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J. Marques Roldão1 NOVAS FIGURAS PATRIMÓNIO PROGRAMA Promessa de compra e venda com tradição Contrato promessa de aquisição e alienação c/ cláusula de.

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1 J. Marques Roldão1 NOVAS FIGURAS PATRIMÓNIO PROGRAMA Promessa de compra e venda com tradição Contrato promessa de aquisição e alienação c/ cláusula de livre cedência Cessão de posição contratual do promitente adquirente a terceiro Restantes cessões de posição contratual do promitente adquirente Contrato promessa para pessoa a nomear Procurações irrevogáveis Substabelecimento de procurações irrevogáveis Celebração de escritura entre o procurador e o representado Transmissão de partes de capital das sociedades Entradas de imóveis de sócios para a realização do capital social Transmissão de imóveis por fusão ou cisão de sociedades

2 J. Marques Roldão2 CONTRATOS PROMESSA DE COMPRA E VENDA Promessa de compra e venda com tradição Incidência: art.º 2.º, n.º 1 e 2, al. a) do CIMT Exclusão de incidência: aquisições p/ habitação própria e permanente, salvo se for introduzida cláusula de livre cedência, cedência de posição contratual ou procuração irrevogável Valor tributável: regra 18.ª do n.º 4 do art.º 12.º do CIMT – apenas sobre a parte do preço pago pelo promitente adquirente ao promitente alienante ou pelo cessionário ao cedente Taxa: a que corresponder à totalidade do preço acordado no contrato – n.º 5 do art.º 17.º do CIMT

3 J. Marques Roldão3 CONTRATOS PROMESSA DE COMPRA E VENDA Contrato promessa de aquisição e de alienação c/ cláusula de livre cedência Incidência: art.º 2.º, n.º 3, al. a) do CIMT Valor tributável: regra 18.ª do n.º 4 do art.º 12.º do CIMT – preço pago (inclui o sinal e os reforços ou adiantamento) pelo promitente adquirente originário ao promitente vendedor Taxa: a que corresponder à totalidade do preço acordado no contrato – n.º 5 do art.º 17.º do CIMT Liquidação: o promitente adquirente não beneficia de qualquer isenção ou redução de taxa – al. e) do art.º 4.º do CIMT Pagamento: antes da celebração do contrato-promessa, sem prejuízo do n.º 3 do art.º 22.º do CIMT – sempre que o contrato definitivo seja celebrado com o promitente adquirente que já tenha pago parte ou a totalidade do imposto, só há lugar a liquidação adicional quando o valor que competir à transmissão definitiva for superior ao que serviu de base à liquidação anterior, procedendo-ase à anulação parcial ou total do imposto se o adquirente beneficiar de redução de taxa ou isenção

4 J. Marques Roldão4 CONTRATOS PROMESSA DE COMPRA E VENDA Cessão de posição contratual do promitente adquirente a terceiro Incidência: art.º 2.º, n.º 3, al. b) do CIMT Valor tributável: regra 18.ª do n.º 4 do art.º 12.º do CIMT – preço pago (inclui o sinal e os reforços ou adiantamento) pelo promitente adquirente originário ao promitente vendedor Taxa: a que corresponder à totalidade do preço acordado no contrato – n.º 5 do art.º 17.º do CIMT Liquidação: o cessionário sujeito passivo não beneficia de qualquer isenção ou redução de taxa – al. e) do art.º 4.º do CIMT e ficará de novo sujeito a IMT se vier a outorgar, como adquirente, a escritura de compra e venda Pagamento: antes da celebração do contrato-promessa, sem prejuízo do n.º 3 do art.º 22.º do CIMT – só pagará o IMT que incidir sobre a diferença de valor entre o preço final ou o valor patrimonial e aquele que havia pago quando adquiriu a posição contratual de promitente adquirente ( nesta data beneficiará das isenções ou redução de taxa a que tiver direito como efectivo adquirente do imóvel, procedendo-se à anulação parcial ou total do imposto se o adquirente beneficiar de redução de taxa ou isenção)

5 J. Marques Roldão5 CONTRATOS PROMESSA DE COMPRA E VENDA Restantes cessões de posição contratual do promitente adquirente Incidência: art.º 2.º, n.º 3, al. e) do CIMT Nada impede que o promitente adquirente ceda a sua posição a terceiro em momento posterior ao da celebração de um contrato-promessa, desde que o promitente alienante dê o seu consentimento, nos termos do art.º 424 do C. Civil Se tal acontecer, há lugar a 2 factos geradores de obrigação do imposto: 1.A que se opera do promitente alienante para o promitente adquirente – al. g) art.º 4.º do CIMT 2.A que ocorre do promitente adquirente para o cessionário da sua posição contratual Todavia, o promitente adquirente pode não ser sujeito passivo de IMT se declarar no prazo de 30 dias a contar da cessão, que o valor por si recebido pela cessão não foi superior ao valor por ele pago ao promitente vendedor, devidamente comprovado por documentos idóneos – al. g) do art.º 4.º do CIMT Valor tributável: regra 18.ª do n.º 4 do art.º 12.º do CIMT – preço pago (inclui o sinal e os reforços ou adiantamento) pelo promitente adquirente originário ao promitente vendedor Taxa: a que corresponder à totalidade do preço acordado no contrato – n.º 5 do art.º 17.º do CIMT Liquidação: o cessionário sujeito passivo não beneficia de qualquer isenção ou redução de taxa – al. e) do art.º 4.º do CIMT e ficará de novo sujeito a IMT se vier a outorgar, como adquirente, a escritura de compra e venda Pagamento: antes da celebração do contrato-promessa, sem prejuízo do n.º 3 do art.º 22.º do CIMT

6 J. Marques Roldão6 CONTRATOS PROMESSA DE COMPRA E VENDA Contratos-promessa para pessoa a nomear Regulados pelo art.º 452 e sgts do Código Civil Incidência: al. b) do art.º 4.º e art.º 25.º do CIMT Pressupostos da incidência: 1.Quando verificada a tradição de acordo com o art.º 2.º, n.ºs 1 e 2, al. a) Base tributável: preço ou VPT, consoante o que for maior – art.º 12.º, 1 e 5 do CIMT 2.Quando verificada a cedência de posição contratual – há lugar a 2 transmissões: 1.ª - A que se opera do promitente alienante para o promitente adquirente 2.ª - A que ocorre do promitente adquirente para o cessionário da sua posição contratual Particularidades - Não há tributação em IMT ( n.º 4 do art.º 12.º do CIMT): 1.Quando o contrato definitivo for celebrado com o terceiro nomeado; 2.Quando o contrato definitivo seja celebrado com sociedade em fase de constituição no momento em que o contrato promessa foi celebrado e que venha a adquirir o imóvel, desde que o promitentye adquirente seja titular de todo ou parte do seu capital social Conclusão: 1.Nos contratos promessa para pessoa a nomear, se não houver tradição dos bens para o contraente originário e se o contrato definitivo vier a celebrar-se com o terceiro nomeado, o IMT só será devido pelo terceiro nomeado 2.Nos casos de contrato promessa o nomeado não carece de ser previamente identificado, por falta de aplicabilidade a estes casos do art.º 25.º do CIMT

7 J. Marques Roldão7 CONTRATOS PROMESSA DE COMPRA E VENDA Procurações irrevogáveis Incidência: art.º 2.º, n.º 3, al. c) do CIMT Nascimento obrigação tributária: momento da emissão da procuração – n.º 2 do art.º 5.º do CIMT Valor tributável: n.º1 do art.º 12.º do CIMT, conjugado com as al. a) e b) do n.º 5 do mesmo artigo – valor constante do acto ou do contrato ou sobre o VPT dos imóveis, consoante o que for maior; se partes sociais ou quotas, o valor tributável será determinado nos termos da regra 19.ª do n.º 4 do art.º 12.º do CIMT Liquidação: antes da outorga do acto – n.º 2 do art.º 22.º do CIMT; o procurador não beneficia de qualquer isenção ou redução de taxa – al. f) do art.º 4.º do CIMT Pagamento: antes da outorga do acto Nota: após a outorga da procuração irrevogável, o procurador pode transmitir a terceiros os poderes ou os direitos que lhe forma conferidos – art.º 264.º do C. Civil

8 J. Marques Roldão8 CONTRATOS PROMESSA DE COMPRA E VENDA Substabelecimento de Procurações Irrevogáveis Incidência: art.º 2.º, n.º 3, al. d) do CIMT Ocorrerá um novo facto tributário, cujo sujeito passivo será o procurador substituto ou substabelecido

9 J. Marques Roldão9 CONTRATOS PROMESSA DE COMPRA E VENDA Celebração de escritura entre o procurador e o representado Trata-se de uma ficção legal de transmissão e não uma transmissão de património operada em termos de direito civil; esta só se concretiza com a escritura – art.º 879.º do C. Civil Incidência: art.º 2.º, n.º 1 do CIMT Aplicar n.º 3 do art.º 22.º do CIMT para evitar a dupla tributação: se o valor do imposto a pagar na outorga da escritura for igual àquele sobre que incidiu o IMT da outorga da procuração irrevogável, não haverá liquidação de imposto pela celebração da escritura; se o valor for inferior, haverá lugar a anulação parcial se o efectivo adquirente beneficiar de isenção ou redução de taxa. O procurador nunca pode beneficiar de qualquer isenção ou redução de taxa, a não ser que venha a ser o adquirente na escritura de compra e venda

10 J. Marques Roldão10 CONTRATOS PROMESSA DE COMPRA E VENDA Transmissão de partes de capital das sociedades Incidência: art.º 2.º, n.º 2, al. d) do CIMT Valor tributável: regra 19.ª do n.º 4 do art.º 12.º do CIMT: VPT dos imóveis correspondente à quota ou parte social maioritária, ou pelo valor total desses bens, consoante os casos, preferindo em ambas as situações o valor do balanço, se superior No caso de aquisições sucessivas, o imposto respeitante à nova transmissão será liquidado sobre a diferença de valores determinada da mesma forma Se a sociedade se dissolver e todos ou alguns dos imóveis ficarem a pertencer ao sócio ou sócios que já tivrem sido tributados, o imposto referente à nova transmisssão incidirá sobre a diferença entre o valor dos bens agora adquiridos e o valor por que anteriormente o imposto foi liquidado

11 J. Marques Roldão11 CONTRATOS PROMESSA DE COMPRA E VENDA Entrada de imóveis de sócios para a realização do capital social Incidência: art.º 2.º, n.º 5, al. e) e f) do CIMT Âmbito: Soc. comerciais- em nome colectivo, por quotas, anónimas, em comandita simples e comandita por acções, ou civis sob a forma comercial ; soc. civis com personalidade jurídica reconhecida- registo definitivo do contrato na Conservatória – art.º 5.º do CSC; restantes sociedades civis- Ex: Sociedades de Advogados, Soc. Revisores Oficiais de Contas Valor tributável: regra 12.ª do n.º 4 do art.º 12.º do CIMT- VPT dos imóveis ou aquele por que os mesmos entrarem para o activo das sociedades, consoante o que for maior Operações ainda sujeitas à Verba 26 da TGIS

12 J. Marques Roldão12 CONTRATOS PROMESSA DE COMPRA E VENDA Transmissão de imóveis por fusão ou cisão de sociedades Incidência: art.º 2.º, n.º 5, al. e) e g) do CIMT Valor tributável: regra 12.ª e 13.ª do n.º 4 do art.º 12.º do CIMT- VPT dos imóveis por que entrem nas novas sociedades Redução da taxa: art. 39.º do Cód. da Sisa –não aplicável em IMT Isenção de IMT – mantém-se para actos ocorridos até 31/12/2004 (DL 404/90 de 21/12)


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