ASSOCIAÇÃO DOS ADVOGADOS DE SÃO PAULO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Flávio Tartuce Doutor em Direito Civil e graduado pela Faculdade de Direito da USP. Mestre em Direito Civil Comparado pela PUC/SP. Professor do programa de mestrado e doutorado da FADISP. Coordenador dos cursos de pós-graduação lato sensu em Direito Civil, Direito Contratual e Direito de Família e das Sucessões da Escola Paulista de Direito. Professor da ESA/OAB/SP e em Escolas da Magistratura. Advogado e Consultor Jurídico. Autor de Obras pela Editora Método.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Conceito e Natureza Jurídica – Diferença entre compromisso de compra e venda não registrado e registrado na matrícula do imóvel. Compromisso de compra e venda não registrado – contrato preliminar. Arts. 462 a 465 do CC. - Efeitos pessoais inter partes. Gera obrigação de fazer o contrato definitivo. Interpretação do art. 463, parágrafo único, do CC. Enunciado n. 30 do STJ As três opções existentes (obrigação de fazer + adjudicação inter partes + perdas e danos). Súmula 239 do STJ – continua tendo aplicação. Enunciado n. 95 do STJ.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA b) Compromisso de compra e venda registrado – direito real de aquisição (art. 1.225, VII, do CC). Efeitos reais erga omnes. Gera obrigação de dar. Única opção – direito à adjudicação compulsória (arts. 1.417 e 1.418 do CC). UNIFICAÇÃO LEGISLATIVA. 3

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Cláusula de arrependimento é possível no compromisso de compra e venda? Resposta: Somente no compromisso de compra e venda não registrado. No compromisso de compra e venda registrado há um pacto irretratável. Súmula 166 do Supremo Tribunal Federal: “É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Decreto-lei 58, de 10 de dezembro de 1937”. No mesmo sentido o art. 25 da Lei 6.766/1979. No compromisso de compra e venda registrado a cláusula deve ser considerada como nula, aproveitando-se o restante do negócio (princípio da conservação dos negócios jurídicos). 4

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA SÚMULAS DO STJ. Súmula 239 - “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis” (DJ 30/08/2000) Súmula 308 – “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. (DJ 25/04/2005) 5

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA SÚMULAS DO STJ. SÚMULA 84 – “É ADMISSIVEL A OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE TERCEIRO FUNDADOS EM ALEGAÇÃO DE POSSE ADVINDA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL, AINDA QUE DESPROVIDO DO REGISTRO” (DJ 02/07/1993) SÚMULA 76 – “A FALTA DE REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL NÃO DISPENSA A PREVIA INTERPELAÇÃO PARA CONSTITUIR EM MORA O DEVEDOR” (DJ 04/05/1993). 6

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA “PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUMENTO ABUSIVO DO VALOR DAS PRESTAÇÕES. LEGITIMIDADE ATIVA DO MINISTÉRIO PÚBLICO. DIREITO À MORADIA. 1. Hipótese em que o Ministério Público ajuizou Ação Civil Pública em defesa de mutuários de baixa renda cujos imóveis foram construídos em sistema de mutirão, com compromisso de compra e venda firmado com o Município de Andradas, pelo prazo de 15 anos. Após o pagamento por 13 anos na forma contratual, o Município editou lei que majorou as prestações para até 20% da renda dos mutuários.... 7

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA “O Tribunal de origem declarou a ilegitimidade ad causam do Ministério Público. 2. O art. 127 da Constituição da República e a legislação federal autorizam o Ministério Público a agir em defesa de interesse individual indisponível, categoria na qual se insere o direito à moradia, bem como na tutela de interesses individuais homogêneos, mesmo que disponíveis, como, p. ex., na proteção do consumidor. Precedentes do STJ. 3. O direito à moradia contém extraordinário conteúdo social, tanto pela ótica do bem jurídico tutelado - a necessidade humana de um teto capaz de abrigar, com dignidade, a família -, quanto pela situação dos sujeitos tutelados, normalmente os mais miseráveis entre os pobres.(...)”. (STJ, REsp 950.473/MG, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 25/08/2009, DJe 27/04/2011) 8

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR. Cabe resolução do contrato cumulada com reintegração de posse do imóvel. É necessário constituir em mora o devedor (mora ex persona). Deve-se considerar a teoria do adimplemento substancial. Não tem validade a cláusulas de perda de todas as parcelas pagas (art. 53 do CDC) – vedação da cláusula de decaimento. Há debate interessante no STJ a respeito de qual o montante do valor pago pelo comprador que deve ser abatido no reembolso pelo vendedor. 9

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA “DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA. POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DE 25% A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO. 1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resilição do compromisso de compra e venda, por parte do promitente comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. 2. É direito do consumidor, nos termos da jurisprudência cristalizada da Corte, a restituição dos valores pagos ao promitente vendedor, sendo devida a retenção de percentual razoável a título de indenização, o qual ora se fixa em 25% do valor pago. 3. Recurso especial provido” (STJ, REsp 702.787/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/06/2010, DJe 08/06/2010) 10

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA “AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INEXISTÊNCIA. PROMESSA. COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA. PROMITENTE COMPRADOR. VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO. RETENÇÃO. 25% (VINTE E CINCO POR CENTO). JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DECISÃO JUDICIAL. PARCIAL PROVIMENTO. 1. Não é deficiente em sua fundamentação o julgado que aprecia as questões que lhe foram submetidas, apenas que em sentido contrário aos interesses da parte. 2. A desistência do promitente comprador, embora admitida por esta Corte, rende ao promitente vendedor o direito de reter até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores por aquele pagos a qualquer título, desde que não supere o contratualmente estipulado... 11

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA 3. ‘Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão’. (REsp 1008610/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/03/2008, DJe 03/09/2008). 4. Agravo regimental a que se dá parcial provimento”. (STJ. AgRg no REsp 927.433/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2012, DJe 28/02/2012) 12

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA “PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA. MULTA CONTRATUAL. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. 1. Não há falar-se em negativa de prestação jurisdicional quando todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia foram analisadas e decididas, ainda que de forma contrária às pretensões do recorrente. 2. É pacífico no âmbito desta Corte o entendimento de que a multa contratual pode ser reduzida a patamar justo, a fim de se evitar o enriquecimento ilícito de quaisquer das partes contratantes (q. v., verbi gratia: AgRg no Ag 669.130/PR, 4ª Turma, Min. Fernando Gonçalves, DJ de 03.09.2007; AgRg no Ag 660.801/RS, 4ª Turma, Min. Jorge Scartezzini, DJ de 01.08.2005; REsp 400.336/SP, 3ª Turma, Min. Nancy Andrighi, DJ de 14.10.2002; REsp 151.527/PA, 3ª Turma, Min. Ari Pargendler, DJ de 11.06.2001).... 13

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA 3. O percentual de 10% de retenção pela agravante foi definido como razoável a título de pena contratual, e rever tal entendimento demandaria revolvimento dessas provas, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do disposto nas Súmulas 05 e 07/STJ. 4. Agravo regimental a que se nega provimento” (STJ, AgRg no Ag 608.550/MG, Rel. Ministro CARLOS FERNANDO MATHIAS (JUIZ FEDERAL CONVOCADO DO TRF 1ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 19/08/2008, DJe 15/09/2008 14

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. “Compromisso de compra e venda Inadimplemento dos compradores Rescisão contratual Inadmissibilidade Adimplemento substancial da obrigação Caracterização Validade das notificações premonitórias Extinção afastada. Multa contratual de 10% sobre o valor do débito mantida Recurso parcialmente provido. É do entendimento desta Câmara que a citação válida constitui em mora o devedor. A prestação imperfeita, mas significativa de adimplemento substancial da obrigação, por parte do devedor, autoriza pedido de indenização, porém não o de resolução. A multa contratual de 10% sobre o valor do débito deve prevalecer por de expressa previsão contratual e em razão da relação obrigacional não ser tipicamente de consumo”. (TJSP; APL 9188646-31.2006.8.26.0000; Ac. 5181820; Sumaré; Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Jesus Lofrano; Julg. 31/05/2011; DJESP 16/06/2011). 15