade tributária é acrescida à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e os tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície.

21 18. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. ENFITEUSE E SUPERFÍCIE V. V Direitos das partes. Pagamento. Transmissão do direito. Preferência: – o direito de superfície pode ser instituído por contrato gratuito ou oneroso; – o pagamento poderá ser fixado em uma só vez ou parcelado (art );

22 18. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. ENFITEUSE E SUPERFÍCIE V. V 22 – o art dispõe que o direito de superfície pode transferir-se a terceiros e por morte do superficiário; – a preempção no direito de superfície ocorre tanto no caso de alienação do imóvel como na alienação do direito de superfície (art ).

23 18. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. ENFITEUSE E SUPERFÍCIE V. V Extinção: – o desaparecimento da coisa acarreta a extinção do direito de superfície; – a falta de pagamento motiva a rescisão do cânon;

24 18. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. ENFITEUSE E SUPERFÍCIE V. V 24 – conforme dispõe o Estatuto da Cidade no art. 24, § 2 o, a extinção do direito deve ser averbada no cartório de registro de imóveis; – a infração às cláusulas contratuais acarreta a extinção do direito; – ocorrendo desapropriação do imóvel, extingue o direito de superfície.


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