AULA 15: Condomínio Edilício

Apresentação em tema: "AULA 15: Condomínio Edilício"— Transcrição da apresentação:

1 AULA 15: Condomínio Edilício

2 1. Introdução Condomínio Geral é a situação jurídica em que determinado bem, móvel ou imóvel, pertence a mais de uma pessoa simultaneamente. Não se confunde com associação nem com sociedade. Condomínio edilício é a relação de direito real que se caracteriza pela coexistência, no mesmo prédio, de partes que são propriedades exclusivas e partes que são propriedades comuns. Maria Helena Diniz: “Caracteriza-se pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício, forçosamente comuns (CC, art ).

3 1. Introdução O condômino é dono exclusivo de sua unidade: ex. apartamento, escritórios, salas, lojas e sobrelojas) O condômino é proprietário condominial das áreas comuns: ex. solo; fundações; muros; escadas; elevadores; corredores; redes de distribuição de água, energia, gás e esgoto; portaria e acessos à via pública; moradia do zelador; pátio; piscina e etc. Enunciado 90 – Art. 1331: Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse.

4 2. Instituição e Constituição
Todo condomínio edilício deve ter, necessariamente, (i) um ato de instituição; e (ii) a convenção condominial. Facultativamente, pode ter ainda o seu (iii) regimento interno (regulamento). Ato de instituição (Art ) – Tem a finalidade de criar o condomínio edilício, podendo resultar de ato entre vivos ou de testamento, registrado no Cartório de Registros de Imóveis Deve conter no ato de instituição: a) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva; b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente às áreas comuns; c) o fim a que as unidades se destinam.

5 2. Instituição e Constituição
Ato de constituição (Art ) – Materializado na convenção condominial, tem a finalidade estabelecer os direitos e deveres dos condôminos. Precisa ser subscrita por, no mínimo, dois terços das frações ideais. Aprovada, torna-se obrigatória para os titulares das unidades, bem como para aqueles que as possua ou detenha (atuais ou futuros). Para ser oponível a terceiros, a convenção condominial deverá ser registrada no Cartório de Registros de Imóveis. Não tem natureza de contrato, até porque não exige assinatura de todos, mas sim natureza estatutária.

6 2. Instituição e Constituição
Ato de constituição (Art ) Carlos Roberto Gonçalves: “a convenção é, assim, uma autêntica lei interna da comunidade, destinada a regrar o comportamento não só dos condôminos, como foi dito, mas de todas as pessoas que ocupem o edifício, na qualidade de sucessores, prepostos, inquilinos, comodatários etc.”. - Poderá ser feita mediante escritura pública ou instrumento particular (art ). Serão considerados proprietários, para esse fim, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. - O Regimento Interno é o que complementa a convenção. Trata de forma minuciosa algumas regras do dia a dia da vida condominial.

7 2. Instituição e Constituição
“Cláusula proibitiva do uso do elevador social. Consabido que todo regulamento do edifício só ser repositório de ordens, deveres e proibições, a cláusula proibitiva do uso de elevador social por empregada doméstica, malgrado nalguns casos embaraçantes, não malfere o art. 153, §§ 1º e 2º, da Carta Magna. Validade da cláusula”. (RT, 618/251). Convenção condominial que proíbe que o proprietário de unidade autônoma a alugue para estudantes. Inadmissibilidade. Discriminação que atenta direitos, e assim é ineficaz, porque ilegal. (RT, 779/277). Garagem. Condômino que deverá cadastrar seu veículo, para só ele ser colocado na vaga a que tem direito. Inadmissibilidade. Garagem que pode ser utilizada por qualquer carro do condômino, seja o seu, emprestado ou alugado (RT, 785/287).

8 3. Direitos dos Condôminos
Art , I – Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades (exclusivas); Sobre a disposição e fruição, o §1º do artigo diz que a unidade exclusiva pode ser alienada ou gravada (hipoteca ou anticrese) livremente por seu proprietário. Excepcionalmente, os abrigos para veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo se autorizados expressamente pela convenção condominial. Enunciado 91 – Art. 1331: A convenção de condomínio ou a assembléia-geral podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio.

9 3. Direitos dos Condôminos
(Continuação) Não há direito de preferência: Em se tratando de condomínio de unidades autônomas, e não condomínio ordinário, não há que se falar em direito de preferência na alienação, sendo inaplicáveis as disposições do Código Civil, e sim da Lei nº 4591/64 e art , §1º do novo Código Civil (TJRA, AI , 22ª CC, rel. Des. Carlos Eduardo Zietlow Duro, j ). Art , II – Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; Conforme a previsão do artigo §2º, as partes de utilização em comum, não podem ser alienadas separadamente, ou divididas.

10 3. Direitos dos Condôminos
Art , III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite com o pagamento da cota condominial. DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. ASSEMBLÉIA. DIREITO DE PARTICIPAÇÃO E VOTO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. CÔNDOMINO QUE É PROPRIETÁRIO DE DIVERSAS UNIDADES. INADIMPLEMENTO EM RELAÇÃO A UMA DELAS. DIREITO DE VOTO QUE PREVALECE EM RELAÇÃO ÀS OUTRAS UNIDADES. ARTIGO ANALISADO: 1.335, III, DO CC/ ação ajuizada em , na qual o condômino visa à participação em assembleia de condomínio edilício. Dessa ação foi extraído o presente recurso especial concluso ao Gabinete. Cinge-se a controvérsia a definir se o condômino que é proprietário de diversas unidades autônomas de um condomínio edilício, mas está inadimplente em relação a alguma delas, tem direito a participação e voto em assembleia. (STJ, Resp )

11 4. Deveres dos Condôminos
Art , I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em na convenção: Esta obrigação é propter rem. Conforme a disposição do artigo do Código Civil , o adquirente da unidade responderá pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. “Despesas condominiais. Obrigação propter rem. Responsabilidade pelo pagamento que cabe, em princípio, ao adquirente do imóvel. Direito de regresso assegurado (RT, 817/417).

12 4. Deveres dos Condôminos
Art , II – Não pode realizar obras que comprometam a segurança da edificação. Art , III – Não pode alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. Art , IV – Os condôminos devem dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou dos bons costumes.

13 4. Deveres dos Condôminos
Consequências do descumprimento dos deveres previstos em lei: 1- O condômino que não pagar a taxa de conservação ficará sujeito aos juros moratórios e multa. Se não houver prestação em contrário, será na proporção de 1% ao mês e 2% de multa. (1.336 §1º). 2 O condômino que não cumprir o previsto no artigo II, III e IV, será sancionado com multa prevista na convenção, não superior a 5x a taxa condominial. (1.336 §2º). 3- O condômino que não cumpre reiteradamente os seus deveres poderá ser constrangido a pagar multa no valor de até 5 x o valor da taxa condominial (3/4 dos condôminos). (1.337). 4- Reiterado comportamento antissocial – 10 x a taxa condominial. (1.337, pu)

14 4. Deveres dos Condôminos
Realização de Obras na Área Comum: Art A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. §1º - As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

15 5. Administração Os artigos a tratam da administração do condomínio, destacando a existência de três entidades administrativas, o síndico, o conselho fiscal e as assembleias gerais. Síndico: Eleito em assembleia geral para exercer mandato não superior a 2 (dois) anos, sendo possível a reeleição. Pode não ser um condômino. No condomínio geral, não existe síndico, mas administrador. O síndico representa ativa e passivamente o condomínio, em juízo e fora dele. Responsável por fazer e apresentar o orçamento da receita e despesa relativa a cada, além de cobrar os condôminos por suas contribuições. Deve prestar contas à assembleia anualmente.

16 5. Administração Assembleias: Reunião em que se toma decisões acerca das quais o síndico não tem autonomia de representação. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas por um quarto dos condôminos (1.355), podendo ela, por maioria absoluta, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio (1.349). Conselho fiscal: Órgão facultativo, composto por três membros, eleitos em assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual competirá dar parecer sobre as contas do síndico (1.356).

17 6. Extinção do condomínio
O condomínio edilício só será extinto quando a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou se ameaçar ruína (1.357). A assembleia deverá deliberar sobre a reconstrução ou não do edifício. Se deliberada a reconstrução, aqueles que não concordarem terão a faculdade de alienar seus direitos, eximindo-se assim dos gastos e despesas respectivas (1.357, §1º). O condomínio pode ser extinto em caso de desapropriação, situação em que a indenização será repartida na proporção das quotas ideais (1.358). Por fim, pode ser extinto em caso de confusão, quando uma só pessoa adquirir todas as unidades imobiliárias.

18