CONTRATOS Profa. Juliana Cavalcante “O mundo se afasta e dá passagem

Apresentação em tema: "CONTRATOS Profa. Juliana Cavalcante “O mundo se afasta e dá passagem"— Transcrição da apresentação:

1 CONTRATOS Profa. Juliana Cavalcante “O mundo se afasta e dá passagem
para o homem que sabe aonde vai” Profa. Juliana Cavalcante

2 CONTRATOS LOCAÇÃO: Conceito: art. 565, CC - é o contrato mais usado na sociedade depois da compra e venda. Hoje em dia alugam-se carros, casas, quartos, apartamentos, roupas, vestidos de noiva, filmes, fazendas, cadeiras de rodas, muletas, etc. Locação de coisas é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder à outra o uso e gozo de uma coisa não fungível, temporariamente e mediante remuneração.

3 CONTRATOS LOCAÇÃO: Espécies: locatio operarum (locação de serviço);
locatio rei (locação de coisa); locatio operarum (locação de serviço); locatio operis (locação de obra). Atualmente, só a primeira espécie conserva o nome de locação, e as demais são conhecidas, respectivamente, como prestação de serviço e empreitada.

4 CONTRATOS LOCAÇÃO: Características:
- Consensual: - se obriga - contrato gera obrigação, então se o locador se recusa a entregar a coisa mesmo pago o aluguel, resolve-se em perdas e danos, não podendo o locatário ocupar a coisa, pois não dispõe de ação real, apenas ação pessoal/obrigacional contra o locador inadimplente. Tanto não dispõe de ação real que, via de regra, se a coisa for vendida durante o contrato, o novo dono não precisará respeitar a locação, e o locatário terá que sair e exigir perdas e danos do locador – art. 576, CC;

5 CONTRATOS LOCAÇÃO: Características:
Temporário: locação é temporária; a coisa se transfere ao locatário por certo tempo e depois retorna às mãos do locador. Na locação se transfere posse, que é temporária, enquanto na doação e compra e venda se transfere propriedade, que é permanente. O locatário de uma casa, de uma roupa, de um filme, etc., tem posse, não tem propriedade; Uso e gozo: o que se transfere na locação é a posse da coisa, é o uso e a fruição (sinônimo de gozo). O locatário pode assim usar a coisa para o fim a que ela se destina, mas não pode vendê-la, reformá-la, ou destruí-la, pois isso só o dono pode fazer

6 CONTRATOS LOCAÇÃO: Características:
Coisa infungível: a coisa locada é infungível, ou melhor, é inconsumível pelo simples uso. Findo o contrato, a própria coisa locada  é que retorna às mãos do locador e não uma coisa semelhante. - Onerosidade: se o locador tem a obrigação de ceder a coisa, o locatário tem a obrigação de pagar uma retribuição que se chama aluguel. Este aluguel geralmente é em dinheiro, mas pode ser em colheitas, animais, pedras preciosas, serviços, etc. O aluguel é pago periodicamente por diária, semana ou mês.

7 CONTRATOS LOCAÇÃO: Elementos do contrato de locação:
a) Objeto: coisa móvel ou imóvel, o bem móvel deve ser infungível; b) Preço: denominado aluguel ou remuneração, é essencial para sua configuração, senão, haverá comodato e não locação. O preço é fixado pelas partes ou mediante arbitramento judicial; c) Consentimento: expresso ou tácito.

8 CONTRATOS LOCAÇÃO: Obrigações do locador:
a) Entregar ao locatário a coisa alugada: a não-entrega caracteriza inadimplência do locador e autoriza a resolução do contrato bem como perdas e danos; b) Manter a coisa no mesmo estado no tempo do contrato: compete ao locador realizar os reparos necessários para que a coisa seja mantida em condições de uso, salvo convenção em contrário; c) Garantir o uso pacífico da coisa: deve o locador abster-se da prática de qualquer ato que possa perturbar o uso e gozo da coisa.

9 CONTRATOS LOCAÇÃO: Obrigações do locatário: art. 569, CC:
a) A servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse; b) A pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar; c) A levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito; d) A restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

10 CONTRATOS LOCAÇÃO: A locação de prédios e de prédios urbanos é tratada pela Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato. A locação tratada até aqui, apesar de ter as características de qualquer locação, está regulada pelo código civil refere-se às locações: a) de imóveis de propriedade da União, Estados, Municípios; b) de vagas autônomas para garagem, de apart-hotéis; c) Espaços publicitários; d) Arrendamento mercantil.

11 LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO:
CONTRATOS LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO: Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato: classifica as modalidades de locação tendo como base a utilização do imóvel, onde estão previstos três tipos de locação: Locação residencial: com prazo igual ou superior a trinta meses ou por prazo indeterminado; b) Locação especial: bens destinados à temporada; c) Locação não-residencial: locação comercial;

12 LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO:
CONTRATOS LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO: Retomada: Ação de despejo: art. 5º da LI – motivos: Imotivada - denúncia vazia: sem que o locatário tenha dado motivo para a rescisão do contrato. Ocorre findo o prazo estipulado no contrato nos de prazo determinado. No contrato por prazo indeterminado deve-se notificar o locatário, por escrito, dando prazo de trinta dias para que desocupe o imóvel; Imotivada: ocorre também no caso de alienação do bem locado, no prazo de noventa dias a contar do registro de contrato, notificando para desocupação em noventa dias, exceto se houver cláusula de vigência em caso de alienação – cláusula de vigência no contrato de locação.

13 LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO:
CONTRATOS LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO: Retomada: Ação de despejo: art. 5º da LI – motivos: c) Motivada - denúncia cheia: qualquer infração contratual, mesmo durante a vigência do contrato poderá ser motivo para retomada do imóvel; d) Motivada - denúncia cheia: ou ainda pela necessidade de reparos urgentes no imóvel locado, desde que determinadas pela autoridade pública competente e que não possam ser realizadas com a permanência do locatário

14 LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO:
CONTRATOS LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO: - Art. 4º, LI: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 413 do Código Civil (924 do CC antigo) e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. - Art. 5º, LI: Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

15 LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO:
CONTRATOS LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO: - Art. 8º, LI: Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.         § 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.         § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

16 LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO:
CONTRATOS LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO: - Art. 9º, LI: A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

17 LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO:
CONTRATOS LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO: Benfeitorias: Ação de despejo: Benfeitorias necessárias: serão indenizadas, mesmo sem autorização do locador; Benfeitorias úteis: serão indenizadas, desde que autorizadas pelo locador; Benfeitorias voluptuárias: não são passíveis de indenização e nem permitem a retenção.

18 LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO:
CONTRATOS LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO: - Art. 35, LI: Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. - Art. 36, LI: As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel

19 LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO:
CONTRATOS LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO: Renovatória: somente para locação comercial Locações não residenciais: locações no mesmo prazo: a) Existência de contrato de locação ainda em vigor, na forma escrita e com prazo determinado; b) Que a locação tenha prazo mínimo ininterrupto de cinco anos; c) Que o mesmo ramo do comércio venha sendo explorado há três anos; d) A indicação das condições da locação que inclui o valor do novo aluguel; e) Que indique fiador; f) Que comprove o correto cumprimento do contrato até então.

20 LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO:
CONTRATOS LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO: Renovatória: Procedimento: a) A ação deverá ser proposta no prazo de um ano a seis meses antes do vencimento do contrato, sob pena de decadência do direito;

21 LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO:
CONTRATOS LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO: - Art. 51, LI: Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

22 LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO:
CONTRATOS LOCAÇÃO DE PRÉDIO URBANO: Art. 71, LI: Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira; VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário

23 Professora Juliana Cavalcante