Carregar apresentação
1
AULA 14: Condomínio
2
1. Introdução Condomínio – Situação jurídica em que determinado bem, móvel ou imóvel, pertence a mais de uma pessoa simultaneamente. Duas ou mais pessoas proprietárias de um mesmo bem. Duas ou mais pessoas podendo exercer sobre a mesma coisa os poderes de uso, gozo, disposição e reivindicação. Condomínio não é sociedade. Condomínio não é associação. Embora o condomínio edilício seja pessoa jurídica, inclusive com CNPJ, a regra é de que o condomínio é ente sem personalidade. A situação de condomínio não ofende à característica da propriedade de ser direito exclusivo (fração ideal).
3
1. Introdução Carlos Roberto Gonçalves, “a cada condômino é assegurada uma quota ou fração ideal da coisa, e não uma parcela material desta”. Maria Helena Diniz: “Concede-se a cada consorte uma quota ideal qualitativamente igual da coisa e não uma parcela material desta; (...) Deveras, as quotas-partes são qualitativamente iguais e não quantitativamente iguais, pois, sob esse prisma, a titularidade dos consortes é suscetível de variação. Só dessa forma é que se poderia justifica a coexistência de vários direitos sobre um bem imóvel”.
4
2. Modalidades Quanto à Origem: Condomínio convencional;
Condomínio eventual; Condomínio legal; Quanto à forma: Pro diviso Pro indiviso Quanto ao Objeto: Comunhão universal; Comunhão particular; Código Civil: Condomínio Geral Condomínio Edilício
5
2. Modalidades Quanto à Origem: Condomínio convencional (voluntário);
Tem sua origem na vontade partes, ou seja, é fruto de um acordo entre pessoas, em privilégio ao princípio da autonomia privada. A convenção pode estabelecer as quota-partes ou não. Condomínio eventual; Não decorre da vontade dos condôminos, hipóteses como o recebimento de doação, herança ou legado. Condomínio legal; Decorrente de disposição expressa na lei, independentemente da manifestação de vontade, como no caso das paredes, muros, cercas e valas lindeiras (CC, art. 1327),
6
2. Modalidades Quanto à forma:
Pro Diviso: O objeto pertence a mais de uma pessoa, contudo, do ponto de vista fático há uma divisão e cada condômino ocupa parte definida e individualizada. Pro Indiviso: A comunhão é de fato e de direito; juridicamente as partes são proprietárias de um mesmo objeto e faticamente não é possível identificar qualquer divisão. Quanto ao Objeto: Universal: Quando abranger a totalidade do bem, inclusive acessórios, frutos e rendimentos. Particular: Quando abranger apenas determinadas coisas ou efeitos (condomínio de parede).
7
3. Condomínio Geral (voluntário)
Direitos e deveres dos condôminos: Art : Cada condômino pode usar a coisa conforme a sua destinação. A destinação da coisa é definida a partir da deliberação de todos e vontade da maioria (ex.: fins de locação). O parágrafo único afirma que nenhum condômino poderá alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem consenso dos outros. Art : Cada condômino pode reivindicar a coisa em face a terceiros. Não cabe reintegração de posse por um condômino contra os demais, quando o condomínio for pro indiviso.
8
3. Condomínio Geral (voluntário)
Direitos e deveres dos condôminos: Art : “Cada condômino pode alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la de ônus real”. O direito independe do consentimento dos demais (direito exclusivo) . Artigo 504: “Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência”. Art : “A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver”.
9
3. Condomínio Geral (voluntário)
Direitos e deveres dos condôminos: Art : É dever do condômino, na proporção de sua parte, a concorrência nas despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. Pode eximir-se do pagamento se renunciar à sua parte ideal. O condômino que assumir o pagamento adquirirá a parte ideal (1.316). As obrigações assumidas pelos condôminos são divisíveis. Não sendo solidárias, cada condômino se responsabilizará na proporção do seu quinhão (1.317). Se a dívida for contraída por um só dos condôminos, os demais não serão obrigados. Contudo, se ficar demonstrado que a coisa foi adquirida em proveito dos demais, o devedor poderá ajuizar ação regressiva (1.318).
10
4. Administração do Condomínio
Art : Deliberando a maioria (proporcionalmente ao valor dos quinhões), será escolhido um administrador, que poderá ser pessoa estranha ao condomínio. Art : os frutos da coisa comum serão partilhados na proporção dos quinhões, se não houver estipulação em contrário. O condômino que usufrui exclusivamente de tais valores deve reparar os demais em tal proporção, sob pena de caracterização do enriquecimento sem causa. Conforme instigante acórdão do Tribunal Paulista, é possível ação de cobrança de alugueis recebidos exclusivamente por uma das herdeiras (TJSP, Apelação , Acórdão , São Paulo, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel.ª Des.ª Marcia Regina Dalla Déa Barone, j , DJESP ).
11
5. Extinção do Condomínio
O condômino pode pedir a divisão da coisa comum a qualquer tempo (CC, art ). Esse pleito causará a extinção do condomínio, e consequente alienação forçada da coisa comum, que será a seguinte regra (1.322): Em iguais condições, ou seja, ofertando o mesmo valor, qualquer dos condôminos terá preferência a terceiro que não seja coproprietário. Se dois condôminos ofertarem o mesmo valor, terá preferência o condômino que tiver benfeitorias de maior valor. Não havendo benfeitorias, terá preferência o condômino que for proprietário do maior quinhão.
12
5. Extinção do Condomínio
Não havendo benfeitorias e participarem todos do condomínio em partes iguais, será realizada licitação entre estranhos. IV.1. Antes de adjudicada a coisa a estranhos, será dado a oportunidade de um dos condôminos igualar a oferta, situação em que terá preferência. IV.2.Se novamente dois condôminos igualarem suas propostas, então realizar-se-á licitação entre os dois até que um supere o outro.
13
5. Extinção do Condomínio
AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO – IMÓVEL INDIVISÍVEL – DIREITO DE PREFERÊNCIA – CONDÔMINOS – BENFEITORIAS – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. É direito do condômino requerer a divisão da coisa comum, com a consequente alienação judicial do bem, quando não for possível o uso e gozo em conjunto do imóvel indivisível, resguardando-se o direito de preferência contido no art do Código Civil. Ausente a comprovação de realização de benfeitorias por qualquer condômino, inexistindo o direito de preferência de um em relação aos demais, realizar-se-á a alienação judicial, observando o disposto no parágrafo único do art do Código Civil, adjudicado o bem a quem afinal oferecer maior lanço. (TJ-MG – MG /001).
