Indefinição na atribuição da propriedade imobiliária e insegurança jurídica. Ivan Jacopetti do Lago.

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1 Indefinição na atribuição da propriedade imobiliária e insegurança jurídica. Ivan Jacopetti do Lago

2 O que define a propriedade? Doutrina mais tradicional: propriedade é um direito real oponível erga omnes que atribui ao seu titular as faculdades de usar, fruir e dispôr do bem.

3 Posse e propriedade. A primeira vista, parece haver uma gradação entre posse e propriedade, sendo ambas modalidades de apropriação de um bem. Contudo, são institutos muito diferentes: a posse é um fato jurídico que gera proteção, mediante ações próprias, àquele que aparenta ser proprietário; já a propriedade é efetivamente um direito. Dessa maneira, apenas a propriedade consiste efetivamente em modalidade de apropriação. Deve-se ter em vista que no Direito Romano – de onde se originam estes institutos – não havia direitos subjetivos, mas apenas ações.

4 De onde surge a propriedade sobre bens imóveis? O antigo direito romano não dividia os bens entre móveis e imóveis, mas sim entre rei mancipi e rei nec mancipi; Quanto às rei nec mancipi, o modo derivado de aquisição da propriedade era a traditio; já quanto às rei mancipi havia várias possibilidades: a mancipatio, a in jure cessio etc. O Direito Romano Justinianeu acabará por eliminar esta distinção, pelo que a traditio passará a ser o modo de transmissão aplicável em qualquer caso. Além destes modos derivados, havia, ainda, modos originários de aquisição, como o usucapião, a acessão etc.

5 De onde surge a propriedade sobre bens imóveis? O sistema justinianeu continua sendo empregado na Europa ao longo de bastante tempo, e, em alguns lugares, convive com os sistemas costumeiros dos povos bárbaros. Já na Idade Moderna, alguns autores começam a sustentar que o consentimento é suficiente para a transmissão da propriedade, ideia esta que foi incorporada no Código Civil Francês (1804).

6 E no Brasil? Até 1864 o sistema justinianeu continua em pleno vigor; e, a partir de 1864, o registro passa a desempenhar o papel que até então cabia à tradição. Contudo, até o advento da Lei 13.097 de 2015, o registro – assim como a tradição – somente operava seus efeitos se o alienante fosse, efetivamente, o proprietário. Negócio nulo ou inexistente na cadeia filiatória; Cadeia filiatória sem origem válida; Herdeiro aparente; Etc.

7 Do ponto de vista econômico, em que consiste a propriedade? Calabresi e Melamed - Property Rules, Liability Rules, and Inalienability: One View of the Cathedral – (1972): Regras de propriedade (property rules): um certo direito somente poder ser retirado de seu titular se este consentir, e pelas condições que estabelecer. Regras de responsabilidade (liability rules): um terceiro pode retirar ou afetar o direito de alguém, mas deverá pagar por isso um valor objetivamente determinado – ou seja, uma indenização fixada não pelo titular do direito, mas por um terceiro imparcial – o Estado. Regras de inalienabilidade (inalienability rules).

8 Segundo esta perspectiva, o que é necessário para se afirmar com certeza que alguém é proprietário de um imóvel no Brasil? Antes da Lei 13.097 de 2015: Registro em seu nome; Validade do negócio com base no qual adquiriu; Inexistência de dívidas, ações judiciais, etc, contra o alienante ou os antecessores na cadeia filiatória que possam comprometer o negócio; Validade de todos os negócios anteriores constantes da cadeia filiatória;  Alívio: usucapião tabular. Ter o imóvel validamente passado ao patrimônio privado; Não haver situação de aquisição da propriedade de maneira extra tabular.

9 Segundo esta perspectiva, o que é necessário para se afirmar com certeza que alguém é proprietário de um imóvel no Brasil? Após a Lei 13.097 de 2015: Registro em seu nome; Validade do negócio com base no qual adquiriu; Inexistência de dívidas, ações judiciais, etc, contra o alienante ou os antecessores na cadeia filiatória indicadas na matrícula do bem; Não haver dívidas de natureza tributária que comprometam o negócio; Ter o imóvel validamente passado ao patrimônio privado; Não haver situação de aquisição da propriedade de maneira extra tabular.