LEI 8.245/1991 AÇÕES LOCATÍCIAS.

Apresentação em tema: "LEI 8.245/1991 AÇÕES LOCATÍCIAS."— Transcrição da apresentação:

1 LEI 8.245/1991 AÇÕES LOCATÍCIAS

2 AÇÕES LOCATÍCIAS CABIMENTO – Imóveis Urbanos residenciais ou comerciais, excluídos bens móveis. A locação de Imóveis Rurais será regulado pelo Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964) GARANTIA DAS LOCAÇÕES: Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

3 NOTIFICAÇÃO Naqueles casos em que o locatário dá causa ao pedido de despejo, descumprindo algum dever contratual para com o locador, não há obrigatoriedade de notificação prévia.  Nas outras hipóteses, deverá ser oportunizado ao locatário deixar o imóvel em prazo razoável (o parâmetro é prazo mínimo de 30 dias), e se não cumprida a notificação, poderá ser proposta a ação de despejo. Se for caso em que não cabe a rescisão, é desnecessário proceder à notificação, por ser inócua, já que não se poderá exigir do locatário a desocupação do imóvel. Se for motivado por falta de pagamento ou infração contratual, não é necessária a notificação, ou se houver mútuo acordo para desocupação e o prazo for descumprido, também não. No contrato de locação, enquanto vigente por prazo determinado, não pode ser desfeita a locação pelo locador. É o que dispõe o art. 4º da Lei de Locações (nº 8245/1991):

4 Art. 4o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário (imóvel planejado para negócios do locatário – por um período determinado – Instituto Europeu), todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.    Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.

5 Espécies de ações locatícias
1) AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL: é o instrumento processual utilizado para adequar o valor do aluguel ao de mercado – previsão art. 68 ao 70 da Lei do Inquilinato Legitimidade: art. 19 da Lei nº8.245/91, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão do aluguel, a fim de ajusta-lo ao preço de mercado. STJ – entende não haver prazo desde que necessário o ajuste em razão do equilíbrio econômico Requisitos da petição inicial art. 319 do NCPC e art. 68, I: indicação do valor do aluguel cuja fixação é pretendida ATENÇÃO: Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão.

6 2) AÇÃO RENOVATÓRIA: É aquela para garantir o direito do empresário de renovar contrato de locação referente ao imóvel onde esteja localizado seu ponto comercial – previsão art. 71 a 75 da Lei do Inquilinato REQUISTOS – ART. 319 do NCPC + art. 71 e art. 51 da Lei 8.245/1991 Art. 71- I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; 

7 VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário. Art. 51 – I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Em suma, o artigo 966 do Código Civil define empresário como o profissional exercente de atividade econômica organizada para a produção ou circulação de bens ou serviços.

8 3) Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação – previsão art. 67 da Lei 8.245/1991
Requistos: art. 319 do NPC e art. 67: I - (...), deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores; II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo; III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos;

9 AÇÃO DE DESPEJO

10 AÇÃO DE DESPEJO OBJETIVO : Colocar fim ao contrato de locação, rescindir o contrato ESPÉCIES DE AÇÃO DE DESPEJO POR: FALTA DE PAGAMENTO 2) FIM DO PRAZO DO CONTRATO 3) DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL 4) DENÚNCIA VAZIA

11 AÇÃO DE DESPEJO COMPETÊNCIA: onde esta localizado o imóvel – regra, exceto foro de eleição CABÍVEL JUIZADO ESPECIAL CIVEL? Até 40 salários mínimos, sendo facultativo- até 20 salários não precisa do advogado para iniciar a ação, apenas para recorrer, nos caos de AÇÃO DE DESPEJO EM REGRA NÃO PODE SE UTILIZAR NO JEC, SALVO nos casos do art. 3º, III da Lei 9.099/95 – AÇÃO DE DESPEJO PARA USO PROPRIO

12 AÇÃO DE DESPEJO “Despejo” é a ação específica que o locador se utiliza para a retomada do imóvel. Vale lembrar que locador é o proprietário do imóvel. E locatário é aquele que aluga tal imóvel.

13 Legitimidade: Em  princípio,  são  legitimados  para  a  ação  e  despejo o locador em desfavor do locatário. Há,  entretanto,  situações  específicas  que  estendem a outros: a)  proprietário  ou  fideicomissário (transmitir a herança ou legado a terceira pessoa ) na  ação  de  despejo  em  virtude  da extinção  de   usufruto  ou  fideicomisso; b)  o  adquirente  na  ação  de  despejo  em  função  da  alienação   do  bem; c)  o  sublocatário  na  ação  de  despejo  por  extinção  da  subloca ção,  ainda  que  não   seja  parte  no  contrato  de  locação; d)  todo  aquele  que  permanecer  no  imóvel  ainda  que  não  faça  parte  do  contrato,  na  ação  de  despejo  em  virtude  da  perman ência  de  pessoas  não  autorizadas; e) o   cônjuge   que   não   anuiu na   ação   de   despejo   em   contrato   de   locação   com   vigênci a  de  mais  de  10  anos

14 Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. (notificação) Contrato verbal ou inferior a 30 meses somente poderá retomar o imóvel nas hipóteses do artigo 47 da Lei 8245/1991

15 Liminar na Ação de Despejo
Ministro do Supremo Tribunal Federal, Luiz Fux, em sua obra "Tutela Antecipada e Locações”: “A antecipação de tutela encontra campo fértil no terreno das locações. A urgência tão característica nessa forma de tutela jurisdicional afina-se com a densidade social do tema locatício, sempre desafiador não só de sensibilidade do juiz, mas também de sua prontidão no atuar a lei” É possível a concessão de tutela ante a demonstração de risco do dano irreparável ou da evidência acelera o processo, resgata a confiança da sociedade, outorga segurança jurídica e torna a retomada do imóvel equilibrada.

16 Concessão de Liminar- art. 59, §1º
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, (paga pelo locador) nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; (em decorrência de extinção do contrato de trabalho) III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

17 V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti- las; (Incluído pela Lei nº , de 2009) VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº , de 2009) VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº , de 2009) IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº , de 2009)

18 AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA
É preciso  que  exista  permissão contratual Denúncia  vazia  é  a  denúncia  imotivada,  isto  é,  não  fundada  em  qual quer  das  causas  de denúncia das hipóteses de cabimento. Requisitos  : a)  autorização  legal  e  contratual; b)  fim  do  prazo  do  contrato. São  casos  de  denúncia  vazia  (resilição  unilateral): arts.  7º,  8º,  46,  47, 50,  57  e  78  da  Lei  de  Locações;

19 AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
As condições para a concessão dessa desocupação liminar são as seguintes cumulativamente: a) o locador deverá prestar uma caução, ou seja, fazer um depósito em juízo no valor equivalente a 3 meses de aluguel; SE: no caso em analise, o motivo dessa ação de despejo será a falta do pagamento de aluguel e acessórios da locação nos seus respectivos vencimentos E se não houver no contrato de locação as garantias estabelecidas pela lei, ou em havendo tais garantias, elas tiverem sido extintas por qualquer que seja o motivo. As garantias previstas em lei são: a caução; a fiança; o seguro de fiança locatícia ou a cessão de quotas de fundo de investimentos.

20 AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
Ação de Despejo por falta de pagamento somente pode ser ajuizada depois de 30, 60, 90 dias após o vencimento do aluguel? FALSO Pode ser ajuizada no dia seguinte da data fixada para pagamento. Locatário ainda poderá  manter a locação.  Apenas  é preciso “emendar a mora”, ou seja,  dentro de 15 dias da citação,   poderá   depositar  o valor total da dívida,  nela incluídos  todos os aluguéis vencidos até a data do depósito, mais as custas, multa, juros e honor ários advocatícios. ATENÇÃO: art. 62, p.u (Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação) Requisito da Petição Inicial: art. 319 do NCPC e o demonstrativo do cálculo do débito.

21 O total dos valores devidos engloba:
a)    os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; b)    as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; c)    os juros de mora; d)    as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa; Os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados em juízo nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos.

22 PEDIDOS DA AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
Art. 62.  Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

23 III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá - los desde que incontroversos; VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

24 Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, SALVO: O prazo será de 15 dias se: a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou b) o despejo houver sido decretado por mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento do aluguel demais encargos;ara a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público  ou correndo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. (art. 9º e §2º do art. 46)

25 DESOCUPAÇÃO: Artigos 65 e 66 da Lei de Inquilinato
Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento. Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado. O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel. Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.

26 VALOR DA CAUSA Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte: ​ (...)​ ​​ II - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento; ​Essa hipótese do art. 47, II é em decorrência da extinção do contrato de trabalho - portanto a REGRA DO VALOR DA CAUSA CORRESPONDE A 12 MESES DE ALUGUEL.​ ​